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La procédure de consignation du prix de vente à la Caisse des dépôts et consignations à l’épreuve du récépissé édicté par l’article R. 518-31 du Code monétaire et financier

Publié le 06/10/2021 - mis à jour le 06/10/2021 à 10H38
Prix de vente d'un immeuble
Nuthawut/AdobeStock

L’article R. 518-31 du Code monétaire et financier permet d’établir la consignation du prix de vente si bien que le versement du prix de vente effectué par le notaire sur son compte de dépôt obligatoire, ouvert à la Caisse des dépôts et consignations, n’équivaut pas à la consignation de ce prix prévue par l’article 2481 du Code civil.

Cass. 3e civ., 12 mai 2021, no 19-25393

Consignations et récépissé de consignation. En l’espèce1, par acte authentique du 24 février 2014, la société Capimo 121 a acquis de M. et Mme V. un appartement grevé de deux hypothèques au profit, l’une, de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Nord-de-France, l’autre, de la Compagnie européenne de garanties et de cautions. La société Capimo 121 a engagé une procédure de purge puis assigné les vendeurs et les créanciers hypothécaires afin de constater qu’elle avait souscrit aux formalités de purge, d’ordonner en conséquence la radiation des inscriptions, de constater la consignation du prix de vente et de faire désigner un séquestre avec mission de procéder à la distribution amiable du prix. La cour d’appel déclare irrecevables les demandes formées par la société Capimo 121 au titre de la radiation des inscriptions et de la distribution du prix. La Cour de cassation rejette le pourvoi en estimant que le versement du prix de vente effectué par le notaire sur son compte de dépôt obligatoire ouvert à la caisse des dépôts et consignations n’équivaut pas à la consignation de ce prix prévue par l’article 2481 du Code civil. Si bien que la cour d’appel, qui a relevé, sans dénaturation, que l’avis d’opéré faisant état du versement du prix sur le compte du notaire n’était pas un récépissé de consignation, en a exactement déduit que, en l’absence de consignation du prix à la caisse des dépôts et consignations, il y avait lieu de constater l’absence de purge des inscriptions. Très souvent, le prix de vente de l’immeuble grevé d’inscription hypothécaire doit être consigné (I). Pour autant, ni le versement du prix de vente à la caisse des dépôts ni le versement du prix de vente effectué par le notaire sur son compte de dépôt obligatoire ouvert à la caisse des dépôts et consignations ne sont équivalents à la procédure de consignation (II).

I – Le prix de vente de l’immeuble grevé d’inscription hypothécaire

Purge amiable. Aux termes de la procédure de purge amiable, les créanciers hypothécaires doivent procéder à la consignation du prix de vente (B) et faire désigner un séquestre avec mission de procéder à la distribution amiable du prix de vente (A).

A – Désignation d’un séquestre avec mission de procéder à la distribution amiable du prix

La notion de séquestre. On sait que le séquestre se décline en deux catégories : d’une part, le séquestre conventionnel et d’autre part, le séquestre judiciaire. En vertu de l’article 1956 du Code civil le séquestre conventionnel est le dépôt fait par une ou plusieurs personnes, d’une chose contentieuse, entre les mains d’un tiers qui s’oblige de la rendre, après la contestation terminée, à la personne qui sera jugée devoir l’obtenir. Aux termes de l’article 1963 du Code civil, le séquestre judiciaire est donné, soit à une personne dont les parties intéressées sont convenues entre elles, soit à une personne nommée d’office par le juge. Dans l’un et l’autre cas, celui auquel la chose a été confiée est soumis à toutes les obligations qu’emporte le séquestre conventionnel. Il n’est pas douteux que le séquestre n’ait pas la nature d’une sûreté mais d’un gage créé garantissant une chose mobilière corporelle au bénéfice d’un créancier2.

Création notariale : la clause de désignation d’un tiers convenu qualifiée de séquestre. On peut remarquer que la clause de désignation d’un tiers convenu qualifiée de séquestre est une création de la pratique notariale3. En effet, il est possible de préciser que le contrat, bien qu’il soit toujours l’un des trois piliers du droit avec la famille et la propriété4, est souvent source de difficultés, et pour éviter tout concours entre les créanciers inscrits et d’autres créanciers du vendeur, pour assurer la priorité des premiers sur les seconds, la pratique notariale a imaginé la technique contractuelle de la clause de séquestre et de nantissement du prix. En effet, cette clause permet à l’acquéreur de payer le prix de vente au vendeur, qui en délivre quittance, le vendeur remettant ensuite ce même prix à l’acquéreur, à titre de nantissement, en garantie de la délivrance d’un immeuble libre de toute inscription 5. Selon François Collart-Dutilleul : « Cette clause permet à l’acquéreur de payer le prix de vente au vendeur, qui en délivre quittance, le vendeur remettant ensuite ce même prix à l’acquéreur, à titre de nantissement, en garantie de la délivrance d’un immeuble libre de toute inscription. En fait, tout se passe dans la comptabilité du notaire qui reçoit le prix de l’acquéreur, l’inscrit au compte du vendeur (réalisation du paiement du prix) puis l’en retire pour le porter au compte de l’acquéreur (nantissement du prix). S’y ajoute un mandat que l’acquéreur donne au notaire de désintéresser les créanciers inscrits »6. Au cas d’espèce, la société Capimo souhaitait faire désigner un séquestre avec mission de procéder à la distribution amiable du prix.

B – La consignation du prix de vente de l’immeuble grevé d’inscriptions hypothécaires

Purge légale et procédure judiciaire du prix de vente de l’immeuble. D’après l’article 2476 du Code civil, les contrats translatifs de la propriété d’immeubles ou droits réels immobiliers, que les tiers détenteurs voudront purger de privilèges et hypothèques, seront publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des biens, conformément aux lois et règlements concernant la publicité foncière. Ainsi, le droit de suite du créancier connaît une atténuation provenant de la procédure de la purge. Selon les auteurs du Defrénois flash : « Lorsque l’immeuble a été transformé en argent dans des conditions garantissant qu’il a atteint son véritable prix, il n’y a pas de raison de maintenir le droit de suite des créanciers inscrits, leur droit de préférence s’exerçant sur la somme d’argent »7. En somme, après avoir publié son titre, conformément aux dispositions de l’article 2476 du Code civil, le tiers détenteur acquéreur qui veut procéder à une procédure de purge légale, si le nouveau propriétaire veut se garantir de l’effet des poursuites autorisées dans le chapitre VI du titre II du code, est tenu, soit avant les poursuites, soit dans le mois, au plus tard, à compter de la première sommation qui lui est faite, de notifier aux créanciers, aux domiciles par eux élus dans leurs inscriptions : 1° l’extrait de son titre, contenant seulement la date et la qualité de l’acte, le nom et la désignation précise du vendeur ou du donateur, la nature et la situation de la chose vendue ou donnée ; et, s’il s’agit d’un corps de biens, la dénomination générale seulement du domaine et des arrondissements dans lesquels il est situé, le prix et les charges faisant partie du prix de la vente, ou l’évaluation de la chose si elle a été donnée ; 2° l’extrait de la publication de l’acte de vente ; 3° un état hypothécaire sommaire sur formalités faisant apparaître les charges réelles qui grèvent l’immeuble8.

Distribution judiciaire du prix de vente de l’immeuble. L’article R. 333-1 du Code des procédures civiles d’exécution édicte deux procédures de distribution judiciaire du prix de vente par le juge de l’exécution qui dispose : « À défaut de procès-verbal d’accord revêtu de la formule exécutoire, la partie poursuivante saisit le juge de l’exécution en lui transmettant le projet de distribution, un procès-verbal exposant les difficultés rencontrées ainsi que tous documents utiles ».

À défaut de diligence de la partie poursuivante, toute partie intéressée peut saisir le juge de l’exécution d’une requête aux fins de distribution judiciaire. Lorsque la distribution porte sur des sommes provenant d’une saisie immobilière, la demande est formée conformément à l’article R. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution. À défaut, elle est formée par assignation9.

Purge amiable notariale et distribution amiable du prix de vente : ordonnance du 23 mars 2006. Force est de constater que la purge légale n’a pas la faveur de la pratique notariale qui lui préfère de loin la purge amiable10. Aussi, la purge amiable, issue de la pratique notariale a été consacrée par l’ordonnance du 23 mars 2006. L’objectif de la réforme est de soustraire l’acquéreur du lourd formalisme de la purge légale de l’hypothèque (notification, adjudication, surenchère…)11. Ainsi, selon l’article 2475 du Code civil lorsque, à l’occasion de la vente d’un immeuble hypothéqué, tous les créanciers inscrits conviennent avec le débiteur que le prix en sera affecté au paiement total ou partiel de leurs créances ou de certaines d’entre elles, ils exercent leur droit de préférence sur le prix et ils peuvent l’opposer à tout cessionnaire comme à tout créancier saisissant de la créance de prix. Par l’effet de ce paiement, l’immeuble est purgé du droit de suite attaché à l’hypothèque. À défaut de l’accord prévu au premier alinéa, il est procédé aux formalités de purge conformément aux articles ci-après. En somme, aux termes de cette procédure amiable l’immeuble est libéré des inscriptions par le paiement convenu du créancier inscrit12. Ce n’est qu’en cas de refus du créancier inscrit qu’il faudra procéder à la purge légale des articles 2476 et suivants13.

II – Formalisme de la consignation du prix de vente de l’immeuble grevé d’inscription hypothécaire : le récépissé de consignation

Précisons de la Cour de cassation. Si la Cour de cassation a déjà jugé que le versement du prix de l’immeuble à la caisse des dépôts n’équivaut pas à la consignation prévue par l’article 2435, alinéa 3, du Code civil (A), elle ne s’était pas, en revanche, prononcée sur la question du versement du prix de vente effectué par le notaire sur son compte de dépôt obligatoire ouvert à la caisse des dépôts et consignations. Dans l’arrêt rapporté, la Cour se prononce en effet très clairement en considérant que le versement du prix de vente effectué par le notaire sur son compte ouvert à la caisse des dépôts et consignations n’équivaut pas à la consignation de ce prix prévue par l’article 2481 du Code civil (B)

A – Le versement du prix de l’immeuble à la caisse des dépôts n’équivaut pas à la consignation prévue par l’article 2435, alinéa 3, du Code civil

Arrêt de la Cour de cassation du 8 janvier 2015, pourvoi n° 13-24040 : Bull. civ. III, n° 14. Dans un arrêt particulièrement remarqué du 8 janvier 2015, la Cour de cassation a jugé que le tribunal n’avait pas affecté une quote-part du prix de cession aux créanciers inscrits sur cet immeuble qui n’était pas compris dans le plan et exactement retenu que le versement à la caisse des dépôts et consignations du prix de la vente n’équivalait pas à la consignation prévue par l’article 2435, alinéa 3, du Code civil, la cour d’appel en a déduit à bon droit que, la banque n’ayant pas renouvelé l’inscription de son hypothèque avant la péremption, le solde de sa créance ne pouvait pas être admis à titre privilégié14. Le versement du prix de l’immeuble à la caisse des dépôts équivaut-il à la consignation prévue par l’article 2435, alinéa 3, du Code civil ? C’est à cette question identique que s’emploie à répondre, six ans plus tard, une autre décision de la Cour de cassation.

Affectation et consignataire. Selon Antoine Touzain : « Affecter, c’est procéder à une ségrégation d’un ou plusieurs objets en vue de leur dévolution future à une personne qui peut être actuellement indéterminée. Il s’agit tant d’isoler à présent l’objet que d’en préparer la remise future. (…) La remise de fonds à la caisse des dépôts, sans doute nécessaire à leur consignation, n’est pas suffisante, les objets consignés devant encore être spécialement affectés à un ou plusieurs bénéficiaires. À l’inverse, lorsque la somme déposée à la caisse des dépôts et consignations fait l’objet d’une affectation légale, il y a bien consignation »15.

Aucune quote-part affectée au droit du créancier inscrit. Dans la mesure où le prix de vente de l’immeuble est consigné, l’inscription au service de la publicité foncière d’un privilège spécial n’a plus besoin d’être renouvelée16. Toutefois dans l’arrêt du 8 janvier 2015 il ne s’agissait pas d’une consignation du prix de vente de l’immeuble si bien que le créancier aurait dû procéder à ce renouvellement afin de ne pas perdre son privilège17.

B – Le versement du prix de vente effectué par le notaire sur son compte de dépôt obligatoire ouvert à la caisse des dépôts et consignations n’équivaut pas à la consignation de ce prix prévue par l’article 2481 du Code civil

L’article 1er du décret n° 2000-1156 du 30 novembre 2000. On sait que les notaires ont l’obligation professionnelle de déposer les fonds à la caisse des dépôts et consignations en vertu de l’article 1er du décret n° 2000-1156 du 30 novembre 2000 (JO, 1er déc. 2000)18 qui précise que « les sommes détenues par les notaires pour le compte de tiers à quelque titre que ce soit, autres que celles qui sont conservées dans la limite prévue à l’alinéa précédent, sont déposées sur des comptes de disponibilités courantes ouverts à la caisse des dépôts et consignations, par l’intermédiaire des comptables du Trésor agissant en qualité de préposés de cet établissement. Seuls des fonds de tiers peuvent être déposés sur ces comptes. Ces derniers ne peuvent faire l’objet de mouvements en débit que pour le règlement des affaires qui sont à l’origine des dépôts. Les sommes déposées sur des comptes de disponibilités courantes qui restent détenues à l’issue d’un délai de trois mois sont transférées par les notaires sur des comptes dits de dépôts obligatoires ouverts à la caisse des dépôts et consignations. Ces comptes ne peuvent faire l’objet de mouvements, en débit et en crédit, qu’avec les comptes de disponibilités courantes. Ces mouvements sont identifiés affaire par affaire. Un arrêté conjoint du ministre de l’Économie, des Finances et de l’Industrie et du garde des Sceaux, ministre de la Justice, précise les modalités selon lesquelles les mouvements sur les comptes de disponibilités courantes et sur les comptes de dépôts obligatoires sont opérés ». En l’espèce, il était soutenu que pour en déduire une absence de consignation du prix de vente de l’immeuble litigieux auprès de la caisse des dépôts et consignations, que seul un récépissé de consignation tel que prévu par l’article R. 518-31 du Code monétaire et financier serait de nature à établir la consignation auprès de la caisse des dépôts et consignations, à l’exclusion d’un avis d’opéré d’une consignation, délivré par ladite caisse à un notaire titulaire d’un compte ouvert dans les livres de cette dernière, la cour d’appel a violé, par fausse interprétation, l’article 2481 du Code civil, ensemble l’article R. 518-31 du Code monétaire et financier, par fausse application, et les articles 15 du décret n° 45-0117 du 19 décembre 1945 pris pour l’application du statut du notariat et 5 de l’arrêté du 30 novembre 2000 relatif au dépôt et au retrait des sommes versées par les notaires sur leurs comptes de disponibilités courantes et sur leurs comptes de dépôts obligatoires à la caisse des dépôts et consignations, par refus d’application.

Le notaire et le Code monétaire et financier. Il est bien connu de tous que conformément à l’article L. 112-6-1 du Code monétaire et financier, « les paiements effectués ou reçus par un notaire pour le compte des parties à un acte reçu en la forme authentique et donnant lieu à publicité foncière doivent être assurés par virement. Un décret en Conseil d’État précise les modalités d’exécution de ce virement ainsi que le seuil en-dessous duquel d’autres modalités de paiement demeurent autorisées ». Le seuil est fixé par l’article R. 122-5 du Code monétaire et financier à 10 000 € à compter du 1er avril 2013 et jusqu’au 31 décembre 2014, puis à 3 000 € à compter du 1er janvier 201519. De plus, les notaires sont soumis à des obligations professionnelles contenues dans les articles R. 561-1 à R. 561-3-0 du Code monétaire et financier20.

Le notaire et l’article R. 518-31 du Code monétaire et financier : le récépissé de consignation. Il est un autre domaine dans lequel le notaire intervient également, c’est celui des consignations et des dépôts prévus à l’article R. 518-31 du Code monétaire et financier qui édicte : « Les récépissés de consignations délivrés, à Paris, par le caissier général et, en dehors de Paris, par ses préposés, énoncent sommairement les arrêts, jugements, actes ou causes qui donnent lieu auxdites consignations ; et dans le cas où les fonds consignés proviendraient d’un emprunt, et qu’il y aurait lieu d’opérer une subrogation en faveur du prêteur, il est fait mention expresse de la déclaration faite par le déposant, conformément à l’article 1250 du Code civil, laquelle produit le même effet de subrogation que si elle était passée devant notaire ». À bien y regarder, le récépissé de consignation est le seul mode de preuve valable du dépôt du prix de vente à la caisse des dépôts et consignations au même titre que le récépissé de consignation institue une garantie de paiement des impôts dus par les contribuables qui y sont soumis21. Au cas d’espèce, la Cour de cassation ne tergiverse pas et tranche très nettement dans le sens de l’application de l’article R. 518-31 du Code monétaire et financier au dépôt du prix de vente de l’immeuble en rejetant le pourvoi.

Les différentes formes de consignation et la comptabilité notariale : rappels. La pratique comptable notariale22 applique, à juste titre, le principe d’un double enregistrement dans le livre de grande consignation notamment en application de l’article 2435, alinéa 3, du Code civil, prévue en matière de purge des inscriptions après-vente23. À l’opposé, « la petite consignation » concerne un compte client individualisé, après trois mois de dépôt24. Pour illustrer le principe d’un double enregistrement dans le livre de grande consignation nous empruntons les écritures comptables suivantes provenant d’une part, des auteurs Thierry Lasne et Ludovic Leviaux25 et d’autre part, des recommandations du site « Comptabilité notariale e-consignation »26.

Numéro de compte

Libellé

Débit

Crédit

411

Client. Consignation définitive

15 300

414120

Comptes à régulariser CDC. Consignation définitive

15 300

Enregistrement des pièces comptables

Enregistrement des pièces comptables

Enregistrement des pièces comptables

Enregistrement des pièces comptables

Numéro de compte

Libellé

Débit

Crédit

414120

Comptes à régulariser CDC. Consignation définitive

15 300

512100

Compte CDC ordinaire. Consignation définitive

15 300

Constatation du paiement à la caisse des dépôts et consignations

Constatation du paiement à la caisse des dépôts et consignations

Constatation du paiement à la caisse des dépôts et consignations

Constatation du paiement à la caisse des dépôts et consignations

Conclusion. Les arrêts du 8 janvier 2015 et du 12 mai 2021 ont pu créer un certain émoi, car ils tranchent des questions sensibles pour les créanciers inscrits. Il nous semble toutefois que la solution que consacre l’arrêt commenté était normalement prévisible si l’on s’intéresse un tant soit peu au contentieux de la consignation du prix de vente de l’immeuble grevé d’inscription hypothécaire.

Notes de bas de pages

  • 1.
    Seul le récépissé de consignation prévu par l’article R. 518-31 du Code monétaire et financier permet d’établir la consignation du prix de vente, JCP N 2021, 562, spéc. n° 21 ; G. Tamwa Talla, sur la notion de « consignation du prix de vente », Dalloz actualité, 1er juin 2021. « Vente d’un immeuble hypothéqué et procédure de purge », Defrénois 3 juin 2021, n° 201i1, p. 5.
  • 2.
    M. Mignot, Séquestre – Généralités – Séquestre conventionnel – Séquestre judiciaire – Constitution n° 11, fasc. 10 : dernière mise à jour : 17 févr. 2021.
  • 3.
    M. Cazajus et J. Lafond, Vente d’immeuble – Vente d’immeuble hypothéqué, n° 22. JCl. Notarial Formulaire, fasc. 420, V° Vente d’immeuble, dernière mise à jour : 1er avr. 2020 ; P.-L. Niel, « Innovation juridique et pratique notariale », LPA 21 mai 2014, p. 10.
  • 4.
    V. J. Carbonnier, Flexible droit, Pour une sociologie du droit sans rigueur, 10e éd., 2001, LGDJ-EJA, p. 255.
  • 5.
    F. Colllart-Dutilleul, « Distribution amiable du prix de vente d’un immeuble », RDC 2003, p. 104.
  • 6.
    F. Colllart-Dutilleul, « Distribution amiable du prix de vente d’un immeuble », RDC 2003, p. 104.
  • 7.
    « La purge amiable d’une hypothèque nécessite l’accord du vendeur », Defrénois 19 mars 2020, n° 158q5, p. 5.
  • 8.
    F. Bouttier et J.-F. Pillebout, Purge – Notifications aux créanciers, nos 3 et s., JCl. Civil Code, art. 2476 à 2487, fasc. 15, dernière mise à jour : 1er mars 2011.
  • 9.
    M. Douay et C. Laporte, Saisie immobilière – Procédure de distribution du prix de vente d’un immeuble, n° 100, JCl. Notarial Formulaire, fasc. 572, v° Enregistrement, dernière mise à jour, 13 juill. 2020.
  • 10.
    « La purge amiable d’une hypothèque nécessite l’accord du vendeur », Defrénois 19 mars 2020, n° 158q5, p. 5.
  • 11.
    M. Mekki, « Actes courants et techniques contractuelles », JCP N 2020, n° 48.
  • 12.
    « La purge amiable d’une hypothèque nécessite l’accord du vendeur », Defrénois 19 mars 2020, n° 158q5, p. 5.
  • 13.
    « La purge amiable d’une hypothèque nécessite l’accord du vendeur », Defrénois 19 mars 2020, n° 158q5, p. 5.
  • 14.
    Cass. 3e civ., 8 janv. 2015, n° 13-24040.
  • 15.
    A. Touzain, La consignation, 2018, thèse, Paris II Panthéon-Assas, p. 249.
  • 16.
    J. Dray, « Le prix de l’immeuble versé à la Caisse des dépôts : non équivalent à la consignation », https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/prix-immeuble-verse-caisse-depots-18377.htm.
  • 17.
    J. Dray, « Le prix de l’immeuble versé à la Caisse des dépôts : non équivalent à la consignation », https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/prix-immeuble-verse-caisse-depots-18377.htm.
  • 18.
    M. Cazajus, « Le sort de la créance du syndicat des copropriétaires en liquidation judiciaire », Dr. & patr. 2015, n° 249.
  • 19.
    « Virements bancaires : une nouvelle réglementation », https://www.courchelle.notaires.fr/virement-bancaire-nouveaute.
  • 20.
    J.-L. Bergel, Participation à la lutte contre le blanchiment des capitaux, à la fraude fiscale et au financement du terrorisme, Urbanisme – Construction – Fiscalité – Transaction – Gestion, Mise à jour : juin 2020, Le Lamy Droit Immobilier, n° 4821.
  • 21.
    Obligations particulières – Récépissé de consignation, JCl Fiscal Chiffre d’affaires, n° 7, fasc. 2046-30, mise à jour : 1er nov. 2005.
  • 22.
    Notariat – Comptabilité notariale, JCl. Roulois, fasc. 7345, dernière mise à jour : 25 juin 2012.
  • 23.
    Centre de recherche, d’information et de documentation des usagers du notariat (CRIDUN). Actualité du droit du marché de l’art, https://pierreredoutey.fr/2021/05/25/chez-le-notaire-il-y-a-consignation-et-consignation/, 25 mai 2021. CA Aix-en-Provence, 1-1, 7 janv. 2020, n° 18/01912.
  • 24.
    Centre de recherche, d’information et de documentation des usagers du notariat (CRIDUN). Actualité du droit du marché de l’art, https://pierreredoutey.fr/2021/05/25/chez-le-notaire-il-y-a-consignation-et-consignation/.
  • 25.
    T. Lasne et L. Leviaux, Comptabilité notariale, 2e éd., 2017, Defrénois, p. 183.
  • 26.
    https://www.compta-online.com/comptabilite-notariale-consignation-et-ifu-t56852.
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