La commune ayant exercé son droit de préemption est tenue au paiement du prix de vente et de la commission d’agence

A – Commission et honoraires d’agence

Le droit à commission des agents immobiliers ou honoraires. D’après l’article 6, I, alinéa 3, de la loi Hoguet modifié par la loi du 13 juillet 2006 : « I – Les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu’il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d’un décret en Conseil d’État : Les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d’argent, biens, effets ou valeurs à l’occasion de l’opération dont il s’agit ; Les modalités de la reddition de compte ; Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge (…) ». À cet égard, il a été jugé que l’acte écrit contenant l’engagement des parties, auquel l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 subordonne le droit à rémunération ou à commission de l’agent immobilier par l’intermédiaire duquel l’opération a été conclue, n’est pas nécessairement un acte authentique2. En d’autres termes, un compromis sous seing privé fait naître le droit à commission de l’agent3.

« N’ait été effectivement conclue et constatée ». L’article 6, I, alinéa 9, de la loi Hoguet, modifié par la loi du 13 juillet 2006, précise que lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, tout ou partie des sommes d’argent visées ci-dessus qui sont à sa charge peuvent être exigées par les personnes visées à l’article 1er avant qu’une opération visée au même article n’ait été effectivement conclue et constatée. La clause prévue à cet effet est appliquée dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État. Cette notion de vente « effectivement conclue » fait débat4. À l’évidence, un accord entre les parties contenant une clause de dédit mise en œuvre n’est pas effectivement conclue5. En cas d’exercice de la faculté de rétractation par l’une des parties à la vente, celle-ci n’est pas effectivement conclue. Plus délicate est la question de savoir « si l’opération est effectivement conclue, au sens de la loi Hoguet, lorsque la condition défaille par la faute du débiteur obligé sous cette condition »6. La jurisprudence majoritaire opine souvent en faveur de l’absence d’opération effectivement conclue lorsque la condition a défailli par la faute du débiteur. Ainsi la Cour de cassation a censuré les juges du fond de la manière suivante : « Attendu que pour condamner M. et Mme X à payer à l’agence Soissons immobilier la somme de 15 000 francs, la cour d’appel retient que même si à défaut de réalisation effective de la vente du fait des époux X, la société Soissons immobilier n’a pas droit à la commission contractuellement prévue, elle peut prétendre à un dédommagement pour ses diligences ; Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les textes susvisés »7.

Rappel : Prix net vendeur, prix de vente frais d’agence inclus, frais d’acte, vente acte en main. Les praticiens distinguent traditionnellement le prix de vente frais d’agence inclus du prix net vendeur que ce dernier va encaisser après avoir payé la commission due à l’agence immobilière. Les frais d’acte, souvent qualifiés, à tort, de frais de notaire, sont payés par l’acquéreur en vertu de l’article 1593 du Code civil qui dispose que les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur. Cependant, l’article 1593 du Code civil étant supplétif, les parties peuvent stipuler une vente acte en main aux termes de laquelle le vendeur prendra à sa charge les frais d’acte.

B – La substitution du préempteur à l’acquéreur ne porte pas atteinte au droit à commission de l’agent immobilier

Promesse unilatérale de vente et condition suspensive d’exercice du droit de préemption urbain. Depuis l’ordonnance du 10 février 2016, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie (le promettant) accorde à l’autre (le bénéficiaire) le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul8. Suivant une pratique notariale bien arrêtée : « Dans certaines régions, les notaires semblent préférer les promesses unilatérales de vente, qu’ils instrumentent alors par acte authentique, dans d’autres, la pratique du compromis de vente sous seing privé est plutôt privilégiée »9. Comme on a pu l’écrire à juste titre : « Une promesse unilatérale de vente peut être conclue sous la condition suspensive de la purge du droit de préemption urbain. Il suffit pour cela, d’une part, que la condition affecte la promesse et non la vente qui serait formée par la levée d’option et, d’autre part, que l’option ne puisse être levée – et donc la vente formée – qu’après que la collectivité a renoncé expressément ou tacitement à son droit. Au prix de cette double précaution, les deux obstacles que nous avons dégagés se trouvent écartés : la vente au profit du cocontractant n’est pas formée tant que la collectivité n’a pas renoncé, et seul le contrat de promesse – et non la vente – est affecté de la condition suspensive »10. Certes, le fondement légal du droit de préemption urbaine est tiré de l’alinéa 1er de l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme qui reconnaît que toute aliénation visée à l’article L. 213-1 du même code est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune dans laquelle est situé le bien. En l’espèce, le 21 septembre 2009, la commune d’Escalquens a exercé son droit de préemption. Pour autant, ladite commune contestait le paiement de la commission d’agence d’un montant de 51 000 euros car la société Asset promotions s’était réservé la possibilité de demander ou non la réalisation de la vente. De plus, la société n’avait pas levé l’option avant l’exercice du droit de préemption urbain, quand cet acte contenait engagement des parties quant à la commission, pour le cas où la vente se réalisait et, par l’effet de l’exercice par la commune de son droit de préemption, cette vente était devenue parfaite.