I – Le présent : le DPE informatif

Évolution. L’étendue du préjudice indemnisable en cas de faute du diagnostiqueur a longtemps fait l’objet de vifs débats, s’agissant de déterminer si le professionnel était tenu de réparer la seule chance perdue de n’avoir pu négocier le prix d’achat à la baisse2, ou s’il devait prendre en charge les travaux de remise en état3. Le 8 juillet 2015, une chambre mixte de la Cour de cassation4 est venue mettre fin aux hésitations en condamnant le professionnel à indemniser l’acquéreur pour l’intégralité de ses préjudices matériels et de jouissance. Cette solution a été réaffirmée à de nombreuses reprises depuis lors5, le professionnel étant tenu de garantir le contenu de l’information délivrée lors de l’établissement du diagnostic technique.

Révolution ? Cet arrêt qui limite la réparation à la seule chance perdue de ne pas avoir pu négocier le prix de vente à la baisse, ne constitue certainement pas une évolution jurisprudentielle. Concernant les documents contenus dans le dossier de diagnostic technique, la troisième chambre civile opère une distinction selon que les informations délivrées présentent un enjeu sanitaire pour les acquéreurs6 notamment si elles portent atteinte à la structure de l’immeuble, ou si elles n’ont pour vocation que d’informer sur l’état de l’immeuble. Il convient alors de rechercher, parmi les informations délivrées, quel est l’objectif poursuivi par le législateur. Or la tâche peut se montrer ardue tant les dispositions de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation sont hétérogènes.

Les certitudes. L’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation liste les éléments du dossier de diagnostic technique à fournir par le vendeur et annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Ces diagnostics peuvent se classer en plusieurs catégories. Le constat de risque d’exposition au plomb, celui mentionnant la présence ou non d’amiante, l’état relatif à la présence de termites, de mérules ou encore l’état de l’installation intérieure de gaz ont pour objet d’informer les acquéreurs sur les éventuels risques sanitaires ou sur ceux relatifs à la structure de l’immeuble, de sorte que le professionnel doit garantir l’intégralité du préjudice subi en cas de diagnostic erroné. En revanche, le DPE n’a qu’une vocation informative et à ce titre, comme l’indique l’arrêt, l’information erronée donnera lieu à l’indemnisation de la seule perte de chance de n’avoir pu négocier le prix à la baisse. Une solution analogue devrait s’appliquer pour le carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien du logement rendu obligatoire pour toutes les constructions neuves à partir du 1er janvier 2020 et pour tous les autres logements faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 20257. Enfin, le diagnostic technique global (DGT) obligatoire pour toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans8, porte à la connaissance des copropriétaires, la situation générale de l’immeuble et permet d’envisager les éventuels travaux à mettre en œuvre dans le cadre d’un plan pluriannuel de travaux. Ce DGT comporte notamment une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble. Pour le professionnel, il ne s’agit pas ici d’une mission d’investigation sur la solidité de la structure mais d’une simple constatation de l’état apparent de l’immeuble pour connaître approximativement le contenu des travaux de reprise. Par conséquent, en cas de défaillance, le diagnostiqueur n’est comptable que du préjudice prévisible, à savoir, le coût de l’aggravation des désordres entre le diagnostic et leur révélation9.

Les incertitudes. L’état de l’installation intérieure d’électricité ou encore celui concernant les installations d’assainissement non collectif n’entrent pas dans le dispositif de sécurité sanitaire pas plus que celui pouvant atteindre la structure de l’immeuble, de sorte qu’il n’est pas certain, en cas de diagnostic erroné, que le professionnel soit tenu de garantir l’acquéreur pour l’entier préjudice résultant d’un diagnostic non réalisé dans les règles de l’art. En l’absence d’un régime de responsabilité professionnelle des diagnostiqueurs immobiliers, il appartiendra à la jurisprudence de se prononcer sur ce point.

II – L’avenir : le DPE opposable

Les apports de la loi ÉLAN. Bien que cet arrêt fasse l’objet d’une large diffusion, il est peu probable que la solution de la troisième chambre civile se maintienne en l’état. Comme le rappelle l’arrêt, le DPE n’a, à l’heure actuelle, qu’une valeur informative, si bien que l’acquéreur ne peut, en principe, se prévaloir à l’encontre du vendeur des informations qu’il contient. L’acquéreur a toutefois la faculté de se retourner contre le diagnostiqueur afin d’engager sa responsabilité délictuelle lui permettant de se faire indemniser la perte de chance de ne pas avoir pu négocier le prix de vente à la baisse ou celle d’acquérir un bien moins énergivore. La loi ÉLAN du 23 novembre 2018 comporte en son article 179 une réforme du DPE qui aura certainement un impact en termes de responsabilité du diagnostiqueur délivrant un DPE erroné. En effet, l’article 179 prévoit une modification de l’article L. 271-4 du CCH afin de rendre opposable au vendeur les informations contenues dans le DPE. En d’autres termes, le vendeur engagera sa responsabilité contractuelle envers l’acquéreur en cas d’information erronée contenue dans le DPE. Le propriétaire de l’immeuble devra veiller à la compétence du professionnel chargé de réaliser le diagnostic puisque l’acquéreur pourra s’en prévaloir à l’encontre de son cocontractant.

Les enjeux de la loi ÉLAN. Dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2010 l’article L. 271-4 du CCH in fine indique : « L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique qui n’ont qu’une valeur informative ». Si le DPE est rendu opposable, le texte prévoit cependant une limite puisque les recommandations faites par le professionnel et accompagnant le diagnostic conservent une valeur informative. Dès lors, la jurisprudence déterminera ce qui est opposable et ce qui ne l’est pas. En effet, est-ce simplement l’étiquette énergétique obtenue, ou plus globalement l’ensemble du descriptif de l’immeuble qui pourra être invoqué par l’acquéreur ? À la lecture des travaux parlementaires qui vont dans le sens d’un renforcement de la qualité énergétique du parc immobilier français, on peut s’attendre à une interprétation extensive du texte en ce que les acquéreurs pourront probablement se prévaloir d’une mise en conformité de l’immeuble avec le descriptif contenu dans le DPE. Les enjeux sont donc majeurs pour les professionnels du diagnostic qui seront amenés à garantir le contenu de l’information délivrée.

Les apports de la loi Énergie et climat. Le législateur a cherché à renforcer la fiabilité des documents transmis à l’acquéreur immobilier. La loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat vient renforcer le dispositif initié par la loi ÉLAN dans le cadre du plan de rénovation énergétique des bâtiments. Ainsi, l’article 20 de la loi prévoit un accroissement des informations contenues dans les DPE. À compter du 1er janvier 2022, celui-ci devra mentionner le montant des dépenses d’énergie théorique pour l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic, sous peine d’amende. À cette date, les logements ayant une consommation énergétique supérieure ou égale à 331 kilowattheures par m² et par an, devront faire l’objet d’un audit énergétique formulant des propositions d’amélioration de la performance énergétique ainsi que l’impact théorique des travaux proposés sur la facture d’énergie, et, le cas échéant, les dispositifs d’aides publiques existantes permettant de financer le coût de ces travaux. Il est prévu qu’un arrêté fixe le contenu de l’audit énergétique. L’article 24 de la loi confère à l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe) de nouvelles missions lors de la transmission de DPE. Le futur article L. 134-4-2 du CCH ajoute à cette obligation de transmission de nouveaux objectifs « d’information, de contrôle, de mise en œuvre et de suivi des politiques publiques touchant à la construction, aux bâtiments, aux logements, aux consommations énergétiques et aux performances environnementales ». Le renforcement de ces obligations en matière de DPE devra nécessairement s’accompagner de la diffusion de normes d’élaboration de ces diagnostics mais aussi d’une formation adéquate des professionnels.