La délicate articulation entre l’abornement, la prescription acquisitive et l’empiètement

A – Détermination des droits sur les fonds de terres

L’action en revendication de propriété. « Protéger c’est gagner » a-t-on coutume de dire, si bien que l’action en revendication est destinée à protéger le droit de propriété qui se situe au premier rang des actions réelles3. L’action en revendication de propriété est une action pétitoire qui concerne le fond du droit et donc sa détermination et non pas sa délimitation matérielle4.

L’action en revendication est une action pétitoire. On enseigne traditionnellement que l’action en revendication porte sur le fond du droit et, qui plus est, elle n’appartient qu’au titulaire du droit et non au possesseur5. Au cas d’espèce, les consorts [P] ont reconventionnellement revendiqué la propriété d’une partie de cette parcelle par l’effet de la prescription trentenaire. Les juges de la cour d’appel écartent la demande reconventionnelle des consorts [P].

Suppression des actions possessoires. On sait que les actions réelles immobilières se subdivisent elles-mêmes en actions pétitoires et en actions possessoires6. La première catégorie d’actions réelles immobilières, ce sont les actions pétitoires qui tendent à la protection des droits réels immobiliers, telles que l’action en revendication d’un immeuble et l’action confessoire ou négatoire de servitude7. Quant aux actions possessoires, elles se décomposent d’abord en complainte, qui pouvait être exercée en cas de trouble actuel8, puis en dénonciation de nouvel œuvre, qui concernait le trouble éventuel provenant par exemple de travaux commencés sur le fonds voisin qui, sans créer aucun trouble actuel, en créeraient un s’ils étaient terminés, et enfin, la réintégration, ouverte uniquement en cas de dépossession violente ou par voie de fait9. Cette trilogie n’a plus de raison d’être depuis que la loi n° 2015-177 du 16 février 2015 a abrogé l’article 2279 du Code civil. Au vrai, les actions possessoires ont été détrônées par l’action en référé.

B – Délimitation des fonds de terres

Délimitation des fonds contigus : la notion d’abornement. Il est loisible de constater qu’en matière de bornage10, la ligne divisoire est matérialisée au sol par des bornes11. Pour la Cour de cassation, un accord antérieur des parties sur la délimitation de leurs propriétés avec implantation de bornes sur le terrain matérialisant cette limite divisoire rend irrecevable toute action en bornage judiciaire de ces mêmes propriétés12. Pour autant, le bornage étant un simple acte déclaratif visant à délimiter la ligne divisoire entre deux fonds, tant et si bien que le bornage, quoique définitif, est dépourvu de tout effet translatif de nature à figer le droit de propriété sur cette ligne13. C’est ainsi que la haute juridiction a jugé : « Attendu que pour débouter M. René Raoul Z de ses demandes, l’arrêt retient qu’un document d’arpentage établi le 12 février 1984, dont les données correspondent au terrain vendu, a été signé par M. Martial Z agissant en qualité de mandataire apparent de son frère, M. René Raoul Z, et que la “limite d’occupation” a été acceptée à ce moment-là ; Qu’en statuant ainsi, alors que l’accord des parties sur la délimitation des fonds, n’implique pas, à lui seul, leur accord sur la propriété des parcelles litigieuses, la cour d’appel a violé les textes susvisés »14. Sous réserve de l’accord des deux parties, cette délimitation fait l’objet d’un procès-verbal de bornage, appelé également procès-verbal d’abornement ou procès-verbal de délimitation15. Cela étant, le bornage se retrouve également en matière de zone d’aménagement concerté (ZAC) et de lotissement. En effet, l’article L. 111-5-3 du Code de l’urbanisme, qui ne peut pas être la notion issue de l’article 646 du Code civil, envisage le cas du lotisseur ou l’aménageur qui procède à la division du terrain et à la création de parcelles qui ne sont pas contiguës à la limite périmétrale de l’opération de lotissement ou de ZAC16. Il en résulte que le bornage est contradictoire, puisqu’il y a la présence d’une propriété contiguë. A contrario, le bornage ne peut pas être contradictoire, puisqu’il n’y a pas d’autre propriétaire que l’aménageur17.

Le bornage « n’est pas attributif de propriété ». Aux termes d’un arrêt très remarqué, les magistrats du quai de l’Horloge ont censuré les juges du fond en jugeant que : « Vu les articles 544 et 646 du Code civil : 5. Selon le premier de ces textes, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue. Selon le second, tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. 6. Pour rejeter la demande des consorts T…, l’arrêt retient que, s’ils ont prouvé leur propriété par un acte de prescription acquisitive, il n’en est pas de même des consorts K… et qu’en l’absence de bornage délimitant les propriétés respectives, aucun empiètement ne peut être retenu. 7. En statuant ainsi, alors qu’un bornage, qui n’est pas attributif de propriété, mais a seulement pour effet de fixer les limites de fonds contigus, ne permet pas de constater un empiétement, la cour d’appel, qui a rejeté les demandes des consorts T… sans statuer sur leur revendication de la portion de terrain où étai[en]t implantés les ouvrages litigieux, a violé les textes susvisés. Par ces motifs, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour : Casse et annule (…) »18.

L’action en bornage : une notion polysémique. La notion d’abornement est une notion polysémique car, comme l’analyse Monsieur Jamel Djoudi : « L’action en bornage est une action réelle immobilière pétitoire ; elle n’est pas pour autant une action en revendication. Elle a seulement pour effet de fixer les limites des fonds contigus sans en attribuer la propriété »19. Tous les auteurs relèvent, à juste titre, que l’abornement risque parfois d’entraîner des confusions car « bien que le bornage fixe définitivement la ligne divisoire entre deux propriétés, il ne fixe pas définitivement les droits de propriété »20.

Espèce. En l’espèce, les moyens du pourvoi des consorts [P] soulignaient que le bornage, qui a pour seul objet de désigner la ligne divisoire entre deux fonds contigus au regard des titres, est sans influence sur la propriété des fonds considérés, de même que sur les conditions de la prescription acquisitive21. En outre, les consorts [P] soutenaient que le bornage amiable, constaté par un procès-verbal du 19 mars 1991, rendait leur possession équivoque, puisqu’à compter de cette date « le stationnement de leurs véhicules ou l’entrepôt de leurs équipements et matériels se faisaient en partie sur la portion de terrain identifiée par le géomètre comme appartenant à leurs voisins », quand cette circonstance, relative au bornage, était sans incidence sur les caractères de la possession invoquée sur un terrain sur lequel ils avaient, avant comme après le bornage, continué à exercer des actes de possession en qualité de propriétaire, la cour d’appel aurait violé les articles 2261 et 2272 du Code civil22.

L’action en bornage n’est pas entachée d’équivocité. Selon le professeur William Dross, « l’équivocité est un vice relatif à l’animus et non au corpus. Est équivoque la possession dans laquelle il est douteux que le possesseur ait la volonté d’exercer un droit sur la chose (Cass. 3e civ., 12 janv. 2017, n° 15-20428, jouissance en qualité de concubin du possesseur) ou dont la nature du droit exercé est indéterminée (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 20-21709), ou qui possède pour un autre »23. En l’espèce, les juges du fond estiment « qu’à compter de 1991, la possession invoquée par les consorts [P] était équivoque, dans la mesure où ils ne pouvaient ignorer que le stationnement de leurs véhicules ou l’entreposage de leurs équipements se faisait en partie sur la portion de terrain identifiée par le géomètre comme ne leur appartenant pas ». La Cour de cassation censure partiellement les juges du fond et énonce que l’accord des parties sur la délimitation de fonds, qui n’implique pas, à lui seul, leur accord sur la propriété des parcelles litigieuses, ne suffit pas à entacher la possession invoquée d’un vice d’équivoque. Autrement dit, l’action en bornage n’est pas entachée d’équivocité.