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Le bail réel solidaire d’activité est créé
L’ordonnance n° 2023-80 du 8 février 2023 décline le bail réel solidaire, initialement prévu pour le logement, aux locaux destinés aux activités professionnelles et commerciales exercées par des microentreprises.
Ord. n° 2023-80, 8 févr. 2023, relative au bail réel solidaire d’activité
Les organismes de foncier solidaire1 (OFS), créés par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite ALUR, visent à développer une offre de logements en accession sociale à la propriété, à des prix durablement abordables. Le dispositif repose sur le principe de la dissociation de la propriété foncière et bâtie mis en œuvre par le bail réel solidaire2. Le caractère abordable réside dans le fait qu’en dissociant la propriété foncière de la propriété bâtie, le bail réel solidaire (BRS) permet d’abaisser le prix de commercialisation des logements. Le caractère social réside dans le fait que les prix de vente des logements sont plafonnés et que les acquéreurs doivent satisfaire à des conditions de ressources. Les ménages sont titulaires d’un droit réel immobilier et doivent s’acquitter d’une redevance pour le foncier qui reste la propriété de l’organisme de foncier solidaire.
Le dispositif a été une première fois élargi par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite ELAN, qui permet aux organismes de logement sociaux et aux sociétés d’économie mixte de se voir agréés en tant qu’organisme de foncier solidaire. De plus, la loi ELAN a inscrit ces organismes et le bail réel solidaire dans le champ de la politique du logement social.
Puis, la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale, dite 3DS a étendu les compétences OFS en prévoyant qu’à titre subsidiaire, et dans un but de mixité fonctionnelle, notamment des opérations conduites, ces acteurs peuvent intervenir pour réaliser ou faire réaliser des locaux à usage commercial ou professionnel sur des terrains acquis ou gérés au titre de leur activité principale. Le III de l’article 106 de la loi 3DS prévoit que « (…) le gouvernement est autorisé à prendre par voie d’ordonnance, dans un délai d’un an à compter de la promulgation de la présente loi, toutes mesures relevant du domaine de la loi afin de prévoir les dispositions permettant aux organismes de foncier solidaire mentionnés à l’article L. 329-1 du Code de l’urbanisme, dans le cadre d’un bail de longue durée, de consentir à un preneur, en contrepartie d’une redevance et avec des plafonds de prix de cession et, le cas échéant, de loyers, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété de locaux d’activités dans le cadre de l’exercice de leur objet à titre subsidiaire, en tenant compte du régime du contrat de bail réel solidaire (…) ».
C’est chose faite avec l’ordonnance n° 2023-80 du 8 février 2023 relative au bail réel solidaire d’activité (BRSA)3. Ainsi, le titre V du livre II du Code de la construction et de l’habitation traite désormais du « bail à construction, bail à réhabilitation, bail dans le cadre d’une convention d’usufruit, bail réel immobilier, bail réel solidaire et bail réel solidaire d’activité ». Le nouveau chapitre consacré au bail réel solidaire prévoit des dispositions relatives à des définitions (I), aux droits et obligations des parties au contrat de bail (II), à la transmission des droits réels immobiliers (III) et aux dispositions du bail réel solidaire applicables au BRSA (IV).
Un décret en Conseil d’État déterminera les modalités d’application du nouveau dispositif4. Un projet de loi de ratification devra être déposé devant le Parlement dans un délai de trois mois à compter de la publication de l’ordonnance.
I – Définitions
L’ordonnance précise la notion de bail réel solidaire d’activité (A) et la nature du preneur destiné à occuper et exploiter les locaux (B), pose le principe d’une publicité préalable avant toute conclusion d’un BRSA (C) et prévoit les effets d’une mutation (D).
A – Notion de bail réel solidaire d’activité (CCH, art. L. 256-1)
Selon l’article L. 256-1 du CCH, constitue un contrat dénommé « bail réel solidaire d’activité » le bail par lequel un organisme de foncier solidaire consent5 à un preneur, pour une durée comprise entre 12 et 99 ans, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété de locaux à usage professionnel ou commercial, sous conditions de plafond de prix de cession et avec, s’il y a lieu, obligation pour le preneur de construire ou de réhabiliter des constructions existantes.
En ce qui concerne la durée, le rapport précise que, habituellement, les régimes de baux réels de longue durée prévoient une durée minimale de 18 ans. Par exception une durée inférieure peut-être prévue, ce qui est le cas pour le bail à réhabilitation ou le bail réel d’adaptation à l’érosion côtière qui ont une durée minimale de 12 ans. Compte tenu des spécificités de certaines activités et de la situation de microentreprises pouvant prétendre à un tel dispositif, il a été retenu une durée minimale de 12 ans.
La méthode de fixation des plafonds de prix de cession des droits réels est définie par décret en Conseil d’État, en prenant notamment en considération les prix du marché constatés pour des biens comparables. L’organisme de foncier solidaire peut, en fonction de ses objectifs et des caractéristiques de chaque opération, appliquer des seuils inférieurs.
En vertu de l’article L. 256-19, les baux réels solidaires d’activité conclus en méconnaissance de ces dispositions sont frappés de nullité.
B – La nature du preneur
L’objectif est que le local soit occupé et exploité par une microentreprise soit de manière directe par une location (1), soit de manière indirecte via un opérateur (2).
1 – La location directe à la microentreprise (CCH, art. L. 256-2)
La notion de microentreprise. Par principe6, le bail réel solidaire d’activité ne peut être consenti qu’à une microentreprise. Selon l’article 1 du titre I de l’annexe de la recommandation n° 2003/361/CE de la Commission du 6 mai 2003 concernant la définition des micro, petites et moyennes entreprises : « Est considérée comme entreprise toute entité, indépendamment de sa forme juridique, exerçant une activité économique. Sont notamment considérées comme telles les entités exerçant une activité artisanale ou d’autres activités à titre individuel ou familial, les sociétés de personnes ou les associations qui exercent régulièrement une activité économique ».
L’article 2, 3, précise que « dans la catégorie des PME, une microentreprise est définie comme une entreprise qui occupe moins de 10 personnes et dont le chiffre d’affaires annuel ou le total du bilan annuel n’excède pas 2 millions d’euros ».
Les possibles critères complémentaires. En fonction des objectifs recherchés, l’OFS pourra éventuellement appliquer des critères complémentaires ou plus restreints à ces microentreprises. En effet, l’organisme de foncier solidaire peut fixer des critères d’éligibilité pour ces microentreprises, fondés notamment sur le chiffre d’affaires, le statut ou le type d’activité, dans des conditions prévues par décret en Conseil d’État.
Le rapport au président précise que l’objectif de ces dispositions est de permettre la cohérence avec l’action publique en faveur de la revitalisation des centres-villes et le maintien ou la diversification de certaines activités commerciales artisanales dans les espaces urbains.
L’obligation d’occupation. Le preneur doit occuper le local objet des droits réels.
L’interdiction de sous-location. Le preneur ne peut le louer.
Sanctions. En vertu de l’article L. 256-19, les baux réels solidaires d’activité conclus en méconnaissance de ces dispositions sont frappés de nullité.
2 – La mise à disposition indirecte à la microentreprise via un opérateur
Le bail réel solidaire d’activité peut être consenti à un opérateur qui, le cas échéant, construit ou réhabilite des locaux à usage professionnel ou commercial et qui s’engage à les mettre en location à une microentreprise7 (a). Un tel opérateur, réalisant l’opération principale comprenant des logements en BRS, pourra également réaliser le ou les locaux d’activité destinés à faire l’objet de BRSA et céder les droits réels à des microentreprises après son intervention (b).
a – La location (CCH, art. L. 256-3)
Le bail réel solidaire d’activité peut être consenti à un opérateur qui, le cas échéant, construit ou réhabilite des locaux à usage professionnel ou commercial et qui s’engage à les mettre en location à une microentreprise8.
Nature de l’opérateur. L’opérateur est un établissement public ou une entreprise publique locale qui assurera dans ce cadre la mise en location des locaux à une microentreprise.
Le contenu du contrat d’occupation. Tout contrat d’occupation doit reproduire les dispositions des articles L. 256-1 à L. 256-3 du CCH et mentionner la date du terme contractuel du bail réel solidaire d’activité et son effet sur le contrat d’occupation.
Toute mention contraire à ces dispositions est réputée non écrite. À défaut, le cocontractant occupant peut solliciter l’annulation du contrat ou la réduction du loyer. Le preneur transmet à l’occupant la copie du bail réel en cours.
L’obligation d’occupation. L’occupant ne peut ni céder le contrat d’occupation, ni sous-louer le bien.
L’extinction du contrat d’occupation. Le contrat d’occupation s’éteint de plein droit au terme du bail réel solidaire d’activité.
L’occupant ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation au terme du bail réel mentionné dans son contrat d’occupation.
Le loyer. Les modalités de fixation des plafonds et d’évolution des loyers applicables sont définies par décret en Conseil d’État.
L’opérateur peut, en fonction de ses objectifs et des caractéristiques de chaque opération, fixer des seuils inférieurs. Il en informe l’organisme de foncier solidaire.
Sanctions. En vertu de l’article L. 256-19, les baux réels solidaires d’activité conclus en méconnaissance de ces dispositions sont frappés de nullité.
b – La cession des droits à la microentreprise (CCH, art. L. 256-4)
Le bail réel solidaire d’activité peut être consenti à un opérateur9 qui, le cas échéant, construit ou réhabilite des locaux à usage professionnel ou commercial et qui s’engage à vendre les droits réels immobiliers attachés à ces locaux à des bénéficiaires10 et à un prix11, ou à proposer la souscription de parts ou actions permettant la jouissance du bien par ces bénéficiaires12.
Les effets de la cession. La cession des droits réels immobiliers par l’opérateur à chaque preneur crée un lien direct et individuel entre l’organisme de foncier solidaire et chacun des preneurs et désolidarise les preneurs entre eux et chaque preneur de l’opérateur.
À l’issue de cette cession, le preneur est réputé être titulaire d’un bail réel solidaire d’activité portant sur son local avec une date de prise d’effet au jour de la cession qui lui est propre.
Sanctions. En vertu de l’article L. 256-19, les baux réels solidaires d’activité conclus en méconnaissance de ces dispositions sont frappés de nullité.
C – La publicité préalable (CCH, art. L. 256-5)
Il est prévu un principe de publicité préalable pour toute intention de conclure un BRSA, afin d’assurer une forme de transparence quant à la mise en œuvre de ce dispositif par les OFS et/ou les éventuels opérateurs.
En effet, toute intention de proposer la conclusion d’un bail réel solidaire d’activité doit faire l’objet d’une publicité préalable réalisée par :
-
l’organisme de foncier solidaire ;
-
le cas échéant, l’opérateur destiné à céder les droits sur les locaux13 dans des conditions déterminées avec l’organisme de foncier solidaire ;
-
l’opérateur destiné à louer les locaux14 en vue de la mise en location du local dans des conditions déterminées avec l’organisme de foncier solidaire.
Un décret en Conseil d’État doit préciser les délais et les formes de ces publicités préalables.
D – Mutation (CCH, art. L. 256-6)
En cas de mutation, le prix de vente ou la valeur des droits réels immobiliers, parts et actions permettant la jouissance du bien sont limités à leur valeur initiale, actualisée selon des modalités définies par décret en Conseil d’État.
L’acquéreur, le donataire ou l’ayant droit des droits réels immobiliers ou de parts ou actions donnant droit à l’attribution en jouissance du bien doit répondre aux conditions définies aux articles L. 256-1, L. 256-2, L. 256-3 ou L. 256-4.
En vertu de l’article L. 256-19, les baux réels solidaires d’activité conclus en méconnaissance de ces dispositions sont frappés de nullité.
II – Droits et obligations des parties au contrat de bail
Destination des locaux (CCH, art. L. 256-7, al. 1). Le bail réel solidaire d’activité précise la destination des lieux et la ou les activités autorisées et, le cas échéant, les activités accessoires qui peuvent être exercées.
Tout changement de destination des lieux ou des activités est subordonné à l’accord préalable du bailleur, qui devra être sollicité dans un délai d’un mois avant ce changement.
Le rapport au président de la République précise que cette mesure, permettant aux OFS de déterminer la nature des activités exercées dans les locaux, s’inscrit dans la volonté de nombreuses collectivités de préserver l’attractivité des centres-villes grâce à une action sur la nature des activités qui y sont conduites. La faculté pour les OFS de préciser dans le bail la nature des activités exercées dans le local permet de faire de cette précision un critère d’agrément de l’acquéreur en cas de cession du local.
Travaux de construction ou de réhabilitation (CCH, art. L. 256-7, al. 2). Le bail oblige, s’il y a lieu, le preneur à effectuer des travaux de construction ou de réhabilitation.
Le preneur ne peut, sauf stipulations contraires ou avenant au bail, exécuter d’autres ouvrages ou travaux que ceux prévus initialement, à l’exception de tous les travaux nécessaires à la conservation du bien en état d’usage, conformément aux stipulations du bail.
Conservation (CCH, art. L. 256-7, al. 3). Le preneur ne peut effectuer aucun changement qui diminue la valeur de l’immeuble et ne peut, sauf stipulation contraire du bail, démolir, même en vue de les reconstruire, les ouvrages existants ou qu’il a édifiés ou réhabilités.
Sort des constructions et améliorations (CCH, art. L. 256-7, al. 4). Les constructions et améliorations réalisées par le preneur demeurent sa propriété en cours de bail et deviennent la propriété de l’organisme de foncier solidaire à l’expiration du bail.
Jouissance (CCH, art. L. 256-7, al. 5). Le preneur peut jouir librement des droits réels immobiliers et des installations ou constructions qu’il a édifiées, rénovées ou réhabilitées, dès lors qu’il n’est pas porté atteinte à la destination de l’immeuble, ou à l’état dans lequel il a été convenu que ces droits réels immobiliers seraient remis en fin de bail.
Servitudes (CCH, art. L. 256-7, al. 6). Le preneur peut acquérir des servitudes actives et consentir les servitudes passives indispensables à la réalisation des constructions et ouvrages édifiés ou à réhabiliter en application du contrat de bail. Sauf accord de l’organisme de foncier solidaire, il ne peut constituer des servitudes passives au-delà de la durée du bail.
Entretien (CCH, art. L. 256-7, al. 7). Le preneur doit maintenir en bon état d’entretien et de réparations les constructions existantes lors de la conclusion du bail et celles qu’il réalise pendant la durée de celui-ci. Il est tenu des réparations de toute nature en ce qui concerne les constructions existantes au moment du bail et celles qui auront été édifiées, mais il n’est pas obligé de les reconstruire s’il prouve qu’elles ont été détruites par cas fortuit, force majeure, ou qu’elles ont péri par le vice de la construction antérieure au bail.
En cas de sinistre entraînant résiliation du bail, le preneur est indemnisé de la valeur de ses droits réels immobiliers, dans les conditions prévues par le bail.
Copropriété (CCH, art. L. 256-7, al. 8). Dans les immeubles en copropriété où l’ensemble des locaux ou, à défaut, l’ensemble des locaux d’un volume distinct font l’objet de baux réels solidaires auprès d’un même organisme de foncier solidaire, les titulaires de baux réels solidaires d’activité confèrent au syndicat des copropriétaires la gestion de leurs droits réels indivis, en complément des missions qui lui sont attribuées notamment par l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Le règlement de copropriété peut également prévoir un mandat de recouvrement des redevances au profit du syndic en application de l’article L. 256-8 du Code de la construction et de l’habitation.
Sanctions. En vertu de l’article L. 256-19, les baux réels solidaires d’activité conclus en méconnaissance des dispositions ci-dessus sont frappés de nullité.
Redevance (CCH, art. L. 256-8). Le preneur s’acquitte du paiement d’une redevance15, dont le montant tient compte des conditions d’acquisition du patrimoine par l’organisme de foncier solidaire et, le cas échéant, des conditions financières et techniques de l’opération de construction ou de réhabilitation des logements et des conditions d’occupation des logements, objet du bail réel solidaire.
La redevance tient également compte des avantages de toute nature procurés au preneur. Pour tenir compte des évolutions de la situation du preneur ou, le cas échéant, de celles du locataire dans le cadre d’un bail réel16, la redevance peut être composée d’une part fixe, le cas échéant indexée sur une référence de prix, et d’une part variable, définie dans le contrat de bail.
Les modalités d’application de la détermination de la redevance seront fixées par décret en Conseil d’État.
Le preneur ne peut ni se libérer de la redevance, ni, s’il est l’opérateur17, se soustraire à l’exécution des conditions du bail réel solidaire d’activité en délaissant l’immeuble.
III – Transmission des droits réels immobiliers
L’ordonnance prévoit le régime juridique de l’offre de l’opération (A), de l’avant-contrat constatant l’opération (B), de la publicité du projet (C), de l’agrément par l’organisme de foncier solidaire (D), de la disparition du preneur (E), du droit de préemption (F) et de la fin du bail (G).
A – L’offre (CCH, art. L. 256-9)
Le contenu de l’offre. Pour tout projet de cession ou donation des droits réels immobiliers afférents au bien objet du bail réel solidaire d’activité, l’acquéreur ou donataire reçoit de la part du cédant ou donateur une offre préalable de cession ou de donation mentionnant expressément :
-
le caractère temporaire du droit réel ;
-
sa date d’extinction ;
-
la nouvelle durée du bail réel solidaire d’activité18 si l’organisme foncier solidaire agrée la transmission des droits réels immobiliers19 ;
-
les conditions de délivrance de cet agrément par l’organisme de foncier solidaire ;
-
les modalités de calcul du prix de vente ou de la valeur donnée, telles que prévues au bail.
L’offre doit reproduire les dispositions du nouveau chapitre.
L’information de l’OFS. Le cédant ou donateur informe l’organisme de foncier solidaire de son intention de céder les droits réels immobiliers qu’il tient de son bail réel solidaire d’activité dans les 30 jours qui suivent la réception par lui de l’acceptation de l’offre préalable de cession ou donation des droits réels immobiliers et sollicite l’accord de l’acquéreur ou donataire par l’organisme de foncier solidaire.
Il joint à sa demande :
-
l’offre préalable de cession ou de donation ;
-
les pièces permettant d’établir l’éligibilité de l’acquéreur ou du donataire choisi par lui ;
-
le dossier de diagnostic immobilier20 ;
-
le cas échéant, des informations relatives au fonds faisant l’objet de la même cession ou donation.
B – L’avant-contrat (CCH, art. L. 256-10)
Pour tout projet de vente des droits réels immobiliers afférents au bien objet du bail réel solidaire d’activité21, l’avant-contrat mentionne expressément :
-
l’objet ;
-
le caractère indissociable du contrat avec le BRSA signé avec l’OFS ;
-
le caractère temporaire du droit réel immobilier ;
-
la nouvelle durée du BRSA si l’OFS agrée la transmission des droits réels immobiliers ;
-
les conditions de délivrance de cet agrément par l’OFS ;
-
les modalités de calcul du prix de vente ou de la valeur donnée, telles que prévues au bail.
L’opérateur doit informer l’organisme de foncier solidaire de tout avant-contrat conclu dans les 30 jours qui suivent sa signature. Il joint à sa demande l’avant-contrat et les pièces permettant d’établir l’éligibilité de l’acquéreur.
C – La publicité du projet (CCH, art. L. 256-11)
Tout projet de cession de droits réels immobiliers par le preneur fait l’objet d’une publicité préalable par l’organisme de foncier solidaire ou l’opérateur22.
D – L’agrément par l’organisme de foncier solidaire
Transmission de l’offre (CCH, art. L. 256-12). La vente ou la donation de droits réels afférents au bien objet du bail réel solidaire d’activité est subordonnée à l’agrément de l’acquéreur ou du donataire par l’organisme de foncier solidaire.
L’organisme de foncier solidaire dispose d’un délai de deux mois à compter de la date de transmission de l’offre préalable de cession ou de donation pour délivrer son agrément. Celui-ci est fondé sur :
-
la vérification du respect des conditions prévues à la section 1 du nouveau chapitre CCH ;
-
la conformité de l’offre préalable de cession ou de donation avec le bail en vigueur, notamment du respect des stipulations concernant les modalités de calcul du prix de vente ou de l’évaluation des droits réels appartenant au vendeur ou au donateur ;
-
et, le cas échéant, l’équilibre du plan de financement de l’acquisition, qui peut ressortir notamment d’une offre de crédit.
Ces règles sont prescrites à peine de nullité de la vente ou de la donation.
La preuve du contenu et de la notification de l’offre préalable de vente ou de donation pèse sur le cédant ou le donateur.
Transmission de l’avant-contrat (CCH, art. L. 256-13). Pour tout projet de vente des droits réels immobiliers afférents au bien objet du bail réel solidaire d’activité23, l’organisme de foncier solidaire dispose d’un délai de deux mois à compter de la date de transmission de l’avant-contrat pour délivrer son agrément. Celui-ci est fondé sur :
-
la vérification du respect des conditions prévues à la section 1 du nouveau chapitre CCH ;
-
la conformité de l’avant-contrat avec le bail initial conclu entre l’opérateur et l’organisme de foncier solidaire, notamment du respect des stipulations concernant les modalités de calcul du prix de vente ou de l’évaluation des droits réels immobiliers appartenant à l’opérateur ;
-
et, le cas échéant, l’équilibre du plan de financement de l’acquisition, qui peut ressortir notamment d’une offre de crédit.
Ces règles sont prescrites à peine de nullité de la vente.
La preuve du contenu et de la notification de l’offre préalable de vente pèse sur l’opérateur.
Les effets de l’agrément (CCH, art. L. 256-14). Si cet agrément est délivré, la durée du bail est de plein droit prorogée afin de permettre à tout nouveau preneur de bénéficier d’un droit réel d’une durée égale à celle prévue dans le contrat initial.
Le refus de l’agrément (CCH, art. L. 256-14). En cas de refus d’agrément lors d’une cession ou d’une donation, l’organisme de foncier solidaire peut désigner un acquéreur répondant aux conditions24.
Les conditions d’acquisition respectent les modalités de calcul du prix de vente stipulées dans le bail.
Le cas échéant, l’acquéreur désigné par l’organisme de foncier solidaire doit également acquérir le fonds faisant l’objet de la même cession ou donation. En l’absence d’accord entre les parties au bail dans les six mois suivant la demande du cédant, le bail réel solidaire d’activité peut être résilié conventionnellement et le preneur est indemnisé de la valeur de ses droits réels immobiliers ainsi que le cas échéant du fonds existant et dans les conditions prévues par le bail.
L’indemnisation du fonds porte notamment sur sa valeur marchande, déterminée suivant les usages de la profession.
E – La disparition du preneur (CCH, art. L. 256-16)
Transmission aux ayants droit. Les droits réels afférents au bien objet du bail réel solidaire sont transmis à l’ayant droit en cas de :
-
pour une personne physique :
-
pour une personne morale :
Cession des droits transmis. Si l’ayant droit ne satisfait pas aux conditions pour bénéficier d’un BRS, il dispose d’un délai de 12 mois à compter d’un des cas mentionnés ci-dessus pour céder les droits réels afférents au bien objet du bail réel solidaire d’activité à un acquéreur répondant aux conditions susmentionnées et agréé par l’organisme de foncier solidaire.
Ce délai peut être prorogé par l’organisme de foncier solidaire pour une durée correspondant aux délais de la régularisation par acte notarié de la cession des droits réels immobiliers.
À défaut de cession dans ces délais, le bail réel solidaire d’activité est résilié et l’ayant droit est indemnisé par l’organisme de foncier solidaire de la valeur de ses droits réels immobiliers ainsi que, le cas échéant, du fonds existant, à hauteur du préjudice causé par le défaut d’agrément et dans les conditions prévues par le bail.
L’indemnisation du fonds porte notamment sur sa valeur marchande, déterminée suivant les usages de la profession.
F – Le droit de préemption (CCH, art. L. 256-17)
Domaine d’application. L’organisme de foncier solidaire dispose d’un droit de préemption à son profit, mentionné dans le bail réel solidaire d’activité, à l’occasion de toute cession ou donation.
Modalités d’exercice du droit de préemption. L’organisme de foncier solidaire peut racheter les droits réels immobiliers afférents au bien objet du bail réel solidaire d’activité ou les faire acquérir par un bénéficiaire29. L’organisme de foncier solidaire fait connaître sa décision d’exercer son droit de préemption dans un délai de deux mois à compter de la transmission de l’offre préalable de cession ou de donation. Ce délai est prorogé d’un mois en cas de refus de l’agrément.
Indemnisation du preneur. Le preneur est indemnisé de la valeur de ses droits réels immobiliers dans le respect des modalités de calcul du prix de vente stipulées dans le bail et de la valeur maximale mentionnée à l’article L. 256-6 du CCH ainsi que, le cas échéant, du fonds existant, à hauteur du préjudice causé par le défaut d’agrément et dans les conditions prévues par le bail.
L’indemnisation du fonds porte notamment sur sa valeur marchande, déterminée suivant les usages de la profession.
G – Les effets de la fin du bail (CCH, art. L. 256-18)
À l’expiration du bail, les droits réels immobiliers du preneur deviennent la propriété de l’organisme de foncier solidaire après indemnisation de la valeur de ses droits réels immobiliers, dans les conditions prévues par le bail et dans la limite de la valeur maximale30.
IV – Les dispositions du bail réel solidaires applicables au BRSA (CCH, art. L. 256-20)
Certaines dispositions relatives au bail réel solidaire sont applicables au bail réel solidaire d’activité. Dans ces articles, l’expression « bail réel solidaire » s’entend comme « bail réel solidaire d’activité », et celle de « logement » comme « local à usage commercial ou professionnel ». C’est le cas pour les dispositions relatives au terme du bail (A), à l’administration des locaux en copropriété (B) ou aux saisies immobilières (C).
A – Le terme du bail (CCH, art. L. 255-6)
Le bail réel solidaire ne peut ni prévoir aucune faculté de résiliation unilatérale de la part du bailleur, ni faire l’objet d’une tacite reconduction.
B – Locaux en copropriété (CCH, art. L. 255-7-1)
Pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant statut de la copropriété des immeubles bâtis, la signature d’un bail réel solidaire est assimilée à une mutation et le preneur est subrogé dans les droits et obligations du bailleur, sous réserve des dispositions suivantes :
1° Le preneur dispose du droit de vote pour toutes les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de décisions prises en application des d) et n) de l’article 25 et des a) et b) de l’article 26 de la loi de 1965 ou de décisions concernant la modification du règlement de copropriété, dans la mesure où cela concerne les spécificités du bail réel solidaire. Le bailleur exerce également les actions qui ont pour objet de contester les décisions pour lesquelles il dispose du droit de vote. Aucune charge ne peut être appelée auprès du bailleur y compris pour des frais afférents aux décisions prises par lui ou pour son compte ;
2° Chacune des deux parties peut assister à l’assemblée générale des copropriétaires et y formuler toutes observations sur les questions pour lesquelles elle ne dispose pas du droit de vote.
C – Les saisies immobilières (CCH, art. L. 255-9)
Les droits réels issus du bail réel solidaire ainsi que les constructions édifiées, rénovées ou réhabilitées sur le terrain ou l’immeuble bâti donné à bail peuvent être saisis dans les formes prescrites pour la saisie immobilière.
Les parties peuvent librement convenir de la date d’échéance des sûretés qu’elles constituent. À défaut, celles-ci prennent fin en cas de résiliation du contrat de bail.
Pour aller plus loin vous pouvez consulter la fiche du Guide Defrénois de la rédaction des actes qui traite du Bail réel solidaire d’activité :
https://www.labase-lextenso.fr/guide-defrenois-de-la-redaction-des-actes/GDA121f6
Notes de bas de pages
-
1.
C. urb., art. L. 329-1.
-
2.
CCH, art. L. 255-1 et s.
-
3.
JO n° 0034, 9 févr. 2023 – Rapport au président de la République relatif à l’ordonnance n° 2023-80 du 8 février 2023 relative au bail réel solidaire d’activité : JO n° 0034, 9 févr. 2023.
-
4.
CCH, art. L. 256-21.
-
5.
Dans les conditions prévues à l’article L. 329-1 du Code de l’urbanisme.
-
6.
Sous réserve des dispositions des articles L. 256-3 et L. 256-4 du CCH.
-
7.
Répondant aux conditions d’éligibilité prévues à l’article L. 256-2 du CCH.
-
8.
Répondant aux conditions d’éligibilité prévues à l’article L. 256-2 du CCH.
-
9.
Qui peut être celui mentionné à l’article L. 255-3 du CCH.
-
10.
Répondant aux conditions fixées en application de l’article L. 256-2 du CCH.
-
11.
Fixé en application de l’article L. 256-1 du CCH.
-
12.
Dans le respect des conditions prévues à l’article L. 256-2 du CCH.
-
13.
Mentionné à l’article L. 256-4 du CCH.
-
14.
Mentionné à l’article L. 256-3 du CCH.
-
15.
Selon les mêmes modalités que celles prévues à l’article L. 255-8 du CCH.
-
16.
Établi dans les conditions prévues à l’article L. 256-3 du CCH.
-
17.
Mentionné aux articles L. 256-3 et L. 256-4 du CCH.
-
18.
Résultant de l’application de l’article L. 256-12 du CCH.
-
19.
Dans les conditions prévues à l’article L. 256-11 du CCH.
-
20.
Prévu à l’article L. 271-4 du CCH.
-
21.
Au titre de l’article L. 256-4 du CCH.
-
22.
Selon les mêmes modalités que celles prévues à l’article L. 256-5 du CCH.
-
23.
Au titre de l’article L. 256-4 du CCH.
-
24.
Prévues à la section 1 du nouveau chapitre du CCH.
-
25.
Dans les conditions prévues à l’article L. 526-17 du Code de commerce.
-
26.
Dans les conditions prévues à la section 4 du chapitre VI du titre II du livre V du Code de commerce.
-
27.
Réalisée dans les conditions prévues à l’article 1844-5 du Code civil.
-
28.
Réalisé dans les conditions prévues aux articles L. 236-6-1, L. 236-22 et L. 236-24 du Code de commerce.
-
29.
Répondant aux conditions définies aux articles L. 256-1 et s. du CCH.
-
30.
Mentionnée à l’article L. 256-6 du CCH.
Référence : AJU008a3
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