Les conséquences du maintien dans les lieux du preneur au-delà du terme du bail dérogatoire
Selon la Cour de cassation, quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est régi par les dispositions du Code de commerce relatives aux baux commerciaux.
Cass. 3e civ., 8 juin 2017, no 16-24045
En l’espèce, le 14 juin 2010, une société bailleresse a consenti un bail dérogatoire à une seconde société et à un autre preneur pour une durée de quatre mois. Après avoir délivré un congé pour le 15 avril 2012, les preneurs ont libéré les lieux et remis les clés le 21 mai 2012. La bailleresse a assigné les preneurs en paiement des loyers et charges échus postérieurement au terme du bail dérogatoire. La société preneuse ayant été placée en liquidation judiciaire, le mandataire liquidateur a été appelé en intervention forcée. De plus, la curatrice du preneur est intervenue à l’instance.
La cour d’appel de Paris, le 24 juin 20161 dit qu’à compter du 14 octobre 2010, « il s’est opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux et que les preneurs sont tenus au paiement des loyers jusqu’à l’échéance triennale du 13 octobre 2013 ».
Le preneur, sa curatrice ès qualités et le mandataire liquidateur forment un pourvoi en cassation.
Ils estiment que « selon l’article 1738 du Code civil, si, à l’expiration d’un bail écrit, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article relatif aux locations faites sans écrit ». Selon eux « ces dispositions s’appliquent alors même que les parties auraient stipulé dans le contrat que le terme du bail était irrévocable ». Il n’y a donc pas lieu de considérer que le maintien dans les lieux au-delà du terme du contrat fixé pour une durée précise emporte application de l’article 145-5 alinéa 2 du Code de commerce applicable en l’espèce.
La haute juridiction valide la décision de la cour d’appel car elle estime que, « quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce ». Ainsi, la Cour estime que la cour d’appel ayant relevé que « les preneurs s’étaient maintenus dans les lieux à l’issue du bail dérogatoire fixé au 13 octobre 2010 », elle en a « exactement déduit qu’en application de l’article L. 145-5 du Code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 18 juin 2014, un bail soumis au statut des baux commerciaux avait pris naissance le 14 octobre 2010 ».
Le bail dérogatoire doit donc être scrupuleusement respecté (I), sans quoi, quelle que soit sa durée ou la durée du maintien dans les lieux au-delà du terme prévu, il s’opère automatiquement un nouveau bail soumis aux statuts des baux commerciaux avec toutes les conséquences que cela implique (II).
I – Le respect scrupuleux du bail dérogatoire
Même si toutes les conditions sont réunies pour la conclusion d’un bail commercial, il est loisible aux parties de prévoir une exclusion des règles assez lourdes relatives aux baux commerciaux. Elles optent alors pour un bail dérogatoire.
Les conditions de formation du bail dérogatoire sont précises (A), notamment quant à la durée (B).
A – Les conditions de formation du bail dérogatoire
Les parties peuvent déroger au statut impératif du bail commercial lorsque certaines conditions sont réunies2.
Tout d’abord, l’une des premières exigences concerne le locataire. Il doit, selon la Cour de cassation, remplir la condition d’exploitation d’un fonds de commerce dans les lieux loués3. Mais, selon la troisième chambre de la même Cour, les dispositions de l’article L. 145-5 du Code de commerce n’imposent pas l’exercice de la même activité dans les locaux concernés4.
Le Code de commerce prévoit aussi, en son article L. 145-5, que les parties peuvent, « lors de l’entrée dans les lieux du preneur », déroger aux dispositions du chapitre du même code consacré aux baux commerciaux. Ainsi, la seconde condition tient au moment où le contrat est conclu à savoir le début de la relation contractuelle. La Cour de cassation a pu préciser que « l’entrée dans les lieux » vise « la prise de possession des locaux en exécution du bail que le locataire a conclu avec le propriétaire »5.
De plus, le choix de la conclusion de ce type de bail découle d’une volonté commune des parties exprimée dans l’acte. La Cour de cassation a aussi précisé que le contrat doit prévoir des stipulations expresses qui indiquent sans ambiguïté le caractère dérogatoire du bail souscrit par le preneur6.
L’article L. 145-5 du Code de commerce prévoit aussi que, lorsque le bail est conclu, « un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location ». À défaut, cet état des lieux est établi « par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ».
Une fois le bail conclu, le preneur ne bénéficie pas des prérogatives inhérentes au statut protecteur des baux commerciaux. Il n’a donc pas droit au renouvellement, pas plus qu’au paiement d’une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement. Le droit applicable est alors celui du droit commun du bail avec les inconvénients que cela suppose pour le commerçant.
Le Code de commerce introduit aussi une distinction entre le bail dérogatoire et d’autres conventions proches, en particulier les conventions d’occupation précaire et les contrats saisonniers7.
En l’espèce, le 14 juin 2010, les parties avaient conclu expressément un bail dérogatoire pour l’exploitation d’un commerce. La durée du bail étant de quatre mois. Et c’est là que résidait la problématique puisque la dernière condition importante relative aux baux dérogatoires et non des moindres, est celle qui concerne la durée du bail.
B – La durée du bail dérogatoire
Le contentieux lié aux baux dérogatoires porte régulièrement sur la durée.
L’article L. 145-5 cité plus haut précise que « la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans ». La loi du 18 juin 20148 a augmenté la durée puisque, avant son entrée en vigueur, la durée était fixée à deux années.
De plus, l’article précise qu’à l’expiration de cette durée, « les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux ».
Ainsi, les parties peuvent convenir soit un bail d’une durée maximale de trois années, deux années avant la loi de 2014, soit conclure plusieurs baux successifs avec les mêmes limites.
Cet aspect est important puisque c’est l’un des éléments qui distingue le bail dérogatoire du bail commercial qui est conclu pour neuf années en principe9, avec la faculté pour le preneur, sauf convention contraire, de donner congé à l’expiration d’une période de trois ans.
Comme cela a été souligné, la Cour de cassation a indiqué que le contrat doit prévoir des stipulations expresses qui indiquent sans ambiguïté le caractère dérogatoire du bail. En effet, dans une affaire, elle a précisé que la circonstance que la durée du bail a été fixée pour une période inférieure à deux ans « ne suffit pas à caractériser un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux »10. Ainsi, la durée n’est pas un critère suffisant permettant de qualifier un bail dérogatoire.
Par ailleurs, le contrat prend fin de plein droit à l’expiration du bail, sans qu’il soit nécessaire de délivrer un congé. C’est ce qu’avait précisé la Cour de cassation en se fondant sur l’article 1737 du Code civil applicable alors. Selon elle, le bail écrit cesse « de plein droit à l’expiration du terme fixé » et il n’est « pas nécessaire de donner congé »11. Dans une autre affaire, la Cour de cassation avait précisé que, même après un maintien temporaire dans les lieux du preneur, en l’occurrence 23 mois, le fait que le « bailleur avait, avant le terme du bail, délivré congé à la locataire », implique que ce maintien ne constitue pas un « accord tacite sur le maintien dans les lieux »12.
La troisième chambre civile a aussi considéré dans un arrêt du 20 décembre 1977 que si, à l’expiration d’un bail d’une durée au plus égale à deux ans, il est conclu « entre les mêmes parties, pour le même local, un nouveau bail, celui-ci est soumis aux dispositions du (…) décret » relatif baux commerciaux13.
Enfin, le bénéfice du statut des baux commerciaux étant acquis au jour de la signature d’un nouveau bail d’une durée inférieure à deux ans, le preneur peut dès cette date y renoncer « en pleine connaissance de cause »14.
En l’espèce, la particularité du bail dérogatoire conclu le 14 juin 2010 est que les parties avaient entendu contracter pour une durée de quatre mois « irrévocable », sans que cette durée puisse être prorogée de sorte qu’il était exclu que le bail ait pu être tacitement reconduit.
Ainsi le bail signé respectait scrupuleusement les règles prévues par le Code de commerce. Le litige est né du maintien dans les lieux du preneur au-delà du terme contractuel. La cour d’appel, comme la Cour de cassation, en ont tiré toutes les conclusions.
II – Les conséquences du maintien dans les lieux au-delà du terme du bail dérogatoire : la formation automatique d’un bail commercial statutaire
Lorsque le preneur est maintenu dans les lieux au-delà du terme du bail dérogatoire, il s’opère un nouveau bail commercial statutaire et cela quelle que soit la durée du bail initial et ou maintien dans les lieux (A). Cette opération n’est pas sans conséquences pour les parties (B).
A – Un nouveau bail commercial statutaire quelle que soit la durée du bail initial ou du maintien dans les lieux
La loi dispose que si, à l’expiration de la durée de trois ans15 « et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance », le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions relatives aux baux statutaires.
Il en est de même16 « à l’expiration de cette durée » en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.
En l’espèce, le contrat initial était conclu pour une durée de quatre mois, sans qu’il soit possible de renouveler le bail. Comme le précise un auteur, « les parties [avaient] entendu contracter pour une durée de quatre mois, de manière irrévocable, sans que cette durée [puisse être] prorogée ou révoquée ». Le bail dérogatoire n’a ainsi pas pu être tacitement reconduit17.
Tous les arguments avancés par les auteurs du pourvoi, et notamment ceux fondés sur l’article 1738 du Code civil, selon lequel « si, à l’expiration d’un bail écrit, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article relatif aux locations faites sans écrit » et selon lequel « ces dispositions s’appliquent alors même que les parties auraient stipulé dans le contrat que le terme du bail était irrévocable », ne sont pas retenus par la Cour de cassation. De plus, la Cour ne considère pas que les dispositions du Code de commerce relatives au statut des baux commerciaux ne sont susceptibles de régir le contrat de bail « que si le preneur est resté et a été laissé en possession à l’expiration d’un délai de deux ans, suivant la conclusion du premier bail dérogatoire ». Rejetant l’argument selon lequel « à l’intérieur de ce délai de deux ans, si le preneur est resté et a été laissé en possession à l’expiration du terme du bail dérogatoire, seul l’article 1738 du Code civil reste applicable », elle considère au contraire que « quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est régi par les articles L. 145-1 et s. ». Ainsi, « ayant relevé que les preneurs s’étaient maintenus dans les lieux à l’issue du bail dérogatoire fixé au 13 octobre 2010, la cour d’appel en a exactement déduit qu’en application de l’article L. 145-5, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 18 juin 2014, un bail soumis au statut des baux commerciaux avait pris naissance le 14 octobre 2010 ».
Ainsi, il n’est pas nécessaire que le maintien dans les lieux s’effectue au-delà de la durée maximale du ou des baux dérogatoires comme l’indiquait le moyen. La Cour de cassation ne revient néanmoins nullement sur la possibilité de conclure plusieurs baux dérogatoires successifs dans la limite de la durée légale mais uniquement sur l’incidence du maintien dans les lieux sans que cela soit prévu dans un bail dérogatoire. De plus, en l’espèce, le terme contractuel était clairement défini, il n’y avait pas de possibilité d’envisager une reconduction.
Par cette décision, la Cour de cassation ne fait que confirmer sa jurisprudence antérieure. En effet, la troisième chambre civile avait déjà indiqué le 25 novembre 197518 que si, aux termes de l’article 3-2 du décret du 30 septembre 1953, les parties peuvent, « lors de l’entrée du preneur dans les lieux, déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux, c’est à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans » mais aussi que « si, à l’expiration de cette durée, qui est celle du premier bail et qui peut être inférieure à 2 ans, le preneur reste dans les lieux et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par le décret du 30 septembre 1953 ».
Si le bailleur souhaite échapper au mécanisme de l’article L. 145-5 du Code de commerce, il doit manifester, avant la date contractuelle d’expiration du bail, « sa volonté de ne pas poursuivre sa relation contractuelle avec le locataire ».
La Cour de cassation a précisé que la « charge de la preuve de cette manifestation de volonté lui incombant, aucune clause du bail ne pouvant avoir pour effet de dispenser le bailleur de faire connaître au preneur son opposition à son maintien dans les lieux en cours d’exécution du bail »19.
En l’espèce, rien n’indique que le bailleur ait voulu mettre fin à la relation contractuelle ni mis en demeure le locataire de quitter les lieux. Le preneur a donc été maintenu dans les lieux à l’expiration du bail sur une période de plusieurs mois. De ce fait, la cour d’appel de Paris a pu considérer que le bail conclu depuis le 14 octobre 2010 est un bail commercial avec toutes les conséquences que cela implique.
B – Les conséquences de la qualification du bail en bail commercial
Le statut des baux commerciaux est particulier en ce qu’il donne des obligations et des droits réciproques aux parties. Ils sont régis par les articles 145-1 et suivants du Code de commerce.
Le statut des baux commerciaux a été mis en place pour garantir aux preneurs commerciaux l’exploitation pérenne de leurs activités. Mais le bail commercial peut aussi avoir des conséquences négatives pour le preneur, notamment en termes de durée, puisqu’il ne pourra donner congé qu’à la fin d’une période triennale, comme ce sera in fine le cas en l’espèce. Cela induit l’obligation d’acquitter tous les loyers jusqu’au troisième anniversaire.
Le bail commercial s’éteint donc en principe par la délivrance d’un congé. Chaque partie a en principe la faculté de résilier le bail à l’expiration de chaque période triennale20. Le preneur peut résilier sans motif, alors que le bailleur doit justifier d’un des motifs prévus par la loi21. La résiliation peut également résulter d’un accord commun des parties.
Lorsque le bail arrive à son terme, la durée du bail renouvelé est de neuf années ou une durée plus longue.
S’il refuse le renouvellement, le bailleur doit verser une indemnité d’éviction, sauf en cas de motif grave et légitime. C’est ce que prévoit l’article L. 145-14 du Code de commerce qui précise que cette « indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».
En l’espèce, la qualification de bail commercial est préjudiciable pour le preneur puisqu’il doit s’acquitter des sommes représentant les loyers pour une période triennale, soit un surplus de loyer pour la période du 15 avril 2012, date à laquelle le congé a été donné, au 13 octobre 2013, date de la fin de la période triennale du bail commercial. Le preneur devra aussi donner sans aucun doute congé six mois avant la fin de la période triennale pour éviter tout litige.
Cet arrêt tend à confirmer le principe selon lequel le bail dérogatoire doit être scrupuleusement respecté et donc rédigé en amont avec les plus grands soins. Les cocontractants doivent aussi tenir compte de cette jurisprudence et ne pas négliger la période entourant l’arrivée du terme du bail dérogatoire.
Notes de bas de pages
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1.
CA Paris, 24 juin 2016, n° 14/11971.
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2.
V. Calveyra E. et Tournois M., « La requalification du bail dérogatoire en bail soumis au statut des baux commerciaux », Gaz. Pal. 5 août 2008, n° H2031, p. 6.
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3.
Cass. 3e civ., 16 juin 2004, n° 03-11314.
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4.
Cass. 3e civ., 31 mai 2012, n° 11-15580.
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5.
Cass. 3e civ., 15 avr. 1992, n° 90-18093.
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6.
Cass. 3e civ., 2 févr. 2005, n° 03-19541.
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7.
V. Calveyra E. et Tournois M., « La requalification du bail dérogatoire en bail soumis au statut des baux commerciaux », Gaz. Pal. 5 août 2008, n° H2031, p. 6.
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8.
L. n° 2014-626, 18 juin 2014, art. 3-I.
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9.
V. C. com., art. L. 145-4.
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10.
À propos d’un locataire ayant consenti à son sous-locataire un bail dont les clauses, charges et conditions résultaient d’un bail commercial, V. Cass. 3e civ., 2 févr. 2005, préc.
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11.
Cass. 3e civ., 15 mars 1972, n° 71-10482.
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12.
Cass. 3e civ., 5 juin 2013, n° 12-19634 : Seube J.-B., RDC 2013, p. 1420.
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13.
Cass. 3e civ., 20 déc. 1977, n° 75-13899.
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14.
Cass. 3e civ., 20 févr. 1985, n° 83-15730.
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15.
L. n° 2014-626, 18 juin 2014, art. 3-I.
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16.
L. n° 2008-776, 4 août 2008, art. 44.
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17.
Rouquet Y., Dalloz actualité, 15 juin 2017 à propos de Cass. 3e civ., 8 juin 2017, n° 16-24045.
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18.
Cass. 3e civ., 25 nov. 1975, n° 74-13075.
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19.
Cass. 3e civ., 4 mai 2010, n° 09-11840.
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20.
C. com., art. L. 145-4, al. 2.
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21.
V. C. com., art. L. 145-17 et s.