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La nature possiblement contractuelle des stipulations du cahier des charges de la ZAC
Les propriétaires d’une parcelle située dans une zone d’aménagement concertée, font construire une piscine, quelques mois après la suppression de la ZAC, une piscine ainsi qu’un local technique en limite de propriété.
Les propriétaires de la parcelle voisine, invoquant le non-respect du cahier des charges de la zone, ainsi que la violation du plan local d’urbanisme, les assignent en référé, ainsi que le constructeur de la piscine, pour obtenir la démolition du local technique.
Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Si, en vertu de l’article L. 311-6, alinéa 3, du Code de l’urbanisme, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 23 novembre 2018, les cahiers des charges de cession de terrains situés à l’intérieur d’une ZAC signés postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 deviennent caducs à la date de la suppression de la zone, cette caducité ne fait pas obstacle à ce que les stipulations de ces cahiers des charges continuent de régir, en raison de leur caractère contractuel, les rapports entre les propriétaires qui y ont consenti.
La cour d’appel de Nîmes, pour rejeter la demande des voisins, retient que la ZAC a été supprimée avant la date d’acquisition de leur bien par les propriétaires de la piscine, et que le seul rappel par leur acte notarié de certaines clauses et conditions dudit cahier des charges, caduc par l’effet de la loi, et au titre desquelles il n’est fait aucune référence dans les prescriptions architecturales dont l’acte des voisins précise qu’elles étaient annexées audit cahier des charges, ne crée pas une obligation de nature contractuelle dont les voisins seraient susceptibles de se prévaloir pour poursuivre, au motif du trouble manifestement illicite résultant de la méconnaissance des prescriptions de ce cahier des charges, la démolition d’un abri technique de piscine contrevenant à celles-ci.
La décision est cassée par un arrêt qui aura les honneurs du rapport annuel.
En effet, selon la troisième chambre civile de la Cour de cassation, la cour d’appel aurait dû rechercher, comme il le lui était demandé, si la reproduction, dans l’acte de vente, des stipulations du cahier des charges, qui prévoyaient que tant les règles de droit privé s’ajoutant aux dispositions contenues dans le plan local d’urbanisme que les conditions générales des ventes consenties par l’aménageur devraient être reprises dans tous les actes de revente et s’imposeraient dans les rapports des propriétaires successifs entre eux et que le cahier des charges serait opposable à quiconque détiendrait tout ou partie du territoire de la ZAC, ne caractérisait pas la volonté des parties de conférer à ces obligations, par une stipulation pour autrui, un caractère contractuel.
Sources :