Opérations immobilières, ventes de fonds de commerce ou de titres sociaux : les différents degrés du contrôle imposé au notaire quant aux déclarations des parties à l’acte

Publié le 25/06/2018

Le notaire doit-il contrôler les déclarations faites par les parties à l’acte qu’il instrumente ? Si l’on prend l’exemple des opérations immobilières, des cessions de fonds de commerce ou de titres de sociétés, une réponse affirmative s’impose quand existent des informations publiques à sa disposition. Dans le cas contraire, il ne saurait faire preuve de passivité, mais son devoir de contrôle est soumis à des degrés divers.

Le notaire, en sa qualité d’officier ministériel, est tenu de plusieurs devoirs : assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il instrumente ; conseiller les parties en les éclairant sur l’objet et les effets de leurs engagements. L’exécution de sa mission peut justifier un contrôle des affirmations reçues par l’une de ces parties.

Ce contrôle résulte parfois d’une disposition légale, adoptée, notamment, en vue d’associer l’officier ministériel à la lutte contre certaines formes de délinquance. En matière de lutte contre le blanchiment, l’article L. 561-3 du Code monétaire et financier l’oblige ainsi à identifier son client et le bénéficiaire effectif de l’opération envisagée. Il doit recueillir les informations relatives à l’objet et à la nature de la relation entre ces personnes et exercer un examen attentif des opérations qu’il est chargé d’effectuer. Il ne saurait, notamment, accepter que des fonds soient versés sur le compte de son étude, sur la seule déclaration que les virements, réalisés depuis deux banques situées dans un pays étranger, sont le fruit de la vente d’immeubles situés dans un autre pays, sans avoir été en contact avec un notaire de ce dernier, et sans même avoir reçu copie des compromis dont se prévalait son client1. On peut également rappeler les dispositions de l’article L. 551-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) qui s’applique à certaines ventes : celle d’un immeuble à usage d’habitation ; celle d’un fonds de commerce d’établissement d’hébergement recevant du public. Ce texte, introduit par la loi ALUR2, impose au notaire, de s’assurer que l’acheteur, personne physique, ou s’il s’agit d’une SCI, ou d’une SNC, que les associés et mandataires sociaux de celle-ci, n’ont pas fait l’objet d’une interdiction d’acquérir3 : le notaire doit, à ce titre, consulter le casier judiciaire de la personne concernée, par l’intermédiaire de l’Association pour le développement national du service notarial.

En dehors de ces dispositions légales qui contribuent à la protection de l’intérêt général, en associant le notaire à la lutte contre la délinquance, la jurisprudence ne cesse de renforcer les contrôles nécessaires à la protection des parties à l’acte qu’il instrumente. La dématérialisation des informations, à disposition de la profession, favorise, sans doute, cette évolution que certains exemples récents permettent de constater.

Pendant longtemps, la responsabilité civile du notaire ne pouvait être engagée que dans les hypothèses où sa passivité apparaissait fautive au regard d’indices qui auraient dû susciter des investigations particulières. On rappellera en ce sens, un arrêt du 23 février 20124. Après avoir décidé qu’une clause d’inaliénabilité rendait impossible la prise d’hypothèque, la première chambre civile de la Cour de cassation avait rejeté la responsabilité du notaire intervenu dans l’inscription de la sûreté : n’étant pas le rédacteur de la vente contenant la clause, il pouvait légitimement l’ignorer.

La même solution était jusqu’alors retenue à propos de déclarations faites par un vendeur quant à son activité professionnelle et quant à l’absence d’ouverture d’une procédure collective qui l’empêcherait de librement disposer du bien cédé. Toute responsabilité du notaire devait être écartée, à moins qu’un élément de nature à éveiller sa suspicion, fût de nature à justifier une vérification particulière, comme celle résultant de la consultation d’infogreffe ou du BODACC. Par plusieurs arrêts récents, la première chambre civile de la Cour de cassation a renforcé les devoirs du notaire en lui imposant désormais, de vérifier la capacité des vendeurs à librement disposer de leurs biens, notamment en procédant à la consultation des publicités légales afférentes aux procédures collectives5. Loin de se limiter au cas d’espèce, on peut légitimement penser que la solution retenue s’impose chaque fois qu’existe une information publique à la disposition du notaire. En l’absence d’un tel moyen d’information, le notaire reste tenu d’un devoir de vigilance. Le contrôle des déclarations des parties à l’acte ne disparaît pas mais se trouve atténué : il ne s’impose que lorsque des éléments de nature à entraîner la suspicion de l’officier ministériel le justifient. C’est ce que le présent article propose de démontrer en revenant sur le contrôle automatique des déclarations des parties en présence d’informations publiques à disposition du notaire (I) et sur le contrôle atténué des déclarations des parties en l’absence d’information publique à disposition du notaire (II).

I – Contrôle automatique des déclarations des parties en présence d’informations publiques à disposition du notaire

Le notaire doit utiliser tout moyen public d’information à sa disposition pour assurer l’efficacité et la licéité des actes qu’il instrumente, ainsi que conseiller les parties qui s’engagent. En particulier, doit-il consulter, de manière automatique, selon le cas, infogreffe ou le BODACC, afin de contrôler que le vendeur (ou le constituant d’une sûreté) n’ait pas fait l’objet d’un dessaisissement résultant d’une procédure collective professionnelle, ou d’une procédure de rétablissement personnel6. Il s’agira, aussi, de s’informer de la situation de la société dont les titres sont cédés, au regard du droit des procédures collectives. Faudra-t-il encore que l’information soit disponible au moment de l’instrumentalisation de l’acte, compte tenu des délais légalement prévus, pour procéder à cette publicité7. Le notaire dont les recherches seraient restées vaines pour cette raison, échappera à toute responsabilité. L’obligation faite au notaire, loin de se limiter à la consultation d’infogreffe, ou du BODACC, s’étend à celle de tout registre de publicité légale ce qui comprend évidemment la publicité foncière. Le notaire devra notamment s’assurer de l’absence de clause d’inaliénabilité résultant d’un legs, d’une donation, ou d’une vente. Cette même consultation permettra également d’être informé de la publication d’un commandement de payer valant saisie immobilière. Là encore, les délais impartis pour procéder à cette publicité, devraient pouvoir dégager le notaire de sa responsabilité si l’acte qu’il a dressé, est intervenu à un moment où la publicité n’a pas encore été réalisée8. Dans la pratique, ces contrôles complèteront ceux relatifs à l’absence d’une mesure de tutelle, ou de curatelle, pouvant figurer en marge de l’acte de naissance, et au répertoire civil9. On ajoutera, bien entendu, à cette liste, la consultation des statuts de société qui, publiés au RCS, peuvent révéler des clauses particulières de nature à restreindre, au-delà des dispositions légales, le droit d’un associé à céder ses titres.

Le devoir du notaire n’est d’ailleurs pas limité au contrôle du droit d’une des parties à librement disposer du bien, objet de l’opération : il s’étend notamment à la consistance de celui-ci. Dans un arrêt rendu le 11 mai 2017, la première chambre civile de la Cour de cassation, avait considéré que des doutes sur la consistance du bien vendu, lorsque celui-ci n’était pas matériellement séparé d’un autre lot de copropriété, devaient conduire le notaire à effectuer des recherches complémentaires, afin que l’acte instrumenté produise les conséquences attendues par les parties10. La référence au doute semble aujourd’hui dépassée : le contrôle s’impose en toutes circonstances.

Il s’impose, plus globalement, dès lors qu’existe une information publique à disposition du notaire. On rappellera, à ce titre, une affaire où les vendeurs avaient sciemment dissimulé l’existence d’un arrêté de catastrophe naturelle portant reconnaissance de deux épisodes de sécheresse dans le secteur géographique où se situait l’immeuble. La clause écartant la garantie des vices, stipulée dans le contrat, ayant été écartée, ils avaient été condamnés à payer diverses sommes à l’acquéreur, en raison, à la fois, des travaux de reprise et confortement de l’immeuble qu’il avait engagés et du trouble de jouissance qu’il avait subi. Reprochant au notaire de ne pas avoir mené des investigations qui lui auraient permis de mieux les conseiller, les vendeurs ont obtenu sa responsabilité. Pour la première chambre civile de la Cour de cassation, le notaire, installé, à proximité de l’immeuble vendu, ne pouvait ignorer la publicité de l’arrêté de catastrophe naturelle dont la cour précise, qu’il avait été diffusé par la presse : elle en conclut que le notaire aurait dû, sans excéder les limites de son devoir d’investigation, les conseiller en conséquence11. Si dans cette affaire, le relais de la presse et la proximité entre la situation de l’immeuble et celle de l’étude, ont été mis en évidence par l’arrêt cité, la prudence invite à une recherche systématique d’un éventuel arrêté de catastrophe naturelle. On citera pour s’en convaincre, un arrêt récemment rendu par la première chambre civile de la Cour de cassation12. En l’espèce, les acquéreurs d’un immeuble avaient assigné le notaire en responsabilité, en lui reprochant de ne pas les avoir informés que le bien se trouvait dans une zone inondable. Les juges du fond avaient rejeté leur demande en considérant que l’officier ministériel avait correctement exécuté ses obligations puisqu’il avait demandé une note de renseignements d’urbanisme qui ne comportait aucune mention de nature à le faire suspecter l’existence d’une zone inondable, ou d’un plan de prévention des risques d’inondation. Cette solution n’a pas été approuvée par la première chambre civile de la Cour de cassation qui a jugé que la note de renseignements qu’il s’était procuré, ne le dispensait pas de rechercher l’éventuelle publication d’un arrêté préfectoral relatif à l’existence d’un plan de prévention des risques.

Une telle décision peut inciter le notaire à croiser les informations publiques à sa disposition. On pense notamment à la recherche des risques liés à la pollution d’un site : outre les différentes bases de données accessibles à la profession, comme ICPE, GEORISQUES, BASOL13, ou BASIAS14, et l’ensemble des sites répertoriés par le ministère de l’Environnement15, le notaire sera prudent de mener un contrôle des obligations environnementales. Il devra en conséquence s’assurer qu’il n’y a pas d’incohérences entre ces différentes sources d’information16.

S’il est étendu, le devoir d’investigation de l’officier ministériel n’est pas sans limite. Ainsi peut-il légitimement se référer aux informations procurées par l’administration comme la première chambre civile de la Cour de cassation l’a affirmé dans un arrêt du 8 février 201717. En l’espèce, une promesse de vente sous la forme authentique, contenait une clause selon laquelle le promettant affirmait ne pas disposer d’information permettant de supposer que le terrain avait supporté une installation classée. La promesse précisait que le notaire prendrait soin d’interroger l’administration préfectorale afin de connaître la situation de l’immeuble sur ce point. Selon la réponse qu’il avait obtenue et pris soin d’annexer à l’acte de vente, le bien avait servi d’assise, à une activité industrielle, mais n’était plus considéré comme une installation classée depuis plusieurs années. L’immeuble s’était, au final, révélé impropre à l’usage d’habitation auquel il était destiné, en raison d’une pollution liée à l’historique du site. L’acheteur avait, en conséquence, sollicité l’annulation de la vente et la réparation des préjudices qu’il prétendait avoir subis, ce qui avait conduit le vendeur à appeler le notaire en garantie. Il était reproché à ce dernier de ne pas avoir recherché les dangers et inconvénients liés au passé industriel du site, afin d’en informer l’acheteur. La responsabilité de l’officier ministériel a toutefois été écartée. Pour la haute juridiction, le notaire, avant la signature de l’acte authentique, avait pris soin de procéder aux diligences et investigations nécessaires en interrogeant l’administration compétente et en portant à la connaissance de l’acquéreur une réponse ne révélant aucun risque particulier. Ainsi, la consultation des sources publiques d’information, constitue-t-elle une limite au contrôle imposé au notaire. On notera d’ailleurs, que dans tous les exemples cités, ce devoir trouve sa justification dans le caractère public et la disponibilité des informations qui permettent son exécution : il ne saurait avoir un caractère systématique en dehors de ces situations.

II – Contrôle atténué des déclarations des parties en l’absence d’information publique à disposition du notaire

En l’absence de source publique d’information à sa disposition, le notaire n’a pas à mettre en doute les affirmations des parties dès lors qu’aucun indice n’est de nature à justifier sa suspicion.

Ainsi, peut-il légitimement ignorer la clause d’un acte sous seing privé contenue dans un prêt, interdisant à l’emprunteur de réaliser, tout ou partie, de son patrimoine immobilier sans l’accord de la banque18. La même remarque semble s’imposer quand le bénéficiaire d’une procédure de surendettement, vend son immeuble au mépris de l’article L. 761-1, 3°, du Code de la consommation. Cet article interdit au débiteur de procéder à des actes de disposition de son patrimoine sans l’autorisation de ses créanciers, de la commission, ou du juge. Cette interdiction concerne la période de traitement de sa situation après dépôt d’un dossier auprès de la commission, l’exécution du plan de redressement, ou celles des mesures imposées par la commission19. À défaut d’autorisation, non seulement le débiteur peut être déchu du bénéfice des mesures lui profitant, mais encore la vente peut être annulée20. En dehors d’une liquidation avec rétablissement personnel déjà évoquée, aucune publicité de la procédure n’est faite si ce n’est celle réalisée au FICP. L’accès à ce dernier est réservé aux seules personnes visées à l’article L. 751-2 du Code de la consommation dont la liste ne comprend pas les notaires. Ces derniers peuvent être tentés d’interroger la commission de surendettement, mais celle-ci leur opposera son devoir de secret. Dans ces conditions, il est difficile d’envisager qu’un notaire puisse engager sa responsabilité en raison de la vente intervenue. La prudence n’en invite pas à moins à faire déclarer au vendeur qu’il ne fait l’objet d’aucune procédure de ce type et lui rappeler les conséquences que pourrait avoir sur lui, une vente illicite21.

Certains points restent sans doute en suspens. Celui, tout d’abord, des contrôles à opérer lors de la vente d’un fonds de commerce. Le problème peut en particulier se poser d’une éventuelle interdiction empêchant l’acquéreur d’exploiter l’activité envisagée. Par un arrêt du 9 novembre 1999, la première chambre civile de la Cour de cassation avait reproché au notaire de s’être contenté d’une déclaration de l’acheteur selon laquelle aucune condamnation n’empêchait l’exploitation du commerce de débits de boissons22. Pour la haute juridiction, son devoir de conseil imposait à l’officier ministériel, d’« informer son client des différentes exigences qui conditionnent la validité de l’acte qu’il envisage de conclure et de vérifier qu’elles sont satisfaites ». Un arrêt plus récent limite, quant à lui, le devoir d’investigation du notaire. Dans l’affaire jugée, le tribunal correctionnel avait ordonné la fermeture d’un débit de boissons et condamné l’acheteur pour l’avoir exploité, en dépit d’une interdiction prononcée à son encontre. Le tribunal de commerce ayant prononcé la résolution de la vente du fonds, en raison du non-paiement du prix, le vendeur avait recherché la responsabilité du notaire, rédacteur de l’acte. La cour d’appel d’Agen avait reproché à l’officier ministériel de s’être contenté de contrôler que le vendeur disposait bien de la licence cédée, et de ne pas avoir vérifié la capacité de l’acheteur auprès du procureur de la République. Elle s’appuyait pour cela, sur les dispositions de l’article L. 3332-4, 1°, du Code de la santé publique qui impose, à toute personne voulant exploiter un débit de boissons, d’effectuer une déclaration transmise au procureur et à l’autorité préfectorale. Dans un pourvoi, le notaire faisait valoir qu’il lui était impossible d’obtenir du procureur des renseignements sur la condamnation dont il avait fait l’objet, puisque celle-ci figure au bulletin n° 2 du casier judiciaire dont la transmission est strictement réglementée par l’article 776 du Code de procédure pénale et que le notaire ne figure pas sur la liste des personnes pouvant le consulter23. La Cour de cassation, procédant à une substitution de motifs, a censuré la cour d’appel, en jugeant que le notaire ne pouvait être responsable que s’il disposait d’éléments de nature à le faire douter de la véracité, ou de l’exactitude, des informations fournies par l’acheteur24.

Si la consultation du bulletin n° 2 du casier judiciaire a été organisée, afin de permettre au notaire, via l’association nationale pour le développement du service notarial, de s’assurer que l’acquéreur n’a pas fait l’objet d’une interdiction visée par la loi ALUR, l’application de l’article L. 551-1 du CCH, issu de ce texte, n’en pose pas moins la question des contrôles imposés à l’officier ministériel en matière de ventes d’immeubles, ou de certaines cessions de fonds de commerce25. Plusieurs remarques semblent s’imposer. Il est d’abord possible que l’inscription de la condamnation soit postérieure à la consultation du casier judiciaire. Même si la responsabilité du notaire paraît, alors, devoir être écartée, la prudence l’invite néanmoins à rappeler à l’acquéreur les conséquences d’une fausse déclaration afin de couvrir l’hypothèse où la consultation du casier judiciaire ne permettrait pas de révéler une inscription en cours.

On rappellera, ensuite, que l’article L. 551-1, II, du CCH prévoit l’hypothèse de l’achat d’un immeuble à usage d’habitation par une personne ayant fait l’objet d’une condamnation visée par le texte. Dans ce cas, l’acte authentique peut être signé sous la condition d’une attestation de l’acquéreur que le bien est destiné à son occupation personnelle : le notaire doit simplement notifier l’acte de vente et l’attestation de l’acheteur à l’administration fiscale. Si aucun contrôle particulier ne paraît pouvoir lui être imposé, le notaire n’en restera pas moins attentif lorsque certains éléments à sa disposition invitent à suspecter une fausse déclaration : on pense notamment, à l’hypothèse où la nature du bien permettrait de douter de l’intention de l’acquéreur de l’occuper personnellement.

En dehors de cas particuliers et en l’absence d’accès direct à une information publique, la mise en œuvre de la responsabilité du notaire paraît limitée.

Ainsi, s’il doit désormais systématiquement consulter les informations publiques à sa disposition, le notaire doit également faire preuve, dans les autres situations, d’une vigilance dont les contours sont à déterminer en fonction de critères qui restent à déterminer. La portée des contrôles qu’il doit alors effectuer soulève à ce titre certaines interrogations, comme celle de l’éventuel obstacle que peut constituer son devoir de secret lorsque des informations ont pu être recueillies à l’occasion d’autres opérations qu’il a instrumentées. Par ailleurs, si le devoir de contrôle est incontestable lorsque la licéité ou l’efficacité juridique de l’acte est en jeu, il est moins certain lorsqu’il s’agit d’apprécier l’opportunité économique de celle-ci26. Doit-on s’attendre à une exigence croissante des devoirs du notaire en la matière ? C’est une question que l’on peut légitimement se poser.

Notes de bas de pages

  • 1.
    CA Aix, 1er mars 2016, n° 15/13661.
  • 2.
    L. n° 2014-366, 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.
  • 3.
    Gouraud C., « Le notaire et la peine d’interdiction d’acquérir », Defrénois 15 juill. 2016, n° 123w1, p. 747.
  • 4.
    Cass. 1re civ., 23 févr. 2012, n° 09-13113 : Bull. civ. I, n° 39 ; AJDI 2012, p. 610, note Le Rudilier N.
  • 5.
    Cass. 1re civ., 29 juin 2016, n° 15-17591 : Defrénois 15 juin 2017, n° 126v0, p. 704, obs. Sagaut J.-F. – Cass. 1re civ., 6 déc. 2017, n° 16-13341 : Defrénois flash 15 janv. 2018, n° 143g0, p. 26.
  • 6.
    Cass. 1re civ., 29 juin 2016, n° 15-17591 : Defrénois 15 juin 2017, n° 126v0, p. 704, obs. Sagaut J.-F. – Cass. 1re civ., 6 déc. 2017, n° 16-13341 : Defrénois flash 15 janv. 2018, n° 143g0, p. 26.
  • 7.
    Dans les 15 jours qui suivent le jugement en l’absence de nomination d’un mandataire ou qui suivent la réception du jugement par le mandataire dans le cadre d’une procédure de rétablissement personnel (C. consom., art. R742-9). Compter 15 jours également en vertu de l’article R. 621-8 Code de commerce, suivant la date du jugement, dans le cadre des procédures collectives professionnelles.
  • 8.
    D. n° 2006-936, 27 juill. 2006, art. 18 prévoit un délai de deux mois suivant signification faite au saisi.
  • 9.
    Jaouen M., « La négligence du notaire dans la vérification de l’état de santé mentale d’une des parties à un acte de vente », Gaz. Pal. 23 janv. 2014, n° 161r6.
  • 10.
    Cass. 1re civ., 11 mai 2017, n° 16-18874 : Dalloz affaires 26 janv. 2017, obs. Kilgus N. ; Defrénois 1er févr. 2018, n° 130y8, p. 20.
  • 11.
    Cass. 1re civ., 11 janv. 2017, n° 15-22776 : commenté par Laulier R., « La responsabilité du notaire face à la faute intentionnelle de ses clients », LPA 14 avr. 2017, n° 125g0, p. 8.
  • 12.
    Cass. 1re civ., 14 févr. 2018, n° 16-27263 : Gaz. Pal. 17 avr. 2018, n° 321e6, p. 15, note Blanc N.
  • 13.
    Base de données sur les sites pollués ou potentiellement pollués.
  • 14.
    Base de données des anciens sites industriels et activités de services.
  • 15.
    http://www.installationsclassees.developpement-durable.gouv.fr/.
  • 16.
    Mekki M., « Cession d’un bien pollué et passif environnemental : petit guide-âne », RDC 2015, n° 112h9, p. 578.
  • 17.
    Cass. 1re civ., 8 févr. 2017, n° 16-13083 : Defrénois flash 6 mars 2017, n° 138m5, p. 12 ; Defrénois 22 mars 2018, n° 134n3, p. 34, obs. Sagaut J.-F.
  • 18.
    Cass. 1re civ., 19 nov. 2009, n° 08-19173 : Bull. civ. I, n° 228 ; JCP N 2010, obs. Simler P.
  • 19.
    Pour des raisons expliquées supra, la présente étude ne concerne pas le rétablissement personnel sans liquidation pouvant être prononcé par la commission.
  • 20.
    Cazajus M., « La vente par le particulier surendetté : une nécessaire autorisation », LPA 21 avr. 2017, n° 125e6, p. 6.
  • 21.
    Vauvillé F., « Le notaire face à la procédure collective du consommateur : le reflexe BODACC.fr toujours ! », Defrénois 30 août 2011, n° 40067, p. 1221 ; Reverdy M.-P., « Le notaire face au surendettement d’un client », Defrénois 5 oct. 2017, n° 127p5, p. 15.
  • 22.
    Cass. 1re civ., 9 nov. 1999, n° 97-14521 : Bull. civ I, n° 340 ; RTD com. 2000, p. 330, obs. Derrupé J.
  • 23.
    La consultation de bulletin est strictement organisée en vue de l’application de l’article L. 551-1 du CCH : elle doit se faire par l’intermédiaire de l’association pour le développement national du service notarial et ne saurait porter sur d’autres condamnations que celles interdisant les acquisitions visées par ce texte. Elle se traduit d’ailleurs par une simple réponse « oui » ou « non » à la question portant sur l’existence d’une interdiction d’acquérir. Voir : délibération de la Cnil n° 2015-426 du 3 décembre 2015 autorisant l’association pour le développement du service notarial à mettre en œuvre un traitement automatisé des données à caractère personnel ayant pour finalité l’interrogation du casier judiciaire par les notaires.
  • 24.
    Cass. 1re civ., 6 sept. 2017, n° 16-18524 : Dalloz affaires 25 sept. 2017, obs. Hacène A. ; Gaz. Pal. 19 sept. 2017, n° 303v2, p. 39, note Berlaud C. ; Defrénois 1er févr. 2018, n° 130y8, p. 20, obs. Dagorne-Labbé Y. ; Defrénois 12 avr. 2018, n° 135m3, p. 34, note Vauvillé F.
  • 25.
    Voir supra.
  • 26.
    Voir en matière de prêt d’argent : Attard J., « Notaire et opportunité d’une opération de prêt », Defrénois 22 févr. 2018, n° 133a7, p. 16.
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