L’incidence de la force obligatoire de la promesse unilatérale conclue à long terme sur le caractère réel du prix de vente : éclairages de la Cour de cassation

A – Le caractère inopérant de rétractation du promettant

Selon les juges, « le promettant s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation ». En effet, depuis la réforme opérée par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la promesse unilatérale est définie comme « le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ». La présente décision interrogeait alors la nature de l’engagement du promettant. Tenu d’une obligation positive, le promettant maintient, durant le délai d’option, son consentement à la vente future. Pourtant, cette solution, conforme à la lettre du droit positif, n’a pas toujours prévalu. L’arrêt de principe en la matière analysait l’engagement du promettant comme une obligation de faire insusceptible d’exécution forcée, sur le fondement de l’ancien article 1142 du Code civil2. Dès lors, la rétractation du promettant était opérante à la seule condition d’intervenir avant la perfection de la vente promise. Longtemps critiquée, notamment en raison de la négation de la force obligatoire de la promesse et de la difficulté à distinguer la promesse de l’offre3, cette solution avait le mérite de privilégier la liberté contractuelle au détriment de la force obligatoire des contrats4. Certes, le promettant commettait une faute, mais l’allocation de dommages-intérêts réparant la perte de chance de contracter représentait un juste équilibre. Les juges du fond, dans la présente espèce, ont suivi cette approche jurisprudentielle majoritaire5. Pourtant, la censure de la Cour de cassation s’entend.

Bien que préparant la conclusion d’un contrat futur, la promesse n’en demeure pas moins « un contrat » emportant force obligatoire pour les parties. L’engagement étant unilatéral, le promettant défaillant peut être assigné en réalisation forcée. Dans un arrêt du 23 juin 2021 consacrant le revirement de sa jurisprudence, la Cour se livre à une nouvelle lecture de l’article 1142 précité6. Pour elle, « la jurisprudence retient la faculté pour toute partie contractante, quelle que soit la nature de son obligation, de poursuivre l’exécution forcée de la convention lorsque celle-ci est possible ». Désormais, la nature de l’engagement du promettant importe peu7, dès lors qu’est caractérisée une inexécution et que la réalisation en nature est possible8. Le juge ne fait que prononcer l’obligation de l’exécuter sur le fondement de l’ancien article 1134 du Code civil. C’est aussi le lieu de rassurer. La rigueur de l’espèce se justifie par la particularité de la promesse conclue. En effet, il s’agit d’une promesse conclue à durée déterminée : l’année suivant la mise en service de la rocade. Seulement, cette mise en service s’est étalée dans le temps, enjoignant au promettant de maintenir sa promesse jusqu’à son terme, quarante-cinq ans plus tard. La résiliation unilatérale pour convenance ne saurait prospérer, l’engagement n’étant pas perpétuel9. On saisit alors le silence de la Cour sur le courrier du promettant informant de la caducité de la promesse, en l’espèce inopérant. La solution aurait été différente en présence d’une promesse unilatérale à durée indéterminée. La rétractation serait envisageable dès lors que sera accordé un délai raisonnable au bénéficiaire pour opter dans les conditions initiales prévues. La force obligatoire n’est pas remise en cause, elle est confortée puisque la résiliation ne pourra prospérer si le bénéficiaire lève l’option. Le promettant a renoncé à sa liberté de ne pas vendre en consentant à la promesse10. Ainsi, il ne peut retirer unilatéralement sa promesse. Seuls le concours du cocontractant ou l’effet de la loi peuvent l’autoriser à s’en défaire11.

Une solution inverse conduirait à dénaturer la promesse unilatérale qui ne constitue que les prémisses d’une vente en gestation, à laquelle ne manque que l’option du bénéficiaire. C’est à ce titre que le juge reconnaissant la perfection de la vente se prononce sur le moment d’appréciation de la validité de ses composants, au rang desquelles figure le prix.

B – La vileté du prix appréciée à la conclusion de la promesse

La vente promise est parfaite dès la levée d’option par le bénéficiaire de la promesse. En se prononçant en ce sens, le juge enjoint au promettant de transférer la propriété de l’objet de la promesse au bénéficiaire. Toutefois, le promettant entend contester la validité de la vente en se fondant sur la vileté du prix. Un bref rappel factuel s’impose : des faits de l’espèce, il apparaît que la promesse conclue en 1971 portait sur une parcelle vendue au prix de 78 652,62 euros à l’époque de la promesse et valant, au moment de la levée d’option, deux millions d’euros. Le bénéficiaire n’a levé l’option qu’en 2016, soit 45 ans plus tard, acceptant les termes de la promesse initiale. Le promettant invoquait la nullité de la vente pour vileté du prix. La différence du prix ne fait pas de doute. Pourtant, le problème de droit était plus insidieux.

L’appréciation des conditions de validité de la vente promise est fonction de la condition envisagée. Ainsi, s’il s’agit d’apprécier les conditions tenant au promettant lui-même, son consentement, sa capacité à contracter, il convient de se placer au jour de la conclusion de la promesse, car c’est à ce moment que se cristallise son engagement à vendre. Concernant le bénéficiaire, les caractères libre et éclairé de son consentement, de même que sa capacité à contracter la vente seront appréciés lors de la levée d’option constatant la perfection de la vente. Le débat est tout autre lorsqu’il s’agit des éléments essentiels du contrat définitif. Dans l’hypothèse d’une promesse unilatérale de vente, ces éléments sont la chose et le prix. Ceux-ci doivent exister au jour de la conclusion de la promesse puisqu’ils constituent le contenu de l’obligation à laquelle consent le promettant. En effet, la perfection de la vente n’appelle pas de réitération du consentement de la part du promettant. Ainsi, le promettant est tenu dans les termes du contrat initial.

Toutefois, faut-il y voir la consécration du caractère immuable du contenu d’une promesse unilatérale ? Lorsque le prix est fermement déterminé, il semble que la règle soit celle de l’immuabilité, sauf accord amiable des parties. Dans l’hypothèse d’un prix seulement déterminable, une décision datée du 24 novembre 2009 semble tempérer le propos12. Selon la Cour, une « contestation (prix) antérieure à la conclusion de cession » par la levée d’option pourrait permettre de se prémunir d’une vente à un prix dérisoire. Encore faudrait-il anticiper le seuil acceptable de modification du prix par le promettant, dans une optique de protection du bénéficiaire.

La présente espèce aboutit alors à une solution anachronique. Le prix de vente n’est pas dérisoire, celui-ci étant apprécié en tenant compte de la valeur attribuée au bien au moment de la conclusion de la promesse 45 ans plus tôt. La solution est en ce sens sévère pour le promettant qui se trouve privé d’une « bonne affaire », par l’effet d’une promesse conclue à durée déterminée. Il ne fait point de doute que la Cour renforce la force obligatoire de la promesse au profit du bénéficiaire. Mais, si cette rigueur peut faire craindre que ce mécanisme contractuel rebute les futurs promettants, elle annonce également les prémisses d’une résurgence de la liberté contractuelle encadrant l’expression de cette force contractuelle.

A – L’aménagement contractuel de l’engagement du promettant

Aux dires de la Cour, « sauf stipulation contraire », le promettant s’engage définitivement à la conclusion d’un contrat futur. C’est dire que les articles cités au visa de sa solution ne sont pas d’ordre public. Les parties sont libres d’aménager les effets reconnus à la promesse conclue. La pratique n’est pas nouvelle ; avant les précisions apportées par la réforme, la Cour avait admis la régularité d’une clause prévoyant l’exécution forcée du contrat promis en cas de rétractation du promettant13. L’engagement définitif du promettant constitue à ce titre le principe trouvant sa justification dans la jurisprudence pour les promesses conclues ante-réforme et dans la loi pour les promesses conclues post-reforme. Par exception, l’engagement du promettant n’est pas figé lorsqu’il est stipulé une clause de réparation par octroi de dommages-intérêts en cas de rétractation anticipée. La promesse n’en deviendrait pas une simple offre pour autant. La rétractation s’analysant en une faute contractuelle, elle ouvre droit à une action en responsabilité contractuelle, à la différence de la responsabilité délictuelle requise en matière d’offre. Dans cette hypothèse, les dommages-intérêts fixés par le juge suivront la jurisprudence déjà applicable en l’espèce et répareront la perte de chance de contracter. On comprend aisément la position d’une branche de la doctrine attestant d’une survivance de la jurisprudence Cruz dans les clauses contractuelles14. D’ailleurs, ce constat peut faire craindre que la généralisation de ce type de clauses Consorts Cruz dans les promesses unilatérales ne transforme l’exception en principe, rendant désuète la loi avant son application. En effet, pour se prémunir des effets de l’alinéa 2 de l’article 1124 du Code civil rendant la rétractation inopérante, le promettant vigilant n’aura de cesse d’imposer une clause de rétractation anticipée contre paiement de dommages-intérêts.

Une mesure contre-pied pourrait alors résider dans la stipulation de clauses pénales conséquentes pouvant mieux dissuader des rétractations de convenance15. Le libre aménagement de l’obligation du promettant consisterait à lui accorder une faculté de dédit16 contre le versement d’une indemnité forfaitaire et non réductible convenue en amont, lors de la conclusion de la promesse17. L’efficacité de la promesse apportée par la réforme serait à ce titre préservée, tout comme la constante recherche d’un équilibre dans la protection du promettant et du bénéficiaire. En dehors de l’aménagement de l’obligation de maintenir la promesse, l’arrêt commenté interroge quant aux diligences requises dans la détermination des éléments essentiels au contrat définitif, notamment le prix.

B – La stipulation d’un prix déterminable pour le contrat promis

La particularité de cette solution réside dans la contestation du prix « déterminé », apprécié à la date de la conclusion de la promesse. S’il n’est point question de remettre en cause la position de la cour réfutant la vileté du prix, la présente décision appelle à une plus grande rigueur concernant le contenu de la promesse. La différence flagrante de prix de la parcelle entre 1971 et 2016 n’aura échappé à personne, tout comme le rejet de l’action en nullité sur le fondement de la vileté du prix. L’interrogation légitime pourrait être ainsi libellée : en présence d’une promesse unilatérale conclue pour une durée sensiblement longue, comment se prémunir contre les fluctuations affectant les éléments essentiels à la vente ? Il est question de protéger le promettant, en le faisant profiter de la valeur réelle, au jour de perfection de la vente, du bien vendu. La pratique bien ancrée en matière de cession de titres sociaux accorde au bénéficiaire une clause de révision permettant l’ajustement du prix à la dépréciation subie par le titre objet de la promesse. Une telle méthode peut-elle aussi profiter au promettant, futur vendeur ?

Il semble à ce stade possible d’avancer que, pour certains types de biens, les parties à la promesse devraient prévoir un prix déterminable. Le prix déterminable ne figure pas dans la lettre des articles 1591 et 1592 du Code civil. Néanmoins, la jurisprudence, par une lecture extensive de l’ancien article 1129, alinéa 2, du Code civil estime que le prix peut être déterminable au moment de la conclusion de la vente et précisé ultérieurement18. Le caractère déterminable traduit l’état provisoire d’imperfection du prix19. Dès lors, les stipulations contractuelles doivent permettre de fixer ultérieurement le prix, en se fondant sur des critères objectifs ne dépendant pas de la volonté d’une des parties au contrat20, et ne nécessitant pas un nouvel accord pour concrétiser le prix21. De même, le promettant et le bénéficiaire peuvent laisser la fixation du prix à l’estimation d’un tiers. Une telle indétermination aurait permis au promettant d’ajuster le prix de la valeur du terrain à la période durant laquelle était intervenue la levée d’option, sans remettre en cause en amont la validité de la promesse.

La rédaction des promesses unilatérales appelle à davantage de prudence et de rigueur. L’œuvre de clarification du juge se poursuit, tant l’articulation entre les promesses ante-réforme et le régime uniforme des promesses soulève des difficultés de mise en œuvre.