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Copropriété : compétences et garanties nécessaires pour l’établissement du projet de plan pluriannuel de travaux

Publié le 09/06/2022 - mis à jour le 09/06/2022 à 10H36
Copropriété, droit de passage
Jemastock/AdobeStock

Présentation du décret n° 2022-663 du 25 avril 2022, fixant les compétences et les garanties exigées pour les personnes établissant le projet de plan pluriannuel de travaux des immeubles soumis au statut de la copropriété.

D. n° 2022-663, 25 avr. 2022, fixant les compétences et les garanties exigées pour les personnes établissant le projet de plan pluriannuel de travaux des immeubles soumis au statut de la copropriété, NOR : LOGL2126600D : JO n° 0097, 26 avr. 2022

L’article L. 731-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que, afin d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et, le cas échéant, aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, l’assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser par un tiers un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété.

Cet article précise également que le contenu du diagnostic technique global est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation ou sa révision. Le syndic inscrit à l’ordre du jour de cette assemblée générale la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux ainsi que les modalités générales de son éventuelle mise en œuvre. Il rajoute que, au regard des orientations décidées par les copropriétaires lors des assemblées générales précédentes, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale soit la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, soit les décisions relatives à la mise en œuvre de celui précédemment adopté.

De plus, l’article 14-2, IV, de la loi de 1965 prévoit que lorsque le montant du fonds de travaux est supérieur au budget prévisionnel, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale, notamment, la question de l’élaboration du plan pluriannuel de travaux.

Le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022, fixant les compétences et les garanties exigées pour les personnes établissant le projet de plan pluriannuel de travaux des immeubles soumis au statut de la copropriété1, précise les exigences de compétences (I) et de garanties (II) que doit présenter la personne qui réalise un projet de plan pluriannuel, pour lui-même, pour ses employés ou pour des associés ou membres du groupement lorsqu’il s’agit d’une personne morale ou d’un groupement doté de la personnalité juridique.

I – L’exigence des compétences techniques

A – La liste des compétences techniques requises (art. 1)

La personne qui établit un projet de plan pluriannuel de travaux2 peut être une personne physique, une personne morale ou un groupement doté de la personnalité juridique.

Pour établir ce projet, cette personne doit justifier que des employés, des membres du groupement ou des associés, lorsqu’il s’agit d’une personne morale ou elle-même s’il s’agit d’une personne physique, possèdent les compétences requises dans les domaines suivants :

  • les modes constructifs traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre qu’en second œuvre ;

  • les bâtiments, les produits de construction, les matériaux de construction, les équipements techniques ;

  • les pathologies du bâtiment et de ses équipements ;

  • la thermique des bâtiments, les possibilités d’amélioration énergétique et de réhabilitation thermique et leurs impacts potentiels, notamment acoustiques ;

  • l’évaluation des émissions de gaz à effet de serre du bâtiment et des possibilités de réduction de celles-ci ;

  • la terminologie technique et juridique du bâtiment, dans son acception par l’ensemble des corps d’état, en rapport avec l’ensemble des domaines de connaissance mentionnés ci-dessus ;

  • les textes législatifs et réglementaires relatifs aux normes sanitaires et de sécurité afférentes à l’habitat ;

  • les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.

B – Le niveau de qualification requis (art. 2)

La personne proposant ses services en vue de la réalisation d’un projet de plan pluriannuel de travaux ou sollicitée à cette fin présente au syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, pour les associés, les employés, les membres du groupement ou elle-même lorsqu’il s’agit d’une personne physique, la copie de l’un des documents suivants :

  • un diplôme sanctionnant une formation du niveau de l’enseignement supérieur d’une durée minimale de trois ans ou d’une durée équivalente à temps partiel dans le domaine des techniques du bâtiment, dispensée dans une université ou un établissement d’enseignement supérieur ou dans un autre établissement de niveau équivalent, ce diplôme ayant été délivré par une autorité compétente d’un État de l’Union européenne ou partie à l’accord sur l’Espace économique européen ;

  • un titre professionnel dans le domaine des techniques du bâtiment de niveau équivalent ;

  • une certification de qualification professionnelle dans le domaine des techniques du bâtiment de niveau équivalent ;

  • une attestation d’inscription au tableau d’un ordre professionnel reconnu dans le domaine de l’immobilier.

Si elle en dispose, elle produit également des références sur des prestations similaires.

II – Les garanties exigées (art. 3)

Le décret impose à la personne intervenant dans la réalisation d’un projet de plan pluriannuel de travaux une obligation d’impartialité et de dépendance (A). En revanche, la souscription d’une assurance garantissant sa responsabilité professionnelle n’est pas exigée. Mais, lorsqu’elle est souscrite, elle devra être communiquée (B).

A – L’impartialité et l’indépendance

Le décret de 2022 contraint l’intervenant à une impartialité et une indépendance vis-à-vis du syndic de la copropriété (1), des fournisseurs d’énergie et des entreprises intervenant sur l’immeuble et les équipements sur lesquels porte le projet de plan pluriannuel de travaux (2).

1 – L’impartialité et l’indépendance à l’égard des syndics

La personne doit attester sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance à l’égard du syndic sauf si ce dernier a obtenu l’autorisation mentionnée au deuxième alinéa du II de l’article 18-1, A, de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.

La personne proposant ses services en vue de la réalisation d’un projet de plan pluriannuel de travaux ou sollicitée à cette fin ne peut accorder, directement ou indirectement, au syndicat des copropriétaires représenté par le syndic pour lequel le projet de plan pluriannuel de travaux doit être établi et à ses représentants, aucun avantage ni rétribution, quelle qu’en soit la nature.

2 – L’impartialité et l’indépendance à l’égard des fournisseurs et prestataires

La personne intervenant dans la réalisation d’un projet de plan pluriannuel de travaux doit, en outre, attester sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance à l’égard des fournisseurs d’énergie et des entreprises intervenant sur l’immeuble et les équipements sur lesquels il porte.

Elle ne peut recevoir, directement ou indirectement, pour elle-même, ses membres ou ses employés, de la part d’une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements sur lesquels porte sa prestation, aucun avantage ni rétribution, quelle qu’en soit la nature.

B – L’assurance en responsabilité civile

Si la personne intervenant dans la réalisation d’un projet de plan pluriannuel de travaux a souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle lui permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de celle-ci en raison de ses interventions, elle doit en justifier auprès du syndicat des copropriétaires représenté par le syndic en lui remettant une attestation qui précise les compétences couvertes.

Notes de bas de pages

  • 1.
    JO n° 0097, 26 avr. 2022, texte n° 61.
  • 2.
    En application du huitième alinéa de l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
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