La reconduction tacite du bail d’habitation verbal

3. Cette solution apparaît, à tous égards, justifiée. Le bail verbal est effectivement valable, conformément à l’article 1714 du Code civil2. Quoique l’article 3, alinéa premier, prévoit que « le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat-type défini par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation », l’écrit ne semble requis ni ad probationem ni ad validitatem au sens de la loi du 6 juillet 19893. Au regard de l’alinéa 6 du même article précisant que « le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article », l’on aurait pu douter de la validité du bail verbal et envisager que la nullité soit relative, invocable par le seul preneur. Néanmoins, la loi prévoit que « chaque partie peut exiger de l’autre partie, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme au présent article »4. La jurisprudence retient que le bail verbal est valable5 dès lors qu’il reçoit exécution6. Les parties peuvent simplement, dans ce cas, en demander l’établissement par écrit7. En ce sens, la cour d’appel de Paris avait déjà considéré que le bail verbal était régi par les dispositions d’ordre public de la loi de 1989, et ce, même si aucune des parties n’avait introduit une instance en vue de le voir régulariser8. Or, dans l’affaire commentée, la cour d’appel d’Aix-en-Provence semblait considérer que, si l’existence du bail verbal ainsi que sa validité n’étaient pas discutées, il n’était toutefois pas soumis au régime impératif prévu par la loi de 19899. Selon les juges du fond, la reconduction tacite ou le renouvellement du bail verbal « ne peut être supposé ». La formulation pourrait laisser penser que la difficulté tenait ici à la preuve du comportement du bailleur permettant d’en déduire la reconduction. Pourtant, le législateur lui-même convient que lorsque le bailleur n’a pas pris soin de donner congé au preneur dans les conditions prévues par la loi de 198910, on peut déduire de cette abstention la manifestation tacite de sa volonté de reconduire le bail11. Aussi la cour d’appel semble avoir écarté la tacite reconduction du bail, non pas en ce qu’elle n’aurait pas été démontrée, mais en raison de la forme verbale du bail. On peut alors approuver la Cour de cassation qui retient, puisque le bail verbal est valable au sens de la loi de 1989, qu’il convient d’y appliquer les dispositions impératives de ladite loi12 : le contrat, quoique verbal, ayant été conclu par des bailleurs personnes physiques13, est reconduit tacitement par périodes triennales14. Techniquement, la décision apparaît donc justifiée. En opportunité, l’exigence de la démonstration de l’existence du bail verbal – en l’espèce non discutée par les parties – assure la protection du bailleur. La réalité dudit bail ne saurait résulter de la seule occupation des lieux15. Le caractère onéreux du bail participe à la qualification de ce contrat16. Si le bailleur peut ignorer les règles d’ordre public de la loi de 1989, notamment s’agissant de la reconduction tacite, il ne peut douter de l’existence du bail lorsque la contrepartie réside dans le paiement de loyers17. Il se trouve dès lors dans la même situation que celui qui disposerait d’un bail écrit. Aussi, sous cet angle, rien ne justifierait que le bail verbal, dès lors qu’il est considéré comme valable au sens de la loi de 1989, ne soit pas soumis à ses dispositions impératives.