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La présence d’amiante dans le fibrociment constitue un vice caché

Publié le 11/07/2022 - mis à jour le 11/07/2022 à 10H07
Amiante
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La présence d’amiante dans les plaques de fibrociment, formant la couverture de l’immeuble, constitue un vice caché qui permet à l’acquéreur de mettre en œuvre l’action estimatoire.

Cass. 3e civ., 15 avr. 2021, no 20-16320, FS–D

Amiante, action en garantie légale des vices cachés. Par acte du 11 octobre 2012, M. et Mme K. ont vendu à M. et Mme S. une maison d’habitation. Constatant, après expertise, la présence d’amiante dans les plaques de fibrociment constituant la couverture de l’immeuble, M. et Mme S. ont assigné leurs vendeurs en dommages et intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés. Les juges du fond estiment que les vendeurs avaient connaissance de la présence d’amiante au moment de la vente, et en conséquence que la clause exonératoire de responsabilité contenue dans l’acte de vente était inopposable aux acquéreurs M. et Mme S. Mécontents, les vendeurs forment un pourvoi en cassation. Les vendeurs font grief à l’arrêt d’affirmer que « la maison était (…) affectée d’un vice caché lors de la vente ». En se fondant sur le motif, impropre à caractériser un tel vice, qu’« aucun travaux affectant l’isolation intérieure des combles ou sur la toiture ne pourra être entrepris sans qu’une procédure de travaux sur produits ou matériaux amiantés ne soit engagée », la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article 1641 du Code civil ». La haute juridiction judiciaire rejette le pourvoi des vendeurs en considérant que la cour d’appel en a déduit à bon droit que la maison était affectée d’un vice caché lors de la vente diminuant tellement son usage que, s’ils l’avaient connu, les acquéreurs n’en auraient donné qu’un moindre prix et qu’il convenait de fixer la réduction du prix telle qu’elle avait été arbitrée par l’expert. On sait que « l’amiante ou asbeste est un minéral fibreux constitué d’un silicate de calcium et de magnésium uni à une faible dose d’alumine. On le trouve dans la nature. Ce produit inhalé est nocif (…) »1. Aux termes de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation « en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente ». En l’espèce2, le diagnostic amiante établi à l’occasion de la vente ne mentionnait pas la présence d’amiante sur le bien vendu, puisque la toiture n’était pas visée par ce contrôle à l’époque. Pour autant la présence d’amiante contenu dans le fibrociment constitue un vice caché (I) permettant à l’acheteur de poursuivre en réduction du prix de vente (II).

I – La garantie légale des vices cachés en cas de présence d’amiante dans le fibrociment

La présence d’amiante peut constituer un vice caché. La question de la garantie légale des vices cachés était au cœur du litige (A) dans la mesure où le requérant considérait que la maison vendue était affectée d’un vice caché lors de la vente (B).

A – La notion de garantie légale des vices cachés

Caractérisation des vices cachés. D’après le professeur Laurent Leveneur : « (…) la garantie des vices cachés due par le vendeur d’une chose, est l’une des obligations principales que fait naître le contrat de vente (C. civ., art. 1603) »3. Le Code civil napoléonien définit avec minutie à l’article 1641 que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». Le vice doit présenter plus de caractères qui incombent à l’acquéreur du bien vendu.

L’antériorité du vice. On sait que le vice doit être antérieur à la vente voire au transfert de propriété4. Quid juris d’une dégradation ou d’un défaut de fabrication d’un matériau composant la bien vendu apparu après l’acte de vente ? La charge de la preuve incombant à l’acquéreur, ce dernier devra saisir le juge des référés aux fins de nomination d’un expert judiciaire5.

Vice caché et non apparent. Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même précise l’article 1642 du Code civil. On rappellera qu’à la suite d’un arrêt rendu par la Cour de cassation le 12 mars 20126, Christophe Sizaire a pu retenir que : « la seule connaissance du vice par l’acquéreur ne peut suffire à caractériser son caractère apparent au sens de l’article 1642 du Code civil »7.

Un vice inhérent à la chose et la rendant impropre à son usage. L’article 1641 du Code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine.

La clause de non garantie des vices cachés. C’est ainsi que la jurisprudence admet la validité de la clause de non-garantie des vices cachés dans la mesure où le vendeur fut de bonne foi8. Aussi, la pratique notariale est-elle viscéralement attachée à cette règle. Cette clause de non-garantie des vices cachés fait partie, au premier chef, tant des préoccupations doctrinales que de la pratique notariale. C’est ainsi que Cyril Noblot a proposé récemment une étude9 avec des formules de clause de non-garantie des vices cachés. À cet égard, il est souvent rappelé que « ce type de clause, qui s’apparente à une clause de style bien connue de la pratique notariale, est très souvent inséré dans les contrats de vente immobilière entre non professionnels et se présente le plus souvent sous cette forme10 : “(…) l’acquéreur prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans garantie du vendeur et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni réduction du prix pour mauvais état du sol ou des bâtiments, vices ou défauts de toute nature apparents ou cachés (…)” ».

B – L’amiante contenu dans le fibrociment constitutif de vice caché

La législation en la matière. Parmi les très nombreuses dispositions légales que doit contenir l’acte de vente d’un bien immobilier, il en est une qui présente des difficultés d’interprétation : c’est le cas de la présence d’amiante. La réglementation générale sur l’amiante est prévue à l’article L. 1334-12-1 nouveau du Code de la santé publique qui dispose : « Les propriétaires, ou à défaut les exploitants, des immeubles bâtis y font rechercher la présence d’amiante ; en cas de présence d’amiante, ils font établir un diagnostic de l’état de conservation de l’amiante dans les matériaux et produits repérés et mettent en œuvre, le cas échéant, les mesures nécessaires pour contrôler et réduire l’exposition »11. De plus l’article L. 271-4-2° du Code de la construction et de l’habitation prévoit qu’en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, (…) l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du même code (…). La présence d’amiante peut-elle constituer un vice caché ? L’article L. 271-4-II dispose expressis verbis qu’en l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. La plupart des auteurs civilistes admettent que si la présence d’amiante : « est découverte a posteriori, alors qu’aucun diagnostic n’a été établi dans les conditions prévues par la loi, l’acquéreur bénéficiera des recours offerts par les articles 1641 et suivants du Code civil »12.

La présence d’amiante dans des plaques de fibrociment en bon état, inaccessible et ne présentant aucun danger, ne constitue pas un vice caché. Dans ce contexte, il a été jugé récemment par la Cour de cassation que le rapport de l’expert judiciaire a constaté que les plaques de fibrociment contenant de l’amiante, présentes dans les deux pignons intérieurs et les bardages extérieurs de l’immeuble à usage d’habitation vendu par les époux A. à M. X et Mme Y, étaient en bon état de conservation, le fibrociment étant protégé à l’extérieur par un épais enduit et s’agissant des pignons intérieurs, accessible uniquement aux entrepreneurs du bâtiment et qu’il n’existait donc pas de danger lié à la présence d’amiante dans ces matériaux de construction, la cour d’appel a pu retenir que l’immeuble n’était pas impropre à sa destination et écarter l’existence d’un vice caché ouvrant droit à l’action rédhibitoire ou estimatoire13. Dans la même veine, la haute juridiction a jugé que les éléments décoratifs comportant de l’amiante n’étaient pas dégradés et pouvaient être supprimés par des travaux d’un montant de 2 783,37 €, que les chambres 5 et 6 ne présentaient pas de danger et que de nombreuses pièces étaient exemptes d’amiante dont la présence était très localisée et souverainement retenu que, si le diagnostiqueur avait rempli sa mission, les acquéreurs n’auraient pas eu à payer des frais s’élevant à 13 181,47 € pour supprimer tout risque lié à la présence d’amiante, la cour d’appel, qui ne s’est pas contredite, a pu retenir, sans dénaturation du diagnostic de recherche d’amiante, que l’immeuble n’était pas impropre à sa destination et que les époux Y ne pouvaient invoquer l’impossibilité de le donner en location14.

L’amiante contenu dans le fibrociment. Pourtant, en l’espèce, la haute juridiction ne l’entend pas ainsi. Reprenant le principe selon lequel la présence d’amiante dans un immeuble relève bien de la garantie des vices cachés au sens de l’article 1641 du Code civil15, elle estime que la cour d’appel a déduit à bon droit que la maison était affectée d’un vice caché lors de la vente diminuant tellement son usage que, s’ils l’avaient connu, les acquéreurs n’en auraient donné qu’un moindre prix et qu’il convenait de fixer la réduction du prix telle qu’elle avait été arbitrée par l’expert. En d’autres termes, l’amiante préexistait bien avant le transfert de propriété. En outre, le vice caché présente un caractère de dangerosité sous sa forme friable16 car sa forme incorporée et non diffuse n’est en principe pas un vice caché17. Au cas d’espèce, l’acquéreur a ignoré ce vice au sens de l’article 1642 du Code civil. Bref, l’amiante constitue bien un vice caché, car il n’était pas décelable par l’acquéreur par un examen attentif et normal immédiatement après la livraison18.

II – Mise en œuvre de la garantie légale des vices cachés en cas de présence d’amiante dans le fibrociment

Option ou cumul d’actions ? La haute juridiction considère que la présence d’amiante dans le fibrociment constitue un vice caché qui permet la réduction du prix de vente (A). Hormis l’action en garantie légale des vices cachés, l’acquéreur insatisfait dispose-t-il d’autres actions contre le vendeur ? (B).

A – La voie de l’action estimatoire

Action estimatoire et action rédhibitoire. Il est acquis que la reconnaissance expresse de la garantie légale des vices cachés a pour effet d’offrir à l’acquéreur une option contenue dans l’article 1644 du Code civil. L’action dite rédhibitoire entraîne la résolution de la vente. En revanche l’action estimatoire « provoque une réfaction judiciaire du contrat, via une réduction du prix de vente. Contrairement, donc, à ce qui se produit lorsque l’acquéreur exerce l’action rédhibitoire, la vente est maintenue, mais elle est rééquilibrée »19. Il est de jurisprudence constante que le choix entre l’action estimatoire et l’action rédhibitoire prévu à l’article 1644 du Code civil appartient à l’acheteur et non au juge qui n’a pas à motiver sa décision sur ce point20.

Action estimatoire. En l’espèce, cette option était arbitrée par l’expert judiciaire. Il est souvent avancé l’argument selon lequel l’acquéreur obtiendra plus facilement satisfaction en se contentant de ce type de sanction si le vice invoqué n’est pas d’une particulière gravité21. Au cas d’espèce, l’arrêt énonce que s’agissant de la gravité du vice, l’expert retient qu’il ne rend pas la maison impropre à son usage dans la mesure où l’amiante est confiné notamment à l’intérieur par l’isolation, mais qu’elle en diminue l’usage de manière importante dans la mesure où « aucuns travaux affectant l’isolation intérieure des combles ou sur la toiture ne pourront être entrepris sans qu’une procédure de travaux sur produits ou matériaux amiantés ne soit engagée ». Dans notre affaire, la Cour de cassation estime que la maison était affectée d’un vice caché lors de la vente diminuant tellement son usage que, s’ils l’avaient connu, les acquéreurs n’en auraient donné qu’un moindre prix et qu’il convenait de fixer la réduction du prix telle qu’elle avait été arbitrée par l’expert.

Rapprochement de l’action en rescision pour lésion avec l’action estimatoire. À en croire certains auteurs : « L’action estimatoire, en tant que telle, peut être rapprochée de la rescision pour lésion »22. En effet, il résulte de l’article 1674 du Code civil que si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value. En cas de succès de l’action en rescision pour lésion, l’article 1681 dudit code nous indique que l’acquéreur a le choix ou de rendre la chose en retirant le prix qu’il en a payé, ou de garder le fonds en payant le supplément du juste prix, sous la déduction du dixième du prix total. On rappellera que le juste prix du bien doit être égal à 12/12. Or l’article 1674 du Code civil indique que si le vendeur a été lésé de plus de 7/12e dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente. Donc les 5/12e représentent l’éventuelle lésion. Ainsi si le prix de vente réel de l’immeuble est de 250 000 € et que le bien immobilier a été vendu à concurrence de 100 000 €, il en résulte que la vente est lésionnaire à hauteur de 250 000 x 5 / 12 = 104 167 €. Donc sa perte est de plus de 7/12e. En l’espèce, aux dires de l’expert la dépréciation du bien vendu sera, en conséquence, fixée à la somme de 33 250 € (190 000 × 17,5 %). Il est vrai que, d’emblée, le rapprochement entre l’action estimatoire et l’action en rescision pour lésion ne semble pas incongrue pour des raisons essentiellement d’analogie. En effet, « Tout comme la rédhibition est une résolution, l’action estimatoire apparaît comme un diminutif de la résolution. Par la restitution d’une partie du prix, c’est un rééquilibrage de la convention qui s’opère »23. Certes, l’action en rescision pour lésion protège le vendeur alors que l’action estimatoire et rédhibitoire protègent l’acquéreur.

B – Violation de l’obligation de délivrance conforme ?

Différence de nature et de régime juridique. En pratique, il peut être tentant pour une des parties à un litige dont la prétention est déterminée par une action en garantie légale des vices cachés de former une demande en violation de l’obligation de délivrance conforme. Tenu d’une obligation de délivrance conforme24, le vendeur doit remettre à l’acheteur le bien cédé, tel qu’il l’a présenté dans toutes ses caractéristiques. Si la délivrance a été effectuée de manière incomplète, l’acquéreur peut demander la résolution du contrat ainsi que le versement des dommages et intérêts25. Pour autant, il a été souligné que « les notions de vice caché et de défaut de délivrance conforme sont donc parfaitement distinctes. Le vice caché est un défaut qui affecte l’usage normal de la chose tandis que le défaut de conformité résulte d’une différence entre la chose convenue et la chose livrée et affecte donc seulement l’usage convenu du bien vendu. Ainsi, une chose peut être affectée d’un défaut de conformité sans que cela n’altère l’usage pratique quotidien qu’en fait son propriétaire »26. Dans la même veine il a été jugé que la législation relative à la protection de la population contre les risques sanitaires, liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis, n’oblige le propriétaire de l’immeuble qu’à transmettre à l’acquéreur l’état établi par le professionnel, sans constater l’existence d’un engagement spécifique des vendeurs de livrer un immeuble exempt d’amiante27.

Conclusion. Un tableau synoptique permettra d’appréhender de manière succincte la distinction entre la garantie légale des vices cachés et l’obligation de délivrance conforme.

Nature de l’action

Textes

Conditions d’application

Mise en œuvre de la garantie

Garantie légale des vices cachés

C. civ., art. 1641 et s.

– vice caché ;

– antériorité à la vente ;

– vice caché rend la chose impropre à sa destination

– action estimatoire ;

-action rédhibitoire ;

-travaux de remise en état

Obligation de délivrance conforme

C. civ., art. 1603

– livrer la chose ;

– garantie de la chose vendue

responsabilité de droit commun (C. civ., art. 1231 à C. civ., art. 1231-7)

Notes de bas de pages

  • 1.
    G. Carnoy, « De l’amiante dans l’immeuble vendu », https://gillescarnoy.be/2012/11/29/de-lamiante-dans-limmeuble-vendu/, 29 nov. 2012.
  • 2.
    S. Jaillot, La présence d’amiante, même confinée par l’isolation, peut constituer un vice caché, Éditions Francis Lefebvre – La Quotidienne, 18 mai 2021.
  • 3.
    L. Leveneur, « Garantie, garantie… vous avez dit garantie ? Quelle garantie ? », Contrats conc. consom. 2021, comm. 52, Lexis 360.
  • 4.
    M. Mignot, « Obligations des parties à la vente », JCl. Civil Code, n° 50, date de fraîcheur, 15 mai 2020.
  • 5.
    M. Avril, « Focus sur la garantie légale des vices cachés : rappel des points essentiels », https://www.village-justice.com/articles/focus-sur-garantie-legale-des,21904.html, le 13 avril 2016.
  • 6.
    Cass. 3e civ., 14 mars 2012, n° 11-10861.
  • 7.
    C. Sizaire, « Caractérisation du vice apparent », Construction – Urbanisme 2012, comm. 105.
  • 8.
    J. L. Sourioux, Recherches sur le rôle de la formule notariale dans le droit positif, thèse Paris, 1965, n° 85. P.-L. Niel, « Innovation juridique et pratique notariale », LPA 21 mai 2014, p. 10. B. Nuytten, « Exonération de garantie des vices cachés en matière de vente d’immeubles », RDC 2005, p. 1247. P.-L. Niel, « Inopérance de la clause de non-garantie des vices cachés lorsque le vendeur ne démontre pas qu’il a pu légitiment ignorer l’ampleur de la pollution du sol », LPA 9 nov. 2017, n° 129s9, p. 9.
  • 9.
    C. Noblot, « La clause de non-garantie de contenance dans la vente immobilière », Resp. civ. et assur. 2016, form. 1. P.-L. Niel, « Inopérance de la clause de non-garantie des vices cachés lorsque le vendeur ne démontre pas qu’il a pu légitiment ignorer l’ampleur de la pollution du sol », LPA 9 nov. 2017, n° 129s9, p. 9.
  • 10.
    G. Pignarre, H. Claret, V. Forray, O. Gout et L. Clerc-Renaud, « Chronique de contrats spéciaux », LPA 23 mai 2011, p. 8. P.-L. Niel, « Inopérance de la clause de non-garantie des vices cachés lorsque le vendeur ne démontre pas qu’il a pu légitiment ignorer l’ampleur de la pollution du sol », LPA 9 nov. 2017, n° 129s9, p. 9.
  • 11.
    J. Lafond, « Diagnostics amiante : les nouvelles règles à venir », JCP N2012, 1064, spéc. n° 5.
  • 12.
    J. Lafond, « Vente d’immeuble – Amiante », JCl Notarial Formulaire, fasc. 132, n° 35, V°Vente d’immeuble, dernière mise à jour : 15 mars 2017.
  • 13.
    Cass. 3e civ., 16 déc. 2014, n° 13-17469.
  • 14.
    Cass. 3e civ., 5 juin 2012, n° 11-15628.
  • 15.
    Cass. 3e civ., 7 oct. 2009, n° 08-12920.
  • 16.
    G. Carnoy, « De l’amiante dans l’immeuble vendu », https://gillescarnoy.be/2012/11/29/de-lamiante-dans-limmeuble-vendu/, 29 nov. 2012.
  • 17.
    G. Carnoy, « De l’amiante dans l’immeuble vendu », https://gillescarnoy.be/2012/11/29/de-lamiante-dans-limmeuble-vendu/, 29 nov. 2012.
  • 18.
    G. Carnoy, « De l’amiante dans l’immeuble vendu », https://gillescarnoy.be/2012/11/29/de-lamiante-dans-limmeuble-vendu/, 29 nov. 2012.
  • 19.
    D. M. « Action rédhibitoire », v. action estimatoire, 4 nov. 2010, https://actu.dalloz-etudiant.fr/a-la-une/article/action-redhibitoire-v-action-estimatoire.
  • 20.
    Cass. 3e civ., 20 oct. 2010, n° 09-16788.
  • 21.
    J. Huet, « Vente – Garantie légale contre les vices cachés – Moyens de défense du vendeur », dernière mise à jour : 25 août 2020, JCl. Civil Code, fasc. 50, n° 30, art. 1641 à 1649.
  • 22.
    J. Huet, « Vente – Garantie légale contre les vices cachés – Moyens de défense du vendeur », dernière mise à jour : 25 août 2020, JCl. Civil Code, fasc. 50, n° 30, art. 1641 à 1649.
  • 23.
    J. Huet, « Vente – Garantie légale contre les vices cachés – Moyens de défense du vendeur », dernière mise à jour : 25 août 2020, JCl. Civil Code, fasc. 50, n° 30, art. 1641 à 1649.
  • 24.
    C. civ., art. 1604. « Avaries. Pas de double indemnité ! » : Bulletin des transports et de la logistique 9 juin 2014, no 3508-364.
  • 25.
    P- L Niel, « L’action judiciaire en déficit de superficie dirigée par l’acquéreur d’un lot de copropriété contre le vendeur relève exclusivement des règles prévues par la Loi Carrez », LPA 17 févr. 2016, p. 10.
  • 26.
    Action en garantie des vices cachés versus action pour défaut de délivrance conforme ; Comment choisir ?, CMS Francis Lefebvre, https://cms.law/fr/fra/publication/action-en-garantie-des-vices-caches-versus-action-pour-defaut-de-delivrance-conforme.
  • 27.
    Cass. 3e civ., 23 sept. 2009, n° 08-13373. Y. Dagorne-Labbe, « Situation des acquéreurs d’un immeuble en présence d’amiante non révélée par le diagnostic, JCP N 2011, 1289, spéc. n° 45.
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