Des propositions pour améliorer la protection des personnes vulnérables, des proches et du logement

Le 116e Congrès des notaires s’est tenu à Paris, les 10 et 11 octobre derniers, malgré le contexte sanitaire. Dix jours auparavant, son président Jean-Pierre Prohaszka et son rapporteur Gilles Bonnet, en avaient détaillé les propositions lors d’une conférence de presse au Conseil supérieur du notariat.

En choisissant le thème de la protection, les notaires ont voulu mettre l’humain au cœur de leurs travaux. Les commissions portaient sur la protection des personnes vulnérables, des proches et du logement. Enfin, une quatrième et dernière commission portait sur la protection apportée par l’acte notarié.

Introduction d’un « mandat de fatigue »

Concernant la première commission, sur la protection des personnes vulnérables, les notaires ont estimé que le mandat de protection future était peu utilisé. Ils ont donc proposé de l’amender. La principale innovation consiste en la création d’un « mandat de fatigue ». « L’incapacité arrive à pas feutrés. Il y a une zone grise, dans laquelle la personne ne se sent plus en pleine possession de ses moyens. Ce mandat de fatigue serait comparable à une curatelle. Il s’ouvrirait dès lors que le mandant en ressent le besoin. Son mandataire pourrait alors l’assister dans les actes importants. Il y aurait une double signature », a ainsi développé Gilles Bonnet. Pour protéger à la fois le contractant et sécuriser les contrats, les notaires préconisent de rendre obligatoire un certificat médical lorsque des doutes existent sur la capacité du contractant. « Il est difficile de savoir si la personne dispose pleinement de ses capacités ou a des moments de faiblesse. Nous voulons mettre sur pied un code de bonnes pratiques ».

Renforcement des droits du partenaire pacsés et assouplissement de la réserve héréditaire

Concernant la protection des proches, la première proposition des notaires est une prise de position en faveur des pacsés, alors que le nombre de pacs est aujourd’hui presque équivalent à celui des mariages. « Il est indispensable de protéger le partenaire pacsé au moins sur la résidence principale », a estimé Gilles Bonnet. « Lorsque des partenaires ont des enfants, le partenaire pacsé ne peut pas bénéficier d’un legs en usufruit ou même d’un droit d’usage et d’habitation sur la résidence principale, comme cela est permis  pour le conjoint. Nous avons voulu que le partenaire pacsé puisse bénéficier de ce legs ou d’un droit d’usage et d’habitation qui ne soit pas réductible ».

Autre sujet qui a grandement mobilisé les notaires : celui de la réserve héréditaire. « Nous nous prononçons évidemment en faveur du maintien de cette réserve héréditaire qui paraît respecter la liberté de l’héritier, essentielle à nos yeux », a posé en préambule Gilles Bonnet, avant de proposer de l’assouplir. « Nous voudrions anticiper la renonciation d’un donataire. Lorsqu’un enfant renonce à la succession, et qu’il a reçu une donation, celle-ci va s’amputer sur la quotité disponible, mais elle aura lieu au dernier moment. Autrement dit, la renonciation faite par l’héritier réservataire ne mettra pas à mal les dispositions testamentaires du défunt », a-t-il énoncé. Il a par ailleurs fait part de la volonté d’éclaircir les modalités de liquidation en présence d’une donation-partage. « Il y a deux jurisprudences différentes lorsque nous sommes en présence d’une donation-partage inégalitaire. Nous proposons que le donateur puisse faire un choix dans l’acte sur la façon de liquider ». Gilles Bonnet s’est également prononcé pour la création « d’un pacte familial de transmission ». « Il sera possible d’inviter à une donation-partage un tiers et de prévoir que les dispositions de la donation pourront s’appliquer d’un commun accord avec tous les héritiers à des actes qui ne relèvent pas forcément d’une donation-partage », a-t-il précisé. Les notaires présents se sont par ailleurs exprimés sur les donations-partages, qu’ils veulent encourager. Rappelant que leur taux a augmenté, passant de 1 % à 2,50 % en quelques années, Gilles Bonnet s’est prononcé pour la suppression de l’exigibilité de ce droit de partage.

Lutte contre les passoires thermiques, protection de la résidence principale de l’entrepreneur et encadrement des Airbnb

Au sujet de la protection du cadre de vie, thématique de la troisième commission, les notaires ont estimé nécessaire de lutter contre les passoires thermiques et d’encourager les propriétaires à la rénovation thermique. « Nous proposons de créer un congé spécifique pour cela. Il sera assorti d’une possibilité de relogement du locataire », a précisé Gilles Bonnet.

Autre sujet de cette commission : la protection de la résidence principale de l’entrepreneur. Les notaires se sont prononcés pour que celle-ci soit étendue. « Nous désirons que l’insaisissabilité de la résidence principale concerne tous types d’entrepreneurs », a résumé Gilles Bonnet.

Dernier volet de cette troisième commission, la lutte contre le développement sauvage des Airbnb, qui augmentent de plus de 30 % chaque année. « Cela peut avoir des conséquences fâcheuses en termes de protection du cadre de vie : conséquence sur l’environnement, les voisins, le commerce, le monde hôtelier. Il faut que ce soit encadré », a insisté Jean-Pierre Prohaszka. Il a d’abord détaillé l’histoire de la protection du logement en France, rappelant que, dès 1945, une ordonnance avait été prise pour que les logements, insuffisants en cette époque d’après guerre, ne soient pas transformés en locaux d’activité. En 2005, une ordonnance est venue confirmer cette dynamique, en imposant que celui qui veut transformer un lieu s’assure que celui-ci n’était pas un logement au 1er janvier 1970, date du dernier recensement immobiliser. Jean-Pierre Prohaszka a estimé que, devant la difficulté d’obtenir des données fiables remontant à l’année 1970, certains propriétaires parvenaient à détourner des logements de leur usage sans être inquiétés. « Il faut considérer qu’il y a une présomption d’habitation en 1970 », a-t-il préconisé.

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La fin de la conférence de presse a été consacrée aux travaux de la dernière commission, portant sur la protection offerte par l’acte notarié. Il a d’abord été question de la protection apportée par la convention de divorce. « Le divorce prononcé lors du dépôt de la convention de divorce chez le notaire n’a pas de force exécutoire. S’il y a une créance, par exemple concernant le paiement d’une prestation compensatoire, le créancier ne peut pas agir. Par ailleurs, cette convention n’a pas de valeur à l’étranger car elle n’est pas considérée comme un acte notarié », a pointé Gilles Bonnet. « Nous proposons donc que les époux puissent demander à comparaître chez le notaire pour que cet acte puisse avoir une force exécutoire et être valable partout ».

Le deuxième sujet de cette dernière commission concernait la prescription fiscale, d’une durée de 3 ans ou de 6 ans lorsque l’administration n’a pas besoin de faire des recherches complémentaires. « Le point de départ de cette prescription est celui de l’enregistrement de l’acte autrement dit d’une formalité que l’administration doit délivrer », a dénoncé Gilles Bonnet. « L’expérience prouve que l’enregistrement tarde, notamment pour les enregistrements de successions. La prescription s’étend. Nous suggérons donc, afin d’assurer la sécurité et la protection du contribuable, que la prescription soit acquise dès lors que l’acte parvient à l’administration fiscale. Pour assurer la sécurité et la protection du contribuable ».

Pour conclure, Jean-Pierre Prohaszka s’est dit désireux de protéger les acquérants immobiliers d’un trop grand formalisme. « La loi SRU dit qu’il faut protéger l’acquéreur contre l’achat d’impulsion en lui donnant 10 jours pour réfléchir, et c’est une bonne chose », a-t-il posé avant de rappeler que la loi ALUR conditionne ce délai de réflexion à l’obtention d’un grand nombre de documents. Le président du Congrès plaide pour un assouplissement de cette procédure. « Nous demandons que l’acquéreur soit en mesure de considérer qu’un document manquant n’est pas déterminant. Cela est possible car il est en présence d’un notaire, garant d’un consentement éclairé ». Concernant les achats immobiliers encore, le président a estimé que les diagnostics fournis devaient être plus lisibles, toujours dans le souci de protéger le consentement de l’acquéreur. « Avec le temps, il y en a de plus en plus, et on ne sait pas si c’est vraiment grave ou non. Il faut qu’on puisse savoir quelle est la dangerosité des défauts et à combien se montent les travaux pour remettre le bien aux normes ».