Actions de droit commun et statut des baux commerciaux, quel tribunal compétent ?

Publié le 22/02/2022
Bail commercial, maison
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À l’occasion d’un litige relatif à un bail commercial, le tribunal compétent est celui de la situation de l’immeuble, les faits reprochés au bailleur trouvant leur source dans l’application du statut des baux commerciaux.

Cass. 3e civ., 13 oct. 2021, no 20-18333

Le règlement des litiges relatifs à l’application du statut des baux commerciaux a fait l’objet de nombreuses questions et, notamment celle de la compétence juridictionnelle1. Deux juridictions sont compétentes2 : le tribunal judiciaire a la charge des contestations nées de l’application du statut3, à l’exception de celles relatives à la fixation du prix du loyer révisé ou renouvelé, dévolues au président du tribunal judiciaire ou à tout juge délégué par lui4. Pourtant des difficultés se posent encore, comme l’illustre l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 13 octobre 2021.

En l’espèce, la SCI Suresnes-Enghien (la SCI) a donné à bail aux époux T. un local commercial. La SCI propriétaire a délivré un congé avec offre de renouvellement et a assigné les époux T. en fixation du prix du loyer du bail renouvelé devant le juge des loyers commerciaux. Ce dernier constate le déplafonnement du loyer renouvelé, la durée du bail ayant dépassé douze ans.

Les époux invoquent un manquement contractuel de la SCI bailleresse à son obligation de loyauté et d’information dans l’exécution du bail commercial. Ils arguent également du concours fautif de la société Groupe immobilier Europe, le mandataire. Les époux les assignent alors, devant le tribunal de grande instance de Paris, en responsabilités contractuelle et délictuelle. Ils souhaitent obtenir le paiement in solidum de 112 020 euros pour préjudice résultant des fautes du bailleur et du mandataire au regard du déplafonnement du loyer, de 80 616 euros, somme provisoirement fixée pour la réparation de la perte de la valeur marchande de leur fonds à la suite de la hausse de loyer, et enfin 10 000 euros pour préjudice moral d’anxiété. Les défendeurs soulèvent l’incompétence territoriale du tribunal de grande instance de Paris, le tribunal compétent étant selon eux, le tribunal de grande instance de situation de l’immeuble.

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 3 juin 2020, relève l’incompétence territoriale du tribunal de grande instance de Paris, au profit de celui de Créteil. Les époux arguent que leurs actions en responsabilité contractuelle et délictuelle dirigées respectivement contre la SCI et le mandataire sont de droit commun, de sorte que la compétence territoriale devrait revenir au tribunal du lieu du défendeur. Selon eux, leurs actions étant fondées sur les anciens articles 1134, alinéa 3, et 1382 du Code civil, la compétence dérogatoire de lieu de l’immeuble ne peut pas s’appliquer car celle-ci est strictement réservée aux litiges relatifs à l’application du statut des baux commerciaux. Ils reprochent donc aux magistrats du second degré une fausse application de l’article R. 145-13 du Code de commerce et un refus d’application de l’article 42 du Code de procédure civile.

Pour les juges de cassation, il s’agit de connaître la juridiction compétente lorsque l’action s’appuie sur des dispositions de droit commun, mais pour des faits trouvant leur source dans l’application du statut des baux commerciaux.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et retient donc la compétence du tribunal judiciaire de Créteil, tribunal du lieu de situation de l’immeuble. Les juges de cassation reviennent sur les éléments de fait, et notamment ceux relatifs au congé. La Cour de cassation relève également que les indemnisations demandées par les époux sont économiques car ils se réfèrent au différentiel entre le montant du loyer contractuel et le montant du loyer déplafonné et à la perte de la chose louée. Ainsi, les faits reprochés au bailleur et à son mandataire relèvent de l’application du statut des baux commerciaux, car ils ont trait à la délivrance du congé ayant une incidence sur le déplafonnement du loyer commercial. La source du litige relève de l’application du statut des baux commerciaux, le tribunal judiciaire compétent est donc celui du lieu de situation de l’immeuble.

La difficulté est qu’ici les fautes commises relèvent de la responsabilité de droit commun mais sont en lien avec le régime spécifique des baux commerciaux. Les juges apportent une réponse claire quant au sort juridictionnel des actions de droit commun qui trouvent leur source dans l’application du statut des baux commerciaux (I). Cette réponse apporte également une lecture sécurisante de l’article R. 145-23 du Code de commerce (II).

I – Le sort juridictionnel des actions de droit commun fondées sur l’application du statut des baux commerciaux

Les litiges relatifs à l’application du statut des baux commerciaux relèvent de la compétence matérielle du tribunal judiciaire. Si cela est affirmé, il faut convenir que la jurisprudence en ce domaine est encore en construction. Les solutions sur ce point sont récentes. Cet arrêt du 13 octobre 2021 apporte une réponse ferme pour les demandes de droit commun, et s’inscrit dans cette construction (A). Ainsi, afin de connaître de la juridiction compétente, les juges énoncent qu’il faut revenir aux origines contractuelles du litige (B).

A – La compétence, une jurisprudence en construction

Les époux T. fondaient leur action sur la responsabilité contractuelle du bailleur et la responsabilité délictuelle du mandataire. Le tribunal de grande instance de Paris se déclara incompétent au profit de celui de Créteil, tribunal du lieu de situation de l’immeuble. Les règles de compétence, dont l’article R. 145-23 du Code de commerce fait partie, sont d’ordre public. La seule exception admise est à l’article 48 du Code de procédure civile, prévoyant qu’une clause qui déroge « directement ou indirectement » aux règles de compétence est réputée non écrite, sauf si elle a été conclue par deux commerçants et qu’elle est « spécifiée de manière très apparente dans l’engagement de la partie à qui elle est opposée ». Or, à lire les moyens annexés, le contrat de bail ne contenait pas de clause attributive de compétence.

Il y a fort à parier qu’au soutien de leurs demandes, les époux se soient appuyés sur l’arrêt de la troisième chambre civile en date du 10 mars 20155. Les juges avaient relevé la compétence du tribunal de commerce, si la demande de paiement du bailleur à l’encontre de son locataire ne relève pas du statut des baux commerciaux. De même, les époux ont cru pouvoir s’appuyer sur l’arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation du 18 octobre 20166, qui semble dire que le tribunal de commerce est compétent dès lors que la résolution du litige ne requiert pas l’appréciation du respect des règles du statut.

Si dans ces espèces, il était question de la compétence d’attribution entre le tribunal de grande instance et le tribunal de commerce, il semble que les époux T. aient raisonné par analogie pour la compétence ratione loci. En effet, les époux ont cru, au regard de leurs demandes fondées sur des dispositions de droit commun et non spécifiquement sur l’application du statut des baux commerciaux, qu’ils pouvaient se présenter devant le tribunal judiciaire du lieu du défendeur.

On savait que l’article L. 442-6, I, 2°, du Code de commerce ne s’applique pas à la relation contractuelle issue du bail commercial. Le contentieux des baux commerciaux ne relève donc pas des juridictions désignées par ce texte7. La Cour de cassation retient la compétence territoriale de l’article R. 145-23 du Code de commerce8. Une réponse est aujourd’hui nettement apportée lorsque la demande relève du droit commun. Il faut revenir à la source du litige, afin de déterminer la compétence territoriale.

B – La compétence soumise aux origines contractuelles du litige

Bien que les actions soient fondées sur les articles 1134, alinéa 3, et 1382 anciens du Code civil, la Cour de cassation énonce que le tribunal territorialement compétent n’est pas celui où demeure le défendeur, comme le prévoit en principe l’article 42 du Code de procédure civile. Confirmant la décision d’appel, les juges de cassation désignent le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, comme compétent, en vertu de l’alinéa 3 de l’article R. 145-23 du Code de commerce. Les juges s’attachent à justifier de l’application de cette disposition d’ordre public. Ils reviennent aux causes des actions engagées, autrement dit à la source du litige, pour dégager la compétence territoriale.

Les demandes de droit commun portaient sur l’engagement de la responsabilité contractuelle du bailleur pour manquement à l’obligation de loyauté et d’information dans l’exécution du bail commercial, et de la responsabilité délictuelle du mandataire pour concours fautif. Les époux T. reprochent au bailleur et au mandataire de ne pas les avoir avertis de l’irrégularité de la demande de renouvellement du bail alors que les époux auraient pu régulariser la situation dans les délais de l’article L. 145-10 du Code de commerce, de les avoir laissés dans l’ignorance des conséquences. Selon les époux, le silence a été intentionnellement gardé, afin que le bail se prolonge par tacite reconduction et, ainsi obtenir le déplafonnement du loyer à l’expiration du délai de douze ans. Le litige prend donc sa source dans l’offre de renouvellement du bail commercial ayant des conséquences sur la fixation du loyer renouvelé. De plus, pour la détermination du préjudice, il faut se placer nécessairement sur le terrain des baux commerciaux, car le dommage découle de la mise en œuvre de règles inhérentes au statut. Or, comme pour toute disposition d’ordre public, les juges ont fait une application stricte de l’article R. 145-23 du Code de commerce : à contestation relative aux statuts des baux commerciaux, compétence dévolue au tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. De la délivrance du congé entraînant le déplafonnement, aux actions formulées au titre des responsabilités contractuelle et délictuelle, le raisonnement est en cascade. Tout dérive de l’application du statut des baux commerciaux, même si les demandes sont de droit commun.

À notre connaissance, il n’existe pas d’autres arrêts en ce sens9. Faut-il dès lors croire à un arrêt de principe ? Les indices sont nuancés. On note un effort pédagogique fait par la Cour de cassation, qui ne soumet pas cet arrêt à la publication. La prudence enseigne de ne pas lui donner une portée qu’il n’a peut-être pas. Cet arrêt est, néanmoins, un exemple d’une application raisonnée de l’article R. 145-23 du Code de commerce. De plus, si l’interprétation faite par les juges de cette disposition est stricte, la lecture s’en trouve sécurisée.

II – La lecture sécurisante de l’article R. 145-23 du Code de commerce

L’interprétation des textes est stricte, il ne peut en être qu’ainsi face au caractère d’ordre public des dispositions. La lecture faite par les juges de la disposition est sécurisante. Face aux demandes des époux T., les juges ne se laissent pas prendre au piège de la compétence du juge des loyers commerciaux (A). De plus, confirmant la solution des juges d’appel, il semblerait que la Cour de cassation donne un indice quant à la résolution au fond (B).

A – Le piège évité de la compétence du juge des loyers commerciaux

Exception au principe du plafonnement du loyer commercial, le déplafonnement peut notamment intervenir lorsque le contrat, bien que conclu pour une durée de neuf ans, a expiré et se poursuit par l’effet de la tacite prolongation, pendant une période supérieure à douze ans. Si cette disposition de l’article L. 145-34, alinéa 3, du Code de commerce a pu être remise en cause, aujourd’hui sa conformité à la Constitution ne fait plus de doute10. Les contestations relatives à ce loyer déplafonné sont de la compétence d’attribution du juge des loyers commerciaux, soit le président du tribunal judiciaire, du lieu de l’immeuble, du local mis à bail.

En l’espèce, les époux T. évoquent leurs préjudices en faisant le lien avec le loyer. Ne prêtant aucune attention à la saisine du juge des loyers faite par la SCI, la Cour de cassation est laconique. Les juges passent rapidement sur les préjudices allégués, en les qualifiant d’économiques, et comme étant le résultat « du différentiel entre le loyer contractuel et le montant du loyer déplafonné, ainsi que de la perte de valeur de leur fonds »11. Les juges ne se laissent pas prendre à l’illusion de la compétence du juge des loyers commerciaux. Les préjudices sont certes directement en lien avec le loyer révisé, mais ont pour origine le congé après les douze années entraînant le déplafonnement. La compétence revient au tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

Or il faut rappeler que la compétence du juge des loyers est spécialement prévue. Il peut interpréter les clauses du bail, mais uniquement pour lui permettre de déterminer la valeur locative. Autrement, sa compétence est strictement cantonnée aux actions relatives à la fixation du prix du loyer. Il faut alors comprendre que si le litige porte sur l’application du statut, ce dernier est incompétent au profit du tribunal judiciaire, qui statuera collégialement. D’ailleurs, les juges du fond ont déjà eu l’occasion de préciser que le juge des loyers commerciaux ne peut pas connaître des contestations relatives au renouvellement du bail commercial12. Si le juge des loyers est compétent pour les « contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé »13, l’expression ne s’étend pas aux contestations ayant des répercussions sur la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.

Dans cette espèce, l’origine du litige est dans l’application des dispositions relatives au congé. Elle est, à ce titre, de la compétence principale du tribunal judiciaire de situation de l’immeuble. La sécurité se retrouve dans les suites juridictionnelles. Par application de l’alinéa 2 de l’article R. 145-23 du Code de commerce, le tribunal judiciaire de Créteil pourra « accessoirement »14 se prononcer sur une demande relative à la fixation du loyer. Si ce n’est en rien une nouveauté en jurisprudence15, il faut convenir que cela facilitera l’appréciation des particularités locales, notamment pour déterminer la valeur locative16.

B – L’indice donné par les juges quant à la résolution au fond

On ne peut pas s’empêcher de penser à la réponse au fond que donneront les juges. En l’espèce, les époux T. avaient délivré leur demande de renouvellement du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception, le 13 septembre 2011. La demande était irrégulière, et le silence aurait été, selon les dires des époux, gardé intentionnellement dans l’espoir d’un déplafonnement du loyer. Il faut noter qu’une offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné a été délivrée aux époux par acte d’huissier en date du 17 avril 2015.

Sans pouvoir l’affirmer, un indice semble être glissé par la Cour de cassation. Elle ne manque pas de relever l’observation des juges d’appel, à savoir que les époux auraient eu le temps de régulariser leurs demandes dans les délais prévus par l’article L. 145-10 du Code de commerce, autrement dit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail ou à tout moment au cours de sa prolongation. À ce titre, il faut se remémorer l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, en date du 21 décembre 199317, énonçant que le plafonnement du loyer est applicable dès lors que la demande de renouvellement est faite par le locataire avant les douze ans et pour prendre effet à la date d’expiration de ces douze ans. Dans l’espèce ici commentée, si la preuve du silence gardé volontairement par la SCI et son mandataire est rapportée, ces derniers auront privé les époux T. de la possibilité de régulariser leur demande de renouvellement, leur ouvrant droit au plafonnement du loyer en vertu de l’article L. 145-34 du Code de commerce.

De plus, la mention de l’article L. 145-10 du Code de commerce, au sein de la solution, rappelle que dans « les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent »18. Alors, affaire à suivre…

Notes de bas de pages

  • 1.
    En ce sens : P. Bertin, « La compétence éclatée. Baux commerciaux : enfin ! La Cour de cassation tranche le problème de la compétence », Gaz. Pal. Rec. 1982, I, doct., p. 182.
  • 2.
    Le tribunal de commerce a une compétence dite résiduelle pour les engagements pris entre commerçants, en vertu de l’article L. 721-3, 1°, du Code de commerce.
  • 3.
    D. n° 98-1231, 28 déc. 1998, modifiant le Code de l’organisation judiciaire et le nouveau Code de procédure civile : JO n° 302, 30 déc. 1998, p. 19904 – D. n° 2009-1693, 29 déc. 2009, relatif à la répartition des compétences entre le tribunal de grande instance et le tribunal d’instance : JO n° 303, 31 déc. 2009, texte n° 56, p. 23109.
  • 4.
    C. com., art. R. 145-23.
  • 5.
    Cass. 3e civ., 10 mars 2015, n° 14-10341 : M.-P. Dumont-Lefrand, « Baux commerciaux. Mai 2014-mai 2015 », D. 2015, p. 1615-1635 ; C.-E. Brault, « Compétence résiduelle du Tribunal de commerce », GPL 14 avr. 2015, n° GPL221r9.
  • 6.
    Cass. com., 18 oct. 2016, n° 14-27212. Il s’agissait d’une rupture abusive des pourparlers à l’occasion du renouvellement du bail commercial, et d’un déséquilibre significatif, au sens de l’article L. 442-6, I, 2° du Code de commerce, à l’occasion des négociations. La chambre commerciale relève que la résolution du litige requiert « une appréciation du respect du statut des baux commerciaux, qui relève de la compétence du tribunal de grande instance » ; B. Brignon, « Compétence du TGI en matière de baux commerciaux : quand le déséquilibre significatif perturbe un peu la compétence juridictionnelle matérielle ! », JCP E 2016, chron. 1629.
  • 7.
    C. com., art. D. 442-3 ; Annexe 4-2-2 de la partie règlementaire.
  • 8.
    Cass. 3e civ., 15 févr. 2018, n° 17-11329 : Bull. civ. III, n° 21 ; M. Mekki, « Droit des contrats. Décembre 2017-décembre 2018 », D. 2019, p. 279-293 ; L. Ruet, « Baux commerciaux », DEF 4 oct. 2018, n° DEF140n7 ; N. Mathey, « Délimitation du champ d’application de l’article L. 442-6, I, 2° du Code de commerce », Contrats, conc. consom. 2018, comm. 151 ; H. Kenfack, « Droit de la concurrence et bail commercial », RJ com. 2018, p. 343-344.
  • 9.
    Il y avait eu un arrêt, rendu sous l’empire des textes anciens, mais relatif aux obligations de droit commun qui incombent à tout bailleur : Cass. 2e civ., 30 sept. 1981, n° 81-12359 : Bull. civ. II, n° 175 : D. 1982, IR, p. 157-158, obs. P. Julien, spéc. p. 158 : « Lorsqu’un texte spécial, tel le décret de 1953, donne compétence à une juridiction déterminée, il ne peut le faire que pour l’application des dispositions de ce texte ».
  • 10.
    Cass. 3e civ., 5 oct. 2010, n° 10-14091, QPC : A. Jacquin, « Question prioritaire de constitutionnalité et baux commerciaux : mythe ou réalité ? », Gaz. Pal. 12 mars 2011, n° I5123, p. 16-19.
  • 11.
    Cass. 3e civ., 13 oct. 2021, n° 20-18333.
  • 12.
    CA Paris, 15 févr. 1989, Épx Champeau c/ Mme Jeantet : D. 1989, IR, p. 82.
  • 13.
    C. com., art. R. 145-23.
  • 14.
    C. com., art. R. 145-23.
  • 15.
    Cass. 3e civ., 27 nov. 2002, n° 01-12775 : Bull. civ. III, n° 240 ; J.-D. Barbier, « Baux commerciaux », Gaz. Pal. 18 oct. 2003, n° F2123, p. 21-23 ; G. Teilliais, « Baux commerciaux et compétence du Tribunal de Grande Instance », Ann. Loyers 2003, p. 838-839 ; G. de Maillard, « La demande de révision triennale doit-elle être chiffrée lorsqu’elle est portée devant le tribunal de grande instance ? », Rev. Loyers 2003/834, p. 86-89.
  • 16.
    En ce sens : Cass. 3e civ., 5 nov. 2014, n° 13-21990 : Bull. civ. III, n° 139 ; M.-P. Dumont-Lefrand, « Fixation du loyer renouvelé à la baisse : le principe reste la valeur locative », RTD immo. 2015, p. 65 ; A. Quiquerez, « La valeur locative comme principe de fixation du loyer du bail renouvelé », Rev. Loyers 2015/955, p. 119-122.
  • 17.
    Cass. 3e civ., 21 déc. 1993, n° 91-20119, Sté Rhumeries Duquesne c/ Sté Caraïbe de Représentation : Bull. civ. III, n° 176 ; B.-H. Dumortier, « Note sous arrêt », JCP E 1995, 646, n° 5.
  • 18.
    C. com., art. L. 145-10, al. 3.
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