La prise en compte des 12 mois précédant la délivrance du congé et l’obligation de relogement mise à la charge du bailleur

A – Délivrance d’un congé

La délivrance d’un congé par le bailleur est possible dans des cas spécifiques et est soumise à des conditions précises.

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa version en vigueur, précise les cas où un bailleur, personne physique ou morale, peut délivrer un congé.

Ainsi, l’article 15, I, dispose : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur ».

La délivrance d’un congé est donc par principe bien encadrée et une procédure spécifique doit être respectée : le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

De plus, pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux, si le congé a été notifié par le bailleur. Il peut donc quitter les lieux avant le terme du congé.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Il a été rappelé régulièrement que la validité du congé est contrôlée a priori ou a posteriori, c’est-à-dire avant le départ du locataire ou après.

La possibilité d’exercer un contrôle a priori a été débattue régulièrement devant les juridictions du fond, mais une modification de la loi est intervenue et a consacré cette possibilité.

Il doit en outre être rappelé que la loi, dans sa version applicable, a durci les sanctions du bailleur fraudeur, puisque l’article 15, V, prévoit une sanction pénale : « Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale ». Il est également précisé que le « montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice ».

En l’espèce la SCI propriétaire de locaux à usage d’habitation a délivré, le 7 décembre 2018, un congé pour motifs sérieux et légitimes à son locataire, à effet au 10 juin 2019. Le locataire n’ayant pas quitté les lieux, la bailleresse a assigné le locataire en validation de ce congé, expulsion, et paiement d’une indemnité d’occupation.

La cour d’appel de Paris a effectué un contrôle a priori, puisque le locataire n’avait pas quitté les lieux.

Néanmoins, dans cette espèce jugée par la Cour de cassation, la question de la validité du congé ne portait pas sur le motif du congé délivré, mais sur une obligation de la bailleresse de proposer un relogement au locataire qui remplissait les deux conditions prévues par la loi.

B – Des conditions cumulatives permettant de bénéficier de l’obligation de relogement : âge et ressources

Pour rappel, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 a pour but principal de rétablir l’équilibre entre les parties à un bail d’habitation. Les mesures sont donc essentiellement protectrices pour les locataires et garantissent le droit au logement, qui est présenté dans le texte, article 1, comme un « droit fondamental ».

Certains locataires sont protégés d’une façon plus soutenue dans le texte. Ainsi, l’article 15, III, de la loi dispose que le « bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de [65]  ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée ».

Aussi, dès lors que le locataire est âgé de plus de 65 ans et a des ressources annuelles inférieures à un certain plafond, les deux conditions étant cumulatives, le bailleur doit proposer un logement qui correspond à ses besoins et à ses possibilités financières. De plus, le logement proposé doit être situé dans certaines limites géographiques.

La loi ALUR a abaissé de 70 à 65 ans l’âge à partir duquel le locataire bénéficie de cette protection spécifique.

Il a été jugé que l’article 15, III, s’applique à tous les cas de congé : pour reprise ou pour vente, mais également en cas de congé pour un motif légitime et sérieux, notamment en cas de manquement grave du locataire à ses obligations (CA Paris, 15 mai 2020, n° 18/01921). Par ailleurs l’application de cet article n’est pas limitée aux logements locatifs conventionnés (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-15.763).

A contrario, ces dispositions ne s’appliquent pas en cas de résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire à ses obligations (Cass. 3e civ., 15 oct. 2014, n° 13-16.990).

Quant à la question de la date à prendre en considération afin de déterminer l’âge du locataire pour l’application du texte, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a précisé, dans un arrêt du 12 avril 2018, que c’est la date d’échéance du contrat (CA Aix-en-Provence, 12 avr. 2018, n° 17/13120). En cas de pluralité de locataires, la condition d’âge est appréciée séparément.

En l’espèce jugée par la Cour de cassation, la cour d’appel avait bien constaté que le locataire était « âgé de plus de [65] ans à la date d’échéance du contrat ». La date prise en compte par la cour d’appel est donc bien, conformément à la jurisprudence, l’âge du locataire, non pas à la date de délivrance du congé, mais à la date d’échéance du contrat.

En l’espèce, cette condition n’était pas discutée par la société bailleresse.

Il doit être précisé également que la loi de 1989 prévoit, toujours en son article 15, que l’obligation de relogement est également applicable « lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de [65] ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources » déjà citée, ce qui étend encore le domaine d’application de ce texte.

Enfin, le texte prévoit que les dispositions protectrices pour les locataires âgés et ayant de bas revenus ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

En l’espèce, la question ne se posait pas dans la mesure où la bailleresse était une société civile.

La question posée à la Cour de cassation était relative à la seconde condition, la condition de ressources du locataire.

La Cour de cassation précise quelles ressources doivent être prises en compte pour le calcul des ressources.

A – La prise en compte des 12 derniers mois de l’année précédant la délivrance du congé

La cour d’appel saisie du litige devait déterminer si les conditions d’application de l’article 15, III, de la loi étaient remplies par le locataire et, en conséquence, si la société bailleresse avait l’obligation de proposer une solution de relogement au preneur évincé pour motif grave et sérieux.

La cour d’appel estimait que oui.

En effet, par arrêt rendu le 9 mai 2023, la cour d’appel de Paris s’est fondée, pour calculer les ressources annuelles du locataire prétendant à une offre de relogement, sur « les ressources perçues pour les [12] mois précédant ce congé ».

La SCI a formé un pourvoi en cassation, car elle estimait que la période à prendre en considération est la dernière année civile écoulée ayant donné lieu à l’établissement d’un avis d’imposition. Elle voulait donc que le dernier avis d’imposition soit l’élément pertinent permettant d’évaluer les revenus de référence du locataire. Ces éléments pris en compte, les ressources du locataire auraient été jugées trop élevées pour prétendre au droit d’être relogé.

La question était donc de déterminer, pour la Cour de cassation, quels revenus prendre en compte : ceux du dernier avis d’imposition ou ceux perçus effectivement pendant les 12 derniers mois au moment de la délivrance du congé.

La troisième chambre civile estime qu’aux termes du troisième alinéa de l’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989, le montant des ressources du locataire à prendre en compte pour calculer ce montant sont « celles perçues par le locataire au titre des [12] mois qui précédent la délivrance du congé ».

Cette interprétation est conforme au texte même selon lequel « l’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé ».

La Cour régulatrice valide donc le raisonnement de la cour d’appel car elle estime qu’elle avait pu constater que le locataire était « âgé de plus de [65] ans à la date d’échéance du contrat, et que ses revenus déclarés à l’administration fiscale pour les [12] mois précédant la date de délivrance du congé, soit de décembre 2017 à novembre 2018 inclus, étaient inférieurs au plafond de ressources pour l’année 2018 pour une personne seule ». Il existe donc bien une cohérence entre le plafond des ressources pertinentes et les ressources effectives du locataire.

Le seuil relatif aux ressources a été réformé par la loi ALUR, initialement fixé à moins d’une fois et demie le SMIC. Le nouveau seuil se réfère au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés. Le dernier seuil est précisé dans l’arrêté du 18 décembre 2023 modifiant l’arrêté du 29 juillet 1987, relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l’État en secteur locatif.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 10 décembre 1997 (Cass. 3e civ., 10 déc. 1997, n° 95-11.994), avait estimé qu’il ne convenait pas d’apprécier les derniers revenus du locataire à la date de la notification du congé. Elle estimait donc qu’une cour d’appel, statuant au vu des documents produits par le preneur et constatant qu’à la date de la notification du congé en octobre 1990, « il déclarait un revenu annuel pour l’année 1989, supérieur à une fois et demie le montant du salaire minimum de croissance » pouvait justement en déduire « qu’il ne satisfaisait pas à la condition de ressources prévue ». Ainsi, dans cette décision, la Cour de cassation considérait qu’il fallait tenir compte du dernier avis d’imposition pour évaluer les ressources, quand bien même le congé aurait été délivré à la fin de l’année suivante, ce qui est critiquable.

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 21 juin 2022 (CA Paris, 21 juin 2022, n° 19/19149), estimait au contraire que l’année de référence était celle précédant immédiatement la délivrance du congé. Selon elle donc, « compte tenu de la date de notification du congé litigieux (20 décembre 2017), il convient de tenir compte des revenus perçus par les preneurs au cours de l’année 2017 et déclarés en 2018 ». Cette solution est à approuver.

La Cour de cassation, dans l’arrêt commenté, va dans ce sens et valide même le raisonnement de la cour d’appel de Paris qui fait une interprétation encore plus précise de la période à prendre en compte, en retenant les rémunérations perçues par le locataire au titre des 12 mois qui précèdent la délivrance du congé.

Il s’agit donc d’une nouvelle interprétation de l’article 15, III, sur les conditions de ressources qui est à approuver, en ce qu’elle va dans le sens de l’esprit du texte et de ses évolutions successives visant à garantir toujours plus les droits des locataires.

B – La nullité du congé ne respectant pas l’obligation de relogement

Dès lors qu’un congé est donné à une personne remplissant les conditions prévues à l’article 15, III, relatif à l’âge et aux ressources, le bailleur doit lui proposer une solution de relogement. Selon le texte, le logement proposé doit correspondre à « ses besoins et à ses possibilités » « dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ».

Selon ce dernier article, le local mis à la disposition des personnes évincées, doit « correspondre à leurs besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, et à leurs possibilités. Il doit en outre être situé : dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l’arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements » ; dans « le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons » ou encore dans « les autres cas sur le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 kilomètres ».

Ces dispositions ont pour finalité de permettre à une personne âgée de plus de 65 ans et ayant des possibilités financières limitées d’avoir la garantie qu’elle disposera d’un type de logement correspondant à ses besoins dans une zone géographique déterminée.

Il est préférable que le bailleur prévoie, avant même de délivrer le congé au preneur, de satisfaire à cette obligation légale car cette condition est essentielle pour la validité du congé.

La proposition de relogement, si elle est faite antérieurement au congé délivré, doit être réitérée avec le congé (Cass. 3e civ., 26 juin 1996, n° 94-13.472) pour que le bailleur soit considéré comme ayant satisfait aux obligations légales.

Néanmoins, selon la Cour de cassation, la loi n’oblige pas le bailleur à présenter au locataire protégé une offre de relogement en même temps qu’il lui délivre le congé puisqu’il peut lui faire cette offre pendant la période de préavis (Cass. 3e civ., 2 juin 2010, n° 09-66.698).

Si le bailleur ne satisfait pas à cette obligation de relogement, la solution est simple : le congé est nul et ne produira aucun effet.

En l’espèce, c’est que confirme la Cour de cassation en validant la décision rendue par la cour d’appel de Paris.

La société bailleresse n’avait, selon elle, pas l’obligation de proposer un nouveau logement à son locataire, car elle estimait que ce dernier ne remplissait pas les conditions pour bénéficier de cette disposition.

Pour la Cour de cassation, la cour d’appel ayant constaté que le locataire était « âgé de plus de [65] ans à la date d’échéance du contrat, et que ses revenus déclarés à l’administration fiscale pour les [12] mois précédant la date de délivrance du congé, soit de décembre 2017 à novembre 2018 inclus, étaient inférieurs au plafond de ressources pour l’année 2018 pour une personne seule », elle « en a exactement déduit que, faute pour la bailleresse de justifier d’une offre de relogement répondant aux exigences de l’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989, le congé devait être annulé ».

La conséquence est donc automatique : dès lors qu’aucune offre de relogement n’est proposée par un bailleur qui avait l’obligation légale de le faire, le congé est annulé. Le bail en cours est donc reconduit pour une durée identique à celle prévue au bail et en application des dispositions prévues dans la loi de 1989 sur la durée des baux. Le bailleur devra donc attendre la nouvelle échéance du bail pour délivrer un nouveau congé, avec mention d’une offre de relogement.