Transmission de patrimoine : le Congrès des notaires veut faire de l’impôt un levier d’anticipation

Réuni à Lille du 30 septembre au 2 octobre dernier, le 122e Congrès des notaires de France a adopté plusieurs propositions sur les droits de mutation à titre gratuit. Il propose notamment de diviser par deux le barème des donations, de rendre les abattements optionnels, d’étendre aux successions les abattements des petits-enfants et de laisser les cohéritiers répartir librement l’impôt.

L’âge moyen d’un héritier dépasse aujourd’hui 50 ans. À cet âge, la plupart des héritiers ont déjà acheté leur logement, créé leur entreprise ou organisé leur vie familiale : le patrimoine arrive après le moment où il aurait été le plus utile. Ce constat dressé par les notaires vient d’être confirmé par l’Insee.

Des héritiers tardifs

Selon son étude parue le 6 octobre 2026, (Insee Analyses n° 125), les héritiers d’un bien immobilier ont en moyenne 54 ans, les bénéficiaires d’une donation en ont 48, alors qu’un acheteur a 43 ans. Chaque année, en moyenne 702 000 logements ont été transmis en France (hors Alsace, Moselle et Mayotte) entre 2018 et 2023 : 519 000 par héritage et 183 000 par donation. Dans trois transmissions immobilières sur quatre, le propriétaire cède un bien à une personne qui a entre 20 et 39 ans de moins que lui, soit un écart d’une génération. 63 % des héritiers et donataires sont déjà propriétaires avant la transmission, dont 27 % déjà propriétaires de plusieurs logements. De plus, l’Insee relève que les transmissions immobilières sont plus fréquentes d’un individu aisé vers un autre individu aisé : les transmissions immobilières entre personnes appartenant au cinquième des personnes les plus aisées sont trois fois et demi plus fréquentes qu’en moyenne dans l’ensemble de la population. Enfin, dernier constat : trois ans après une succession, 29 % des logements hérités ont été vendus par les héritiers et 1 % a été transmis de nouveau.

Faire circuler le patrimoine plus tôt

La deuxième commission du Congrès des notaires de France a fait plusieurs propositions de réformes législatives. Présidée par Jérôme Bernecoli, notaire à Paris, avec pour rapporteurs Stéphanie Dumoulin, notaire à Lyon et Antoine Billecocq, notaire à Paris, la commission poursuivait deux objectifs : utiliser le tarif des droits de mutation à titre gratuit (DMTG) pour faire circuler le patrimoine plus tôt, et rendre aux familles une marge de liberté dans l’organisation de leur charge fiscale.

Rendre les abattements optionnels

Les abattements personnels de l’article 779 du Code général des impôts – 100 000 euros par enfant, 15 932 euros pour les frères et sœurs, 7 967 euros pour les neveux et nièces et 159 325 euros pour les personnes handicapées – s’imputent automatiquement. Le donataire ne peut pas y renoncer. Combiné au rappel fiscal de quinze ans de l’article 784 du Code général des impôts, cet automatisme pénalise les donations tardives. Si le donateur décède avant que l’abattement ne soit reconstitué, les héritiers paient les droits de succession dès le premier euro. L’équipe du Congrès a donc proposé que l’application des abattements de l’article 779 du Code général des impôts puisse être écartée sur mention expresse du donataire. L’accord du donateur serait requis lorsque celui-ci prend en charge le paiement des droits. Pour l’État, la mesure avance la perception des recettes sans les amputer.

Diviser par deux le barème des donations sous plafond

La mesure phare du Congrès vise à encourager les transmissions immédiates en pleine propriété ou en usufruit, c’est-à-dire celles qui procurent au bénéficiaire un usage ou des revenus immédiats. Aujourd’hui, la fiscalité peut décourager certaines donations : ainsi, pour les époux et partenaires de pacs, la loi exonère totalement les transmissions par décès mais elle les taxe lorsque la transmission intervient du vivant au-delà de l’abattement de 80 724 euros rechargeable tous les 15 ans. Pour faire circuler le patrimoine plus tôt, le Congrès propose de diviser par deux les taux de chaque barème pour la fraction de part nette taxable n’excédant pas 552 324 euros, qui correspond à la limite supérieure de la tranche à 20 % en ligne directe. Au-delà, les taux actuels resteraient inchangés. Les abattements et le rappel fiscal de droit commun ne seraient pas modifiés. Deux conditions encadreraient le dispositif : le donateur devrait avoir moins de 75 ans et la donation ne devrait comporter aucune charge.

Sur une part taxable de 230 000 euros, l’effet serait le suivant :

Étendre aux successions les abattements des petits-enfants

La loi n° 96-1181 du 30 décembre 1996, loi de finances pour 1997, en écho au 91e Congrès (Tours, 1995), a créé un abattement en faveur des petits-enfants, aujourd’hui de 31 865 euros (CGI, art. 790 B). La loi n° 2005-1719 du 30 décembre 2005, loi de finances pour 2006, a ajouté un abattement de 5 310 euros pour les arrière-petits-enfants (CGI, art. 790 D). Ces deux abattements sont réservés aux donations. Au décès de l’aïeul, le petit-enfant et l’arrière-petit-enfant qui ne viennent pas par représentation sont considérés comme des parents éloignés ou des non-parents au regard de la loi fiscale. Ils ne bénéficient que de l’abattement de 1 594 euros applicable à défaut d’autre abattement. Les abattements en ligne collatérale (frères et sœurs, neveux et nièces) sont pourtant maintenus en matière successorale. Pour le Congrès, cette asymétrie nie le lien de parenté, alors que les transmissions deviennent de plus en plus transgénérationnelles. Elle pénalise aussi les grands-parents qui, pour se prémunir contre le risque de dépendance, ne peuvent pas se dessaisir de leur vivant. Le testament reste alors leur seul moyen de gratifier à la fois enfants et petits-enfants. La proposition consiste à modifier les articles 790 B et 790 D du Code général des impôts pour étendre ces abattements aux transmissions par décès.

Répartir librement l’impôt entre membres de la famille

L’égalité civile entre donataires ou héritiers ne garantit pas l’égalité fiscale. Dans une donation-partage ou un partage successoral pur et simple, les droits sont liquidés selon la nature des biens composant chaque lot. Une exonération partielle attachée à un bien, comme celle de 75 % des titres sous pacte Dutreil (CGI, art. 787 B), des bois et forêts (CGI, art. 793) ne profite donc qu’à son attributaire. Au règlement de la succession, le rapport civil rétablit l’égalité entre héritiers, mais le rappel fiscal obéit à ses propres règles. Il en résulte des écarts de droits importants entre cohéritiers recevant des valeurs identiques. Le Congrès demande une évolution de la doctrine administrative, et non de la loi, autour de deux libertés. La première permettrait de liquider les droits sur la part théorique de chaque ayant droit dans la masse, même en cas de partage pur et simple, afin que les exonérations profitent à chacun à proportion de ses droits. La seconde liberté permettrait aux héritiers fiscalement solidaires de répartir entre eux la charge définitive des droits par un accord unanime. Cette répartition resterait dans la limite des droits de chacun dans la masse, rapports compris, et ne pourrait pas être requalifiée en libéralité taxable. La réforme est neutre pour l’État : le montant global des droits de mutation à titre gratuit reste inchangé.

Trois autres propositions de la commission

• Testament-partage : supprimer la perception du droit de partage de l’article 746 du Code général des impôts, aujourd’hui exigé en plus des droits de mutation (BOI-ENR-PTG-10-30, § 10). L’acte serait aligné sur la donation-partage, qui empêche lui aussi la naissance de toute indivision.

• Déclaration de succession : reporter le point de départ du délai de six mois de l’article 641 du Code général des impôts à l’identification certaine des héritiers par un généalogiste, ou à la décision définitive de l’autorité appelée à autoriser l’acceptation. Les retards exposent aujourd’hui les héritiers à un intérêt de 0,20 % par mois et à une majoration de 10 %, portée à 40 % après mise en demeure.
• Crédits de paiement : rétablir les durées de 5 et 10 ans du paiement fractionné, ramenées à 1 et 3 ans depuis 2015, et apprécier le seuil de 50 % de biens non liquides héritier par héritier. La proposition prévoit aussi un différé pour l’indemnité de réduction due au réservataire, imposable dès l’ouverture de la succession même en l’absence de versement, ce principe ayant été validé par le Conseil constitutionnel (Cons. const., QPC, 1er juin 2023, n° 2023-1051).

Toutes ces propositions ont été adoptées par l’assemblée des notaires. Il revient désormais au législateur et à l’administration de s’en saisir, sur un terrain que le notariat connaît bien : près de 200 textes législatifs sont issus des travaux de ses Congrès.