A – La détermination des limites de l’objet de propriété

La notion de « biens non délimités » suppose la réunion dans une parcelle cadastrale unique de plusieurs immeubles dont on connaît la contenance, mais dont on peine à définir les contours. Pris individuellement chaque objet de propriété immeuble doit donc être délimité par rapport aux fonds contigus.

En l’absence de délimitation connue des fonds, les différentes parcelles cadastrales n’ont pu être délimitées sur le plan. Le géomètre-cadastreur n’a pas été en mesure de constater objectivement les limites des différents immeubles et n’a pas été aidé dans sa mission par les propriétaires. Néanmoins, si ce professionnel n’a pas été en mesure de constater l’existence de limites et de les reporter sur les documents cadastraux, cela ne signifie pas pour autant que toute délimitation est impossible. Rappelons d’ailleurs que, s’il existe évidemment une corrélation entre la délimitation civile des immeubles et les énonciations du cadastre, celles-ci n’ont que valeur de présomption9. La documentation cadastrale n’a qu’un objectif fiscal à savoir la détermination du débiteur et de l’assiette de l’impôt foncier.

Au sens du droit civil, l’immeuble, en tant que portion de l’écorce terrestre, est forcément délimité puisqu’il n’existe en tant que bien qu’une fois individualisé. Il peut y avoir des difficultés quant à la détermination de ses limites voire un contentieux qui rendent difficile leur fixation mais celle-ci n’est pas pour autant impossible.

En outre, si la délimitation n’a pas pu être opérée par les services du cadastre, il ne leur revient aucunement de se prononcer sur les limites de propriété, ils n’ont pour mission que de les constater10. En conséquence, l’indétermination de la limite est restée en l’état au niveau cadastral. Il ne s’agit pour autant que d’une indétermination apparente et non définitive. Le droit civil offre des remèdes de nature à lever les doutes quant à la détermination des limites des fonds. Ces outils sont de deux natures et l’on peut les distinguer selon qu’il existe ou non une contestation sur la contenance des parcelles.

Les biens non délimités sont réunis sous une parcelle unique dont on connaît la contenance totale ainsi que sa répartition entre les différents propriétaires. Pourtant, il peut exister une contestation quant au droit de propriété lui-même, non pas a priori sur la totalité de l’immeuble dans le cas des « biens non délimités », mais sur certaines portions souvent placées en limite de propriété ou sur des parties dont la configuration a changé comme lorsque le terrain concerné est soumis à l’action de l’eau (modification du cours d’eau d’une rivière, dépôt d’alluvions, etc.).

Dans cette hypothèse, la question sera tranchée par l’application des diverses règles du Code civil définissant l’étendue de la propriété immobilière11. Manifestation de la nécessité de délimiter l’objet de la propriété immobilière, le Code civil contient nombre de textes permettant de définir l’immeuble par nature (accession12, modalités d’acquisition de la propriété13 notamment par la possession14). Ainsi, si le Code civil ne prévoit pas en soi les modes de preuve du droit de propriété, il offre les outils nécessaires à la définition de l’immeuble objet de propriété, ce qui permettra de trancher les éventuels conflits sur ce point. En conséquence, les propriétaires, ou encore et peut être même surtout, le juge, ont les instruments indispensables à la délimitation de l’immeuble. Si l’échec de la délimitation cadastrale est dû à une contestation sur le droit de propriété lui-même, l’obstacle va pouvoir être dépassé ; les limites du bien pourront alors être fixées.

En l’absence de contestation sur la contenance de chacune des parcelles à délimiter, la seule difficulté réside dans l’emplacement des limites de chacune d’entre elles. Les doutes pourront alors être levés et les limites révélées par le bornage15.

B – La révélation des limites de l’objet de propriété

En l’absence de discussion sur l’existence de la propriété ou à l’issue de celle-ci, la fixation des limites relèvera finalement dans les deux hypothèses du bornage. Il s’agit d’une opération ayant pour unique but de faire apparaître, par l’apposition de bornes, la limite de la propriété foncière16. Il s’agit alors de constater l’emplacement de la ligne divisoire entre les fonds.

Il est évident que concrètement le bornage est très proche de l’opération de délimitation de la parcelle cadastrale puisque toutes deux reviennent à constater la frontière entre deux fonds contigus. On pourrait donc penser que si la délimitation de la parcelle cadastrale n’a pas été possible, le bornage ne l’est pas non plus. Néanmoins, il ne revient pas aux services du cadastre de trancher les difficultés relatives à la délimitation des biens, ce service ne disposant d’ailleurs d’aucun moyen juridique de le faire17. Le juge lui-même ne pourrait d’ailleurs, sans l’accord des propriétaires, les y contraindre18. Préalablement à l’opération de bornage doivent être levées les éventuelles contestations relatives au droit de propriété. Une fois ces difficultés résolues, au besoin judiciairement, le bornage est toujours possible puisqu’il est de droit.

S’il peut être réalisé amiablement, il pourra également être opéré par le juge en cas de conflit entre propriétaires voisins19. Ne l’oublions pas, le juge a l’obligation de trancher le litige20 ; il sera donc, contrairement au géomètre du cadastre, tenu de trancher et de fixer la limite séparative des fonds21.

La qualification de « biens non délimités » d’une parcelle ne fait ainsi que manifester l’existence de difficultés plus ou moins graves dans la fixation de la limite séparative. Néanmoins, ces difficultés peuvent être levées. Ainsi, le rattachement d’un bien à la qualification de « biens non délimités » peut n’être que transitoire. Une fois les limites du bien déterminées, un document d’arpentage22 permettra la fixation des limites de la parcelle sur un plan cadastral. La situation de bien non délimité aura alors pris fin.

Néanmoins, s’il est possible de sortir de la qualification de « biens non délimités » cela suppose que les propriétaires des biens en question en aient la volonté. Or bien souvent, tel n’est pas le cas soit par désintérêt soit en raison du coût de l’opération. En outre, l’Administration n’est pas en mesure d’agir ou de contraindre les propriétaires à agir eux-mêmes. Le statut de bien non délimité peut en conséquence être amené à perdurer ce qui ne pose en soi pas de difficulté s’agissant du cadastre. Aux opérations de délimitation succède l’opération d’attribution qui consiste à déterminer le propriétaire de chaque parcelle ou, plus exactement, le débiteur de la taxe foncière. S’agissant des biens non délimités, les surfaces revenant à chacun des différents propriétaires sont déterminées au mieux pour l’assiette de la taxe foncière qui est établie au nom de chacun d’eux pour la part leur revenant.

En dehors des considérations fiscales, il faut relever qu’un bien non délimité reste un bien objet de propriété dont le propriétaire peut faire commerce. Il peut alors être l’objet d’une cession23, d’une adjudication24, d’une donation, être transmis par voie de succession25 et ainsi être l’objet d’un transfert de propriété26.

A – La validité et l’efficacité de l’acte

Le notaire, « tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui »27, devra être particulièrement vigilant lorsqu’il sera amené à instrumenter un acte portant sur un bien non délimité. Plusieurs difficultés sont susceptibles de se présenter.

En premier lieu, le fonds objet de la convention n’étant pas délimité, on pourrait considérer celle-ci comme nulle pour indétermination de l’objet28. Néanmoins, la jurisprudence admet la vente d’une parcelle à prendre dans une parcelle plus grande à condition que sa superficie soit déterminée29, ce qui est par hypothèse le cas des biens non délimités puisque la contenance de chaque immeuble est connue30. Cependant, si tel n’était pas le cas, le notaire rédacteur devrait alors s’abstenir d’instrumenter31.

Le second obstacle a trait aux formalités de publicités foncières. En effet, l’article 7, alinéa 1er, du décret du 4 janvier 1955 énonce que « tout acte ou décision judiciaire sujet à publicité dans un service chargé de la publicité foncière doit indiquer, pour chacun des immeubles qu’il concerne, la nature, la situation, la contenance et la désignation cadastrale (section, numéro du plan et lieu-dit) ». Partant, tout acte devant faire l’objet d’une publication auprès du service de la publicité foncière doit indiquer les références cadastrales de l’immeuble au vu d’un extrait cadastral établi par les services compétents. En outre, l’article 28 du même décret énonce que sont (notamment) obligatoirement publiés les actes et toutes décisions judiciaires portant ou constatant entre vifs la mutation ou la constitution de droits réels immobiliers, les baux conclus pour une durée de plus de 12 années, les attestations notariées établies en vue de constater la transmission ou la constitution par décès de droits réels immobiliers, les conventions d’indivision, etc.

Or qu’en est-il lorsque la parcelle n’a pas été délimitée au cadastre ? Celle-ci n’est pas individualisée mais est-elle à tout le moins identifiée ? Si la position initiale des services de la publicité foncière était d’exiger l’individualisation de l’immeuble et donc l’attribution d’un numéro cadastral propre, cette position a été revue32. Ainsi, lorsqu’un extrait cadastral est sollicité auprès des services du cadastre, ceux-ci invitent le rédacteur de l’acte à leur transmettre un document d’arpentage. Toutefois, si ce document ne peut être remis, un extrait cadastral sera tout de même établi.

Quand bien même la parcelle cadastrale n’est pas en elle-même délimitée, elle dispose de références cadastrales correspondant à la parcelle composée de biens non délimités. En cas d’existence de biens non délimités, la mention « BND » est portée à l’intérieur de chaque parcelle concernée et le numéro de lot fictif attribué à chaque fraction de bien non délimité est indiqué entre parenthèses33. L’extrait cadastral doit alors indiquer le numéro cadastral et la contenance de l’ensemble et porter la mention « biens non délimités »34.

Parallèlement, les formalités de publicité foncière peuvent être accomplies35 quand bien même la parcelle ne serait pas délimitée au cadastre. Lorsqu’un document à publier concerne une partie de biens non délimités, il doit contenir la désignation de cette partie par le numéro cadastral36 et préciser la quotité ou l’importance des droits du disposant dans la masse confondue37.

Si l’on peut constater que la qualification cadastrale de bien non délimité ne fait pas obstacle aux opérations juridiques sur la parcelle, le notaire rédacteur devra tout de même être particulièrement vigilant non seulement dans la rédaction de l’acte, mais surtout dans l’information délivrée aux parties quant aux risques de l’opération.

B – Les risques de l’acte

Le notaire devra informer l’acquéreur ou tout nouveau propriétaire potentiel des risques inhérents aux biens non délimités38. En effet, les risques d’une action en bornage voire d’une action en revendication sont ici particulièrement élevés ainsi que leur suites (destructions d’ouvrage39, etc.).

Par ailleurs, les droits du propriétaire ne sont pas garantis. La notion de biens non délimités, on l’a dit, ne préserve ni ne préjuge d’une action au fond pour déterminer les droits de chaque propriétaire sur les parcelles en cause. Or dans certaines situations, le juge a pu estimer que la parcelle était non pas l’objet d’une propriété divise mais d’une indivision forcée perpétuelle40. Cette solution mérite d’être remarquée car elle vient à contre-courant de la définition des biens non délimités retenue par l’Administration. Normalement, la notion de biens non délimités fait référence à un ensemble de propriétés foncières divises. Or dans cet arrêt, les juges du fond constatent l’existence d’une indivision forcée perpétuelle. Si cette solution ne fait pas office de principe quant aux droits détenus par les propriétaires sur les biens non délimités41, il faut néanmoins considérer qu’en cas de contentieux sur les droits de chacun des propriétaires, ceux-ci s’exposent à une qualification d’indivision dont ils ne pourront sortir42.

En outre, les juges du fond relèvent parfois, en l’absence d’autre solution, que le bien non délimité est traité de fait, comme un immeuble indivis43. Les juges du fond ont également pu constater l’existence d’une cour commune objet d’une propriété commune et indivise44.

En définitive, bien que la notion même de biens non délimités renvoie à un ensemble de propriétés divises, l’incertitude quant aux frontières des différents immeubles s’étend en réalité jusqu’au droit lui-même. Si les biens non délimités sont a priori des objets de propriété divise, tel n’est pas toujours le cas pour des raisons liées à la situation des fonds qui va expliquer non seulement l’absence de délimitation au cadastre mais également une remise en cause des droits des différents propriétaires. Le risque encouru est donc particulièrement élevé pour l’acquéreur. On pourrait envisager une action contre le vendeur au titre de la garantie d’éviction. Néanmoins, cette action ne pourrait prospérer que si la situation de bien non délimité n’avait pas été déclarée lors de la vente45, ce qui est peu probable puisque la mention « bien non délimité » apparaît dans les références cadastrales de l’immeuble. L’acquéreur pourrait alors décider d’engager la responsabilité du notaire rédacteur pour défaut d’information…

Si dans une première acception la qualification de bien non délimité peut sembler sans incidence et sans influence sur la détermination de l’étendue de l’immeuble lui-même, ni sur son aptitude à être l’objet de conventions, cette notion soulève néanmoins un certain nombre de difficultés pour le praticien. De manière directe tout d’abord puisqu’il devra être particulièrement attentif dans la rédaction de l’acte, mais surtout de façon indirecte car rejailliront sur lui les éventuelles déconvenues d’un client mal informé.

En conséquence, il est conseillé au rédacteur d’opter pour une formulation claire de la désignation de l’immeuble la rédaction de l’acte et de faire référence à la notion de bien non délimité dans la désignation même du bien et de préférer la désignation suivante :

À Cannes, 3 a 56 ca à prendre dans une parcelle cadastrée section A, n° 65, lieudit « Les Valettes », pour 25 a 85 ca (bien non délimité)

à celle-ci :

À Cannes, cadastré section A, n° 65, lieudit « Les Valettes », pour 25 a 85 ca (bien non délimité), 3 a 56 ca

et ce, bien qu’elles soient toutes deux conformes aux exigences de la désignation cadastrale et de la publicité foncière46. Une désignation non ambiguë du bien devra être complétée d’une information complète et rigoureuse sur la situation de l’immeuble à l’occasion de l’exercice de son devoir de conseil et d’information.