La variation du montant du prêt stipulé dans l’avant-contrat entraîne la caducité de la promesse de vente

Publié le 28/03/2023
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La modification d’un montant maximal du prêt dans la promesse de vente n’est pas de nature à contraindre les acquéreurs à accepter toute offre d’un montant inférieur.

Cass. 3e civ., 14 déc. 2022, no 21-24539

Pendente conditione, eviniente conditione et deficiente conditione. En l’espèce1, par acte du 22 mai 2018 reçu par M. O., notaire, M. M. (le vendeur) a conclu avec M. H. et Mme B. (les acquéreurs), par l’intermédiaire de la société Terraza immobilier, agence immobilière, une promesse de vente d’un appartement. La promesse contenait une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant de 414 000 € maximum remboursable sur 25 ans au taux de 2 % l’an hors assurance. Le 20 juillet 2018, les acquéreurs ont notifié au vendeur leur renonciation à cette acquisition. Assignés en paiement de sa commission par l’agence immobilière, ils ont appelé en intervention forcée le vendeur, la société Privilège courtage, qu’ils avaient mandatée pour l’obtention d’un prêt, ainsi que la société civile professionnelle O. et O.-C. afin d’obtenir, principalement, la restitution par le vendeur de la somme de 10 000 € versée au titre de l’indemnité d’immobilisation et séquestrée entre les mains du notaire, outre des dommages et intérêts. Reconventionnellement, M. M. a demandé la condamnation des acquéreurs à lui verser la somme de 38 600 € au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse. Chacun sait que la condition suspensive légale d’obtention du prêt est édictée par l’article L. 313-41 du Code de la consommation et a pour finalité de protéger l’acquéreur-emprunteur (I) ; encore faut-il qu’elle se réalise conformément aux stipulations contractuelles contenues dans la promesse de vente (II).

I – La stipulation de la condition suspensive légale d’obtention du prêt

Combinaison des articles 1304 du Code civil et de l’article L. 313-41 du Code de la consommation. Si l’obligation conditionnelle dépend d’un événement futur et incertain elle est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple (A). C’est ainsi qu’il est de pratique notariale courante de rédiger une promesse synallagmatique de vente entre le vendeur et le futur acquéreur assortie de conditions suspensives qui protègent en particulier l’acquéreur. Une condition suspensive fréquente porte sur l’obtention du prêt qui a été codifiée à l’article L. 313-41 du Code de la consommation (B).

A – La condition suspensive après l’ordonnance du 10 février 2016

Triptyque abandonné par l’ordonnance du 10 février 2016. S’appuyant sur un héritage juridique du droit romain des obligations, les codificateurs napoléoniens rédigèrent notamment le Code civil en vertu de la loi du 30 ventôse an XII (21 mars 1804) en établissant dans ses articles 1169, 1170 et 1171 le triptyque classique de trois catégories de conditions : casuelles, potestatives ou mixtes2. L’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des obligations a non seulement modernisé le droit des contrats mais a abandonné ces conditions, car « elles étaient dénuées de toute portée, elles ne présentaient pas d’intérêt pratique »3. En effet, selon le lexique des termes juridiques : « En fonction de la volonté dans la réalisation de la condition on distingue la condition casuelle, potestative ou mixte. La condition casuelle est celle qui dépend uniquement des circonstances, du hasard, (…) la condition potestative est celle qui dépend de la volonté de l’une des parties à l’acte juridique ou au contrat. Elle est valable lorsque la volonté dont elle dépend est celle du créancier de l’obligation. Elle ne l’est pas lorsqu’elle dépend de la seule volonté du débiteur (je paierai si je veux), condition dite purement potestative. La condition simplement potestative dépendant de la volonté du débiteur et d’une circonstance indépendante de sa volonté, est licite. Est valable également la condition mixte, qui dépend à la fois de la volonté de l’une des parties et de la volonté d’un tiers (C. civ., art. 1304 à C. civ., art. 1304-7) »4. Inauguré par la jurisprudence et consacré par l’ordonnance du 10 février 2016, l’article 1304-2 précise : « Est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l’obligation a été exécutée en connaissance de cause »5.

Modalités des obligations conservées par l’ordonnance du 10 février 2016 : la condition suspensive. La doctrine civiliste exprimée par des auteurs comme le professeur Chabas nous apprend que « la condition suspensive est la modalité d’une obligation qui subordonne l’existence de celle-ci à la réalisation d’un événement futur et incertain. L’obligation conditionnelle ne naît pas sitôt le contrat conclu, mais elle naît plus tard, si la condition se réalise ». Pendente conditione, il n’existe donc qu’« un espoir de voir (…) naître l’obligation : le créancier a un droit éventuel »6. Le nouvel article 1304 du Code civil en son alinéa 2 conserve la notion en précisant que « la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple ».

Suppression de l’effet rétroactif de la condition suspensive. Selon le rapport du président de la République, l’article 1304-6 clarifie les effets de la réalisation de la condition suspensive : il ne reprend pas le principe de l’effet rétroactif de la réalisation de la condition suspensive, actuellement prévu dans le Code civil et source de complexité, mais prévoit au contraire que l’obligation devienne pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition, tout en rappelant que cette règle n’a qu’un caractère supplétif. Le caractère rétroactif de la condition suspensive est en effet inutile, puisque cette condition ne produit pas réellement d’effet tant qu’elle est pendante (pendente conditione) : le créancier ne dispose que d’un droit conditionnel et le débiteur se comporte en pratique comme le propriétaire, les risques de la chose demeurant à sa charge comme le rappelle l’alinéa 2. Le dernier alinéa dispose explicitement, ce que ne fait pas le Code civil dans sa rédaction actuelle, qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé »7. En effet, le nouvel article 1304-6 du Code civil dispose que « l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition. En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé ». La règle légale n’étant que supplétive, les parties peuvent stipuler que la condition rétroagira au jour du contrat8.

Promesse de vente sous condition suspensive. On a peine à croire qu’une situation contractuelle aussi fréquente que la réalisation de la condition suspensive ait pu soulever autant de débats jurisprudentiels. L’arrêt rapporté illustre une nouvelle fois cette situation. La condition suspensive légale d’obtention du prêt a défrayé la chronique en raison de la fragilisation de la position contractuelle de l’acquéreur-emprunteur9.

B – Condition suspensive légale d’obtention de prêt

Le fondement de la condition suspensive : l’article L. 313-41 du Code de la consommation. Il résulte de l’article L. 313-41 du Code de la consommation : « Lorsque l’acte mentionné à l’article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement. Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ».

Caractère mixte de la condition suspensive légale d’obtention de prêt. Ainsi que le fait justement remarquer un auteur : « Et c’est ici que le caractère hybride “légale-conventionnelle” ressort le mieux : si la protection légale est offerte, de droit, à l’acquéreur la fixation des conditions est un accord conventionnel entre les parties »10.

Cas d’espèce. En l’espèce, la condition suspensive stipulée dans la promesse de vente du 22 mai 2018 prévoyait « le financement de l’acquisition par M. H. et Mme B. au moyen d’un prêt d’un montant maximum de 414 000 € au taux de 2 % l’an, remboursable sur une durée de 300 mois ». À cet égard on signalera que Monsieur Stéphane Piédelievre, en note sous l’arrêt de la troisième chambre civile rendue le 14 janvier 2021, estime que « la Cour de cassation, par un arrêt du 20 novembre 2013, avait considéré qu’un candidat acquéreur ne demande pas un crédit conforme aux caractéristiques de l’avant-contrat lorsqu’il sollicite un crédit inférieur à celui mentionné dans la promesse »11. En somme, la question du prêt accordé à un montant inférieur au montant maximal prévu dans l’avant-contrat n’épuise pas pour autant les questions, car il reste à préciser celle du taux d’intérêt.

II – La non-réalisation de la condition suspensive légale d’obtention d’un prêt immobilier

Défaillance de la condition suspensive. Pour la Cour de cassation, un prêt accordé à un montant inférieur au montant maximal prévu est conforme aux stipulations contractuelles et entraîne la caducité de la promesse de vente (A). Force est de constater que l’arrêt rapporté renouvelle le débat sur le bénéfice exclusif de la condition suspensive au profit d’une partie (B).

A – Défaillance de la condition suspensive entraînant la caducité de la promesse de vente

Notion de caducité automatique de la promesse. Selon la doctrine dominante, la caducité de la condition suspensive signifie que « (…) si l’événement prévu ne survient pas, il se produit une remise en cause automatique de l’engagement : il est caduc »12. Du reste, on conçoit bien que la détermination de la défaillance, ou non, de la condition suspensive s’avère être parfois un exercice difficile13 car une condition peut être formulée de manière positive mais également de manière négative14 ; de plus la condition peut être stipulée dans l’intérêt exclusif d’une voire deux parties15. Il est traditionnellement enseigné que l’absence de réalisation de la condition suspensive entraîne ipso facto la caducité de la promesse sans qu’il y ait lieu d’accomplir de formalités supplémentaires16. Ainsi la condition stipulée de façon négative consiste pour les parties à soumettre leur accord à la non-réalisation d’un événement comme l’absence de préemption17.

Cas d’espèce. Dans notre affaire la Cour de cassation rejette le pourvoi du vendeur en estimant que la cour d’appel en a exactement déduit que, la défaillance de la condition n’étant pas imputable aux acquéreurs, la promesse était devenue caduque.

B – Renonciation au bénéfice de la condition suspensive d’obtention du prêt immobilier

L’intérêt d’une ou des deux parties à la renonciation au bénéfice de la condition suspensive de l’obtention du prêt. Lorsqu’une condition suspensive est stipulée dans l’intérêt exclusif d’une partie au contrat, seule cette dernière peut y renoncer18. Ainsi, aux termes d’un arrêt récent, la Cour de cassation a jugé : « Attendu que, pour dire que la promesse de vente était devenue caduque au 9 septembre 2005 du fait de la défaillance de la condition suspensive et rejeter les demandes de M. et Mme Y., l’arrêt retient que, si la condition suspensive de l’obtention d’un prêt est stipulée dans l’intérêt de l’acquéreur, force est de constater que M. et Mme Y. n’ont pas renoncé au bénéfice de cette condition dans le délai contractuel expirant le 9 septembre 2005, lequel n’avait fait l’objet d’aucune prorogation, de sorte que les consorts X pouvaient se prévaloir de la caducité de l’acte en cas de non-obtention du prêt par les bénéficiaires ; Qu’en statuant ainsi, alors que, lorsqu’une condition suspensive est stipulée dans l’intérêt exclusif de l’une des parties, seule celle-ci peut se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de cette condition, la cour d’appel, qui avait constaté que l’offre de prêt avait été adressée le 31 octobre 2005 aux acquéreurs qui avaient sommé leurs vendeurs de régulariser l’acte authentique le 2 février 2006, a violé les textes susvisés »19. À titre d’illustration le tableau suivant indique la notion d’intérêt d’une ou des deux parties au bénéfice de la renonciation de la condition suspensive de l’obtention du prêt.

Intérêt exclusif de l’acquéreur-emprunteur

Intérêt des deux parties : vendeur et acquéreur-emprunteur

Renonciation au bénéfice de la condition suspensive d’obtention du prêt

Volonté du bénéficiaire de la condition suspensive d’obtention du prêt : acquéreur-emprunteur

Accord de l’acquéreur-emprunteur et du vendeur

Période de la renonciation au bénéfice de la condition suspensive d’obtention du prêt

Intervention de la renonciation au bénéfice de la condition suspensive d’obtention du prêt avant le dénouement de la condition suspensive

Intervention de la renonciation au bénéfice de la condition suspensive d’obtention du prêt avant le dénouement de la condition suspensive

Conséquence quant à la caducité automatique de la promesse de vente

Caducité imposée au vendeur à la demande de l’acquéreur-emprunteur

Caducité demandée d’un commun accord entre les deux parties : acquéreur-emprunteur et vendeur

Notes de bas de pages

  • 1.
    C. Sizaire, « Promesse de vente - Condition suspensive d’obtention d’un prêt et stipulation d’un montant maximal », Constr.-Urb. 2023, comm. 8.
  • 2.
    Y. Buffelan-Lanore et J.-D. Pellier, in Rép. civ. Dalloz, v° Condition, 2017, n° 9 ; F. Garnier, « Introduction historique au droit, Légalisme et codification », université de Toulouse Capitole 1, https://cours.unjf.fr.
  • 3.
    Y. Buffelan-Lanore et J.-D. Pellier, in Rép. civ. Dalloz, v° Condition, 2017, n° 9 ; C. François, « Présentation des articles 1304 à 1304-7 de la nouvelle section 1 “L’obligation conditionnelle” », https://iej.univ-paris1.fr.
  • 4.
    S. Guinchard et T. Debard, Lexique des termes juridiques 2019-2020, 2019, Dalloz, p. 241.
  • 5.
    J. Lafond, « Avant-Contrat – Promesse synallagmatique de vente – Rédaction », JCl. Notarial Formulaire, v° Avant-contrat, fasc. 102, n° 22.
  • 6.
    F. Chabas, Obligations : théorie générale, t. II, vol. I, 9e éd., 1998, LGDJ, p. 1086, n° 1029 ; cité par C. Masson, « Promesse de vente vaut vente, envers et contre tout », LPA 3 nov. 2016, n° LPA121b2.
  • 7.
    Rapport au président de la République relatif à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations : JO 11 févr. 2016, n° 35.
  • 8.
    J.-J. Taisne, « Régime général des obligations. – Modalités de l’obligation. – Obligations conditionnelles. – Effets de la condition suspensive », JCl. Civil Code, Art. 1304 à 1304-7, fasc. 30, n° 91.
  • 9.
    I. Khayat, « Ressuscite la condition suspensive d’obtention du prêt issue de la loi Scrivener ! », LPA 23 sept. 2016, n° LPA120k1.
  • 10.
    R. Miermont, « Qu’est-ce qu’une condition suspensive légale ? », https://lext.so/rbTsnA.
  • 11.
    S. Piédelièvre, « Conséquences de l’obtention d’un prêt d’un montant inférieur à celui prévu par l’avant-contrat », JCP N 2021, act. 197.
  • 12.
    Y. Buffelan-Lanore et J. -D. Pellier, Rép. civ. Dalloz, v° Condition, 2020, n° 109.
  • 13.
    B. Kohl et F. Onclin, « Exigences administratives et condition suspensive dans la vente immobilière », Rev. crit. jurisprudence belge, 2014, p. 30.
  • 14.
    B. Kohl et F. Onclin, « Exigences administratives et condition suspensive dans la vente immobilière », Rev. crit. jurisprudence belge, 2014, p. 30.
  • 15.
    C. Sizaire, « Condition suspensive et intérêt exclusif de l’une des parties », Constr.-Urb. 2016, comm. 161.
  • 16.
    N. Haoulia, « La caducité de la promesse synallagmatique de vente à défaut de réalisation d’une condition suspensive », LPA 21 août 2013, p. 12.
  • 17.
    B. Fages et a., « 731 exemples de réalisation de la condition suspensive », Le Lamy Droit du Contrat.
  • 18.
    M. H., « Renonciation au bénéfice de la condition suspensive : seul l’acquéreur-emprunteur peut s’en prévaloir », Dalloz actualité, 23 nov. 2016, https://lext.so/DxPmIG.
  • 19.
    Cass. 3e civ., 27 oct. 2016, n° 15-23727.
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