Vente immobilière : qu’est-ce qu’un vice caché au juste ?

L’acquéreuse d’une maison d’habitation près de l’océan, invoquant un défaut d’information sur les nuisances liées à l’échouage saisonnier d’algues sargasses, assigne la venderesse en annulation de la vente sur le fondement du dol et, subsidiairement, en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Selon l’article 1137 du Code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Viole ce texte la cour d’appel de Fort-de-France qui, pour rejeter la demande de nullité de la vente pour dol, retient que si la venderesse avait volontairement omis d’informer l’acquéreur sur le phénomène des échouages des algues sargasses qui affectait le bien vendu, il n’est pas établi qu’elle savait que ce mensonge portait sur un élément déterminant pour son contractant et avait été informée de sa santé fragile et de celle de son fils, alors qu’elle a constaté que la venderesse avait apporté des réponses mensongères aux demandes répétées de l’acquéreuse relatives à la présence des algues sargasses, avec la volonté de tromper.

Et aux termes de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Viole aussi ce texte la cour d’appel qui, pour rejeter la demande en résolution de la vente, retient qu’un phénomène extérieur, naturel, dont la survenue est imprévisible, ne constitue pas un vice caché, ajoutant à la loi une restriction qu’elle ne comporte pas.

Sources :

• Cass. 3e civ., 15 juin 2022, n° 21-13286