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L’accessibilité des habitations est précisée
L’ascenseur devient obligatoire dans les immeubles R + 3.
L’article L. 111-7 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi ELAN du 23 novembre 20181, prévoit que les dispositions architecturales, les aménagements et équipements intérieurs et extérieurs des locaux d’habitation, qu’ils soient la propriété de personnes privées ou publiques, des établissements recevant du public, des installations ouvertes au public et des lieux de travail doivent être tels que ces locaux et installations soient accessibles à tous, et notamment aux personnes handicapées, quel que soit le type de handicap, notamment physique, sensoriel, cognitif, mental ou psychique. L’article L. 111-7-1 du même code, dans sa rédaction de la loi ELAN, prévoit, en conséquence, que des décrets en Conseil d’État, pris après avis du conseil national consultatif des personnes handicapées, doivent fixer les modalités relatives à l’accessibilité aux personnes handicapées prévue à l’article L. 111-7 que doivent respecter les bâtiments ou parties de bâtiments nouveaux.
C’est chose faite avec le décret n° 2019-305 du 11 avril 2019, modifiant les dispositions du Code de la construction et de l’habitation relatives à l’accessibilité des bâtiments d’habitation et au contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture du plan2, qui précise l’accessibilité des bâtiments d’habitation collectifs neufs (I) et l’adaptation du logement existant aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie réalisés aux frais du locataire (II). Par ailleurs, le décret modifie les modalités de l’échéancier de paiement relatif aux contrats de construction de maisons individuelles avec fourniture du plan (III).
I – Accessibilité des habitations
Le décret n° 2019-305 du 11 avril 2019 modifie le Code de la construction et de l’habitation en modifiant les dispositions relatives à l’installation d’ascenseurs dans les bâtiments d’habitation collectifs et en précisant que les caractéristiques des logements évolutifs sont définies par arrêté. En effet, en instaurant l’obligation de prévoir un ascenseur dans les immeubles neufs d’habitation (A), le décret précise l’évolutivité des bâtiments (B).
A – Obligation d’ascenseur (article 1)
Désormais, selon l’article R. 111-5 du Code de la construction et de l’habitation, l’installation d’un ascenseur est obligatoire dans les parties de bâtiments d’habitation collectifs comportant plus de deux étages (et non plus trois étages) accueillant des logements au-dessus ou au-dessous du rez-de-chaussée.
De plus, le décret supprime la disposition prévoyant que, lorsque l’ascenseur n’est pas obligatoire, les parties de bâtiments comprenant plus de 15 logements situés en étages, au-dessus ou au-dessous du rez-de-chaussée, doivent être conçues de manière telles qu’elles permettent l’installation ultérieure d’un ascenseur sans modification des structures et des circulations existantes.
Conformément à l’article 5 du décret, ce nouveau régime s’applique aux demandes de permis de construire déposées à compter du 1er octobre 2019.
B – Évolutivité des logements (article 2)
On le sait, l’article 64 de la loi ELAN impose, en matière de construction de bâtiments d’habitation collectifs, 20 % de logements accessibles et au moins un logement, de sorte que 80 % des logements doivent être évolutifs. En conséquence, le décret réécrit le I de l’article R. 118-2 du Code de la construction et de l’habitation ainsi (principales modifications en italique) :
« I.- Les dispositions architecturales, les aménagements et les équipements propres à assurer l’accessibilité des logements situés dans les bâtiments d’habitation collectifs et autres que ceux visés au II du présent article doivent satisfaire aux obligations ci-après :
1. Pour tous les logements.
Les circulations et les portes des logements doivent, dès la construction du bâtiment, présenter des caractéristiques minimales, définies par arrêté du ministre chargé de la Construction, permettant la circulation de personnes handicapées. Les dispositifs de commande doivent y être aisément repérables et utilisables par ces personnes. Cet arrêté prévoit la possibilité pour le maître d’ouvrage de satisfaire à ces obligations par des solutions d’effet équivalent aux dispositions techniques de l’arrêté dès lors que ces solutions répondent aux objectifs poursuivis.
Dans le cas de logements réalisés sur plusieurs niveaux, les caractéristiques minimales définies au premier alinéa concernent tous les niveaux qui doivent, en outre, être reliés par un escalier adapté.
2. Pour les logements situés au rez-de-chaussée ou en étages desservis par un ascenseur conformément à l’article R. 111-5 : 20 % de ces logements, et au moins un logement, sont conformes aux dispositions ci-après.
Ils doivent respecter les dispositions prévues au 1 et, en outre, offrir dès leur construction des caractéristiques minimales, définies par arrêté du ministre chargé de la Construction, permettant à une personne handicapée d’utiliser la cuisine ou une partie du studio aménagée en cuisine, le séjour, une chambre ou une partie du studio aménagée en chambre, un cabinet d’aisances et une salle d’eau. Une partie des espaces nécessaires à l’utilisation par une personne en fauteuil roulant peuvent être aménagés à d’autres fins sous réserve que des travaux simples permettent d’en rétablir la possibilité d’utilisation par une personne en fauteuil roulant. Cet arrêté prévoit la possibilité pour le maître d’ouvrage de satisfaire à ces obligations par des solutions d’effet équivalent aux dispositions techniques de l’arrêté dès lors que ces solutions répondent aux objectifs poursuivis.
Dans le cas de logements réalisés sur plusieurs niveaux, le niveau d’accès au logement doit comporter au moins la cuisine, le séjour, une chambre ou partie du séjour aménageable en chambre, un cabinet d’aisances et une salle d’eau, ces pièces répondant aux exigences fixées à l’alinéa précédent. Cependant, dans le cas où le bâtiment est soumis à des contraintes particulières liées aux caractéristiques de l’unité foncière ou aux règles d’urbanisme, l’espace du niveau d’accès au logement peut se limiter à la cuisine ou à la partie du séjour aménageable en cuisine, au séjour et à un cabinet d’aisance comportant un lavabo, à la condition qu’une réservation dans le gros œuvre permette l’installation ultérieure d’un appareil élévateur vertical pour desservir la chambre et la salle d’eau accessibles en étage.
Dans les bâtiments d’habitation dont la construction a fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée à compter du 1er janvier 2008, au moins un accès depuis une pièce de vie à tout balcon, terrasse ou loggia situé dans ces logements doit être conçu de manière telle que le seuil et les portes permettent, par des aménagements simples, le passage d’une personne en fauteuil roulant.
Dans les bâtiments d’habitation dont la construction a fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée à compter du 1er janvier 2010, au moins une salle d’eau doit être conçue et équipée de manière à permettre, par des aménagements simples, l’installation ultérieure d’une douche accessible à une personne handicapée.
3. Pour les logements situés au rez-de-chaussée ou en étages desservis par un ascenseur conformément à l’article R. 111-5, autres que ceux mentionnés au 2 .
Ces logements sont évolutifs. Dès leur construction, ils doivent respecter les dispositions prévues au 1 et permettre à une personne handicapée d’utiliser le séjour et un cabinet d’aisance dans les conditions prévues au 2. En outre, ils doivent pouvoir ultérieurement être rendus conformes à l’intégralité des dispositions prévues au 2 à l’issue de travaux simples, c’est-à-dire sans incidence sur les éléments de structure et certains réseaux encastrés en cloisons. Un arrêté du ministre chargé de la Construction précise la nature et les conditions de réalisation de ces travaux simples.
Pour une même typologie de logements, la surface moyenne des logements évolutifs ne peut être inférieure, lors de leur conception, à la surface moyenne des logements qui sont accessibles dès la construction en application du 2.
Le ministre chargé de la Construction détermine les caractéristiques techniques applicables aux aménagements et équipements mentionnés au présent I ».
Conformément à l’article 5 du décret, ce nouveau régime s’applique aux demandes de permis de construire déposées à compter du 1er octobre 2019.
II – Travaux d’adaptation du locataire (article 3)
La loi ELAN modifie la loi de 1989 en réduisant le délai de 4 à 2 mois d’autorisation tacite du bailleur lorsque des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie sont réalisés par le locataire. Le décret tire les conséquences en modifiant à cet effet l’article 2, I, alinéa 2, du décret n° 2016-1282 du 29 septembre 2016 relatif aux travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie réalisés aux frais du locataire.
III – L’intégration du revêtement extérieur dans l’échéancier du paiement en matière de contrat de construction de maison individuelle (article 4)
Le décret modifie les modalités de l’échéancier de paiement relatif aux contrats de construction de maisons individuelles avec fourniture de plans en ce qui concerne la réalisation des enduits extérieurs, en ajoutant ces enduits à la liste des travaux relevant de la fin du chantier de construction.
En effet, en matière de contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans, les modalités de règlement du prix à mesure de l’avancement des travaux sont précisées par l’article R. 231-7 du Code de la construction et de l’habitation. Ainsi, le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d’après l’état d’avancement des travaux, est fixé à :
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15 % à l’ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;
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25 % à l’achèvement des fondations ;
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40 % à l’achèvement des murs ;
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60 % à la mise hors d’eau ;
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75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ;
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95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, et désormais « de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs » et non plus « de menuiserie et de chauffage ».
Notes de bas de pages
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1.
Pour une présentation de la loi ELAN cf. Battistini P., La loi ELAN décryptée pour les professionnels de l’immobilier, 15 fiches pour appréhender les nouveautés majeures de cette réforme, 2019, Gualino, coll. Droit en poche ; Battistini P., Logement social, Construction, Urbanisme… ce que change la loi ELAN, 21 fiches pour décrypter la réforme, 2019, Gualino, coll. Droit en poche.
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2.
JO n° 0087, 12 avr. 2019, texte n° 36.
Référence : LPA 17 Juin. 2019, n° 144u4, p.7
Référence : AJU60910
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