La mauvaise application du contrat type du syndic et des honoraires de syndic de copropriété selon la DGCCRF

Publié le 02/03/2018

Dans une lettre d’information du 22 novembre 2017, synthétisant une enquête réalisée en 2016 dans le but de contrôler les contrats proposés par les syndics professionnels de copropriété et de vérifier le respect de la nouvelle réglementation, la DGCCRF épingle les pratiques déviantes de certains syndics.

Selon la DGCCRF, en dépit du contrat type, mis en place par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières1, pris en application de la loi ALUR pour rendre les contrats de syndic plus lisibles afin de permettre la comparaison des offres dans une perspective concurrentielle, outre une augmentation des honoraires, de nombreuses pratiques trompeuses dans la rédaction et l’exécution des contrats seraient apparues.

Le contrat type

Si, majoritairement, le contrat type est bien mis en place, il n’est pas scrupuleusement respecté, avec 41 % de taux d’anomalies détecté. En effet, selon la DGCCRF, les syndics professionnels ne sont pas suffisamment fidèles à la trame du contrat type. Or, selon elle, le contrat du syndic de copropriété doit reprendre fidèlement le contenu du contrat type, tant en ce qui concerne la durée du mandat que ses conditions d’exécution ou encore la rémunération du syndic.

Un manquement souvent constaté est la suppression pure et simple de paragraphes ou clauses. Pour la DGCCRF, cette pratique, non seulement d’être contraire au principe d’un contrat type, ne se conformant pas à l’objectif d’une information complète des copropriétaires, rend plus difficile la comparaison des contrats entre syndics pour les copropriétaires. De sorte que ces derniers ne peuvent pas s’engager de manière éclairée. Il semblerait que la DGCCRF pourrait tolérer, en lieu et place de la suppression des mentions, leurs rayures dès lors que les passages ainsi biffés figureraient toujours dans le document (sic !). On pourrait penser qu’il resterait alors à déterminer, dans le contrat type, de ce qui devra être obligatoirement maintenu, de ce qui pourra être supprimé. Pourtant, il nous semble bien que le contrat type doive être scrupuleusement reproduit (en tenant compte toutefois des décisions du Conseil d’État du 5 octobre 2016, n° 390465 et n° 390491), puisqu’il ne peut y être seulement dérogé que dans le cas d’immeubles à destination totale autre que d’habitation, lorsqu’un syndicat de copropriétaires est composé exclusivement de personnes morales, dans les conditions fixées par l’article 18-1 AA de la loi de 19652.

La gestion courante

En ce qui concerne les honoraires de gestion courante, désormais, le contrat de syndic doit prévoir des honoraires annuels forfaitisés. Le décret de 2015 fixe, justement, une liste limitative des prestations concernées. Ainsi, entrent dans la gestion courante forfaitisée, l’organisation et la tenue de l’assemblée générale annuelle de la copropriété, la gestion des opérations financières et comptabilité générale de la copropriété, l’administration et la gestion de la copropriété, la souscription des polices d’assurance et les déclarations des sinistres, la gestion du personnel d’immeuble, la création d’un compte bancaire séparé propre à chaque copropriété, la reprographie, l’archivage et la mise en ligne des documents relatifs à la copropriété.

Ce qui a eu pour conséquence pratique une augmentation des honoraires des syndics de copropriété. En effet, selon la DGCCRF, tous les syndics contrôlés ont augmenté leur niveau d’honoraires pour le forfait de gestion courante.

Ceci peut se comprendre car, mécaniquement, les syndics ont intégré dans la rémunération forfaitaire des frais et prestations jusqu’alors facturés de manière complémentaire, comme la reproduction de documents (frais de copies). Ils ont aussi intégré les augmentations découlant des nouvelles obligations créées par la loi ALUR (compte bancaire séparé, immatriculation des sociétés, gestion du fonds travaux…).

Elle relève aussi que les syndics indépendants tarderaient à mettre en place le compte bancaire séparé, alors que les syndics affiliés à des réseaux seraient plus réactifs.

La gestion spécifique

À côté de la gestion courante, le syndic est amené à effectuer des actes de gestion spécifique, comprenant des prestations particulières à la gestion de la copropriété (organisation et tenue d’assemblées générales supplémentaires, suivi des sinistres, des études techniques, des contentieux…). Selon la DGCCRF, des irrégularités dans les pratiques génèrent des prestations comptabilisées indûment. Elle relève, ainsi, outre des clauses d’indexation sans indice de référence, l’absence d’indication de la durée et des plages des assemblées générales supplémentaires ou encore le non-renseignement de la durée des réunions, sans compter que des plages horaires mentionnées dans le contrat de syndic peuvent ne pas être respectées pour facturer des vacations supplémentaires.

Alors que, pour la DGCCRF, la réglementation ne prévoit qu’un seul coût horaire, elle a constaté des pratiques qui seraient dès lors interdites et participeraient à une facturation indue (facturation horaire différente en fonction du niveau hiérarchique du personnel du syndic de copropriété intervenant et/ou des heures ouvrables). De même, s’agissant de l’assiette des travaux pour déterminer les honoraires du syndic pour travaux, la DGCCRF constate que certains syndics continuent à prendre comme base de calcul le montant TTC des travaux et non le montant hors taxes, comme le précise pourtant, encore, le contrat type.

La gestion individuelle

La gestion spécifique comprend aussi des prestations particulières aux copropriétaires (état daté, délivrance de documents, etc.). Là, aussi, la DGCCRF relève des irrégularités, comme la facturation, non prévue au contrat, d’un état ou pré-état daté. Or, selon elle, ces informations financières, devant obligatoirement être annexées aux compromis de vente, ne peuvent pas être facturées d’office sans l’accord exprès du copropriétaire vendeur, alors même que ces états seraient établis à la demande d’un notaire. Ces faits peuvent même, selon la DGCCRF, constituer un délit de vente sans commande préalable.

On notera, pour conclure, qu’il serait constaté un écart de tarifs entre les syndics de près de 25 % pour les prestations réalisées en dehors du forfait.

En conséquence du constat du respect insuffisant du contrat type et des nombreux manquements sur la tarification des prestations, la DGCCRF prévient qu’elle va poursuivre la surveillance des syndics de copropriété. Gageons que les irrégularités futures devraient être moindres, les syndics professionnels n’ayant sans doute pas en 2016 encore eu le temps de digérer tous les apports découlant de la réglementation3.

Notes de bas de pages

  • 1.
    D. n° 2015-342, 26 mars 2015 : JO, 28 mars 2015.
  • 2.
    D. n° 0074, 28 mars 2015, art. 1.
  • 3.
    Loi ALUR et ses textes d’application ou d’adaptation.
X