A – Qualifier un droit réel de jouissance spéciale

Des droits réels de jouissance spéciale ont bien évidement été constitués avant leur consécration prétorienne. Et les praticiens sont déjà confrontés à leur détermination. Or, aucun critère de distinction n’a véritablement été avancé. Cette qualification est d’autant plus délicate qu’il s’agit d’une affaire de circonstances. Or, en matière d’appréciation, chacun sait que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain.

En l’espèce, la Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu la qualification de droit réel sui generis. Les juges du fond ont suffisamment motivé leur décision. Ils ont recherché la volonté des parties contractantes. Comme rappelé dans l’arrêt Maison de la poésie5, la volonté des parties ne peut être méconnue. En matière d’interprétation des contrats, la recherche de la commune intention des parties est la directive première (C. civ., art. 1188).

L’attachement de ces droits et obligations aux lots de copropriété est l’argument prépondérant retenu par les juges du fond. Ils ont considéré que ces droits réels constituent « une charge imposée à certains lots, pour l’usage et l’utilité des autres lots ». Les parties ont donc souhaité conférer l’utilité d’une chose à une autre. Un tel démembrement de la propriété caractérise dès lors la nature réelle de ce droit6. C’est la qualité de propriétaire d’un lot qui permet de bénéficier de ces droits, ou au contraire d’en souffrir.

L’instumentum formalisant cette convention reflète également l’intention des parties. L’insertion dans le règlement de copropriété suppose la qualification de droit réel. En effet, le règlement et ses modifications sont opposables aux ayants-cause à titre particulier des copropriétaires à compter de la publication au fichier immobilier7. L’opposabilité aux tiers de cet « additif » au règlement de copropriété était donc recherchée.

Incidemment, les parties ont donc souhaité que ces droits et obligations soient cessibles aux propriétaires successifs des lots. Si la Cour de cassation n’a pas été amenée à se prononcer expressément sur cette question, un droit réel de jouissance spéciale devrait être cessible et transmissible8. En effet, un droit réel est par essence opposable erga omnes9. Le formalisme observé démontrait dès lors la volonté de constituer des droits réels.

Cette décision permet ainsi d’appréhender les critères de qualification d’un droit réel de jouissance spéciale. La volonté des parties doit être déterminée en s’intéressant aux circonstances. Les juges du fond effectueront une interprétation in concreto.

L’un des critères d’appréciation essentiel est la volonté des parties de grever un bien. Le bénéficiaire de ce droit peut en revanche être indifféremment un fonds ou une personne. Toutefois, si un droit bénéficie à un fonds, le caractère réel de celui-ci sera davantage affirmé. En outre, le formalisme observé et le régime du droit litigieux peuvent constituer des indices convaincants.

B – Possibilité de consentir un droit réel perpétuel au profit d’un lot de copropriété

Après la qualification de droit réel de jouissance spéciale, le régime de ce droit devait être analysé. En l’absence de stipulations, les débats se sont de nouveau orientés sur la durée de ces droits réels. L’efficacité d’un droit dépend en effet très étroitement de sa durée.

La position de la Cour de cassation peut paraître surprenante. Elle considère que ce droit réel « est perpétuel ». À première vue, cette décision apparaît contraire aux décisions précédentes11. Une majeure partie de la doctrine soulignait d’ailleurs, par une interprétation a contrario, que les droits réels de jouissance spéciale ne devraient pas pouvoir être perpétuels. La limite des 99 ans semblait admise. Toutefois, comme souligné par une autre partie de la doctrine, la Cour de cassation n’avait pas expressément prohibé la constitution d’un droit réel perpétuel12. Cette décision ne constitue donc pas un revirement de jurisprudence.

La perpétuité de tous les droits réels sui generis n’apparaît pas pour autant admise, par principe, à défaut de stipulations contraires. La portée de cet arrêt ne semble pas si universelle. Cette décision devrait être replacée dans son contexte. La Cour considère qu’est perpétuel un droit réel « attaché à un lot de copropriété » au profit « d’un autre lot ». La portée de cette décision pourrait dès lors être limitée aux immeubles soumis au régime de la copropriété13. Seuls les droits réels attachés à un lot de copropriété pourraient être perpétuels14. Cette décision serait dans la continuité de la jurisprudence de la Cour de cassation15 consacrant le caractère perpétuel d’un droit de jouissance exclusive sur les parties communes16.

Par ailleurs, la Cour admet expressément qu’il s’agit d’un « droit réel ». Cette qualification n’est donc pas contestable. L’argument de la constitution d’un droit réel sur sa propre chose ne devrait pas pouvoir être avancé17. Néanmoins, le droit en question grève les « lots » et non les parties communes. Au même titre que la jurisprudence relative à la constitution de servitudes entre parties privatives18, peut-être faudrait-il admettre alors que ce droit grève les parties privatives du lot ?

A – L’émergence possible de plusieurs types de droits réels

La structure de cet arrêt suggère que sa portée n’est pas limitée au cadre de la copropriété. La formation de section, la publication prestigieuse, la substitution de motif et la présence d’un « chapeau intérieur » témoignent de l’intérêt accru des hauts magistrats pour cette décision et de son importance doctrinale. La Cour a vraisemblablement souhaité étoffer le régime juridique des droits réels de jouissance spéciale. Les termes employés sont évocateurs, ce « droit réel » confèrent sur un lot « le bénéfice d’une jouissance spéciale ».

Pourquoi n’admettre la perpétuité de ce droit qu’au profit d’un lot de copropriété ? Le lot est composé d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes20, qui sont indissociables. Si la nature du lot est discutée21, chaque copropriétaire dispose nécessairement d’un droit de propriété. En tant qu’accessoire d’un lot, le droit de jouissance sur les parties communes ou privatives peut dès lors être perpétuel. Son régime suit celui du principal.

Le régime composite de la propriété applicable à un lot ne semble pas justifier, en soi, que cette exclusivité soit réservée aux immeubles bâtis soumis au régime de la copropriété. Rien n’interdirait qu’un droit réel sui generis soit l’accessoire d’un fonds, d’un héritage22. Comme l’a fait remarquer M. Kilgus, les termes employés par les juges, « une charge imposée à certains lots, pour l’usage et l’utilité des autres lots », font d’ailleurs expressément référence aux dispositions de l’article 637 définissant les servitudes23.

Cette interprétation étendue de l’arrêt n’apparaît pas déraisonnable. Le caractère perpétuel ne serait pas reconnu, à défaut de stipulations, à tous les types de droits réels de jouissance spéciale. Seuls ceux bénéficiant à un fonds pourraient être perpétuels.

Une distinction pourrait donc être opérée. Les droits réels consentis à une personne et ceux attachés à la propriété d’un bien pourraient être distinguées24. Une telle dichotomie, déjà proposée par Mme Julienne25, permettrait l’application d’un régime juridique distinct.

Cette interprétation de l’arrêt est conforme avec les décisions antérieures. C’est en effet la première fois que la Cour de cassation prend position sur un droit bénéficiant à un bien immobilier. Dans les deux affaires précédentes, le droit réel de jouissance spéciale avait été conféré à une personne morale. Cette décision a donc été rendue dans un contexte différent des précédentes. En l’espèce, le droit est activement et passivement réel, contrairement aux décisions précédentes où le droit était passivement réel mais activement personnel26. Cette différence suggère que la mise en place de régimes distincts serait préférable.

Un droit réel de jouissance spéciale pourrait dès lors être perpétuel lorsqu’il est consenti à un bien immobilier. En revanche, si ce droit bénéficie directement à une personne, la durée de 99 ans pourrait constituer une juste limite27.

B – Arguments théoriques et pratiques en faveur de la distinction

D’un point de vue philosophique, un bien immobilier est « éternel » ce qui justifie qu’il puisse, par accessoire, bénéficier d’un droit réel perpétuel. Au contraire, une personne est « éphémère » et ne pourrait donc bénéficier de droits perpétuels. Cet argument peut néanmoins s’avérer discutable s’agissant d’une personne morale28.

Plus concrètement, une telle dichotomie est conforme à la distinction civiliste classique entre les biens et les personnes. Elle est également en adéquation avec la distinction fondamentale, en matière immobilière, entre les deux droits réels principaux que sont l’usufruit et la servitude. Le premier consenti à une personne ne peut être perpétuel. Le second bénéficiant à un fonds est par essence perpétuel.

Par ailleurs, le régime juridique d’un droit réel sui generis sera nécessairement organisé en considération du bénéficiaire de ce droit. Est-ce une personne directement ou une personne en raison de sa qualité de propriétaire ? Le rédacteur aura donc tendance à s’inspirer, en matière immobilière, soit du régime de l’usufruit soit de celui des servitudes29.

Ainsi, la distinction de plusieurs types de droits réels de jouissance spéciale s’avère conforme à l’état du droit positif, et en adéquation avec les interprétations doctrinales antérieures. Les distinctions classiques sont respectées et les possibilités offertes s’adaptent au libéralisme recherché actuellement en matière de droit des biens. Cette distinction faciliterait en conséquence la compréhension de ce droit réel sui generis et son application. Dans cette perspective, par exemple, la nature mobilière ou immobilière du bien grevé pourrait également influer sur le régime juridique applicable.