La grande couronne résiste à la chute du marché de l’immobilier grâce aux Yvelines

Après deux années très dynamiques suite à la crise sanitaire, l’immobilier connaît un ralentissement important, depuis le deuxième semestre 2022. Une contraction du marché qui ne cesse de se confirmer. En Île-de-France, les volumes des ventes ont chuté de 22 % durant le premier trimestre 2023 en comparaison avec la même période en 2022. C’est également le cas en grande couronne avec une baisse de 22 % pour les appartements et de 25 % pour les maisons. Dans le département des Yvelines (78), la régression est présente mais de manière moins importante (baisse de 18 % pour les appartements et de 21 % pour les maisons). Concernant les prix stagnant à l’heure actuelle, ils devraient suivre l’évolution des volumes de manière linéaire, au début du second semestre 2023. Correspondant de la chambre interdépartementale des notaires de Versailles au sein de la commission des statistiques des prix des notaires du Grand Paris, Yann Pezeron donne son analyse sur cette conjoncture.

Actu-Juridique : Comment pouvez-vous caractériser la conjoncture du marché de l’immobilier aujourd’hui en Île-de-France ?

Yann Pezeron : Nous rencontrons à l’heure actuelle un ralentissement important. Au niveau des volumes de transactions, il est très net. Concernant les prix, la situation dépend des départements mais ils commencent à se tasser et même à diminuer. Si nous comparons le premier trimestre 2022 et celui de 2023, en Île-de-France, à propos des logements anciens, la diminution atteint 22 %. Lorsque nous ventilons, la baisse est de 20 % pour les appartements et 25 % pour les maisons.

AJ : Quels sont les facteurs explicatifs par rapport à cette évolution ?

Yann Pezeron : Nous avons toujours un manque d’environ 300 000 logements en France,et l’Île-de-France est particulièrement touchée par ce phénomène. Il n’y a donc pas suffisamment de logements pour loger toute la population ! Le marché et les volumes que nous connaissions récemment étaient assez fondés. Ensuite, il y a des arguments qui militent aussi sur une situation conjoncturelle liée à la crise sanitaire et au déconfinement. Le marché de l’immobilier a connu deux belles années avec des volumes de vente conséquents et des prix à la hausse. Nous avons noté un phénomène récurrent : une volonté de quitter les agglomérations importantes. Pour la première fois, le marché parisien a décroché par rapport à la grande couronne. La forte dynamique de l’Île-de-France était portée notamment par les Yvelines (78) et les départements aux alentours au détriment de Paris. Enfin, les principaux facteurs à l’heure actuelle qui ont mis un frein au marché sont l’inflation et la montée des taux d’intérêt.

AJ : Concernant ce dernier point, quelle est la principale conséquence ?

Yann Pezeron : La principale conséquence est liée au taux de l’usure. Au-delà d’un certain taux, il est interdit aux banques d’accorder un prêt à des particuliers. La remontée des taux directeurs de la Banque centrale a engendré une hausse plus importante des taux d’intérêt par rapport au taux d’usure, plafonné par l’État. Au mois de juin 2023, il atteint 4,68 % pour un prêt à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus. Les banques accordent peu de crédit immobilier depuis la fin de l’année dernière. Il y a une plus grande frilosité, un examen plus attentif des dossiers, la nécessité d’avoir un apport personnel. Ce dernier point pénalise les primo-accédants car les financements à 100 % via le prêt bancaire ne se fait plus. Autre conséquence en lien avec la remontée des taux d’intérêt, nous constatons une baisse du pouvoir d’achat entre 20 % et 25 % sur les biens immobiliers. Les taux d’intérêt ont été multipliés par 2,5 en un an et demi. C’est une augmentation très importante du coût de l’argent. À budget constant, sur la durée du crédit, il faut faire infléchir les prix et ce phénomène ralentit aussi le marché.

AJ : Avec la hausse des prix constatée durant la crise sanitaire et par rapport à la situation que vous venez de décrire, les prix doivent connaître une baisse importante ? Pouvez-vous nous donner un exemple dans les Yvelines ?

Yann Pezeron : La diminution des prix suit la baisse des volumes, mais pas de la même manière. L’évolution n’est pas concomitante, ni au même rythme. Les prix diminuent légèrement de l’ordre de 3 % en Île-de-France. Pour le moment, il n’y a pas de situation linéaire aux volumes. Mais à l’avenir, cette baisse peut s’accentuer et se rapprocher de celle des volumes de vente. Par exemple, dans les Yvelines entre le premier trimestre 2022 et celui de 2023, le prix au m2 des appartements anciens est de 4 370 euros, soit une hausse de 1 %. En revanche, d’après les projections en juillet 2023, ce prix devrait atteindre 4 270 euros soit une baisse de 3,7 %. Habitués à une tendance haussière des prix depuis un certain nombre d’années, les vendeurs ne sont pas encore prêts à l’intégrer complètement. Pour l’accepter, un changement de culture est nécessaire. Mais il n’est pas encore totalement présent. Progressivement, si des vendeurs ne trouvent pas d’acheteurs, ils sont dans la contrainte de baisser leur prix. Cette situation n’est pas encore significative. La diminution des volumes indique que les prix n’ont pas encore suffisamment baissé. Quand les prix seront plus bas, les volumes pourraient repartir à la hausse avec un retour à la normale.

AJ : Vous êtes notaires dans les Yvelines, à quel moment avez-vous constaté cette évolution dans votre département ?

Yann Pezeron : Dans les Yvelines, j’ai constaté une baisse des ventes à partir de la mi-octobre 2022. Dans les échanges que j’ai pu avoir avec mes confrères parisiens, ce constat a commencé un peu plus tôt à partir du mois de septembre. Dans mon quotidien, je vis cette évolution du marché de l’immobilier à travers une baisse d’activité et du chiffre d’affaires de mon étude de notaire. Dans la compagnie des Yvelines, il doit y avoir une baisse de plus de 20 % du chiffre d’affaires des notaires sur un an.

AJ : Le phénomène d’attractivité de la grande couronne qui s’est développée pendant la crise sanitaire est-il confirmé deux ans après ?

Yann Pezeron : Nous ressentons une pression foncière en grande couronne. Les promoteurs ont quitté la petite couronne et la partie de la grande couronne proche de Paris pour venir dans les zones rurales de la région Île-de-France. Au moment du déconfinement, nous avons vu un engouement pour des appartements en deuxième couronne. C’est un phénomène nouveau. Il y a de plus en plus de programmes de promotion immobilière dans ces zones rurales de région parisienne, qui se sont vendus rapidement. Souvent, ces personnes ne pouvaient pas suivre les niveaux des prix de Paris, de la petite couronne et de la zone proche de Paris de la grande couronne. Ils ne souhaitaient pas renoncer à une surface de vie par rapport à leur configuration familiale. Ils viennent donc s’installer en grande couronne.

AJ : Les Yvelines connaissent la baisse la moins importante d’Île-de-France ? Comment l’expliquez-vous ?

Yann Pezeron : Effectivement, dans les Yvelines la diminution des volumes des ventes est de 19 %. C’est le département francilien qui connaît la baisse la moins importante. Nous sommes encore au-dessus de la moyenne des dix dernières années sur un trimestre. Les Yvelines restent un département très attractif avec une population qui a plus facilement accès au crédit. Si je rentre dans les détails, le centre et le Sud Yvelines sont les territoires qui dynamisent le marché de l’immobilier. Les grandes villes comme Versailles, Maisons-Laffitte, Le Vésinet ou Saint-Germain-en-Laye contribuent aussi à la bonne santé de l’immobilier yvelinois. Plusieurs facteurs sont soulignés comme la qualité de vie et des services. Ces marchés ralentissent moins et pour certains biens pas du tout !