Droit de priorité des occupants handicapés d’une copropriété à la location de places de stationnement

Publié le 12/06/2017

Les modalités de location des places de stationnement adaptées incluses dans les parties communes des copropriétés à usage principal d’habitation sont précisées.

L’article 1er de l’ordonnance n° 2014-1090 du 26 septembre 2014, relative à la mise en accessibilité des établissements recevant du public, des transports publics, des bâtiments d’habitation et de la voirie pour les personnes handicapées, impose au règlement de copropriété de prévoir qu’une partie des places de stationnement adaptées prévues au titre de l’obligation d’accessibilité soit incluse dans les parties communes. L’ordonnance de 2014 renvoie à un décret en Conseil d’État le soin de préciser les conditions et modalités de leur location de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété.

C’est chose faite avec le décret n° 2017-688 du 28 avril 2017 relatif aux places de stationnement adaptées dans les parties communes des copropriétés1 qui précise ainsi les principes législatifs qu’il convient de rappeler.

I – Le rappel de principes législatifs

L’article L. 111-7 du CCH, dans sa rédaction issue de l’ordonnance de 2014, dispose que « les dispositions architecturales, les aménagements et équipements intérieurs et extérieurs des locaux d’habitation, qu’ils soient la propriété de personnes privées ou publiques, des établissements recevant du public, des installations ouvertes au public et des lieux de travail doivent être tels que ces locaux et installations soient accessibles à tous, et notamment aux personnes handicapées, quel que soit le type de handicap, notamment physique, sensoriel, cognitif, mental ou psychique ».

En matière de copropriété, le II de l’article 8 de la loi de 1965, dans sa rédaction issue de l’ordonnance de 2014, impose au règlement de copropriété des immeubles, dont le permis de construire est délivré conformément à un plan local d’urbanisme ou à d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement, le soin de prévoir qu’une partie des places de stationnement adaptées prévues au titre de l’obligation d’accessibilité est incluse dans les parties communes. De même, le règlement de copropriété doit prévoir les modalités selon lesquelles ces places de stationnement adaptées sont louées de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété.

II – Les nouvelles précisions réglementaires

Le décret précise quel est l’objet du nouveau droit de priorité (A), son domaine d’application (B), les bénéficiaires de ce nouveau droit (C), ainsi que les modalités de sa mise en œuvre (D). S’agissant d’un droit de priorité, si celui-ci n’est pas exercé, les places peuvent être données à bail à des personnes non prioritaires (E) qui devront alors les restituer en cas d’exercice postérieur du droit de priorité (F). Enfin, le décret impose que le nouveau dispositif réglementaire soit intégralement repris dans le règlement de copropriété (G).

A – L’objet du droit de priorité (art. 1er)

Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire est délivré conformément à un plan local d’urbanisme ou à d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement prévoit le nombre, au moins égal à une place, défini au titre de l’obligation d’accessibilité, ainsi que l’emplacement des places de stationnement adaptées incluses dans les parties communes qui peuvent être louées de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété.

Bien entendu, il revient à l’assemblée générale de fixer les conditions de location de ces places de stationnement adaptées et d’autoriser le syndic à conclure le contrat de location.

B – Le domaine d’application du droit de priorité (art. 1er)

Le décret rappelle que, conformément à l’article 18 de l’ordonnance n° 2014-1090 du 26 septembre 2014, ce nouveau dispositif s’applique aux immeubles dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2015.

C – Les bénéficiaires du droit de priorité (art. 2)

Le texte précise qu’il faut entendre par « personne handicapée habitant la copropriété » bien entendu le copropriétaire ou le locataire, mais, aussi, son conjoint, concubin, partenaire lié par un pacte civil de solidarité, ascendants, descendants ou toutes les personnes à charge qui vivent avec lui au moins huit mois dans l’année, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, et titulaire de la carte de stationnement pour personnes handicapées (CASF, art. L. 241-3-2).

Cependant, est exclue du droit de priorité, la personne handicapée déjà propriétaire ou locataire d’une place de stationnement adaptée ou titulaire d’un droit de jouissance exclusive sur une place de stationnement adaptée incluse dans les parties communes de la copropriété.

D – La mise en œuvre du droit de priorité (art. 3)

Le syndicat des copropriétaires doit se positionner sur le choix des emplacements prioritaires et leur condition de location (1). Sa décision, prise en assemblée générale, devra être communiquée aux occupants de la copropriété (2), afin que tout intéressé éligible puisse faire une demande de location (3). Les demandes seront traitées dans leur ordre d’arrivé (4) pour la conclusion du bail (5).

1 – Le choix des emplacements prioritaires et leur modalité de location

Le syndic de la copropriété doit mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires qui suit l’entrée en vigueur du décret la décision de mise en location de la ou des places de stationnement adaptées dans les parties communes et la fixation des conditions de cette location.

2 – La communication de la décision aux occupants de l’immeuble

La décision de l’assemblée générale des copropriétaires est communiquée aux occupants de l’immeuble conformément aux articles 1er et 2 du décret du 15 décembre 2015 relatif aux informations communiquées aux occupants d’une copropriété.

3 – La demande de location

Le texte prévoit que, dans un délai de quatre mois à compter de la tenue de l’assemblée générale, la personne handicapée habitant la copropriété, pouvant prétendre à une place prioritaire, qui souhaite louer une place de stationnement adaptée, doit adresser sa demande au syndic, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle doit annexer à sa demande les documents justifiant qu’elle remplit bien les critères ouvrant droit à la location prioritaire.

4 – L’ordre des demandes

Lorsque plusieurs demandes sont formulées, la place est attribuée en priorité à la personne ayant effectué la première demande reçue. Comment déterminer, alors, qu’elle sera la première reçue, si plusieurs demandes sont réceptionnées le même jour ?

5 – La conclusion du bail

Dans le délai d’un mois suivant la réception de la demande, le syndic conclut un contrat avec le bénéficiaire prioritaire.

E – La mise en location à des personnes non prioritaires (art. 4)

Dès lors qu’aucune demande de location prioritaire d’une place de stationnement adaptée n’a été adressée au syndic dans le délai requis, la place de stationnement peut être proposée à la location à toute personne, selon les conditions qui ont été fixées par l’assemblée générale se prononçant sur les places de stationnement adaptées dans les parties communes.

F – La reprise d’une place prioritaire (art. 5)

Quid en cas de demande d’une personne éligible si toutes les places éligibles sont déjà prises à bail ?

Le texte prévoit que la personne éligible au droit de priorité, en l’absence de place de stationnement adaptée disponible, souhaitant louer une telle place, doit en informer le syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, accompagnée les pièces justificatives.

Dès lors, à compter de la réception de la demande, le syndic reprend le bien loué à une personne non prioritaire dans les conditions prévues par le contrat de bail. Il serait alors bien avisé de prévoir un délai de préavis raisonnable.

G – La reproduction du nouveau dispositif (art. 6)

L’article 6 du décret prévoit que les dispositions des articles 1er à 5 du décret doivent être reproduites dans le règlement de copropriété.

Conformément au droit commun, le nouveau dispositif est entré en vigueur le lendemain du jour de sa publication, soit le 1er mai 2017. S’il est acquis que le bail que sera amené à conclure le syndic dans ce cadre relève des dispositions de droit commun des baux des articles 1708 et suivants du Code civil, quid des sanctions pratiques si la copropriété ne se prononce pas ou refuse de se prononcer sur ce droit de priorité ?

Notes de bas de pages

  • 1.
    NOR:LHAK1631159D, JO n° 0102, 30 avr. 2017, texte 54.
X