I – L’action indemnitaire du fait d’un vice caché, une action en réalité conditionnée

4. On l’a dit, depuis quelques années, à la question de savoir si l’acheteur a la faculté d’exercer l’action indemnitaire indépendamment de l’option qu’offre l’article 1644 du Code civil (action rédhibitoire qui consiste à restituer la chose acquise contre le prix payé et l’action estimatoire consistant, quant à elle, à la garder même viciée en contrepartie de la restitution d’une partie du prix), la Cour de cassation répond par l’affirmative3.

5. Cette position apparaît ainsi dans un arrêt de la Cour de cassation rendu le 24 juin 2015 à propos d’une action exercée par le syndicat des copropriétaires d’un immeuble. En l’espèce, une société avait acheté en 2003 un immeuble qu’elle a rénové puis divisé et vendu par lots de copropriété. Les actes de vente comportaient en annexe un rapport relatif à l’état de la couverture. À la suite des désordres apparus sur la toiture, le syndicat des copropriétaires a, après une expertise judiciaire, assigné la société venderesse, son assureur et la société ayant établi le rapport pour qu’ils soient tous déclarés solidairement responsables desdits désordres. Saisie en appel, la cour d’appel de Paris déclare irrecevable cette demande du syndicat des copropriétaires. Ce refus est opposé en prenant appui sur la qualité du syndicat et la spécialité des actions sur le fondement de la garantie des vices cachés. La cour d’appel soutient en effet que si le syndicat a l’obligation d’assurer la sauvegarde et la conservation des parties communes de l’immeuble dont fait partie la toiture, il n’est pas titulaire des actions rédhibitoire et estimatoire réservées aux acquéreurs. L’action en garantie des vices cachés est une action qui trouve son origine dans les contrats de vente auxquels n’est pas partie le syndicat des copropriétaires, une telle action visant à protéger les acquéreurs qui en sont les seuls titulaires. Sur pourvoi, les juges de la Cour de cassation soutiennent un raisonnement tout autre : « l’action en réparation du préjudice subi du fait d’un vice caché n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire et peut, par suite, être engagée de manière autonome ». Pour la Cour de cassation, le syndicat des copropriétaires ayant qualité pour agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble « a qualité pour exercer, contre le vendeur des lots, l’action en réparation des désordres affectant les parties communes de l’immeuble vendu ».

6. La question de l’action indemnitaire en présence d’un vice caché semble dans cet arrêt se complexifier par la qualité bien particulière du syndicat des copropriétaires. Celui-ci n’est effectivement pas acquéreur de la chose (du moins pas directement) dont il se plaint ; l’action qu’il exerce peut se trouver confrontée aux principes classiques de relativité et/ou de force obligatoire des obligations contractuelles4. Mais en vérité, il est possible de faire fi de ce contexte particulier de l’arrêt pour deux raisons. D’une part, dans l’admission de l’action indemnitaire du fait du vice caché, la Cour de cassation ne s’embarrasse pas toujours d’un fondement explicite. D’autre part et surtout, les fondements avancés peuvent varier d’une décision à une autre5.

7. Il est arrivé cependant à la Cour de cassation, admettant cette existence concomitante des actions spéciales et de droit commun6, de donner explicitement un fondement qui peut, à notre avis, ouvrir la voie d’une stabilisation. Le raisonnement est adopté par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans une décision7 qui combine habilement le droit spécial de la vente avec le droit commun. Les faits à l’origine de l’arrêt étaient simples. Une personne avait acquis un immeuble d’une autre le 15 février 2006 ; l’acquéreur se rend compte de certains désordres en effectuant des travaux de rénovation. Il assigne sur le fondement de la garantie des vices cachés la venderesse. La péremption de l’instance a été constatée et l’acquéreur poursuit une nouvelle instance en demandant la réparation du préjudice résultant du coût de travaux et du préjudice de jouissance, sur le fondement de l’article 1382 du Code civil pour réticence dolosive. Mais saisie du litige, la cour d’appel d’Aix-en-Provence rejette l’action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol. L’argumentation développée par les juges d’appel semble limpide : « L’action en garantie des vices cachés constitue l’unique fondement susceptible d’être invoqué pour obtenir l’indemnisation des désordres affectant la chose vendue et ayant la nature de vices rédhibitoires ». De plus, ajoutent-ils, les liens contractuels existant entre les parties excluent que la responsabilité délictuelle de l’une puisse être recherchée à raison d’une faute qui n’est pas extérieure au contrat puisqu’il lui est fait reproche d’avoir tu des désordres affectant l’immeuble vendu. Cette cour conclut que l’acquéreur ne peut exercer une action en responsabilité pour contourner l’impossibilité dans laquelle il se trouve d’exercer l’action en garantie des vices cachés, prescrite en raison de l’application du délai de 2 ans de l’article 1648 du Code civil. Cette analyse n’a pas convaincu l’acquéreur qui forme un pourvoi devant la Cour de cassation pour reprocher à la cour d’appel la violation des articles 11168 et 1382 anciens – devenus les articles 1137 et 1240 – et l’article 1641 du Code civil. Pour l’acheteur, contrairement à ce qu’affirme la cour d’appel, l’action en garantie des vices cachés n’est pas exclusive de l’action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol. Ce raisonnement est suivi par la Cour de cassation qui casse la décision d’appel pour violation de la loi au visa des articles 1382 – devenu 1240 – et 1641 du Code civil. Après avoir rappelé le contenu de ces textes, la Cour de cassation en déduit que l’action en garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue n’est pas exclusive de l’action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol ou la réticence dolosive commis avant ou lors de la conclusion du contrat.

8. La solution retenue peut apparaître comme un simple rappel d’une position bien établie. Mais il y a ici une précision9 importante à propos de l’irruption de l’action indemnitaire dans le champ de la garantie des vices cachés. La réponse apportée mérite approbation, tant au regard du droit spécial de la vente que de celui du droit commun (des contrats et/ou de la responsabilité) dès lors qu’on rattache aussi clairement l’action indemnitaire à sa source qu’est la responsabilité. Il faut savoir que si l’autonomie de l’action indemnitaire est souvent admise et affirmée par la jurisprudence, on a rarement aussi explicitement son fondement. Certes, on note l’existence de solutions parcellaires en cette matière. La Cour de cassation avance ici le visa des articles 1382 – devenu 1240 – et 1641 du Code civil alors qu’elle a, dans un autre arrêt, fondé la solution sur l’article 1645 du Code civil10. Malgré ce contexte incertain, il est possible de percevoir dans la solution retenue une racine importante car structurante qu’on aurait tort d’ignorer.

9. Contrairement à l’arrêt de 2015 qui ne visait aucun texte, la décision est, dans cet arrêt de 2020, rendue au visa des articles 1382 – devenu 1240 – et 1641 du Code civil. Le visa de l’article 1641 du Code civil n’est pas un hasard ; la démarche manifeste ce balancement entre le jeu du terrain spécial de la garantie et celui des actions de droit commun en cette matière d’action indemnitaire sur le fondement de la garantie. L’invocation de ce texte renvoie à l’idée que l’action en indemnisation procède de l’existence d’un vice caché. En d’autres termes, des vices répondant aux principes classiques de la garantie : des vices ou défauts cachés ou non apparents, lesquels, apparus, rendent la chose impropre à l’usage pour lequel elle a été acquise (article 1641 du Code civil).

10. Mais il y a surtout lieu de revenir immédiatement au premier texte visé : l’article 1382, devenu 1240, du Code civil. C’est un visa qu’il faut en vérité regarder comme déterminant. En effet, pour ouvrir droit à l’action indemnitaire, le vice caché doit en réalité répondre à la définition de l’article 1240 du Code civil : il faut qu’il coexiste avec un fait fautif. L’arrêt ne se trompe pas lorsqu’il évoque dans l’admission de l’action en responsabilité admise explicitement « le dol ou la réticence dolosive commis » avant ou lors de la conclusion du contrat. Aussi est-il important de remettre au sein du caractère autonome de l’action en indemnisation son véritable fondement : un fait fautif. C’est une heureuse précision que donne cet arrêt. En visant l’article 1382, devenu 1240 du Code civil, qui donne son concours à l’article 1641, la Cour de cassation laisse entendre que l’action en indemnisation du fait du vice suppose en réalité l’existence d’un dol. L’analyse retenue permet ainsi de faire deux observations.

11. En premier lieu, l’autonomie de l’action en indemnisation apparaît artificielle lorsqu’on laisse entendre l’existence quasi systématique, au profit de l’acquéreur insatisfait de la chose, d’un choix entre les actions spéciales et celles de droit commun. Dès lors, on cherche la solution à la question de l’exclusivité ou non des actions sur le fondement de la garantie des vices cachés de la chose en fixant l’adage specialia generalibus derogant. La question ainsi appréhendée, nul doute qu’on aboutit inéluctablement à la seule option qu’offre la règle spéciale de la vente : l’action estimatoire ou celle rédhibitoire selon le degré de compromission de l’usage. Face à ce résultat, la tentation est grande d’ouvrir la voie à d’autres actions. La force disciplinaire de l’adage ne peut en effet, à elle seule, stopper cet élan si on ne montre pas que la solution prend sa source dans la logique différente des actions en garantie et en responsabilité, dans le caractère bien spécifique11 de leurs fonctions sur lesquelles l’empiétement (par le juge ou le législateur qui les a instituées) entraîne une perte de cohérence juridique.

12. La solution ici retenue invite alors à s’écarter de ce réflexe classique pour reconnaître l’existence conditionnelle de l’action indemnitaire. Le caractère autonome de l’action indemnitaire exprime au fond l’idée d’un cumul ou d’une coexistence d’actions donnant par là même la possibilité d’un choix. La responsabilité qui naît en cas de dol du vendeur n’est pas subsidiaire mais principale ; elle est à égalité avec les autres actions s’agissant du choix que pourrait faire l’acquéreur de la chose viciée.

13. En second lieu et dans une analyse plus attentive donc, affirmer, comme le font certaines décisions, que l’acquéreur a la faculté d’exercer, s’il le préfère de manière autonome, l’action en dommages et intérêts, pèche par une économie certaine des mots. L’affirmation donne une image fausse d’une sorte d’équivalence12 des actions ou, plus précisément, de leurs conditions d’exercice alors qu’en invoquant l’action en réparation, l’acquéreur doit en vérité établir le fait fautif qui la rend possible.

14. Comme en droit commun, les conditions qui constituent la responsabilité doivent ainsi être réunies : le préjudice, la faute et le lien de causalité entre la faute invoquée et le préjudice allégué (l’imputabilité). Or dans l’appréciation de ces principes, il apparaît que l’argumentation sur le terrain de la responsabilité n’autorise pas l’acquéreur à invoquer la simple présence d’un vice caché ou, si l’on préfère, les conséquences dommageables de celui-ci, pour réclamer une somme d’argent à titre de dommages et intérêts. Il est nécessaire de démontrer que le vendeur a commis une faute. La présence d’un vice ou défaut caché ne constitue pas le vendeur fautif dans la mesure où il peut ne pas avoir cherché à tromper l’acquéreur sur la qualité de la chose vendue ; s’il est fabricant, il a pu avoir mis en œuvre toutes les précautions et règles requises dans la fabrication de la chose. Dès lors, il ne sera possible de retenir à son encontre une quelconque négligence ou imprudence. Peut-être faut-il le rappeler : le comportement du vendeur a beau avoir été juste, la lettre et l’esprit de la garantie en font un garant, qu’il ait ou non connu le vice caché13.

15. Ainsi, lorsque l’acheteur se plaint des désordres apparus de la chose qui en compromettent l’usage en regardant du côté de l’action en réparation, il devient nécessaire d’aller plus loin que le simple mécanisme pragmatique14 de la garantie, comme dans cette décision, d’identifier le dol ou la réticence dolosive commis avant ou lors de la conclusion du contrat. Le raisonnement des auteurs anciens15 conforte cette position : ces auteurs parlent souvent de la connaissance du vice par le vendeur. Écoutons l’un d’entre eux : « Si le vendeur est de mauvaise foi, l’acheteur pourrait aussi, sans exiger la réduction du prix, demander seulement des dommages et intérêts correspondant au dommage subi par lui, en invoquant le droit commun des contrats ». Il est aussi possible16 de lire en ce sens l’arrêt de 1933 qui affirme que « le droit de demander, en cas de vices cachés de la chose vendue, soit la résolution de la vente, soit la réduction du prix, n’exclut pas, alors d’ailleurs que le vendeur a eu connaissance du vice au moment de la vente, la faculté pour l’acheteur d’en demander la réparation en conservant la chose, ou par voie d’équivalence, des dommages et intérêts ; cette faculté résulte du principe même du droit duquel s’est inspiré l’article 1645 »17. Il apparaît en tout cas que l’évocation de la mauvaise foi provoque nécessairement un glissement vers un raisonnement subjectif, le comportement délictuel du vendeur. En fait, l’analyse n’est plus exclusivement pétrie par le mécanisme strict de la garantie. Elle se nourrit désormais du terreau des actions du droit commun.

16. En cas de mauvaise foi du vendeur, il y a comme un éclatement des droits de l’acquéreur ; celui-ci se voit ouvrir de nouvelles perspectives : bien sûr les actions offertes par la garantie, mais aussi la voie de la responsabilité18, voie ouverte par le comportement délictuel du vendeur. Sans doute, l’acquéreur qui a entre ses mains une chose atteinte d’un défaut caché cherchera le plus souvent à la rendre ; mais, en présence d’un comportement dolosif du vendeur, il est tout aussi concevable que l’acquéreur choisisse de ne réclamer que des dommages et intérêts.

17. L’étendue des droits ouverts apparaît ainsi bien large, le dol constituant à la fois un vice du consentement19 par le biais de l’erreur qu’il provoque mais aussi un délit. Le contractant peut demander la nullité du contrat ou l’allocation des dommages et intérêts, ou encore exercer cumulativement les deux actions ou choisir librement la voie de la réduction du prix20. C’est sans doute la raison pour laquelle, dans la police des actions (sur le fondement de la garantie et celles pour vices du consentement), on peine à fermer la voie du choix lorsqu’il est question du dol. On le sait, la jurisprudence a fermé, dans un arrêt de la Cour de cassation rendu le 14 mai 1996, la voie du cumul d’actions en matière d’erreur en affirmant, après des errements21, que « la garantie des vices cachés constituant l’unique fondement possible de l’action exercée, la cour d’appel n’avait pas à rechercher si [l’acquéreur] pouvait prétendre à des dommages et intérêts sur celui de l’erreur »22. Cette exclusion est parfois marquée d’ambiguïté dans certaines décisions, mais il faut remarquer que la position de la jurisprudence est demeurée particulière s’agissant du dol où elle admet le cumul d’actions23. Du reste, le droit issu de la nouvelle ordonnance du 10 février 2016 permet désormais à la partie lésée de demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle (article 1178 du Code civil), et ce, quelle que soit la cause de nullité.

18. En tout cas, face à cette pluralité d’actions, l’acquéreur n’aura qu’à exercer le choix qui lui semble pertinent pour son chemin juridique et judiciaire. Une dernière précision paraît importante dans cette reconnaissance de l’action indemnitaire. On lit parfois, à propos de l’action indemnitaire, que « si l’on veut être puriste, on peut toutefois considérer, avec les anciens auteurs24, [qu’elle] est détachée de l’article 1645 et constitue une sorte de complément de l’action estimatoire. De sorte que (…) l’action en indemnité ne serait pas “autonome”, mais une suite naturelle de la branche estimatoire de l’option dont jouit l’acquéreur »25.

19. À la vérité, l’action en indemnité sur le fondement de la garantie est à la fois attachée à l’article 1645 du Code civil et détachée de ce texte. Elle y est attachée de manière formelle car c’est ce texte qui évoque la mauvaise foi du vendeur, le dol de celui qui a vendu en toute connaissance de cause une chose viciée. Mais lorsque l’action indemnitaire est observée sous le prisme du dol dans la formation du contrat, il peut être pertinent de se référer au principe général de la responsabilité de l’article 1240 du Code civil26. La demande indemnitaire sur le fondement du vice caché est soumise à la preuve d’une faute (le dol) ; celle-ci a été commise avant ou lors de la conclusion du contrat (ici la vente). On s’aperçoit en définitive que le dol du vendeur fait, en quelque sorte, éclater les limites strictes qui étaient celles des actions en garantie pour placer le vendeur à la merci du droit commun (notamment la responsabilité délictuelle27).

20. Toutefois, lorsque se pose la question des résultats de l’action indemnitaire à travers, cette fois, le prisme de l’exécution contractuelle, il faut revenir à l’article 1645 du Code civil qui règle la question de l’étendue des dommages et intérêts dus en ce cas. Il ressort du texte que la responsabilité du vendeur pour dol réoriente également le résultat originaire des actions en garantie.