L’obligation réelle environnementale en pratique

Actu-Juridique : Pourquoi proposer une formation sur les ORE ?

Benoît Hartenstein : Nous disposons, depuis la loi n° 2016-1087 du 8 août 2016 pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages, d’un outil dont nous ne nous sommes pas encore suffisamment saisis collectivement. En effet, je reçois des sollicitations nombreuses de la part de client n’ayant pas trouvé de praticien près de chez eux pour mettre en œuvre ce contrat. Puisque le sujet devient de plus en plus visible au fil du temps, ma volonté est précisément de partager mon expérience afin qu’aux quatre coins de la France le notariat puisse répondre à cette demande croissante.

Pour mémoire, la commission de l’aménagement du territoire et du développement durable du Sénat s’était réunie en table ronde, le 9 avril 2025, pour dresser le bilan et examiner les perspectives de l’ORE. À cette occasion la méconnaissance de cet outil juridique avait été pointée comme un manque d’investissement des notaires en la matière.

Il est important de pallier ce déficit d’information, voire de formation, sur ce sujet. Voilà la raison de cette formation qui s’adresse à tous les praticiens et leurs collaborateurs.

Actu-Juridique : Pourquoi est-il particulièrement pertinent pour le notariat de se saisir du cadre juridique que constitue l’ORE ?

Benoît Hartenstein : L’ORE se matérialise sous forme d’un contrat, passé par acte authentique, entre, d’une part, le propriétaire (public ou privé) d’un bien immobilier et, d’autre part, un cocontractant (une collectivité publique, un établissement public ou encore une association ayant pour objet la défense de l’environnement), aux termes duquel les parties se fixent des obligations réciproques et complémentaires, en vue d’atteindre précisément les objectifs fixés.

Puisque nous sommes là dans le champ de la liberté contractuelle, qui mieux que le notaire pour rédiger un tel contrat, en déterminant de manière fine les obligations qui devront perdurer pendant toute la durée du contrat, indépendamment des changements de propriétaire à la suite d’une vente, d’une donation ou encore d’une succession…

Actu-Juridique : Le contexte dans lequel vous êtes sollicité pour conclure une ORE a-t-il changé ?

Benoît Hartenstein : En effet, nous pouvons faire la distinction entre les finalités de l’ORE : l’usage dit volontaire ou patrimonial et l’usage compensatoire.

Dans le premier cas, l’ORE est conclue volontairement par un propriétaire souhaitant assurer la protection environnementale de son bien à long terme, par exemple dans une logique de transmission patrimoniale, lui permettant de « sanctuariser » des engagements environnementaux. Jusqu’à présent, c’est principalement pour l’établissement de ce type d’ORE que j’étais sollicité.

Mais depuis peu, ce sont les demandes d’établissement d’ORE compensatoires, qui s’inscrivent dans le cadre réglementaire de la séquence Éviter-Réduire-Compenser (ERC), qui sont en progression. L’ORE sert ici à pérenniser des mesures de compensation des atteintes à la biodiversité, imposées à un maître d’ouvrage dans le cadre d’une autorisation environnementale, et notre rôle y est tout aussi primordial.