La méthode générale de pondération (MGP) révolutionne la pondération des surfaces

Publié le 03/06/2016

Après plus d’un an de travaux, le Comité d’application de la charte de l’expertise en évaluation immobilière a mis au point une – nouvelle – méthode générale de pondération (MGP). L’objectif est que soit adoptée par tous les praticiens des baux commerciaux (bailleurs, enseignes, brokers) une grille unique de pondération des surfaces commerciales afin que tous parlent le même langage.

Si l’enfant, dans l’apprentissage difficile de la logique, apprend qu’on n’additionne pas pommes et poires, les praticiens de l’immobilier ont développé la méthode pour les comparer.

Or, la méthode générale de pondération (MGP), bien qu’applicable depuis le 1er juillet 2015, n’a pas à ce jour eu l’écho qu’elle aurait dû avoir.

Pourtant, désormais utilisée par l’ensemble des acteurs de l’immobilier, sa portée est loin d’être négligeable.

I – La pondération des surfaces

L’évaluation de la valeur locative implique le recours à des éléments de comparaison qui sont corrigés notamment « en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de références » (C. com., art. R. 145-7, al. 2).

Pour déterminer cette surface corrigée, il est procédé à une pondération des surfaces, qui applique un coefficient de pondération à chaque mètre carré du local, afin de tenir compte de la disparité de valeur commerciale des différentes parties d’un même local.

La commercialité est optimale à l’entrée du local et décroît sur chacune des zones les plus éloignées.

L’usage de la pondération permet ainsi de « lisser » les références locatives.

Une difficulté se posait jusqu’alors en raison de la coexistence de deux méthodes de pondération :

  • l’une propre aux experts judiciaires, dont les derniers ajustements dataient de 1999 et 2006 ;

  • l’autre résultant de la 4e édition de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière du 24 octobre 2012 adoptée par l’ensemble des professionnels de l’immobilier commercial.

L’application de ces deux approches aboutissait à des résultats de surface pouvant être très divergents, avec pour conséquence des écarts de prix importants.

Il était donc opportun voire nécessaire qu’une harmonisation intervienne.

II – La méthode générale de pondération : une grille unique applicable par tous

Un groupe de réflexion, réuni au sein du Comité pour le rapprochement des pondérations, constitué de divers acteurs de l’immobilier commercial et dirigé par José Martins, expert judiciaire, a, après plus d’un an de travail, mis au point une grille de pondération uniformisée, la méthode générale de pondération entrée en vigueur depuis le 1er juillet 2015.

La méthode générale de pondération devient désormais le référentiel s’imposant unanimement à l’ensemble des acteurs de l’immobilier commercial, experts judiciaires comme commercialisateurs et brokers.

III – L’innovation de la méthode générale de pondération

La principale innovation de la méthode générale de pondération est d’avoir distingué le calcul de la pondération de surface en fonction de la nature des locaux.

Ainsi, trois typologies d’emplacement et de valorisation desdites surfaces ont été établies.

A – Les centres commerciaux, les galeries marchandes et les zones de transit (ports, gares, aéroports, autoroutes…)

Il est retenu la surface de vente GLA (Gross Leaseable Area) prévue au bail ou en cas de silence du bail, la surface de plancher.

La surface GLA correspond à la surface de plancher augmentée des auvents, paliers extérieurs et gaines techniques, à l’exclusion des voies de desserte ou de circulations communes à différents lots, l’emprise des trémies d’escalier ou d’ascenseur.

Coefficients de pondération

Rez-de-chaussée

Surface de vente GLA (dont annexes et réserves)

1,00

1er étage GLA

Accès direct par le mail

1,00

Accès par la seule boutique

0,50

Mezzanine structurelle

0,40

B – Les locaux de centre-ville

Il est retenu la surface utile brute prévue au bail ou en cas de silence du bail, la surface de plancher.

La surface utile brute est égale à la surface de plancher, déduction faite des éléments structuraux (poteaux, murs extérieurs, refends…), des circulations verticales et des surfaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.

Afin de tenir compte de la disparité des locaux, la méthode générale de pondération a opéré une nouvelle distinction tenant compte de la superficie respective des locaux :

  • boutiques dont la surface est inférieure à 600 m² ;

  • moyennes surfaces de 600 à 3 000 m² ;

  • grands magasins de plus de 3 000 m².

BOUTIQUES JUSQU’À 600 M²

Coefficients de pondération

Rez-de-chaussée

Zone d’angle (triangle de 5 m x 5 m)

1,10 à 1,30 (selon l’effet vitrine)

1re zone de vente, de 5 m de profondeur depuis la vitrine

1,00

2e zone de vente, entre 5 m et 10 m de la vitrine

0,80 à 1,00

3e zone de vente, entre 10 m et 20 m de la vitrine

0,40 à 0,60

4e zone de vente, au-delà de 20 m de la vitrine

0,25 à 0,35

Annexes diverses (réserves, locaux sociaux et techniques)

0,10 à 0,40

1er sous-sol

Zone de vente reliée

0,30 à 0,40

Annexes diverses reliées

0,15 à 0,25

Annexes diverses non reliées

0,10 à 0,15

1er étage

Zone de vente de 5 m par vitrine (effet bandeau)

0,50

Zone de vente (hors effet bandeau)

0,30 à 0,40

Mezzanine

0,30 à 0,40

Annexes diverses reliées

0,20

2e étage

Zone de vente

0,20 à 0,30

Annexes diverses reliées

0,10 à 0,15

3e étage et suivants

Toutes surfaces confondues

0,10

MOYENNES SURFACES DE 600 M² À 3 000 M²

Coefficients de pondération

Rez-de-chaussée

Zone de vente (abstraction de la notion de profondeur)

1,00

Annexes diverses reliées

0,20 à 0,30

Locaux techniques

0,00 à 0,10

1er sous-sol

Zone de vente

0,40

Annexes diverses reliées

0,10 à 0,20

Locaux techniques

0,00 à 0,10

1er étage

Zone de vente (suivant l’éclairement naturel)

0,40 à 0,50

Mezzanine

0,30 à 0,40

Annexes diverses reliées

0,10 à 0,20

Locaux techniques

0,00 à 0,10

2e étage

Zone de vente

0,30

Annexes diverses reliées

0,10 à 0,20

Locaux techniques

0,00 à 0,10

3e étage et suivants

Zone de vente

0,20

Annexes diverses reliées

0,10 à 0,20

Locaux techniques

0,00 à 0,10

GRANDS MAGASINS DE PLUS DE 3 000 M²

Coefficients de pondération

Totalité de la surface de vente

1,00

Annexes (réserves, locaux techniques, dégagements)

0,10

NB : Si les locaux sont exploités sur plusieurs niveaux, une pondération peut éventuellement s’appliquer pour tenir compte de la configuration, de l’accessibilité, du nombre de niveaux et des hauteurs sous plafond. Doit également être apprécié le découpage opéré par le preneur entre les surfaces de vente et celles des autres parties du local en cas de silence du bail ou en cas de contrariété avec les normes d’usage.

C – Les locaux de périphérie et les retail parks

Il est retenu la surface de vente GLA prévue au bail ou en cas de silence du bail, la surface de plancher.

Coefficients de pondération

Rez-de-chaussée

Surface de vente GLA

1,00

1er étage

Surface de vente GLA

0,50

Mezzanine structurelle

0,40

Surfaces annexes et réserves

Reliées

0,20

Conclusion

La méthode générale de pondération a le mérite d’être objective et applicable par tous mais n’exclut pas des adaptations et correctifs par les professionnels que sont les avocats, experts judiciaires et magistrats dans l’appréciation de la valeur locative notamment eu égard aux critères légaux tels que :

  • l’activité du preneur ; le taux d’effort étant différent selon l’activité et l’implantation du local (centres commerciaux, centre-ville ou retail parks) ;

  • l’état du local ;

  • les charges et conditions du bail (transfert de charges au preneur, accession au bailleur des travaux du preneur…).

Il en ressortira ainsi une valeur locative adaptée au cas par cas.

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Référence : LPA 03 Juin. 2016, n° 114v8, p.6

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