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Retour sur la validité de la servitude par destination du père de famille

Publié le 28/10/2021 - mis à jour le 28/10/2021 à 10H16
Père, logement
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Constitue une servitude par destination du père de famille l’acte par lequel s’est opérée la séparation des deux lots qui ne contenait aucune disposition contraire à l’existence de la servitude.

Cass. 3e civ., 17 juin 2021, no 20-10740, F–D

De la servitude par destination du père de famille : droit des biens. Au cas d’espèce1, M. W., propriétaire, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, du lot n° 14, a assigné M. H., propriétaire des lots nos 5 et 157 à 160, ce dernier lot constituant une cage d’escalier desservant les autres lots, en reconnaissance de l’existence d’une servitude de passage acquise par destination du père de famille. Les juges du fond reconnaissent l’existence de la servitude de passage, M. Y forme un pourvoi en cassation. M. H. fait grief à l’arrêt de dire que le lot n° 14 bénéficie d’une servitude de passage sur le lot n° 160 et de rejeter sa demande de dommages et intérêts, alors « qu’il appartient à celui qui invoque l’existence d’une servitude discontinue constituée par destination du père de famille de produire l’acte par lequel s’est opérée la séparation des deux héritages et d’établir qu’il ne contient aucune disposition contraire à l’existence de cette servitude ; qu’en se bornant à relever que les fonds divisés avaient appartenu au même propriétaire, à savoir les époux S., et que c’était en suite de la vente du lot n° 160 par les époux S. à M. C. que le lot n° 14 s’était trouvé enclavé, sans rechercher, comme elle y était invitée, si M. W. produisait l’acte par lequel s’était opérée la séparation des fonds et établissait qu’il ne contenait aucune disposition contraire à l’existence d’une servitude sur le fonds appartenant à M. H., la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 693 et 694 du Code civil ». Les hauts magistrats de la Cour de cassation censurent les juges du fond sur ce moyen du pourvoi en décidant qu’en se déterminant ainsi, sans rechercher si l’acte par lequel s’était opérée la séparation des deux lots ne contenait aucune disposition contraire à l’existence de la servitude, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. L’établissement de la servitude par destination du père de famille suppose d’abord qu’elle soit valable suivant les conditions prévues aux articles 693 et 694 du Code civil (I). Ensuite, des éléments caractéristiques doivent être vérifiés pour constituer valablement une servitude par destination du père de famille (II).

I – Conditions générales de validité de la servitude par destination du père de famille

Conditions cumulatives. Il résulte des articles 693 (A) et 694 (B) du Code civil qu’il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude et que, s’il existe un signe apparent, la servitude continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur lui.

A – Conditions d’existence de la servitude par destination du père de famille édictées par l’article 693 du Code civil

L’article 693 du Code civil. Cet article était destiné à traduire la conception originale du droit de la propriété privée que paraissaient avoir eu les codificateurs napoléoniens. Selon l’article 693 du Code civil il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude.

« Les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire ». En fait une servitude par destination de père de famille est issue d’un démembrement de la propriété antérieure appartenant au même propriétaire. En l’espèce, les fonds divisés ont appartenu au même propriétaire, à savoir les époux S., et c’est en suite de la vente du lot 160 passée entre les époux S. et M. C. que le lot 14 s’est trouvé enclavé. Il résulte d’une jurisprudence constante et fort ancienne que la contiguïté des fonds n’est exigée2. On observera que l’article 693 du Code civil précise que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire tant et si bien que les propriétaires indivisaires ne peuvent constituer une servitude par destination du père de famille3 ainsi qu’en témoigne un arrêt rendu par la Cour de cassation qui considère que : « Attendu, selon l’arrêt attaqué (Nancy, 7 mars 2006), que les époux X et M. Y étaient propriétaires, sous le régime d’une indivision conventionnelle, de biens dont le syndic à la liquidation des biens de M. X a judiciairement provoqué le partage ; que la société civile immobilière Isard (SCI), devenue propriétaire d’une des parcelles issue de la division de ces biens, a assigné M. Z., devenu propriétaire d’une autre de ces parcelles, en libération du passage dont aurait bénéficié son fonds et en paiement de dommages et intérêts ; attendu que pour dire que la propriété de la SCI bénéficie d’une servitude de passage sur la propriété de M. Z., l’arrêt énonce que l’article 694 du Code civil a vocation à s’appliquer même si le constituant de la servitude établie par destination du père de famille est une indivision ; qu’en statuant ainsi, alors que des propriétaires indivis ne peuvent constituer une servitude par destination du père de famille, la cour d’appel a violé le texte susvisé »4.

« …que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude ». Cette incise édictée par l’article 693 rajoute à l’élément matériel analysé ci-dessus un élément intentionnel. Selon une jurisprudence plus que séculaire, la Cour de cassation considère : « Il faut également qu’il existe un état de fait apparent particulièrement caractéristique de la servitude réclamée et que cet état de fait soit l’œuvre du propriétaire commun »5. Si l’élément intentionnel fait défaut, la servitude par destination du père de famille n’est pas constituée. L’élément matériel ne suffit pas. Cet élément intentionnel est une question de fait souverainement appréciée par les juges du fond.

B – Conditions d’existence de la servitude par destination du père de famille édictées par l’article 694 du Code civil

Interprétation littérale de l’article 694 du Code civil. Selon l’article 694 du Code civil, si le propriétaire de deux héritages, entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné. La jurisprudence applique strictement ce texte en exigeant du revendiquant qu’il produise lui-même un acte de division et bien entendu un acte qui ne soit pas contraire à la servitude litigieuse6. Autrement dit le revendiquant doit rapporter d’une part l’existence d’un aménagement au moment de la division des fonds et d’autre part, le défaut de volonté contraire7. Au cas d’espèce, les juges ont relevé qu’il est également établi par le rapport de consultation susvisé, et par les photographies produites aux débats, que la boîte aux lettres et le compteur d’électricité destiné à alimenter le lot 14 se trouvent toujours installés au premier étage de la cage d’escalier, constituant des signes apparents de servitude. Concernant la notion de volonté contraire, il a été jugé que « le contrat visé par l’article 694 du Code civil est celui qui opère pour la première fois division du fonds par la vente d’une parcelle séparée. Or dans l’acte de vente de la grange en date du 9 avril 1996, opérant division du fonds de Mme P., il n’a été inséré aucune mention contraire à l’existence de cette servitude d’égout des eaux de pluie. Il est seulement précisé en page 3 de l’acte authentique de vente que la parcelle acquise par M. B. et Mme B. n’est elle-même “grevée” d’aucune servitude, et en page 5 qu’elle “profitera des servitudes actives” »8.

II – Mode de constitution de la servitude par destination du père de famille

Éclaircissement de servitude par destination du père de famille. Il est de jurisprudence constante que la servitude par destination du père de famille doit être apparente et continue (A). En sera-t-il toujours ainsi à l’avenir ? Il est légitime d’en douter en raison de la proposition de réforme du livre II du Code civil relatif aux biens (B).

A – La servitude par destination du père de famille est une servitude apparente et continue

Notions de continuité et de discontinuité. D’après l’article 688 du Code civil les servitudes sont continues ou discontinues. Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce. Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables. Pour la doctrine majoritaire « la continuité suppose que la servitude peut être exercée sans l’intervention active de l’homme alors qu’au contraire, une servitude est discontinue lorsque son exercice suppose l’intervention de l’homme, c’est-à-dire l’accomplissement d’actes par le bénéficiaire de la servitude »9.

Notion de servitude apparente et non-apparente. Aux termes de l’article 689 du Code civil, les servitudes sont apparentes ou non apparentes. Les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc. Les servitudes non apparentes sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence, comme la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée10.

Controverse doctrinale : articulation de l’article 692 du Code civil avec l’article 694 du Code civil. Une lecture stricte de ces textes aboutit à considérer que : « (…) l’article 692, qui limite la destination du père de famille aux servitudes continues et apparentes, et de l’article 694 qui fait jouer le mécanisme légal lorsqu’il existe un signe apparent de servitude »11. Le conseiller référendaire à la Cour de cassation, Laurent Jacques, estime : « Il est désormais acquis que chaque texte a son propre domaine d’application : l’article 692 vise le cas où l’aménagement, établi ou maintenu par le propriétaire commun, correspond à une servitude apparente et continue ; l’article 694 s’applique en revanche aux servitudes apparentes mais discontinues. Dans le premier cas, il n’est pas nécessaire de produire le titre qui a opéré la séparation, car l’existence d’un aménagement permanent et apparent est présumée traduire la volonté du propriétaire commun d’établir une servitude. Au contraire, si l’aménagement correspond à une servitude apparente, mais discontinue, cette servitude naît bien, elle aussi, de la séparation des fonds en vertu de la destination du père de famille, mais seulement si l’acte de séparation ne contient “aucune convention relative à la servitude”. Par suite, celui qui invoque la servitude doit prouver cette circonstance et, à cette fin, produire l’acte de séparation des fonds, afin que le juge puisse vérifier que cet acte ne contient aucune stipulation contraire au maintien de la servitude »12.

Article 692 du Code civil

Article 694 du Code civil

Servitude apparente et continue

Sans justificatif de titre

X

Servitude apparente et discontinue

X

Si l’acte de séparation des fonds ne contient aucune convention relative à la servitude

B – Nécessaire clarification de la servitude par destination du père de famille issue de l’avant-projet de réforme du droit des biens

Abandon de la notion de bon père de famille. Rappelons, si besoin est, que l’avant-projet a voulu notamment faire « table rase » de certaines notions jugées dépassées. C’est ainsi qu’à la page 3 de l’avant-projet on peut lire : « À titre d’exemple, certains regretteront la disparition du “bon père de famille” mais cette notion quasi-mythique n’apparaissait plus suffisamment parlante aux juristes et aux citoyens du XXIe siècle. Le souhait des membres de la commission a donc été que le langage utilisé dans ce livre II, tout en restant nécessairement technique, soit néanmoins accessible pour le plus grand nombre et que le vocabulaire utilisé ne coupe pas, d’entrée de jeu, les citoyens de leur Droit. »13

Suppression des caractères des servitudes. Dans le même ordre d’idées, les auteurs de l’avant-projet ont jugé : « En revanche, ont été supprimées les distinctions des servitudes continues et discontinues, apparentes et non apparentes, compte tenu du peu d’impact actuel de ces dispositions. En l’état, la distinction des servitudes continues et discontinues, apparentes et non apparentes n’est en effet utilisée que par trois articles : 691 à 692, sur l’usucapion et, implicitement, la destination du père de famille de l’article 694. Il a paru plus simple d’expliciter, dans les articles qui leur sont consacrés, le régime de ces institutions. »14

Clarification de la notion de la servitude par destination du père de famille15. Comme l’écrit un auteur : « Les conflits liés aux servitudes par destination du père de famille sont amenés à se multiplier. En effet la politique urbanistique du XXIe siècle qui tend à densifier les centres ruraux comme urbains concoure à la création de terrain à bâtir en fond de parcelle déjà bâtie. Cette configuration d’aménagement (appelée aussi lot en drapeau), est un environnement propice à la création de servitude par destination du père de famille, d’où la position du projet de réforme de conserver, de faciliter et de consolider ce mode d’acquisition »16. Le groupe de travail a donc considéré : « il est toutefois apparu nécessaire de clarifier certaines définitions, comme celle de la servitude par destination du père de famille à l’article 616 » qui précise que « les servitudes peuvent aussi s’établir par destination du propriétaire entre fonds issus d’une division, à défaut de stipulation contraire de l’acte de division. Elles résultent, dans ce cas, du maintien d’ouvrages ou d’aménagements extérieurs réalisés par le propriétaire avant la division du fonds ».

Conclusion. Gageons que le législateur fera preuve de sagesse et de bon sens en prenant conscience qu’il est aujourd’hui temps de s’engager dans un travail de modification non pas du contenu mais plutôt du contenant de la servitude par destination du père de famille17.

Notes de bas de pages

  • 1.
    « Servitude par destination du père de famille : conditions de validité », Defrénois flash 15 juill. 2021, n° 201e1, p. 7.
  • 2.
    J. Hugot et J.-F. Pillebout, fasc. 210, Servitudes – Modes de constitution ou d’acquisition, n° 102, dernière mise à jour : 16 janv. 2017. J. Djoudi, Servitudes – Constitution des servitudes, avr. 2016 (actualisation : juin 2021), n° 163 et Répertoire de droit civil, arrêts cités par les auteurs : (CA Pau, 9 févr. 1885 : DP 1886, 2, p. 173) ;(Cass. civ., 7 juill. 1937 : DH 1937, p. 469).
  • 3.
    J. Hugot et J.-F. Pillebout, fasc. 210, Servitudes – Modes de constitution ou d’acquisition, n° 101, dernière mise à jour : 16 janv. 2017. J. Djoudi, Servitudes – Constitution des servitudes, avr. 2016 (actualisation : juin 2021), n° 163 et Répertoire de droit civil.
  • 4.
    Cass. 3e civ., 6 juin 2007, n° 06-15044.
  • 5.
    J. Hugot et J.-F. Pillebout, fasc. 210, Servitudes – Modes de constitution ou d’acquisition, n° 109, dernière mise à jour : 16 janv. 2017, arrêt cité par les auteurs (Cass. civ., 19 juin 1893 : DP 1893, p. 526 ; S. 1893, p. 340).
  • 6.
    Règles de preuve d’une servitude acquise par destination du père de famille, 10 déc. 2012, https://lext.so/51QqVd.
  • 7.
    J. Djoudi, Servitudes – Constitution des servitudes, avr. 2016 (actualisation : juin 2021), n° 163 et Répertoire de droit civil.
  • 8.
    CA Metz, 1re ch. civ., 14 nov. 2017, n° 16/01702.
  • 9.
    C. Larroumet et B. Mallet-Bricout, Les biens, droits réels principaux, t. II, 6e éd., 2019, Economica, p. 551, n° 839, cité par G. Tamwa Talla, « Pas d’usucapion pour la servitude d’écoulement des eaux usées », Dalloz actualité, 7 juill. 2021.
  • 10.
    P.-L. Niel, « Servitude de passage du fait de l’homme et servitude de passage légale ne heurtent pas l’autorité de la chose jugée et le principe de concentration des moyens », Actu-juridique, n° 001h2.
  • 11.
    J. Djoudi, Servitudes – Constitution des servitudes, avr. 2016 (actualisation : juin 2021), n° 176, Répertoire de droit civil.
  • 12.
    L. Jacques, Les servitudes dans la jurisprudence récente de la Cour de cassation, https://lext.so/ZqV1r2.
  • 13.
    Proposition de réforme du livre II du Code civil relatif aux biens, association Henri Capitant, p. 3, https://lext.so/pe-DR2.
  • 14.
    Proposition de réforme du livre II du Code civil relatif aux biens, association Henri Capitant, p. 12, https://lext.so/pe-DR2.
  • 15.
    V. l’article 616 de la proposition de réforme du livre II du Code civil relatif aux biens, association Henri Capitant, https://lext.so/pe-DR2.
  • 16.
    R. Barrand, « Étude juridique du projet de réforme du livre II du Code civil sous l’angle des servitudes », 4 jull. 2016, p. 31, https://lext.so/-E0zJc.
  • 17.
    R. Barrand, « Étude juridique du projet de réforme du livre II du Code civil sous l’angle des servitudes », 4 jull. 2016, p. 31, https://lext.so/-E0zJc.
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