La nature des travaux réservés par l’acquéreur d’un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement est précisée
Présentation du décret n° 2019-641 du 25 juin 2019 relatif aux travaux réservés par l’acquéreur d’un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement.
L’article 75 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ÉLAN1 autorise le vendeur et à l’acquéreur, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, de convenir, au stade du contrat préliminaire, de certains travaux de finition ou d’installation d’équipements sanitaires dont l’acquéreur peut se réserver l’exécution après la livraison du logement2. La loi prévoit que les conditions d’application du nouveau dispositif, notamment la nature des travaux dont l’acquéreur peut se réserver l’exécution, doivent être précisées par un décret en Conseil d’État. C’est chose faite avec le décret n° 2019-641 du 25 juin 2019 relatif aux travaux réservés par l’acquéreur d’un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement3 qui, conformément au droit commun, est entré en vigueur le lendemain de sa publication, soit le 27 juin 2019.
I – Achèvement des travaux (art. 1)
Afin de tenir compte de la réservation de travaux par l’acquéreur, l’article R.*261-1 du Code de la construction et de l’habitation précise que l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat, à l’exception des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution.
II – Nature des travaux (art. 2)
Le nouvel article R. 261-13-1 du Code la construction et de l’habitation prévoit que les travaux réservés sont « des travaux de finition des murs intérieurs, de revêtement ou d’installation d’équipements de chauffage ou sanitaires, et le cas échéant du mobilier pouvant les accueillir ».
Un arrêté du ministre du Logement doit fixer la liste limitative des travaux concernés et leurs caractéristiques.
III – Forme du dédit (art. 2)
Le nouvel article R. 261-13-2 du Code la construction et de l’habitation prévoit que lorsque l’acquéreur entend revenir sur la clause par laquelle il a manifesté sa volonté de se réserver l’exécution de travaux de finition ou d’installation d’équipements4, il doit notifier sa décision au vendeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par lettre recommandée électronique dans le délai stipulé au contrat préliminaire.
IV – Information du notaire (art. 2)
Après l’expiration du délai durant lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l’exécution de travaux, le nouvel article R. 261-13-3 du Code de la construction et de l’habitation impose au vendeur d’informer le notaire des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution.
V – Information du garant (art. 3)
Lorsque le délai durant lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l’exécution des travaux est expiré pour chacun des contrats préliminaires afférents à l’immeuble, le nouvel article R. 261-23-1 du Code de la construction et de l’habitation impose au vendeur d’informer la personne ayant délivré la garantie financière d’achèvement de l’immeuble ou de remboursement, des travaux dont chacun des acquéreurs se réserve l’exécution et de leur coût.
VI – Contenu du contrat préliminaire (art. 4)
Le nouvel article R.*261-26 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que lorsque le contrat comporte la clause prévue de réserve de travaux, il doit en sus contenir :
-
le prix prévisionnel de vente, décomposé :
-
prix de vente convenu ;
-
coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le vendeur ;
-
coût total de l’immeuble égal à la somme du prix convenu et du coût des travaux ;
-
-
les travaux réservés, chiffrés pour chacun des types de travaux ;
-
le délai, à compter de la signature du contrat préliminaire, dans lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l’exécution de travaux.
Notes de bas de pages
-
1.
Pour une présentation de la loi ELAN, v. Battistini P., La loi ELAN décryptée pour les professionnels de l’immobilier, 2019, Gualino, Droit en Poche, v. les 15 fiches pour appréhender les nouveautés majeures de cette réforme et Battistini P., Logement social, Construction, Urbanisme… Ce que change la loi ELAN, 2019, Gualino, Droit en Poche, v. les 21 fiches pour décrypter la réforme.
-
2.
CCH, art. L. 261 15, II, nouv.
-
3.
JO n° 146, 26 juin 2019, texte n° 32.
-
4.
Conformément aux 2° du II de l’article L. 261-15 du CCH.