Investissement immobilier : faut-il renforcer le dispositif Jeanbrun ?

Un projet de refonte destiné à doper l’attractivité du dispositif Jeanbrun est en cours de discussion au Parlement.

Mis en place en 2026 pour relancer l’investissement locatif, le dispositif Jeanbrun vise à favoriser la création de nouveaux logements tout en soutenant les secteurs économiques du neuf et de la rénovation. À peine adopté, il devrait déjà être revu. En effet, un projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, déposé le 24 juin 2026 et adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, qui vise à relancer la construction, accélérer la rénovation énergétique et renforcer le pouvoir des maires revient sur plusieurs critères du dispositif Jeanbrun entré en vigueur le 21 février 2026. Suivant la procédure accélérée, le texte devrait être examiné par l’Assemblée nationale à l’automne. Dans l’ancien, la condition de travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition pourrait être supprimée, et l’exigence d’atteindre une classe A ou B au DPE après travaux devrait être assouplie. Enfin, les maisons, jusqu’alors exclues du dispositif, pourraient y être intégrées.

Répondre à la crise du logement

Ce texte comme la proposition de loi pour la mobilisation de l’habitat existant en réponse à la crise du logement (n° 2674) initiée par l’ancienne ministre Valérie Létard a pour objectif de répondre à la crise du logement que traverse la France. Le logement constitue le premier poste de dépenses des ménages français, représentant près de 30 % de leur consommation finale. Dans le même temps, 2,8 millions de demandes de logements sociaux sont en attente, les attributions ralentissent et la mobilité résidentielle recule. Face à la contraction du parc locatif, à la vacance persistante de nombreux logements et à la dégradation d’une partie du parc ancien, le législateur souhaite améliorer le tout nouveau « statut du bailleur privé» créé par la loi de finances pour 2026, pour mieux mobiliser le parc déjà bâti.

Focus sur le dispositif Jeanbrun

L’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a mis en place un nouveau statut du bailleur privé introduit à l’article 31 du Code général des impôts, i et j. Ce dispositif dit Relance Logement ou encore dispositif Jeanbrun prévoit un mécanisme d’amortissement déductible des revenus des bailleurs privés qui louent des biens situés dans un bâtiment d’habitation collectif (article L. 111-1 du Code de la construction et de l’habitation, 6°), à titre de résidence principale dans le cadre d’une location intermédiaire, sociale ou très sociale. Le bien neuf bénéficie d’un amortissement sur une base de 80 % (décote de 20 % pour exclure la valeur du foncier) du prix d’acquisition net de frais. Les taux d’amortissement prévus par le dispositif Relance Logement sont également attractifs, qu’il s’agisse des logements neufs :

• 3,5 % pour les logements intermédiaires,
• 4,5 % pour les logements sociaux
• 5,5 % pour les logements très sociaux.

Ou des biens appartenant au marché de l’ancien :

• 3 % pour les logements intermédiaires,
• 3,5 % pour les logements sociaux
• 4 % pour les logements très sociaux.

Le montant de l’amortissement déductible des revenus fonciers est limité à 8 000 € par an par foyer fiscal, et peut être majoré à 10 000 € ou 12 000 € selon la typologie de location solidaire. Dans l’ancien avec travaux, le plafond est fixé à 10 700 €.

Le bénéfice de ce dispositif est subordonné à plusieurs conditions générales :

• le contribuable s’engage à mettre le bien en location pour une durée d’au moins neuf ans ;
• le bien loué en location nue doit être la résidence principale du locataire ;
• le loyer doit respecter certains plafonds, avec des taux d’amortissement majorés quand le bailleur consent un loyer « social » ou « très social » ;
• les ressources du locataire doivent être inférieures aux plafonds prévus par le dispositif « Loc’Avantages ».

Un dispositif attractif

Sur le papier, ce dispositif fiscal d’investissement locatif destiné à remplacer le dispositif Pinel, qui a pris fin en décembre 2024 a tout pour plaire. Ce nouveau régime défiscalisant s’applique aux biens immobiliers dont la date de signature de l’acte de vente notarié est intervenue entre le 21 février 2026, lendemain de la publication de la loi de finances pour 2026 et le 31 décembre 2028. Il vise à encourager la production de logements locatifs tout en offrant aux bailleurs privés un levier d’optimisation fiscale attractif. En outre, il répond à un vrai besoin. « Depuis la fin du dispositif Pinel en 2024, l’investissement locatif dans le neuf a chuté de 80 % par rapport à avant la crise sanitaire », souligne le rapport de la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale sur la proposition de loi pour la mobilisation de l’habitat existant en réponse à la crise du logement du 20 mai 2026.

Un mécanisme bien différent du dispositif Pinel…

Par rapport au dispositif Pinel, le dispositif Jeanbrun a quelques atouts : il est ouvert à tous les particuliers sans condition de revenus. Grandes métropoles, villes moyennes, zones rurales : il ne prévoit aucune contrainte de zone géographique comme c’était le cas avec le dispositif Pinel qui limitait les secteurs dans lesquels il était possible d’investir et privilégiait les zones tendues. En revanche, alors que le dispositif Pinel offrait une réduction d’impôt calculée sur le prix d’imposition, l’amortissement Jeanbrun réduit la base imposable de l’acquéreur année après année. En outre, le gain fiscal procuré par le dispositif dépend de sa tranche marginale d’imposition (TMI). Plus son TMI est élevé, plus le gain est significatif. Autre sujet de vigilance, l’amortissement déduit pendant la phase locative sera réintégré dans le calcul de la plus-value à la revente.

… mais qui peine à trouver son public ?

Quelques mois à peine après, pourtant, le dispositif semble peiner à trouver son public. Lors d’une conférence de presse donnée le 2 juillet 2026, le groupe immobilier Foncia précise ainsi que sur les quelque 9 000 nouveaux bailleurs qu’ils ont recensés sur les six premiers mois de 2026, aucun n’a eu recours au dispositif Jeanbrun. Et la filiale Foncia Immo Neuf, dédiée à la vente de logements neufs, ne comptabilise que dix ventes réalisées avec ce dispositif depuis son lancement. Surtout, la crise du marché immobilier ne semble pas en voie d’être enrayée. Le marché du logement neuf en 2026 s’enfonce dans une crise sévère. D’après les chiffres publiés par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) le 12 mai 2026, les réservations de logements neufs ont reculé de 14,3 % sur un an, avec 11 649 logements, les mises en vente atteignent leur niveau le plus bas jamais enregistré. Quant au marché de l’ancien, si les prix résistent, les ventes patinent. En juin 2026, la FNAIM anticipe une baisse en volume des ventes de – 3,4 % à – 5,5 % sur l’ensemble de l’année 2026 par rapport à 2025.

Accepter les locations dans le cercle familial ?

Actuellement, il n’est pas possible de louer son bien à un membre de son foyer fiscal ou à un ascendant ou descendant direct. « Les locations dans le cercle familial proche sont interdites », précise le site du ministère de la Transition écologique. En pratique, tout membre de la famille appartenant au cercle familial proche (parents, enfants, conjoints, alliés jusqu’au 2e degré) est exclu. En comparaison, le dispositif Pinel était moins rigoureux, puisqu’il autorisait la location à un enfant ou un ascendant sous conditions de ressources et dans la mesure où ce dernier était détaché du foyer fiscal. Dans le cadre du projet de loi de relance du logement qu’a examiné en première lecture le Sénat en juillet 2026 dans le cadre d’une procédure accélérée, un amendement voté ouvre la possibilité de louer le logement à un ascendant ou un descendant, dans la mesure où il n’est pas membre de son foyer fiscal.

Travaux : allégements en perspective dans l’ancien ?

Dans l’ancien, le dispositif Jeanbrun est conditionné à la réalisation de travaux pour contribuer à la rénovation du parc immobilier. Plusieurs amendements adoptés au Sénat prévoient d’alléger les conditions applicables. Actuellement, seuls les logements anciens avec des travaux de rénovation dont le montant représente 30 % au moins de la valeur du bien sont éligibles au dispositif Jeanbrun et à la condition expresse que la rénovation permettre au bien d’atteindre une étiquette A ou B au DPE. Les travaux de rénovation programmés doivent donc absolument améliorer la performance énergétique et intégrer des opérations de réfection de l’isolation thermique, toiture, combles, plancher bas, murs, menuiseries, de changement d’équipement de chauffage (installation d’une PAC, chaudière à condensation, etc.) et installation d’un système de ventilation efficace (VMC double flux). En pratique, le coût financier et les contraintes techniques imposées par de telles opérations de rénovation, conjoints aux obstacles réglementaires pour les copropriétés dissuadent les futurs acquéreurs qui craignent en outre de ne pas arriver à atteindre les objectifs fixés. Par ailleurs, souligne le rapport relatif à la proposition de loi pour la mobilisation de l’habitat existant en réponse à la crise du logement, « les logements qui parviendront à atteindre les classes A ou B sont souvent ceux qui étaient déjà relativement en bon état et qui ne nécessitaient pas de travaux de rénovation aussi lourds ».

Privilégier des objectifs de performance énergétique

Le projet de loi de relance du logement envisage donc d’abaisser le seuil prévu pour l’enveloppe de travaux à 20 % du prix d’acquisition avec comme objectif d’atteindre un niveau de performance énergétique correspondant à la classe D du DPE. L’avantage est consenti à la condition que le logement rénové ne soit pas équipé d’une chaudière fossile (fioul, gaz notamment) et devra être classé au moins D. Les sénateurs envisagent, quant à eux, de supprimer tout seuil de coût pour privilégier la performance énergétique et environnementale, avec comme objectif un gain de classes énergétiques : au moins deux classes pour un logement classé F ou G, une seule dans les autres cas. En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, cette condition énergétique serait limitée à une amélioration d’une seule classe énergétique, quelle que soit la classe de DPE de départ. En outre, les logements équipés d’une chaudière susceptible d’utiliser des combustibles fossiles jusqu’ici exclus du dispositif, alors même que cette situation concerne de nombreux biens situés dans les immeubles en copropriété pourraient être réintégrés dans le périmètre du Jeanbrun.

Intégrer les maisons individuelles dans le périmètre

Autre nouveauté : les maisons individuelles, qui offrent un potentiel locatif essentiel dans les territoires ruraux et périurbains, seraient désormais éligibles au dispositif Jeanbrun dans l’ancien, jusqu’ici exclusivement réservé aux immeubles collectifs. Le statut du bailleur privé est en effet jusqu’ici réservé aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif, ce qui exclut les maisons individuelles. Cette exclusion apparaît justifiée dans le neuf afin de limiter l’artificialisation des sols. Elle paraît plus arbitraire en ce qui concerne l’ancien, puisque les maisons en question ont déjà été construites. « Cette condition conduit ainsi à écarter une partie importante du parc existant, notamment dans les communes rurales et périurbaines où de nombreuses maisons dégradées ou énergivores sont en attente de remise sur le marché locatif », conclut le rapport de la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale sur la proposition de loi pour la mobilisation de l’habitat existant en réponse à la crise du logement du 20 mai 2026. Le projet de réforme opère donc une distinction entre le neuf et l’ancien : alors que, dans le neuf, il est souhaitable de favoriser la densification urbaine, les maisons individuelles déjà construites doivent pouvoir bénéficier pleinement du dispositif. Pour les rapporteurs, « ces ajustements permettront de réintégrer plusieurs dizaines de milliers de logements anciens dans le parc locatif disponible ».