Location de meublé sur une courte durée

Caractérise un changement d’usage d’un local destiné à l’habitation, au sens de l’article L. 631-7, alinéa 6, du Code de la construction et de l’habitation, le fait, pour le propriétaire d’un local meublé à usage d’habitation, de le donner en location à deux reprises en moins d’un an, pour des durées respectives de 4 et 6 mois, donc inférieures à un an ou à 9 mois.

Les propriétaires d’un appartement à usage d’habitation situé à Paris ont été assignés par la ville de Paris en paiement d’une amende pour l’avoir loué « de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile », plus précisément pour avoir consenti deux locations d’une durée respective de 4 et 6 mois, entre mars 2016 et janvier 2017, sans avoir sollicité l’autorisation de changement d’usage prévue par l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation. La demande de la ville de Paris a été rejetée en première instance et en appel au motif qu’aucun changement d’usage n’était en l’espèce caractérisé, la notion de « courte durée » visée à l’article L. 631-7, dernier alinéa, ne recouvrant pas toute location d’une durée inférieure à un an ou à 9 mois, comme le soutenait la ville de Paris. Par un arrêt du 28 mai 2020, la Cour de cassation a sursis à statuer sur le pourvoi formé par la ville de Paris, jusqu’au prononcé de la décision de la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) dans les affaires C-724/18 et C-727/18. Par un arrêt du 22 septembre 2020 (C-724/18 et C-727/18), la CJUE s’est prononcée sur les questions posées et, par un arrêt du 18 février 2021, la Cour de cassation a statué sur le pourvoi formé par la ville de Paris.

Le fait pour un bailleur de donner en location, à deux reprises au cours de la même année, un appartement meublé à usage d’habitation, pour des durées respectives de 4 et 6 mois, à deux sociétés pour y loger la même personne en qualité de salarié, caractérise-t-il un changement d’usage au sens de l’article L. 631-7, alinéa 6, du Code de la construction et de l’habitation ?

La Cour de cassation a tout d’abord jugé que les articles L. 631-7, alinéa 6, et L. 631-7-1 du Code de la construction et de l’habitation sont conformes à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006. S’agissant du champ d’application de l’article L. 631-7, dernier alinéa, du Code de la construction et de l’habitation, elle a retenu que, « hormis les cas d’une location consentie à un étudiant pour une durée d’au moins 9 mois, de la conclusion, depuis l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018, d’un bail mobilité d’une durée de un à 10 mois et de la location, pour une durée maximale de 4 mois, du local à usage d’habitation constituant la résidence principale du loueur, le fait de louer, à plus d’une reprise au cours d’une même année, un local meublé pour une durée inférieure à un an, telle qu’une location à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de passage qui n’y fixe pas sa résidence principale au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un changement d’usage d’un local destiné à l’habitation et, par conséquent, est soumis à autorisation préalable ». Il en résulte que les deux locations litigieuses, consenties à deux sociétés, sur une période de moins d’un an, pour des durées respectives de 4 et 6 mois, donc inférieures à un an, constituaient un changement d’usage, au sens du texte précité, soumis à autorisation préalable.