La reconduction tacite du bail d’habitation verbal

Publié le 18/02/2022 - mis à jour le 18/02/2022 à 10H11
Clés avec un porte-clés en forme de maison dans la serrure d'une porte
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Pour la Cour de cassation, le bail verbal parvenu à son terme est reconduit tacitement par périodes triennales conformément aux prescriptions de l’article 10, alinéas 1 à 3, de la loi du 6 juillet 1989. Cette décision invite à s’interroger quant à l’application de ladite loi au bail verbal et à l’opportunité d’admettre qu’un tel contrat puisse être reconduit tacitement.

Cass. 3e civ., 17 nov. 2021, no 20-19450, FS–B

1. La jurisprudence a déjà eu l’occasion de considérer qu’est valable le bail verbal au sens de la loi n° 89-462 du 6 juillet 19891. Aussi, selon la troisième chambre civile de la Cour de cassation, ledit bail parvenu à son terme est reconduit tacitement par périodes triennales conformément aux prescriptions de l’article 10, alinéas 1 à 3, de la loi de 1989.

2. En l’espèce, l’un des appartements d’un immeuble indivis était occupé par un locataire au titre d’un bail verbal. À la suite d’un arrêté de péril frappant ledit bien, la commune a mis en demeure les propriétaires indivis de lui rembourser les frais de relogement du locataire. En premier ressort, alors que l’instance opposait les bailleurs à l’occupant, le tribunal a constaté que ce dernier était, en réalité, sans droit ni titre. La commune assigne alors les propriétaires indivis en tierce opposition à ce jugement. La cour d’appel d’Aix-en-Provence déclare recevable l’action de la commune et constate que, si l’existence du contrat de bail verbal n’est pas contestée par les parties, sa reconduction tacite ou son renouvellement ne peut être supposé. Les bailleurs, dans leur pourvoi, font grief à l’arrêt de déclarer recevable la tierce opposition. La Cour de cassation évacue rapidement cette difficulté, considérant que « c’est dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation de l’intérêt à agir » que la cour d’appel a pu admettre la recevabilité de l’action. Mais l’intérêt de la décision réside bien davantage dans la substitution de moyen que la haute juridiction opère ensuite : elle considère, au visa de l’article 10, alinéas 1 à 3, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qu’en l’absence de congé valablement délivré par les bailleurs, le bail verbal parvenu à son terme est reconduit tacitement par périodes triennales. Aussi la cour d’appel viole le texte susvisé en considérant que la tacite reconduction ou le renouvellement du bail verbal ne peut être supposé.

3. Cette solution apparaît, à tous égards, justifiée. Le bail verbal est effectivement valable, conformément à l’article 1714 du Code civil2. Quoique l’article 3, alinéa premier, prévoit que « le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat-type défini par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation », l’écrit ne semble requis ni ad probationem ni ad validitatem au sens de la loi du 6 juillet 19893. Au regard de l’alinéa 6 du même article précisant que « le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article », l’on aurait pu douter de la validité du bail verbal et envisager que la nullité soit relative, invocable par le seul preneur. Néanmoins, la loi prévoit que « chaque partie peut exiger de l’autre partie, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme au présent article »4. La jurisprudence retient que le bail verbal est valable5 dès lors qu’il reçoit exécution6. Les parties peuvent simplement, dans ce cas, en demander l’établissement par écrit7. En ce sens, la cour d’appel de Paris avait déjà considéré que le bail verbal était régi par les dispositions d’ordre public de la loi de 1989, et ce, même si aucune des parties n’avait introduit une instance en vue de le voir régulariser8. Or, dans l’affaire commentée, la cour d’appel d’Aix-en-Provence semblait considérer que, si l’existence du bail verbal ainsi que sa validité n’étaient pas discutées, il n’était toutefois pas soumis au régime impératif prévu par la loi de 19899. Selon les juges du fond, la reconduction tacite ou le renouvellement du bail verbal « ne peut être supposé ». La formulation pourrait laisser penser que la difficulté tenait ici à la preuve du comportement du bailleur permettant d’en déduire la reconduction. Pourtant, le législateur lui-même convient que lorsque le bailleur n’a pas pris soin de donner congé au preneur dans les conditions prévues par la loi de 198910, on peut déduire de cette abstention la manifestation tacite de sa volonté de reconduire le bail11. Aussi la cour d’appel semble avoir écarté la tacite reconduction du bail, non pas en ce qu’elle n’aurait pas été démontrée, mais en raison de la forme verbale du bail. On peut alors approuver la Cour de cassation qui retient, puisque le bail verbal est valable au sens de la loi de 1989, qu’il convient d’y appliquer les dispositions impératives de ladite loi12 : le contrat, quoique verbal, ayant été conclu par des bailleurs personnes physiques13, est reconduit tacitement par périodes triennales14. Techniquement, la décision apparaît donc justifiée. En opportunité, l’exigence de la démonstration de l’existence du bail verbal – en l’espèce non discutée par les parties – assure la protection du bailleur. La réalité dudit bail ne saurait résulter de la seule occupation des lieux15. Le caractère onéreux du bail participe à la qualification de ce contrat16. Si le bailleur peut ignorer les règles d’ordre public de la loi de 1989, notamment s’agissant de la reconduction tacite, il ne peut douter de l’existence du bail lorsque la contrepartie réside dans le paiement de loyers17. Il se trouve dès lors dans la même situation que celui qui disposerait d’un bail écrit. Aussi, sous cet angle, rien ne justifierait que le bail verbal, dès lors qu’il est considéré comme valable au sens de la loi de 1989, ne soit pas soumis à ses dispositions impératives.

Notes de bas de pages

  • 1.
    V. not. Cass. 3e civ., 7 févr. 1990, n° 88-16225 : Bull. civ. III, n° 40.
  • 2.
    C. civ., art. 1714.
  • 3.
    En ce sens, v. Cass. 3e civ., 7 févr. 1990, n° 88-16225.
  • 4.
    L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 10, al. 7.
  • 5.
    CA Paris, 6e ch., sect. B, 30 oct. 1986 : JurisData n° 1986-026512.
  • 6.
    Cass. 3e civ., 7 févr. 1990, n° 88-16225.
  • 7.
    V. CA Bourges, 1re ch., 29 août 1996 : Loyers et copr. 1997, comm. 70.
  • 8.
    CA Paris, 21 janv. 2003, Guennec c/ SCI Sainte Marie : Loyers et copr. 2003, no 6, p. 127, obs. B. Vial-Pedroletti.
  • 9.
    Sur le caractère impératif de la loi de 1989, v. L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 2, al. 1er.
  • 10.
    L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 15.
  • 11.
    L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 10, al. 2.
  • 12.
    En ce sens, pour une application de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 à un bail verbal, v. CA Aix-en-Provence, 7 févr. 2019, n° 17/23152 : Rev. Loyers, 1er mars 2019, n° 195, p. 133, obs. S. Brena.
  • 13.
    Qu’importe que le bien soit indivis, v. L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 10, al. 1, et art. 13.
  • 14.
    L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 10, al. 1 à 3. Il ne saurait être question d’un renouvellement tacite puisque le renouvellement « suppose au préalable la manifestation expresse de l’une ou de l’autre des parties ; on n’est pas dans le silence de leurs volontés » (N. Parguel, « Renouvellement et tacite reconduction des baux d’habitation », AJDI 2016, p. 506).
  • 15.
    V. en ce sens J. Lafond, JCl. Notarial Formulaire, V° Bail – Rédaction du bail – Clauses essentielles, fasc. 24, n° 10 ; C. Aubert de Vincelles et C. Noblot, Rép. civ. Dalloz, v° Bail, 2018, n° 41.
  • 16.
    À défaut, le contrat pourrait être qualifié de prêt à usage (v. par ex. Cass. 3e civ., 13 mars 2002, n° 00-17707 : Bull. civ. III, n° 60) – contrat non soumis à la loi de 1989, v. L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 2 et C. civ., art. 1709, à propos de la définition du bail.
  • 17.
    La remarque doit être nuancée. Si le prix doit être sérieux (C. civ., art. 1169), la distinction entre le contrat de bail et le contrat de prêt n’est pas toujours aisée. La contrepartie ne réside pas toujours dans le paiement de loyers, mais peut résulter du paiement de l’impôt foncier et d’autres charges importantes normalement à la charge du propriétaire. Dans ce cas, la jurisprudence a considéré qu’une contrepartie était effectivement due et que le contrat devait être qualifié de bail (Cass. 3e civ., 14 janv. 2004, n° 02-12663 : Bull. civ. III, n° 6 – adde Cass. 3e civ., 3 mai 2012, n° 11-10509 ; à propos de la réalisation de travaux importants, v. Cass. 3e civ., 9 avr. 2013, n° 12-15478).
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