Versailles : avec le dispositif Malraux, la fiscalité est au service de la préservation du patrimoine

Le régime Malraux constitue un instrument précieux pour l’entretien et la réhabilitation du patrimoine citadin. C’est aussi un outil de diversification stratégique dans un portefeuille d’actifs, recherché pour ses atouts fiscaux. La ville de Versailles dans le département des Yvelines (78) abrite un des secteurs sauvegardés les plus vastes de France. Ce secteur comprend de nombreux immeubles éligibles au dispositif de défiscalisation immobilière Malraux.

Le dispositif Malraux, est un dispositif fiscal original, imaginé par l’ancien ministre de la Culture, André Malraux et l’homme politique, Pierre Sudreau. Ce dispositif vise à lutter contre la dégradation des centres-villes historiques. La loi sur la restauration du patrimoine votée le 4 aout 1962 à l’origine de ce dispositif vise les investisseurs dans l’immobilier ancien qui réhabilitent des biens situés dans les quartiers historiques de centre-ville. Elle leur permet de réaliser un investissement locatif tout en bénéficiant d’un puissant levier fiscal.

Des quartiers ou des villes entières concernées

La loi n° 62-903 du 4 août 1962 ne vise en effet pas seulement à préserver le patrimoine historique et architectural ancien, mais aussi à moderniser les logements, à préserver le tissu économique et social d’un quartier. Plus que réhabiliter des bâtiments remarquables, il s’agit surtout de préserver la cohérence architecturale d’un quartier tout entier. Le dispositif Malraux a donc pour spécificité de viser des quartiers entiers, voire des villes tout entières. Pour bénéficier du dispositif, l’opération immobilière doit donc être réalisée en vue de la restauration complète d’un bien situé dans un des secteurs, quartiers ou zones concernés. La restauration de ces locaux d’habitation doit avoir été déclarée d’utilité publique, sauf lorsque l’immeuble est situé dans un secteur sauvegardé couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou dans un site patrimonial remarquable couvert par un PSMV approuvé ou par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé.

Versailles, un des secteurs sauvegardés les plus importants de France

Le secteur sauvegardé de la ville de Versailles représente aujourd’hui plus de 250 hectares, ce qui en fait, avec celui de Bordeaux, un des plus vastes de France. Parmi ces quartiers, certains sont classés site patrimonial remarquable (SPR), ce qui rend de nombreux immeubles éligibles au dispositif de défiscalisation immobilière Malraux. Ce secteur sauvegardé est composé de deux quartiers : Notre-Dame et Saint-Louis. Notre-Dame est l’ancienne Ville Neuve de 1672. Saint-Louis est le parc aux Cerfs de 1727. Ces deux quartiers ont été classés « secteur sauvegardé » par un arrêté ministériel du 6 mars 1973. Ils ont bénéficié d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), approuvé en 1993, couvrant plus de 170 hectares. Par la suite, d’autres quartiers ont été ajoutés au secteur sauvegardé de la ville, par un arrêté du 18 septembre 1995 : les quartiers des Près et de l’Ermitage au nord et la place Charost et les Chantiers à l’est.

Une confortable réduction d’impôt sur le revenu pour les particuliers

Les programmes Malraux y sont particulièrement recherchés. En effet, la ville est attractive et bénéficie d’une profondeur locative qui rassure les investisseurs. La préfecture des Yvelines, située à une quinzaine de kilomètres de Paris, bénéficie d’un vaste réseau de transport, qui la relie à la métropole. Cinquième ville d’Île-de-France en matière d’emploi, Versailles est un des premiers bassins d’emploi du secteur tertiaire grâce notamment aux pôles d’activités de Vélizy-Villacoublay et de Saint-Quentin-en-Yvelines. Sa population y bénéficie d’une qualité de vie remarquable : la ville recèle un patrimoine culturel exceptionnel, 1 275 hectares d’espaces verts et des lycées, universités et grandes écoles réputés. Les programmes Malraux contribuent au rayonnement de la vile en faisant revivre son patrimoine historique et culturel comme le Pavillon de Montesquiou, une propriété historique nichée dans un écrin de verdure, qui a appartenu au célèbre dandy et homme de lettres, poète et critique Robert de Montesquiou, l’Hôtel de Macips, un bâtiment exceptionnel datant du XVIIIe siècle bénéficiant d’une vue directe sur le bassin de Neptune ou encore l’Hôtel du Marquis de Dangeau qui fait partie du premier ordonnancement urbain de 1685 conçu par Le Nôtre et Le Vau autour de la place d’Armes.

Une confortable réduction d’impôt sur le revenu pour les particuliers

En contrepartie de leur investissement immobilier dans un immeuble ancien, les contribuables bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu. Pour pouvoir en bénéficier les investisseurs doivent effectuer une réfection totale de l’immeuble et s’engager à louer le bien non meublé pendant une durée minimale de 9 ans. Le bien doit être loué comme résidence principale, sans condition de niveau loyer, ni de ressources pour le locataire. Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur, ni être un ascendant ou un descendant. Le taux de réduction d’impôt est fixé à 30 % pour les travaux effectués sur un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par le plan de sauvegarde et mise en valeur approuvé et à fixé à 22 % pour les travaux qui sont réalisés sur un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable (SPR), avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé, ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.

Le calcul de la réduction d’impôt

La base de la réduction d’impôt est constituée par le montant des dépenses éligibles à l’exclusion du prix d’acquisition du logement. En cas de vente d’immeuble à rénover (VIR), le montant des dépenses est celui des travaux devant être réalisés par le vendeur et payés par l’acquéreur selon l’échéancier prévu au contrat. Les dépenses sont prises en compte dans la limite d’un plafond de 400 000 € calculé sur quatre années consécutives, ce qui correspond donc à une réduction maximale annuelle de 120 000 euros. Le fait générateur de la réduction d’impôt est constitué par la date de paiement des dépenses éligibles par le propriétaire ou son mandataire, à l’entreprise qui a réalisé les travaux de restauration. Seules ouvrent droit à la réduction d’impôt, au titre de l’année de leur versement, les sommes effectivement acquittées par le contribuable au titre des travaux éligibles et dont il justifie qu’elles ont bien été affectées au paiement des dépenses correspondantes.