A – Vente immobilière

Quelques précisions sur les effets de l’exercice de la faculté de rachat

Cass. 3e civ., 8 nov. 2018, n° 14-25005, PB. L’appellation « vente à réméré ou avec faculté de rachat » est doublement trompeuse. Non seulement elle laisse à penser qu’elle emporterait conclusion d’une nouvelle vente, mais également qu’elle emprunterait ainsi à la vente ses conditions de formation et ses modalités d’exécution. Or il est largement admis que, dès le droit romain1, le pacte de réméré devait être considéré comme une possibilité offerte au vendeur de résoudre la vente en remboursant le prix et certains frais à l’acheteur. Il ne saurait dès lors s’agir que d’une condition résolutoire2 : il n’y a pas « novus contractus », mais « distractus »3. Cette conception est confirmée à demi-mot par l’avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux qui résume les quatorze articles consacrés au mécanisme dans le Code en trois alinéas et qui précise que « la vente avec faculté de rachat ouvre au vendeur la faculté de résoudre la vente »4. Les conditions dans lesquelles la vente se trouve résolue et les effets de cette résolution n’apparaissent cependant pas avec limpidité à la lecture des différentes dispositions tant de droit positif que prospectif. Si des premiers éléments de réponses peuvent être découverts à la lecture de l’article 1673 du Code civil, qui prévoit que le vendeur ne saurait retrouver la possession qu’après la restitution à l’acheteur du prix principal et de certaines sommes5, l’interprétation de cette disposition est une gageure. C’est ce qu’illustre l’arrêt sous commentaire rendu le 8 novembre 2018 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation.

I. En l’espèce, une SCI vend un immeuble avec faculté de rachat à une autre SCI. Le vendeur exerce sa faculté de rachat, mais un désaccord naît sur le montant des indemnités à reverser (en particulier quant à la question de savoir si outre le remboursement des factures de reconstruction du bien liées à sa destruction par un incendie, le vendeur devait indemniser l’acheteur du montant de la régularisation de TVA à laquelle se trouvait soumis ce dernier à la suite de l’exercice du réméré). Le vendeur assigne alors l’acquéreur en fixation des sommes en question. Le prix fixé par les premiers juges est payé par le vendeur qui interjette cependant appel, non sans avoir, au préalable, enjoint aux locataires du bien objet du réméré de lui verser désormais les loyers. La cour d’appel condamne le vendeur à restituer à l’acheteur le montant des loyers en question au motif que le transfert de propriété n’intervient qu’à la date où le prix, définitivement arrêté par une décision ayant autorité de chose jugée, aura été versé effectivement et dans son intégralité. Au visa des articles 1659 et 1673 du Code civil, la Cour de cassation confirme la solution en affirmant qu’à « défaut d’accord des parties, le vendeur qui use du pacte de rachat ne peut entrer en possession de l’immeuble qu’après avoir réglé le prix et les frais définitivement fixés judiciairement ». La lettre de l’article 1673 est donc affinée. En effet, en cas de désaccord des parties, seul le juge est en mesure de fixer définitivement les sommes dues par le vendeur. Or puisque seul le paiement de ces sommes permet au vendeur de retrouver la possession du bien, tant que le processus judiciaire n’est pas achevé, le retour en possession n’est guère possible. La cassation est néanmoins prononcée, la cour d’appel n’ayant pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations : la somme payée par le vendeur après la décision des premiers juges était d’un montant supérieur à celle à laquelle il avait été condamné en appel. Quoi qu’il en soit, au-delà du rappel de principe, la solution est riche d’enseignements pratiques et théoriques. La Cour de cassation déjuge en partie la doctrine de Pothier relative à la perception des fruits produits par la chose entre la manifestation de volonté du vendeur déclarant mettre en œuvre la faculté de rachat et le remboursement effectif des sommes dues. Pour ce dernier, « l’acheteur sur qui on exerce le réméré ne doit rendre les fruits que du jour des offres qui lui sont faites par le vendeur de lui rendre le prix. C’est une suite du principe établi, que le réméré n’opérant résolution du contrat de vente que pour l’avenir, tout ce qui est provenu de la chose vendue jusqu’au réméré, doit appartenir à l’acheteur »6.

II. Au cœur de la solution se pose la question du moment auquel le vendeur redevient propriétaire de la chose vendue à réméré et, plus précisément, d’une éventuelle dissociation entre le (re)transfert de propriété et la reprise de possession de la chose. L’article 1673 du Code civil n’envisage, en effet, pas directement la nouvelle mutation du droit de propriété, mais uniquement l’entrée en possession du vendeur. Après avoir imposé au vendeur de rembourser à l’acheteur le prix, les différents frais de la vente et le montant des réparations nécessaires, il prévoit qu’il « ne peut entrer en possession qu’après avoir satisfait à toutes ces obligations ». Le retour en possession de la chose est donc subordonné au paiement, celui-ci ne pouvant être réalisé – c’est tout l’apport de l’arrêt commenté – en cas de désaccord sur son montant entre les parties, qu’après une fixation définitive opérée par le juge. À cet égard, on peut relever une différence assez significative entre les termes employés par la cour d’appel et ceux retenus par la Cour de cassation. La première visait le moment du transfert de propriété, alors que la seconde, reprenant en substance la lettre de l’article 1673, se contente de préciser la date du retour en possession. Le refus de se prononcer quant à la date du transfert de propriété se conçoit pourtant aisément dès lors que le litige portait sur l’attribution des fruits de la chose. Or cette question est tranchée par les règles de la possession qui attribuent les fruits au possesseur de bonne foi7.

Pour autant, la question du moment du transfert de propriété, sans avoir égard à celle du moment du retour en possession, n’est pas sans conséquence. Comme il a pu être relevé, « la question peut présenter quelque intérêt si le vendeur tarde à effectuer les remboursements. L’acquéreur peut-il estimer qu’il reste propriétaire de la chose, tant qu’il n’est pas désintéressé, ou bien n’est-il qu’un créancier investi d’un droit de rétention et qui doit s’adresser au tribunal pour acquérir la propriété » ?8

De deux choses l’une : soit le transfert de propriété s’est réalisé au moment où le vendeur a fait part de sa décision d’exercer la faculté de rachat, soit au contraire ce transfert n’est susceptible d’intervenir qu’au moment où le vendeur aura exécuté les obligations mises à sa charge par l’article 1673. Tout dépend donc de ce qu’il convient d’entendre dans l’idée de réalisation de la condition. S’agit-il de la volonté de reprendre le bien ou, au contraire, du remboursement des sommes dues ? L’alternative entre un transfert de propriété s’opérant par l’effet de la volonté du vendeur et un transfert par l’effet de l’obligation fut, d’ailleurs, au cœur d’une saisissante controverse entre les auteurs de l’exégèse.

Pour les premiers, appliquant littéralement l’article 1673, la vente serait résolue et la propriété retournerait au vendeur dès la manifestation de sa volonté de reprendre le bien, traduite par une offre de remboursement à l’acheteur9. Plus précisément, puisqu’en vertu de l’article 1583 du Code civil le transfert de propriété intervient solo consensu, il ne saurait en aller différemment à l’occasion de l’exercice du réméré. La volonté du vendeur aurait donc un double effet : résoudre la vente et opérer le retour de la propriété à ce dernier10. Aussi, entre la réalisation de l’offre et le paiement des sommes, l’acheteur n’étant plus que possesseur devrait-il être considéré comme un rétenteur ; celui-ci pouvant refuser de restituer la chose dans l’attente de l’exécution de son obligation par le vendeur11. D’autres auteurs, retenant une logique sensiblement similaire, proposent de considérer que « par l’exercice du réméré au moyen d’un acte extrajudiciaire portant déclaration de la volonté du vendeur, la propriété n’était revenue à celui-ci que sous condition suspensive, sous la condition de faire les restitutions et remboursements prescrits par la loi, et qu’elle est censée ne pas lui être revenue s’il n’accomplit pas cette condition »12.

Pour les seconds, au contraire, la seule déclaration du vendeur d’exercer le rachat, ou la simple offre de remboursement, serait sans effet13 ou n’aurait pour seul effet que de ne plus craindre d’être prescrit du délai de cinq ans imposé par le code14. Seul le remboursement des sommes, et par conséquent l’exécution de son obligation par le vendeur, consommerait la résolution et, partant, permettrait d’opérer le transfert de propriété. La décision de mettre en œuvre la faculté de rachat serait donc inefficace, seule la restitution des sommes anéantissant la vente. Telle est la position retenue par la Cour de cassation dans des arrêts rendus par la chambre des requêtes les 14 janvier 187315 et 19 octobre 1904 à l’occasion desquels il avait pu être affirmé que tant que « la condition indispensable de la restitution et du remboursement exigés par les articles 1659 et 1673 du Code civil (…) manquait, la vente n’était point résolue et la propriété continuait à résider sur la tête de l’acquéreur »16. D’un point de vue purement pratique la solution se comprend parfaitement en ce qu’elle dispense l’acquéreur d’une demande en justice, si après avoir déclaré exercer le réméré, le vendeur ne restitue jamais17 et qu’elle évite l’écueil d’un éclatement des pouvoirs entre un vendeur redevenu propriétaire et un acheteur simplement possesseur. D’un point de vue théorique, la mise à l’écart d’un transfert de propriété opérant par le seul effet du consentement n’est guère choquante. Par définition, l’exercice du réméré n’est pas une nouvelle vente, mais l’anéantissement de la vente ; or dans cette situation, aucune raison n’impose d’appliquer l’article 158318.

III. L’arrêt sous commentaire maintient donc cette position. Tant que les sommes n’ont pas été versées, la vente n’est point résolue et l’acheteur demeure propriétaire. La faculté de réméré doit être exercée dans les cinq ans de la vente, mais cette seule manifestation de volonté est insuffisante à résoudre le contrat. Elle a dès lors pour effet de prémunir le vendeur contre la forclusion et, corrélativement, d’accorder à l’acheteur une action en paiement des sommes dues. La position est désormais entendue, mais n’est imperméable à la critique. En effet, l’on peut tout à fait imaginer que les motifs ayant conduit le vendeur à céder son bien en se réservant la faculté de réméré n’aient pas disparu « et qu’à la veille d’avoir à renoncer à son bien, il ne se décide, en désespéré, à déclarer qu’il veut racheter, sans avoir les moyens d’y faire face »19. Il n’est pourtant pas à exclure que ce lien opéré entre le paiement des sommes et la résolution soit indispensable en ce qu’il serait de nature à remettre en cause le caractère potestatif de la condition résolutoire. Si la réalisation de la condition est subordonnée au paiement des sommes dues – au besoin fixées par le juge –, celle-ci ne dépend pas uniquement de l’« appréciation subjective et unilatérale »20 du vendeur, de « sa seule appréciation »21 ou de sa « seule volonté »22. Bien au contraire, la considération de la possibilité financière de rembourser les sommes et le remboursement effectif de ces sommes semblent tenir compte de « circonstances objectives, susceptibles d’un contrôle judiciaire »23, de nature à écarter la potestativité de la condition. Le système ici dégagé pourrait toutefois être remis en cause dans l’hypothèse où l’avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux était adopté en l’état. Faisant l’économie de la précision suivant laquelle le vendeur ne peut retrouver la chose (ou la propriété de la chose) qu’après avoir payé les sommes dues à l’acheteur, aucune précision n’est laissée quant au moment où la résolution opère effectivement. De même, rien n’est dit quant aux sommes que le vendeur doit restituer, l’avant-projet renvoyant ainsi implicitement au droit commun des restitutions, figurant depuis l’ordonnance de réforme du droit des contrats aux articles 1352 et suivants du Code civil. En apparence rien ne semblerait changer, l’article 1352-5 posant le principe suivant lequel « pour fixer le montant des restitutions, il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et de celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution ». À l’image de ce qui s’évince de l’article 1673 du Code civil, dès lors que l’acheteur devra restituer la chose acquise sous faculté de réméré, il pourra demander le remboursement des dépenses nécessaires et ayant augmenté la valeur de la chose. La restitution des frais de la vente n’est pas directement envisagée, mais pourrait être vue comme une conséquence de la rétroactivité de la résolution. La principale difficulté d’interprétation pourrait alors venir de la question de la restitution des fruits. L’article 1352-7 prévoit en effet que celui qui a reçu la chose de bonne foi (ce qui est assurément le cas de l’acheteur dans la vente à réméré) ne doit restituer les fruits qu’à compter de la demande. Appliquée à la résolution de la vente à réméré cette règle conduirait à une solution légèrement différente de celle retenue en l’espèce. Dans l’arrêt commenté, les fruits, en l’occurrence les loyers, n’avaient à être restitués qu’à compter du remboursement des sommes et par conséquent de la résolution de la vente. En application des articles 13 de l’avant-projet et 1352-7 du Code civil, l’acheteur pourrait se trouver contraint de les restituer dès la demande en justice de restitution et par conséquent beaucoup plus tôt, alors même que la vente n’aurait pas encore été résolue. Si la volonté de l’avant-projet de rendre plus lisible le droit des contrats spéciaux et de procéder à l’épure assumée de certains textes dépassés se conçoit, l’on peut regretter l’expédition en trois alinéas de la vente à réméré. Une précision complémentaire, rappelant que la vente n’est résolue qu’autant qu’ont été versées à l’acquéreur les sommes dues, n’apparaîtrait pas superflue.

Johann LE BOURG

B – Pacte de préférence et promesse unilatérale de vente

Des vicissitudes de la rencontre des volontés – À propos de deux arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 6 décembre 2018

Cass. 3e civ., 6 déc. 2018, n° 17-23321, 17-21170 et 17-21171. Bien que le recours aux avant-contrats soit généralement présenté comme le moyen de jalonner la voie du contrat définitif24, il s’en faut que de tels accords suffisent toujours à rétablir dans la rectitude de la ligne droite toutes les sinuosités de la période précontractuelle. En témoignent deux arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 6 décembre 2018, qui illustrent les aléas du mécanisme.

Dans la première espèce25, une personne s’était engagée le 28 octobre 1999, pour une durée de dix ans, à donner à sa compagne la préférence pour la vente de deux studios situés au rez-de-chaussée de la villa occupée par celle-ci26. Malheureusement, des rapports conflictuels s’étant établis entre les ex-époux à la suite de leur divorce, la bénéficiaire s’évertuait à entraver le processus menant à la vente en restant taisante face aux sollicitations de son ancien mari, pour la conclusion d’un contrat dont il avait manifesté l’intention de longue date. Face à cette situation, celui-ci avait donc pris le parti de repousser la conclusion du contrat définitif à l’échéance du droit de son ex-épouse en consentant, le 2 septembre 2009, une promesse unilatérale de vente au bénéfice d’un tiers, tout en ne lui ouvrant la possibilité d’opter qu’à compter du 29 octobre 2009. La vente est finalement conclue avec ce tiers le 16 novembre 2009 ; en violation du droit de préférence, selon la bénéficiaire du pacte.

Saisie de cette affaire, la cour d’appel de Fort-de-France a considéré que la chronologie des évènements préservait le promettant de toute violation du pacte, la rencontre des volontés consécutive à la promesse n’étant pas advenue pendant la durée d’efficacité de l’engagement de préférence. C’était partir du principe que « la lettre du pacte de préférence ne permet pas de conclure qu’en cas d’intention de vendre, l’obligation de laisser la préférence à la bénéficiaire grève le pré-contrat », et que « seule la date de l’échange des consentements est à prendre en considération ». La Cour de cassation choisit cependant de contester le raisonnement en sa prémisse, censurant ainsi la décision d’appel. Elle estime que « le pacte de préférence implique l’obligation, pour le promettant, de donner préférence au bénéficiaire lorsqu’il décide de vendre le bien ». Le contrat définitif sera donc finalement conclu, quoique ce soit en violation de l’engagement de préférence et avec un autre que son bénéficiaire…

Dans le second arrêt27, une promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier était également en cause, dont les promettants – deux époux – avaient entendu repousser le délai d’option au décès de la précédente propriétaire du bien, qui s’était réservée sur l’immeuble un droit d’usage et d’habitation. Après le décès de cette dernière, l’option est levée, et tout se serait passé sans difficultés si l’épouse promettante, attributaire du bien après son divorce, n’avait préalablement décidé de se rétracter. La cour d’appel de Grenoble avait entrepris de passer outre cette rétractation en considérant que la promettante, « qui a donné son consentement à la vente, sans restriction, ne pouvait se rétracter et que l’acceptation de la promesse par les bénéficiaires a eu pour effet de rendre la vente parfaite ». La haute juridiction prend, ici encore, le contre-pied, aux motifs que « la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse unilatérale postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée ». Le contrat définitif ne sera donc finalement pas conclu avec le bénéficiaire de la promesse, malgré l’acceptation de l’offre par ce dernier…

Ces deux décisions invitent à s’orienter dans l’entrelacs des volontés et des engagements qui mèneront à l’avènement du contrat définitif28. Pour ce faire, il convient de suivre la trame qui leur est commune, rendant ainsi ces deux arrêts comparables : chaque situation mettait le juge en présence d’une promesse unilatérale, dont l’option avait été retardée pour tenir compte d’un engagement ou d’un droit préexistant (I), ce qui ne pouvait manquer d’influer sur les conséquences de son exercice postérieur, et la formation du contrat définitif (II).

I. Ouverture de l’option. Chacune des conventions de promesse unilatérale ici examinées avait prévu, par le mécanisme du terme suspensif, de repousser la faculté d’option du bénéficiaire à une échéance déterminée : respectivement, la date du 29 octobre 2009 et le décès de la précédente propriétaire du bien29. En chaque cas, il apparaissait que le recours à cette modalité poursuivait la même vocation de donner le temps d’une sorte de consolidation de la situation du promettant, nécessaire pour entrer dans les liens du contrat définitif, qui adviendrait à échéance du droit de préférence comme du droit d’usage et d’habitation naguère réservé sur le bien. Cette consolidation n’avait pourtant pas le même enjeu dans les deux cas, pour lesquels les conséquences de la situation préexistante à la promesse différaient.

Dans la première espèce, il s’agissait d’envisager la compatibilité de deux droits personnels30 : le droit d’option né de la promesse et le droit de préférence préexistant, né du pacte. On sait que le pacte de préférence ne constitue en soi qu’une avancée limitée vers la conclusion du contrat définitif31, mais que la jurisprudence n’en sanctionne pas moins tous les engagements qui seraient de nature à contrarier la priorité qui revient à son bénéficiaire32. Cette question était posée à propos de l’engagement né de la promesse unilatérale. Et l’on doit sans doute approuver la haute juridiction d’avoir retenu une telle incompatibilité, nonobstant le décalage temporel du droit d’option. Si, en garantissant que la vente avec le tiers ne pourrait se former pendant la durée d’efficacité du pacte, une telle modalité préservait d’une violation immédiate de l’engagement de préférence, il est admis que son inexécution peut prendre d’autres formes plus insidieuses33 ; ainsi, lorsque le promettant d’un pacte consent à un tiers, sur le bien objet du contrat, un bail rural conférant au preneur un droit de préemption d’origine légale, de nature à supplanter la préférence conventionnellement prévue34.

Le cas d’espèce était voisin35. La promesse unilatérale – à la différence de la promesse synallagmatique36 – n’emporte certes pas ipso facto la vente du bien ; mais la conclusion d’une telle convention n’en conduit pas moins, comme celle d’un bail rural, à verrouiller le processus de cession de la chose au profit d’un acquéreur déterminé – le bénéficiaire de la promesse, là où il est question du preneur à bail37 –, évinçant ainsi le bénéficiaire du pacte. Au cas particulier, la violation était d’autant plus caractérisée que contrairement à l’hypothèse de la conclusion du bail rural, il n’était pas question de savoir à qui la vente aurait vocation à être proposée en priorité38, mais de constater qu’elle avait déjà été proposée au bénéficiaire de la promesse, malgré l’engagement issu du pacte. L’inexécution de celui-ci découle en effet comme une conséquence nécessaire de ce que la promesse unilatérale suppose manifestée une intention de vendre de la part du promettant39, que l’engagement de préférence lui impose justement de faire connaître à son bénéficiaire par priorité à tout autre acquéreur potentiel40. Il apparaissait d’ailleurs assez peu opérant d’opposer à ce raisonnement le comportement du bénéficiaire qui avait, par le passé, laissé planer le doute sur ses desseins, pour opposer à cette manœuvre dilatoire – l’inaction du bénéficiaire de la préférence – une autre manœuvre dilatoire – le décalage des possibilités d’option, retardant la formation du contrat définitif –, alors qu’il aurait suffi d’enfermer les possibilités d’acceptation dans un délai déterminé41.

La situation du second arrêt ne se posait pas exactement dans les mêmes termes. L’exercice de l’option y avait été réservé pendant la durée d’un droit d’usage et d’habitation conservé par la précédente propriétaire sur l’immeuble proposé à la vente. Il ne s’agissait plus, ici, de s’assurer de la compatibilité de l’option avec un engagement préexistant du promettant, mais de consolider les droits de celui-ci sur la chose préalablement à sa vente. Contrairement à l’engagement de préférence, le droit d’usage et d’habitation présente en effet la nature d’un droit réel, amputant les prérogatives du propriétaire du bien42. Fallait-il, dès lors, être d’ores et déjà propriétaire plein et entier de l’immeuble pour en promettre unilatéralement la vente à autrui ? Si les conditions de la vente s’apprécient normalement, du côté du promettant, au moment de la promesse, il est admis que la perspective d’un transfert de droit advenant au moment de l’échange des consentements43 permet de temporiser l’application pratique de ce principe44. Sans doute pouvait-on considérer que le caractère viager du droit d’usage et d’habitation45 levait les obstacles à la conclusion d’un tel avant-contrat qui, tout comme la promesse de vente consentie par un nu-propriétaire, donne vocation, à terme, à une complète propriété46. L’emploi d’une modalité retardant les possibilités d’option n’en apparaissait pas moins pleinement justifié.

L’analyse croisée de ces deux arrêts nous porte donc à des conclusions opposées. Dans le premier cas, l’articulation des engagements dissimulait mal leur télescopage : l’aménagement temporel des modalités d’option y faisait figure d’artifice ayant pour effet de contourner l’engagement de préférence ; dans la seconde espèce, en revanche, l’articulation des droits permettait leur coordination, en tenant compte du droit réel d’usage et d’habitation grevant le bien. La marche vers le contrat définitif pouvait donc sembler plus ou moins bien assurée selon l’espèce en cause. Et pourtant, c’est dans la première espèce que la promesse unilatérale permettra finalement la conclusion de la vente, et pas dans la seconde. C’est dire que l’ouverture de l’option est une chose, sa réalisation en est une autre.

II. Réalisation de l’option. Dans chaque espèce soumise au commentaire, l’option avait finalement été levée par le bénéficiaire de la promesse. De nouveaux obstacles se dressaient cependant pour que l’acceptation ainsi intervenue puisse rencontrer l’offre préalablement émise. Dans le premier arrêt, la fragilité des bases de cet accord était en cause : l’offre en question avait été formulée en violation du pacte de préférence47. Dans le second arrêt, c’était davantage l’ébranlement de bases pourtant solides qui prêtait à une nouvelle discussion : l’offre en question avait été rétractée avant que le bénéficiaire ne fût mis en mesure de l’accepter. Dans les deux cas, la formation du contrat définitif était en péril.

On sait que le pacte de préférence accuse ses faiblesses sur la question des sanctions applicables lorsque sa violation est caractérisée48 : il y a certes là une faute contractuelle dans les rapports du promettant et du bénéficiaire49, mais, à l’égard des tiers, l’efficacité de la sanction bute sur l’effet relatif du contrat, qui empêche d’en faire valoir les pleins effets lorsque, comme en l’espèce, le promettant s’est soustrait à son engagement de préférence pour conclure avec un tiers50. Il est de règle que le bénéficiaire ne peut obtenir l’annulation du contrat passé avec le tiers et sa substitution dans les droits de celui-ci s’il n’est pas établi que ce tiers avait connaissance de l’existence du pacte et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir51. Or, c’était sur cette dernière preuve que l’action intentée par la bénéficiaire du pacte avait déjà achoppé en première instance. Sans doute était-ce là un juste retour des choses, face au mutisme de la bénéficiaire, qui constituait le point de départ du litige…

La réalisation de l’option ne suscitait pas les mêmes objections dans le second cas, seuls les rapports du promettant vis-à-vis du bénéficiaire étant en cause consécutivement à la rétractation par celui-là de son engagement. Avec cet arrêt, la Cour de cassation manifeste à nouveau52 qu’elle n’entend pas remettre en cause la ligne tracée depuis la jurisprudence Cruz53, entérinant ainsi, pour les promesses unilatérales de vente conclues avant l’entrée en vigueur des dispositions de l’ordonnance du 10 février 2016, la solution de l’efficacité de la rétractation ; ceci alors même que dans cette affaire, la troisième chambre civile avait été invitée à faire évoluer sa jurisprudence54, ce qui aurait permis d’adoucir la rupture d’avec les dispositions nouvelles55, lesquelles admettent la formation du contrat définitif au titre des sanctions de l’inexécution de la promesse56.

Les choses pourraient cependant s’avérer plus complexes qu’il n’y paraît. Il a en effet été remarqué que si l’application du nouvel article 1124 du Code civil ne souffre d’aucun doute lorsque le droit d’option est pur et simple, il pourrait en aller différemment lorsque ce droit est affecté d’une modalité, le texte prévoyant la réalisation forcée du contrat dans la seule hypothèse où la révocation de la promesse a lieu « pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter »57. Selon Monsieur Mekki, une résurgence de la solution d’espèce – et de la jurisprudence Cruz, qui en constitue le support – ne serait donc pas à exclure en des circonstances comparables, sous l’empire du droit nouveau58. Cela n’en serait pas moins consacrer une – nouvelle59 – exclusive à l’exécution forcée en nature qui, de l’avis de l’avocat général s’étant prononcé sur cette affaire, ne tomberait pas précisément sous le sens60. Car telle est, au fond, la question suscitée par cet arrêt lorsqu’on le met en perspective avec le droit actuel : en quoi la paralysie des facultés d’option pourrait-elle constituer un obstacle à la formation du contrat définitif en cas de rétractation anticipée ?61 C’est dire que l’application des nouveaux articles du Code civil est toujours lourde d’incertitudes, et que, malgré la réforme, la rationalité de la jurisprudence Cruz est encore plus que jamais en question62. Pour l’heure, elle semble toujours s’avérer aussi fuyante que la rencontre des volontés63…

Nicolas CLÉMENT

A – Délégation de service public

B – Marchés publics

A – La garantie de l’échange

B – L’optimisation de l’alliance