Immobilier : le marché mis sous pression en Île-de-France

« Enfin », diront certains. Malgré l’enchaînement des crises, le marché de l’immobilier en région parisienne présentait, jusque-là, un dynamisme insolent. Les données dévoilées par les notaires du Grand Paris, pour le troisième trimestre 2022, semblent indiquer un ralentissement des affaires, excepté à Paris, bien sûr !

Une baisse des ventes significative et une augmentation des prix modérée, le marché immobilier francilien semble confirmer, enfin, son atterrissage dans le monde réel de l’économie. En effet, depuis la crise sanitaire, celui-ci semblait s’être installé dans une bulle, hors d’atteinte des turbulences qui affectent le reste de la société. 2021, notamment, fut une année record pour le nombre de transactions enregistré entre vendeurs et acquéreurs. Une vigueur qui pouvait paraître étonnante dans une France et une région capitale encore groggy par 18 mois de confinements successifs et restrictions sanitaires. Logiquement, cette année, les ventes ont commencé à reculer : – 10 % au troisième trimestre dans toute la région, appartements et maisons confondus, par rapport à la même période un an plus tôt. Néanmoins, expliquent les professionnels du secteur, « l’activité s’est maintenue à un niveau historiquement élevé » avec un peu plus de 50 000 transactions réalisées sur la période, soit 14 % de plus que la moyenne des 10 dernières années.

Les maisons moins prisées

Concrètement, le secteur « maison » est celui qui a le plus souffert de la réduction des ventes constatée au troisième trimestre par les notaires du Grand Paris. En petite couronne, notamment, le nombre de ventes de pavillon a chuté de 20 % par rapport à 2021. Ce segment est même « le seul à enregistrer un volume des ventes inférieur à la moyenne des dix dernières années (- 4 %) », détaillent-ils. En grande couronne, le bilan est davantage contrasté avec un recul sur un an important (- 14 %) mais un niveau des ventes toujours supérieur à la décennie passée (+ 13 %). Pour les notaires franciliens : « L’attractivité de ce marché, renforcée par la crise du COVID, semble désormais derrière nous. Par ailleurs, les notaires indiquent que la crise énergétique et les difficultés de financement affectent plus sévèrement les acquéreurs de maisons et les primo-accédants ».  En déclin également, le volume de transactions des appartements en banlieue parisienne se contracte quant à lui de 9 % en grande couronne et de 14 % dans les départements limitrophes à Paris.

Paris dans un autre monde

La capitale, justement, fait figure, une fois encore, d’exception. Après une période d’un relatif tassement « Paris enregistre un record historique de ventes d’appartements sur douze mois avec 40 860 transactions, ce qui représente 9 % de ventes supplémentaires comparé à la période précédente », expliquent les notaires grands parisiens qui parlent d’un « retour en grâce de la Capitale ». Ainsi Paris, à contre-courant des autres départements, est le seul territoire à connaître une hausse de ses ventes sur un an : + 2 %. Une singularité qui pourrait s’expliquer, selon les professionnels du secteur, par « la tendance légèrement baissière des prix qui ouvre la possibilité de négocier ». En effet, « Au 3e trimestre 2022, le prix des appartements parisiens s’établit à 10 660 € le m² (- 1,2 % en un an), soit 200 euros de moins qu’au pic d’août 2020 et une baisse de 1,8 % en deux ans ». De fait, malgré cette « baisse » des prix de l’immobilier parisien, un acquéreur doit tout de même débourser plus de 14 000 € le m² pour s’installer dans les 6e et 7e arrondissements de la ville lumière et 8 810 € pour le 19e arrondissement, le moins cher de la capitale.

Ailleurs dans la région, si les prix d’acquisition des logements sont également freinés, ils restent globalement tournés à la hausse. Le prix moyen du m² d’un appartement en proche banlieue s’établit ainsi à 5 570 € (+ 0,9 % sur un an), le coût moyen d’une maison en grande couronne à 342 800 € (+ 5,7 % sur un an).

Doutes sur l’avenir

Ces contrastes observés entre les différents segments de l’immobilier et les secteurs géographiques devraient perdurer à court terme. Hausse du coût des crédits, inflation, baisse du pouvoir d’achat et un contexte international pour le moins incertain, chacun de ces indicateurs pèsent à leur manière sur le désir de vente ou d’achat des Franciliens. « Le marché est moins fluide avec des acquéreurs plus sélectifs, moins pressés de finaliser leur projet, ou se heurtant aux exigences bancaires et aux refus du financement de leur projet. L’offre et la demande se rencontrent donc moins facilement », indiquent les notaires du Grand Paris. Pour autant, ces problématiques ne sont pas, pour l’instant, suffisamment menaçantes pour retourner durablement un marché toujours installé dans un volume de vente proche des records historiques et faire retomber des prix encore très élevés. « L’immobilier conserve son rôle de valeur-refuge et de sécurisation des patrimoines dans un contexte inflationniste, alors même que les besoins liés à la démographie et aux évolutions sociétales sont toujours là », concluent les notaires du Grand Paris.