Prescription de l’action en requalification d’un bail saisonnier en bail dérogatoire

Publié le 19/10/2020 - mis à jour le 01/12/2020 à 14H23

Dans un arrêt du 1er octobre 2014, la Cour de cassation avait eu l’occasion de juger qu’une action tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut des baux commerciaux né de l’article L. 145-5 du Code de commerce, n’est pas soumise à la prescription biennale. L’arrêt du 17 septembre 2020, objet de ce commentaire, marquerait-il un recul de cette jurisprudence ? En effet, la Cour de cassation vient d’opposer la prescription biennale à une action en revendication de l’application du statut à l’issue de deux baux saisonniers successifs dont la qualification était erronée.

Cass. 3e civ., 17 sept. 2020, no 19-18435, F–PBI

Le décret de 19531 a instauré un statut protecteur pour les locataires de locaux à usage commercial dans le but de leur garantir la pérennité de leur exploitation. Ce statut, codifié sous les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, a subi plusieurs modifications, dont une profonde réforme avec la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel2, sans jamais changer l’objectif premier du législateur : la protection du preneur. D’ailleurs, la loi de 2014 est venue encore renforcer le caractère d’ordre public du statut des baux commerciaux3.

Dès lors, on peut comprendre que des bailleurs, souhaitant s’affranchir des dispositions contraignantes applicables aux baux commerciaux, concluent des baux qui sortent du statut de 1953. Une telle démarche n’est pas nécessairement illicite. On sait en effet que l’article L. 145-5 du Code de commerce admet la possibilité de déroger au régime des baux commerciaux à la condition qu’au moment de l’entrée dans les lieux du preneur, la durée totale du bail, ou des baux successifs, ne soit pas supérieure à une durée qui a été portée de 2 à 3 ans par l’article 3 de la loi du 18 juin 2014. De même les parties peuvent envisager de conclure une convention d’occupation précaire. Cette dérogation d’origine prétorienne4 a également été consacrée par la loi Pinel qui caractérise la convention d’occupation précaire, quelle que soit sa durée, « par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties »5. Et puis enfin, certains recourent aux baux saisonniers qui eux aussi dérogent au statut en vertu de l’article L. 145-4 du Code de commerce. Mais encore faut-il que le recours à de telles conventions ne soit pas abusif dans l’unique dessein d’échapper au statut.

Ainsi, ces différentes formes de conventions sont la source de contentieux innombrables souvent initiés par des locataires qui dénoncent à l’occasion d’un congé délivré par le bailleur, la qualification inappropriée de leur contrat de bail afin de se voir appliquer le régime des baux commerciaux.

L’affaire qui a donné lieu à l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 17 septembre 2020 en est une illustration malheureuse.

En l’espèce, une commerçante et son conjoint collaborateur exerçaient une activité de restauration rapide dans les locaux loués par Mme X en vertu d’un premier contrat qualifié de « bail saisonnier », conclu le 26 janvier 2012 pour un an. Dans le prolongement de ce contrat, un second bail saisonnier fut conclu pour 11 mois et à l’échéance, les parties ont encore conclu un contrat dénommé « bail précaire » pour 23 mois.

Avant l’expiration de ce dernier bail, la propriétaire a donné congé par lettre recommandée.

En réponse, la commerçante a assigné sa bailleresse afin de se voir appliquer le statut des baux commerciaux.

À vrai dire, le renouvellement successif de plusieurs baux saisonniers n’est pas de nature à ouvrir droit au bénéfice du statut des baux commerciaux6 mais il en va autrement lorsque la qualification donnée à la convention des parties est inappropriée comme en l’espèce, et qu’en réalité plusieurs baux dérogatoires se sont succédé. Dans ce cas, l’article L. 145-5 du Code de commerce prévoit, sous certaines conditions, l’application du régime des baux commerciaux. Toutefois, la propriétaire a opposé la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce à l’action de sa locataire.

À titre liminaire, il convient de souligner que la propriétaire des lieux contestait l’intervention du conjoint collaborateur à l’instance car il n’était pas co-preneur du bail. Les juges du fond ont cependant considéré que l’époux avait qualité pour agir car le fonds de commerce était un bien commun. Or à la différence du bail d’habitation, pour lequel l’article 1751 du Code civil prévoit que « le droit au bail du local qui sert effectivement à l’habitation des deux époux, quel que soit leur régime matrimonial (…) est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux », le droit commercial ne prévoit pas de co-titularité du bail commercial lorsque les époux exploitent ensemble le fonds de commerce dans les locaux objets du bail. Ainsi pour la Cour de cassation, à défaut d’être titulaire du bail avec son épouse, le conjoint collaborateur ne pouvait pas intervenir.

Ce point n’était pas essentiel en l’espèce pour l’issue du litige, mais il est à noter car le droit au bail étant un élément du fonds de commerce, lorsque ce dernier est un bien commun, on pourrait être tenté de soutenir que le droit au bail est lui aussi dans la communauté bien que le contrat n’ait été signé que par l’un des époux, et que, par conséquent, le conjoint collaborateur a qualité pour agir lorsque ce droit est menacé. C’était d’ailleurs, semble-t-il, le raisonnement suivi par la cour d’appel, laquelle est ici censurée .

Mais, selon nous, l’apport de l’arrêt se situe davantage sur la question du domaine d’application de la prescription biennale de l’article L. 145-60. En effet, pour la Cour de cassation, et en contradiction avec les juges du fond, l’action en revendication de l’application du statut des baux commerciaux est prescrite. Cette solution est critiquable (I) et interroge en considération de la réforme opérée par la loi Pinel (II).

I – Application critiquable de la prescription biennale

Le pourvoi se fondait sur l’article L. 145-60 du Code de commerce en vertu duquel les actions qui tendent à l’application du statut des baux commerciaux se prescrivent par 2 ans pour en déduire que l’action en requalification d’un bail saisonnier en bail dérogatoire était prescrite et que par conséquent il était impossible pour les défendeurs de se prévaloir d’un bail soumis au statut du fait du maintien en possession du preneur à l’issue des baux dérogatoires qui résulte en principe, de l’effet de l’article L. 145-5 du même code.

La Cour de cassation abonde en ce sens et casse l’arrêt d’appel au visa des articles L. 145-5 et L. 145-60 dans leur rédaction antérieure à celle issue de la loi du 18 juin 2014.

Certes, à maintes reprises, la Cour de cassation a jugé que la prescription biennale de l’article L. 145-60 s’appliquait à une action d’un locataire qui, n’étant pas titulaire d’un bail soumis au statut, revendique le bénéfice du bail commercial. Ainsi, le preneur d’un bail professionnel qui sollicite la requalification du contrat en bail commercial doit engager son action dans les 2 ans à compter de la signature du bail initial7. Il en va de même en cas de demande de requalification d’un contrat de location gérance en bail commercial et même s’il a été renouvelé par avenants successifs8.

Certains jugent que l’action en requalification devrait être assimilée à une action de droit commun tendant à voir requalifier une convention simulée soumise au délai de prescription de 5 ans9 mais la jurisprudence de la Cour de cassation est constante10.

Quoi qu’il en soit, elle opère tout de même une distinction s’agissant de l’action en reconnaissance d’un bail statutaire à l’échéance d’un bail dérogatoire du fait du maintien en possession du preneur. Dans cette hypothèse, la soumission au statut des baux commerciaux s’opère du seul effet de la loi et la demande visant à faire constater l’existence d’un bail commercial n’est pas soumise à la prescription de l’article L. 145-60 du Code de commerce11. A fortiori, il devrait en aller de même de l’action qui se fonderait sur l’article L. 145-5, alinéa 3 qui prévoit l’application du statut lorsqu’à l’issue d’un bail dérogatoire, les parties concluent un nouveau bail.

En l’espèce, la cour d’appel12 avait clairement admis que l’action en requalification d’un bail saisonnier en bail commercial était prescrite. En revanche, comme elle le soulignait, l’action tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut né de l’article L. 145-5 du Code de commerce, n’est pas soumise à la prescription biennale, or les deux premiers contrats signés par la propriétaire ne pouvaient pas s’analyser en des baux saisonniers. Ils s’étaient poursuivis pendant 23 mois sans interruption. Il s’agissait bien plus sûrement de baux dérogatoires. Il s’ensuivait qu’en application de l’article L. 145-5 du Code de commerce dans sa version applicable, les parties n’auraient pas pu signer un nouveau bail dérogatoire portant sur les mêmes locaux dont le terme se situait au-delà du délai de 2 ans alors applicable aux baux dérogatoires, et la cour d’appel avait pu conclure à l’application du statut des baux commerciaux.

En réalité, en renommant le bail saisonnier, les juges du fond n’ont fait que se conformer aux prescriptions de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 8 septembre 201613, à l’occasion d’une affaire dans laquelle un preneur revendiquait l’application du statut des baux commerciaux alors qu’il avait conclu sept baux saisonniers successivement sans interruption. En effet, dans cette espèce, la Cour de cassation avait censuré une cour d’appel qui s’en était tenue à la dénomination de bail saisonnier choisie par les parties pour rejeter la demande, au motif que la dénomination d’une convention ne suffit pas à la caractériser et que le juge ne saurait s’en tenir à la qualification donnée au contrat par les parties.

Le juge ne doit-il pas, en vertu de l’article 12 du Code de procédure civile, « donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et aux actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée » ? C’est exactement ce qu’a fait ici la cour d’appel d’Aix-en-Provence !

En outre, le domaine d’application de la prescription biennale est limité aux actions qui tendent à l’application du statut des baux commerciaux, il s’agissait ici de requalifier un bail saisonnier en bail dérogatoire. Or par définition, un bail dérogatoire échappe au statut des baux commerciaux. La requalification n’avait pas pour cible un bail soumis au statut mais un bail dérogeant au statut. La prescription n’aurait donc pas dû avoir vocation à s’appliquer. On nous objectera qu’indirectement, le but des exploitants était bien l’application du statut et donc la requalification de leur contrat en bail commercial, même si pour cela il fallait emprunter un chemin tortueux. Or l’action en requalification d’un bail en bail commercial se prescrit par 2 ans !

Les exploitants étaient-ils donc dans une impasse ?

Peut-être auraient-ils pu songer à invoquer la fraude de la propriétaire. En effet, la fraude suspend la prescription pendant toute la durée du contrat. La Cour de cassation l’a admis dans une affaire jugée en 2015 où le bailleur se voyait reproché d’avoir signé plusieurs contrats de « prestations de services réciproques » pour tenter d’échapper à l’application du statut des baux commerciaux. La Cour de Cassation avait alors considéré que le comportement du bailleur caractérisait une fraude et avait suspendu le cours de la prescription, admettant ainsi que le preneur puisse agir en requalification du contrat de prestations de services en bail commercial bien après l’expiration du délai de 2 ans à compter de la conclusion de la première convention14. Il est étonnant que la locataire n’ait pas songé à invoquer une telle fraude.

Parallèlement, la locataire aurait aussi pu attendre que la propriétaire prenne l’initiative d’une procédure en expulsion, et soulever par voie d’exception la nullité du congé en invoquant l’application du statut des baux commerciaux. On pourrait douter du succès de cette défense car le tempérament qui permet d’invoquer la nullité par voie d’exception suppose que le contrat contesté n’ait pas encore reçu d’exécution15, ce qui n’est pas le cas du bail dès lors que le locataire est entré en jouissance. Pourtant, un arrêt du 22 mars 201816 rendu dans une affaire de requalification d’un bail saisonnier en bail commercial ne semble pas formellement s’opposer à ce qu’un preneur invoque la requalification du bail par voie d’exception, simplement dans cette affaire, la Cour de cassation avait jugé le moyen du locataire irrecevable en cassation car mélangé de fait et de droit faute pour ce dernier d’avoir soutenu, dans ses conclusions d’appel, qu’il avait agi par voie d’exception et que la prescription biennale ne lui était pas opposable. De fait, le locataire s’était défendu contre une demande d’expulsion en faisant une demande reconventionnelle en revendication de la propriété commerciale.

Quoi qu’il en soit, la prescription biennale est inadaptée. Il est rare qu’un contentieux apparaisse au cours des 2 premières années d’un bail ! Cela conduit à laisser prospérer la mauvaise foi de certains bailleurs17. Et c’est manifestement ce qui vient de se passer avec l’arrêt du 17 septembre 2020 qui entérine près de 4 années de manœuvres du bailleur pour se soustraire à l’application du régime des baux commerciaux.

Dès lors une question subsiste ; celle de savoir si la loi du 18 juin 2014 ne serait pas plus favorable aux locataires dans une hypothèse telle que celle sous commentaire.

Une main qui tend une clé à une autre main
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II – Appréciation de la solution à la lumière des dispositions du statut issues de la loi du 18 juin 2014

La loi du 18 juin 2014 n’a pas modifié la rédaction de l’article L. 145-60 du Code de commerce relatif à la prescription biennale. Dès lors, certains en ont déduit que le champ d’application de la prescription biennale était resté inchangé et qu’il n’y avait aucune raison pour que la jurisprudence de la Cour de cassation en matière de prescription de l’action en requalification d’un bail évolue18.

Pourtant, le législateur de 2014 a renforcé le caractère d’ordre public du statut des baux commerciaux puisque s’agissant des clauses contraires aux dispositions impératives, il a remplacé la sanction de la nullité par celle du « réputé non écrit » avec un avantage indéniable car autant une action en nullité doit être engagée dans le délai de prescription légal, autant au contraire, une clause réputée non écrite peut être jugée telle à tout moment. Ce qui revient à considérer qu’une telle action est imprescriptible.

Toutefois, seules les clauses énumérées aux articles L. 145-15 ou L. 145-16 du Code de commerce sont désormais réputées non écrites.

Le second de ces textes concerne les clauses qui ont pour but de remettre en cause le transfert du bail commercial en cas de cession du fonds de commerce ou encore en cas de fusion de sociétés ou d’apport partiel d’actif.

Quant à l’article L. 145-15, il prévoit que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué pour les baux commerciaux ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

Certes, rien n’est prévu pour des arrangements et stipulations qui auraient pour but de faire échec à l’article L. 145-5 ,alinéa 2 et 3, qui règle le sort du locataire à l’issue d’un bail dérogatoire.

Pourtant, rien n’indique que la liste de l’article L. 145-15 soit limitative. La preuve en est que l’article L. 145-45 prévoit la même sanction de « réputées non écrites » à propos des clauses contraires à la règle selon laquelle la procédure collective n’entraîne pas la résiliation du bail.

Par ailleurs, la jurisprudence a eu l’occasion de considérer que d’autres dispositions que celles de l’article L. 145-15 étaient impératives et que l’on ne pouvait pas y déroger.

Ainsi dans un arrêt très commenté du 2 octobre 200219, la Cour de cassation avait considéré que l’article L. 145-12 qui fixe à 9 ans la durée du bail renouvelé est une disposition d’ordre public. Cette solution a été confirmée dans un autre arrêt en 201320.

Ne pourrait-on pas considérer que l’article L. 145-5 est impératif ?

Évidemment, la question subsiste de savoir si une règle d’ordre public non visée par l’article L. 145-15 doit être sanctionnée nécessairement en réputant non écrite toute clause contraire.

Toujours est-il que si la Cour de cassation ne s’est jamais prononcée sur la nature de l’article L. 145-5, dans son arrêt du 1er octobre 2014, précité, elle n’en a pas moins écarté la prescription biennale à propos de l’action d’un locataire qui, laissé dans les lieux après un bail dérogatoire se prévalait d’un bail commercial, au motif que la soumission au statut des baux commerciaux s’opère du seul effet de la loi. La volonté d’une des parties ne saurait y déroger. De là à y voir une règle impérative qui permet de considérer qu’un choix délibéré d’une qualification de bail extra statutaire pour y échapper doit être inefficace et non pas simplement nul, il n’y a qu’un pas. L’arrêt de 2014 n’avait pas été rendu sous l’empire de la loi nouvelle mais certains auteurs avaient perçu un message de la Cour de cassation qui imprimait la tendance de la réforme dans le sens de l’imprescriptibilité de certaines actions21.

Il serait bon que la Cour de cassation conforte ce message à l’avenir. Il est en effet regrettable que la prescription biennale permette de légitimer des atteintes au statut, résultant notamment du choix d’une qualification du bail destinée à le soustraire du régime des baux commerciaux.

Notes de bas de pages

  • 1.
    D. n° 53-960, 30 sept. 1953, réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux : JO, 1er oct. 1953.
  • 2.
    L. n° 2014-626, 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises : JO, 19 juin 2014 texte n°1.
  • 3.
    Legrand V., « La réforme du régime des baux commerciaux », LPA 30 juin 2014, p. 5 (loi n°2014-626 du 18 juin 2014),
  • 4.
    Cass. 3e civ., 19 nov. 2003, n° 02-15887 : Bull. civ. III, n° 202 ; D. 2003, AJ, p. 3051, obs. Rouquet Y. ; AJDI 2004, p. 459, obs. Blatter J.-P. – Cass. 3e civ., 9 nov. 2004, n° 03-15084 : Loyers et copr. 2005, comm. 13, obs. Brault P.-H. ; D. 2004, AJ, p. 3139, obs. Rouquet Y. ; Dr. & patr. mensuel 2005, n° 3617, p. 99, obs. Chauvel P. ; AJDI 2005, p. 386, obs. Blatter J.-P. ; JCP E 2005, 826, obs. Kenfack H. – Cass. 3e civ., 29 avr. 2009, n° 08-13308 : D. 2009, AJ, p. 1354, obs. Rouquet Y. V. aussi Roy-Loustannau C., « Une construction prétorienne originale : la convention d’occupation précaire de locaux commerciaux », RTD com 1987, p. 360.
  • 5.
    C. com., art. L. 145-5-1.
  • 6.
    Cass. 3e civ., 5 avr. 2018, n° 17-10610.
  • 7.
    Cass. 3e civ., 23 nov. 2011, n° 10-24163 : Gaz. Pal. 15 déc. 2011, n° I8161, p. 23, note Berlaud C., D. 2011, p. 2991, obs. Rouquet Y. ; D. 2012, p. 1844, obs. Dumont-Lefrand M.-P. ; AJDI 2012, p. 266, obs. Monéger J.
  • 8.
    Cass. com., 11 juin 2013, n° 12-16103 : Dalloz actualité, 24 juin 2013, obs. Rouquet Y.; D. 2013, p. 1543, obs Rouquet Y. ; AJDI 2014, p. 32, obs. Blatter J.-P. ; RTD com. 2013, p. 467, obs. Kendérian F.
  • 9.
    Brault P.-H., « La demande de requalification ou d’application du statut des baux commerciaux à l’épreuve de la prescription biennale : domaine d’application de l’article L. 145-60 », Loyers et copr. 2012, étude 11.
  • 10.
    Cass. 3e civ., 14 sept. 2017, n° 16-23590 : Gaz. Pal. 21 nov. 2017, n° 307e3, p. 77, obs. Barbier J.-D. – Cass. 3e civ., 29 nov. 2018, n° 17-24715 : Gaz. Pal. 19 mars 2019, n° 345f8, p. 73, note Brault C.-E.
  • 11.
    Cass. 3e civ., 1er oct. 2014, n° 13-16806 : Gaz. Pal. 25 nov. 2014, n° 202m3, p. 30, note Brault C.-E. ; Loyers et copr. 2014, comm. 272, obs. Brault P.-H.
  • 12.
    CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 25 avr. 2019, n° 18/06293 : lire en ligne : www.doctrine.fr/d/CA/Aix-en-Provence/2019/C9EF7F779CB8B8EF0E28E.
  • 13.
    Cass. 3e civ., 8 sept. 2016, n° 15-17955 : RTD com 2016, p. 688, obs. Kendérian F.
  • 14.
    Cass. 3e civ., 19 nov. 2015, n° 14-13882 : Gaz. Pal. 1er mars 2016, n° 258q9, p. 76, note Barbier J.-D.
  • 15.
    Cass. 1re civ., 1er déc. 1998, n° 96-17761 : JCP G1999, I 175, obs. Fabre Magnan M. ; RDI 1999, p. 291, obs. Heugas Darraspen H.
  • 16.
    Cass. 3e civ., 22 mars 2018, n° 17-13084.
  • 17.
    En ce sens : Bardier J.-D., « Bail commercial – La sanction de l’ordre public statutaire : les clauses réputées non écrites », Loyers et copr. 2014, dossier 8.
  • 18.
    En ce sens, Dumont-Lefrand M.-P., note sous Cass. 3e civ., 3 déc. 2015, n° 14-19146 : D. 2016, p. 1613.
  • 19.
    Cass. 3e civ., 2 oct. 2002, n° 01-02781 : Bull. civ. III, n° 194 ; AJDI 2003, p. 28, obs. Blatter J.-P. ; D. 2002, p. 3014, obs. Rouquet Y. ; Gaz. Pal. 1er févr. 2003, n° F0070, p. 13, note Barbier J.-D. ; RTD com. 2003, p. 277, obs. Monéger J. ; Rev. loyers 2002, p. 628, obs. Quément C. ; Loyers et copr. 2003, comm. 259, obs. Brault P.-H.
  • 20.
    Cass. 3e civ., 18 juin 2013, n° 12-19568 : AJDI 2014, p. 279, obs. Blatter J.-P.; Loyers et copr. 2013, n° 276, obs. Brault P.-H. ; Rev. loyers 2013, p. 941, note Vaissié M.-O. et Chaoui H.
  • 21.
    Barbier J.-D., « La sanction de l’ordre public statutaire : les clauses réputées non écrites », Loyers et copr. 2014, dossier 8 ; Planckeel F., « La loi Pinel et l’ordre public des baux commerciaux », AJDI 2015, p. 11 ; Prigent J., note sous Cass. 3e civ., 1er oct. 2014, n° 13-16806 : Rev. loyers 2014, p. 513.

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Référence : LPA 19 Oct. 2020, n° 157a8, p.19

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