La présence d’amiante dans le fibrociment constitue un vice caché

A – La notion de garantie légale des vices cachés

Caractérisation des vices cachés. D’après le professeur Laurent Leveneur : « (…) la garantie des vices cachés due par le vendeur d’une chose, est l’une des obligations principales que fait naître le contrat de vente (C. civ., art. 1603) »3. Le Code civil napoléonien définit avec minutie à l’article 1641 que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». Le vice doit présenter plus de caractères qui incombent à l’acquéreur du bien vendu.

L’antériorité du vice. On sait que le vice doit être antérieur à la vente voire au transfert de propriété4. Quid juris d’une dégradation ou d’un défaut de fabrication d’un matériau composant la bien vendu apparu après l’acte de vente ? La charge de la preuve incombant à l’acquéreur, ce dernier devra saisir le juge des référés aux fins de nomination d’un expert judiciaire5.

Vice caché et non apparent. Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même précise l’article 1642 du Code civil. On rappellera qu’à la suite d’un arrêt rendu par la Cour de cassation le 12 mars 20126, Christophe Sizaire a pu retenir que : « la seule connaissance du vice par l’acquéreur ne peut suffire à caractériser son caractère apparent au sens de l’article 1642 du Code civil »7.

Un vice inhérent à la chose et la rendant impropre à son usage. L’article 1641 du Code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine.

La clause de non garantie des vices cachés. C’est ainsi que la jurisprudence admet la validité de la clause de non-garantie des vices cachés dans la mesure où le vendeur fut de bonne foi8. Aussi, la pratique notariale est-elle viscéralement attachée à cette règle. Cette clause de non-garantie des vices cachés fait partie, au premier chef, tant des préoccupations doctrinales que de la pratique notariale. C’est ainsi que Cyril Noblot a proposé récemment une étude9 avec des formules de clause de non-garantie des vices cachés. À cet égard, il est souvent rappelé que « ce type de clause, qui s’apparente à une clause de style bien connue de la pratique notariale, est très souvent inséré dans les contrats de vente immobilière entre non professionnels et se présente le plus souvent sous cette forme10 : “(…) l’acquéreur prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans garantie du vendeur et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni réduction du prix pour mauvais état du sol ou des bâtiments, vices ou défauts de toute nature apparents ou cachés (…)” ».

B – L’amiante contenu dans le fibrociment constitutif de vice caché

La législation en la matière. Parmi les très nombreuses dispositions légales que doit contenir l’acte de vente d’un bien immobilier, il en est une qui présente des difficultés d’interprétation : c’est le cas de la présence d’amiante. La réglementation générale sur l’amiante est prévue à l’article L. 1334-12-1 nouveau du Code de la santé publique qui dispose : « Les propriétaires, ou à défaut les exploitants, des immeubles bâtis y font rechercher la présence d’amiante ; en cas de présence d’amiante, ils font établir un diagnostic de l’état de conservation de l’amiante dans les matériaux et produits repérés et mettent en œuvre, le cas échéant, les mesures nécessaires pour contrôler et réduire l’exposition »11. De plus l’article L. 271-4-2° du Code de la construction et de l’habitation prévoit qu’en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, (…) l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du même code (…). La présence d’amiante peut-elle constituer un vice caché ? L’article L. 271-4-II dispose expressis verbis qu’en l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. La plupart des auteurs civilistes admettent que si la présence d’amiante : « est découverte a posteriori, alors qu’aucun diagnostic n’a été établi dans les conditions prévues par la loi, l’acquéreur bénéficiera des recours offerts par les articles 1641 et suivants du Code civil »12.

La présence d’amiante dans des plaques de fibrociment en bon état, inaccessible et ne présentant aucun danger, ne constitue pas un vice caché. Dans ce contexte, il a été jugé récemment par la Cour de cassation que le rapport de l’expert judiciaire a constaté que les plaques de fibrociment contenant de l’amiante, présentes dans les deux pignons intérieurs et les bardages extérieurs de l’immeuble à usage d’habitation vendu par les époux A. à M. X et Mme Y, étaient en bon état de conservation, le fibrociment étant protégé à l’extérieur par un épais enduit et s’agissant des pignons intérieurs, accessible uniquement aux entrepreneurs du bâtiment et qu’il n’existait donc pas de danger lié à la présence d’amiante dans ces matériaux de construction, la cour d’appel a pu retenir que l’immeuble n’était pas impropre à sa destination et écarter l’existence d’un vice caché ouvrant droit à l’action rédhibitoire ou estimatoire13. Dans la même veine, la haute juridiction a jugé que les éléments décoratifs comportant de l’amiante n’étaient pas dégradés et pouvaient être supprimés par des travaux d’un montant de 2 783,37 €, que les chambres 5 et 6 ne présentaient pas de danger et que de nombreuses pièces étaient exemptes d’amiante dont la présence était très localisée et souverainement retenu que, si le diagnostiqueur avait rempli sa mission, les acquéreurs n’auraient pas eu à payer des frais s’élevant à 13 181,47 € pour supprimer tout risque lié à la présence d’amiante, la cour d’appel, qui ne s’est pas contredite, a pu retenir, sans dénaturation du diagnostic de recherche d’amiante, que l’immeuble n’était pas impropre à sa destination et que les époux Y ne pouvaient invoquer l’impossibilité de le donner en location14.

L’amiante contenu dans le fibrociment. Pourtant, en l’espèce, la haute juridiction ne l’entend pas ainsi. Reprenant le principe selon lequel la présence d’amiante dans un immeuble relève bien de la garantie des vices cachés au sens de l’article 1641 du Code civil15, elle estime que la cour d’appel a déduit à bon droit que la maison était affectée d’un vice caché lors de la vente diminuant tellement son usage que, s’ils l’avaient connu, les acquéreurs n’en auraient donné qu’un moindre prix et qu’il convenait de fixer la réduction du prix telle qu’elle avait été arbitrée par l’expert. En d’autres termes, l’amiante préexistait bien avant le transfert de propriété. En outre, le vice caché présente un caractère de dangerosité sous sa forme friable16 car sa forme incorporée et non diffuse n’est en principe pas un vice caché17. Au cas d’espèce, l’acquéreur a ignoré ce vice au sens de l’article 1642 du Code civil. Bref, l’amiante constitue bien un vice caché, car il n’était pas décelable par l’acquéreur par un examen attentif et normal immédiatement après la livraison18.