La régulation des meublés de tourisme dans le Val-de-Marne : bilan et perspectives

En Île-de-France, le département du Val-de-Marne (94) est le quatrième acteur du secteur des meublés de tourisme. L’occasion de se pencher sur la réalité et l’encadrement juridique de ce marché en croissance.

Un département à fort potentiel

Avec 8 457 annonces, le Val-de-Marne concentre environ 5 % de l’ensemble des annonces de meublés de tourisme d’Île-de-France, derrière la Seine-Saint-Denis (6 % des annonces), les Hauts-de-Seine (10 %) et Paris (64 %) (Les locations saisonnières en Ile-de-France – État des lieux d’avant-crise, mai 2021, www.institutparisregion.fr). Le département a connu un très fort développement touristique au début des années 2000. D’après les chiffres de l’Observatoire régional du tourisme entre 1990 et 2003, le parc hôtelier du Val-de-Marne a augmenté de 56 %. Le département est riche de 2 600 hectares d’espaces verts, dont des sites remarquables comme le Bois de Vincennes, les bords de Marne avec ses guinguettes et ses îles ou encore la Roseraie du Val-de-Marne. Il comporte également des sites touristiques importants, dont le Château de Vincennes, le Musée de la résistance nationale ou encore le Parc Zoologique de Paris. Le département a su développer son patrimoine culturel et artistique notamment en art contemporain avec la Fondation Dubuffet, le MAC/VAL et les parcours de street art de Vitry-sur-Seine. Le département a également de beaux atouts à faire valoir pour le tourisme d’affaires avec deux pôles économiques majeurs : dont l’aéroport d’Orly (Orly constitue le deuxième plus important bassin d’emplois en Ile-de-France avec 60 000 emplois) et le Marché international de Rungis. D’autres éléments peuvent également augmenter une demande en location saisonnière, comme la présence d’un hôpital renommé. C’est le cas dans le département du très réputé Institut Gustave Roussy de Villejuif ou encore du CHU Henri Mondor à Créteil.

Quel avenir pour les meublés de tourisme dans le Val-de-Marne ?

Il est certes peu aisé de prévoir l’évolution de la courbe de développement des meublés de tourisme dans le 94 pour les années à venir. La crise sanitaire et économique est venue mettre un coup d’arrêt brutal à ces activités en 2020 et a perturbé la donne. Mais une chose est sûre : le modèle porté par les plateformes d’intermédiation, Airbnb, en tête, l’acteur majeur du marché, s’avère résilient. Précisons que, d’après les chiffres d’un récent rapport sur la location saisonnière francilienne (Les locations saisonnières en Ile-de-France – État des lieux d’avant-crise, mai 2021, www.institutparisregion.fr), l’acteur californien concentre environ 80 % des annonces de locations de meublés de tourisme en Île-de-France, loin devant Abritel-HomeAway (11,5 %) et Booking (7 %). Les résultats du quatrième trimestre d’Airbnb sont à cet égard édifiants. Certes les revenus de l’entreprise californienne ont plongé de 22 % pour s’établir à 859 millions de dollars soit 704 millions d’euros. Mais ce résultat dépasse les attentes des analystes et surtout il a de quoi faire pâlir d’envie les acteurs traditionnels du tourisme. Des poids lourds du secteur des agences de voyage en ligne, comme Booking et Expedia, ont quant à eux subi des baisses de revenus de 63 % et 67 %, dans des proportions comparables aux pertes des plus grandes chaînes hôtelières. Ces résultats qui font figure d’exception disent toute la capacité de rebond de ce modèle innovant. D’après une étude de mars 2021 du site www.airdna.co sur les effets de la pandémie sur les résultats de Airbnb, Paris et les grandes villes ont perdu de leur attractivité sur le marché des meublés de tourisme. Les voyageurs sont en revanche très actifs dans toutes les régions, privilégiant les petites villes et les cités balnéaires. Ces tendances offrent de belles perspectives au développement du meublé de tourisme dans le département du 94 qui dispose d’une large marge de progression.

Réglementer pour protéger le parc immobilier

Cependant, les pouvoirs publics s’alarment du nombre de logements détournés du parc locatif traditionnel par une mise en location en meublés de tourisme. Si le phénomène est particulièrement marqué à Paris où il participe à la relative pénurie de logements à louer et donc à l’augmentation des prix des baux de location classiques, il gagne progressivement toute l’Île-de-France. Seule issue pour les pouvoirs publics : renforcer la réglementation et lutter contre les locations meublées saisonnières illégales. Précisons que l’objectif revendiqué de protéger le parc de location de résidences locatives classiques destinées à la résidence principale a été reconnu d’intérêt général par la Cour de justice de l’Union européenne, qui a jugé que la réglementation mise en place était proportionnée à cette « raison impérieuse d’intérêt général tenant à la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location » (CJUE, 22 sept. 2020, aff. C-724/18 et C-727/18). L’attrait exercé par les meublés de tourisme et l’engouement ainsi généré suscitent des tensions dans les villes où le marché immobilier est déjà déséquilibré par une demande bien supérieure à l’offre. Rappelons qu’entre 2011, date de l’arrivée d’Airbnb en Europe, et 2019, l’offre de meublés de tourisme à Paris est passée de 20 000 à 88 000 logements pour atteindre 120 000 résidences saisonnière pour l’ensemble de la région Île-de France entière (Les locations saisonnières en île-de-France – État des lieux d’avant-crise, mai 2021, www.institutparisregion.fr). Surtout, en Île-de-France, la part des résidences louées plus de 120 jours par an est très importante.

Le seuil de 120 jours

La réglementation distingue entre d’une part, les résidences principales qu’il est possible de louer un maximum de 120 jours par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure et d’autre part les résidences secondaires qui ne sont pas soumises à ce seuil. Or en Île-de-France, on décompte près de 29 % logements loués plus de 120 jours par an. Cette part de locations louées au-delà du seuil de 120 jours monte à 31 % dans le Val-de-Marne (Les locations saisonnières en île-de-France – État des lieux d’avant-crise, mai 2021, www.institutparisregion.fr). Pourtant une série d’obligations visent à limiter l’offre de ces meublés touristiques loués plus de 120 jours par an. Le bailleur doit déclarer son activité à la mairie de la commune où est situé le bien. Lorsque le logement est situé dans une commune de plus de 200 000 habitants ou dans les départements du 92, 93 ou du 94, le bailleur doit obtenir une autorisation préalable de changement d’usage des locaux en locaux commerciaux, s’ils étaient auparavant destinés à un usage d’habitation, le cas échéant en exigeant une mesure de compensation. Enfin, nombre des ces communes ont institué un dispositif d’enregistrement des meublés touristiques, prévoyant l’attribution d’un numéro devant figurer sur l’annonce, dispositif qui s’applique quelle que soit la durée annuelle de location meublée touristique. Précisons que la loi Engagement et proximité, (L. n° 2019-1461, 27 déc. 2019), a généralisé un régime d’autorisation de la location des locaux à usage commercial en meublés de tourisme. L’autorisation est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé le local et prise au regard des objectifs de protection de l’environnement urbain et d’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services. Le plafonnement de 120 jours par an peut être modulé entre 60 et 120 jours au niveau municipal. Le décret d’application de ce texte (D. n° 2021-757, 11 juin 2021 relatif à la location d’un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme ) est entré en vigueur le 1er juillet 2021.

Des contrôles en augmentation

Cette réglementation est exigeante, particulièrement à Paris, où tous les loueurs de meublés de tourisme doivent déclarer leur activité et faire figurer leur numéro d’enregistrement sur leurs annonces. En outre, les loueurs qui dépassent le seuil de 120 jours, doivent obtenir une autorisation de changement d’usage. Cette autorisation est subordonnée à une mesure de compensation qui consiste à transformer des surfaces commerciales en logements, pour compenser la perte de surfaces d’habitation du local transformé. En pratique, le propriétaire doit transformer un local commercial qu’il détient d’une surface équivalente au bien à louer en local d’habitation ou à défaut de détenir un tel bien dans son patrimoine qui présente un titre de compensation ou de commercialité. Dans certains arrondissements, ces règles de compensation sont renforcées. Ainsi dans les arrondissements parisiens du centre et de l’ouest, chaque m2 d’habitation doit être doublement compensé (2 m2 pour 1 m2). Dans les arrondissements du centre, la moitié au moins de la surface du bien concerné doit être compensée au sein du même arrondissement. Au regard de l’exigence de ces règles, les spécialistes du secteur considèrent que nombre d’offres de locations de plus de 120 jours ne respectent pas la réglementation en vigueur (Les locations saisonnières en île-de-France – État des lieux d’avant-crise, mai 2021, www.institutparisregion.fr). Pour faire respecter leur réglementation, les communes doivent donc multiplier les contrôles, qu’il s’agisse de vérifier si les plateformes font figurer les numéros d’annonces (TJ Paris, 1er juillet 2021, n° 19/54288), font respecter la règle des 120 jours, ou si les bailleurs respectent leurs obligations. Afin de faciliter leurs contrôles, elles peuvent obtenir des plateformes de location la liste détaillée des logements loués par leur intermédiaire ainsi que des informations précises comme l’adresse du local et chiffrées comme le nombre de nuitées mises en location.