Cristallisation quinquennale et droit à construire

A – Étendue des exceptions à la cristallisation quinquennale des droits à construire dans un lotissement

Exceptions textuelles. L’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme précise notamment : « Toutefois, les dispositions résultant des modifications des documents du lotissement en application des articles L. 442-10, L. 442-11 et L. 442-13 sont opposables. (..). »

Première exception : modification des documents du lotissement. La notion de règles d’urbanisme contenue dans le cahier des charges du lotissement a un rôle central en ce qu’elle permet l’application de l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme rendant caduque ces dernières 24 En une analyse magistralement menée, le professeur Jean-Louis Bergel avait établi la complexité de l’institution en précisant que : « Pour faire prévaloir la réglementation d’urbanisme actuelle sur les règles d’urbanisme préexistantes des lotissements couverts par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document d’urbanisme en tenant lieu, une loi du 6 janvier 1986 a instauré un principe de caducité automatique des règles d’urbanisme des lotissements au bout de dix ans, tout en permettant cependant à une double majorité qualifiée de colotis d’en demander le maintien. »25 En effet, aux termes de l’article L. 315-2-1 du Code de l’urbanisme : « Lorsqu’un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement cessent de s’appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir. Toutefois, lorsqu’une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l’article L. 315-3, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s’appliquer qu’après décision expresse de l’autorité compétente prise après enquête publique. Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes en vigueur. » Les dispositions de l’article L. 315-2-1 du Code de l’urbanisme sont entrées en vigueur le 8 juillet 1988. C’est ainsi que la Cour de cassation a pu juger que « la disposition relative à l’implantation des bâtiments par rapport aux limites parcellaires étant contenues dans le règlement approuvé d’un lotissement revêt un caractère réglementaire et d’autre part, qu’aux termes de l’article L. 315-2-1 du Code de l’urbanisme, le délai de dix ans court à compter de l’autorisation de lotir »26. L’article L. 315-2-1 du Code de l’urbanisme est relatif à la caducité des règles d’urbanisme. Après quelques errements concernant l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme issu de la loi ALUR27, le professeur Jean-Louis Bergel remarque « (…) qu’en dépit de nombreuses controverses, ces règles, si elles figurent dans un cahier des charges, subsistent à titre contractuel dans les rapports entre les lotis et que l’autorité administrative ne peut délivrer des autorisations d’urbanisme que “sous réserve des droits des tiers” que protègent les juridictions judiciaires »28. La ministre de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales, chargée de la Ville et du Logement, apportant une réponse à un député de la République en marche, estime que : « L’article 47 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique a supprimé les dispositions en cause de l’article L. 442-9. Ainsi, la modification ou la suppression des clauses qui sont sans rapport avec les règles d’urbanisme, donc insusceptibles d’entrer en contradiction avec celles-ci, ne peut intervenir qu’avec l’accord unanime des colotis en application de l’article 1193 du Code civil ou, le cas échéant, dans les conditions définies par le cahier des charges. »29

Deuxième exception : procédure de « mise en concordance ». En effet, aux termes des articles L. 442-10 et L. 442-11 du Code de l’urbanisme, une mise en concordance du cahier des charges du lotissement avec le plan local d’urbanisme ou le document d’urbanisme qui en tient lieu est prévue.

Exception extra-textuelle : pas de cristallisation en l’absence de la vente d’un des lots issus de la division. Aux termes de l’arrêt d’espèce, le Conseil d’État procède à une interprétation littérale de l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme ce qui est comme l’a remarqué Mme Lucienne Erstein « un retour à une source salutaire. Le texte est clair (..) »30.

B – Enseignement de l’arrêt : le plan de division parcellaire ne permet pas d’établir la constitution du lotissement

CAA Marseille, 7 janv. 2021, n° 19MA01691, B. A.31. Par cet arrêt, le juge administratif marseillais confirme qu’en matière de lotissement le bénéfice de la cristallisation prévue par l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme implique que les divisions du lotissement aient été réalisées32.

Différence entre le délai de validité de la déclaration préalable et le délai de cristallisation. Il résulte de l’article R. 424-18 que lorsque la déclaration porte sur un changement de destination ou sur une division de terrain, la décision devient caduque si ces opérations n’ont pas eu lieu dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. Ce délai de trois ans n’est aucunement relatif à la cristallisation mais constitue un délai préfixé qui peut être prorogé à la demande du pétitionnaire. Ainsi l’autorisation peut être prolongée deux fois pour une durée d’un an.

Conclusion. En guise de conclusion sur cette question de la cristallisation des dispositions d’urbanisme, il peut être relevé que le régime des droits acquis en lotissement est nécessairement imparfait et présente toutes les difficultés d’un régime emprunté au droit administratif général.