Lotissement : la violation du cahier des charges et la proportion de la sanction
Devenue propriétaire d’un lot, une SCI obtient un permis de construire et un permis modificatif et, sous la maîtrise d’œuvre d’un architecte, démolit la villa préexistante et reconstruit un bâtiment comprenant sept logements et des garages.
Des propriétaires voisins, invoquant la violation du cahier des charges du lotissement, l’assignent aux fins d’obtenir, à titre principal, la démolition des ouvrages édifiés et, subsidiairement, des dommages-intérêts.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence constate que, si la construction viole le cahier des charges du lotissement, dès lors qu’elle n’est pas implantée dans un carré de trente mètres sur trente mètres, ce cahier des charges, qui n’a pas prohibé les constructions collectives, autorise la construction d’un édifice important sur le lot acquis par la SCI et que la construction réalisée, située à l’arrière de la villa des demandeurs, n’occulte pas la vue dont ils bénéficient, l’expert étant d’avis qu’il n’en résulte pas une situation objectivement préjudiciable mais seulement un ressenti négatif pour les demandeurs en raison de la présence, en amont de leur propriété, d’un ensemble de sept logements se substituant à une ancienne villa.
Ayant retenu qu’il est totalement disproportionné de demander la démolition d’un immeuble d’habitation collective dans l’unique but d’éviter aux propriétaires d’une villa le désagrément de ce voisinage, alors que l’immeuble a été construit dans l’esprit du règlement du lotissement et n’occasionne aucune perte de vue ni aucun vis-à-vis, la cour d’appel, qui fait ressortir l’existence d’une disproportion manifeste entre le coût de la démolition pour le débiteur et son intérêt pour les créanciers, peut en déduire que la demande d’exécution en nature doit être rejetée et que la violation du cahier des charges doit être sanctionnée par l’allocation de dommages-intérêts.
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