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Le développement de l’encadrement des loyers

Publié le 19/04/2022 - mis à jour le 19/04/2022 à 9H53
Vue aérienne de Montpellier
saiko3p/AdobeStock

Le dispositif d’encadrement des loyers dans les zones tendues a d’abord été mis en place dans le cadre de la loi Alur, en 2014. Ce mécanisme a été mis en échec par le juge administratif. Il a été rétabli de façon expérimentale par le législateur avec la loi ÉLAN du 23 novembre 2018 (portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique). Explications.

Un dispositif expérimental

L’expérimentation s’applique pour une durée de 5 ans, à compter de la publication de la loi ÉLAN, soit jusqu’au 23 novembre 2023. Le législateur a prévu sa prolongation jusqu’en 2026, dans le cadre du projet de loi 4D (projet de loi relatif à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale) adoptée au Sénat en juillet dernier. La loi ÉLAN a ouvert ce dispositif expérimental d’encadrement des loyers du secteur privé sur un périmètre défini par les collectivités, au regard de quatre critères : un écart important entre le niveau de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social, un niveau de loyer médian élevé, un taux de logements commencés rapportés aux logements existants sur les 5 dernières années faible et des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements ainsi que de faibles perspectives d’évolution de celles-ci. De nouvelles communes situées en zone tendue se sont portées candidates pour rejoindre cette expérimentation de l’encadrement des loyers. Après Paris, Lille et plusieurs municipalités de Seine-Saint-Denis, le territoire du Grand Paris Est Ensemble, Lyon et Villeurbanne, c’est maintenant au tour de Bordeaux et de Montpellier de démarrer cette expérimentation en 2022.

Le mécanisme d’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers repose sur trois mesures, fixées annuellement par un arrêté du préfet : un loyer de référence, un loyer majoré équivalant au loyer de référence + 20 % et un loyer minoré équivalant au loyer de référence – 30 %. Ces loyers de référence sont exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, déterminé en fonction du marché locatif observé et décliné par secteurs géographiques (regroupant une ou plusieurs communes ou quartiers). La catégorie de logement (appartement/maison, nombre de pièces, nu/meublé et époque de construction du bâtiment) est également prise en compte pour fixer ces loyers de référence. Le propriétaire peut fixer librement le loyer hors charges des logements mis en location, dit loyer de base à la condition de ne pas excéder le niveau du loyer de référence majoré. À défaut, une action en diminution du loyer peut être engagée. Le loyer de référence minoré constitue, quant à lui, un mécanisme de protection pour le bailleur puisqu’il lui permet d’augmenter le montant du loyer s’il est inférieur à ce seuil, notamment en cas de relocation. Le dispositif de plafonnement s’articule, en effet, avec le décret annuel de limitation de la hausse des loyers à l’indice de référence des loyers (IRL) appliqué depuis l’année 2012 dans les 28 zones tendues dont l’agglomération parisienne. Ce mécanisme s’applique aux villes de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements et a été prolongé récemment jusqu’au 31 juillet 2022. En conséquence de ce dispositif, lorsqu’un locataire quitte les lieux, le propriétaire n’a pas la possibilité de fixer librement le loyer applicable au nouveau locataire. Si le loyer constaté est inférieur au loyer de référence minoré, cette règle est mise en échec.

Prévoir un complément de loyer

Si la qualité de son bien le justifie, l’investisseur peut opter pour un complément de loyer. Ce complément de loyer s’applique à des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort particulières, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. D’après la jurisprudence, de simples travaux de rénovation du logement ne peuvent suffire à asseoir l’application d’un complément de loyer. Un tel complément ne peut pas non plus être exigé juste parce que le bien dispose d’une cuisine tout équipée ou bénéficie de la hauteur classique sous plafond d’un appartement haussmanien. En revanche, il peut être exigé si le bien loué se démarque par des équipements très spécifiques ou de « grand standing » comme un jardin, une très grande terrasse, du mobilier de luxe ou encore une hauteur sous plafond remarquable comme celle qu’on peut trouver dans un atelier d’artiste. Le complément peut aussi être demandé si le logement se situe dans un cadre exceptionnel tel un immeuble classé comme monument historique ou bénéficiant d’une vue sur la Tour Eiffel ou Notre-Dame de Paris, par exemple. Néanmoins, le simple fait qu’un bien soit situé sur l’Île Saint-Louis ou au sein d’un autre quartier prestigieux reste sans effet puisque les loyers de référence sont déjà calculés en fonction des emplacements des immeubles. Dans tous les cas, le loyer principal ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré. Ce complément de loyer doit être expressément mentionné, chiffré et justifié dans le bail.

Faciliter l’information du locataire

Un arrêté en date du 26 janvier 2022 renforce les informations données par les professionnels aux consommateurs dans les annonces immobilières, pour les  locations en cas d’encadrement des loyers, et ce à compter du 1er avril 2022. Pour les biens situés dans les zones soumises à l’encadrement des loyers, ce texte prévoit que les professionnels fournissent désormais, obligatoirement, dans les annonces immobilières, les informations financières essentielles pour éclairer les consommateurs dans leur choix de location. Il s’agit du loyer de base – loyer hors charges –, du loyer de référence majoré – qui constitue le plafond du loyer – ainsi que du complément de loyer, qui est applicable lorsque les caractéristiques de localisation ou de confort du bien le justifient. Pour le ministre de l’Économie et des Finances, Bruno Le Maire, « cette mesure de transparence, dont le respect sera contrôlé avec vigilance par la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes illustre la volonté du gouvernement de lutter, avec détermination, contre les pratiques de prix abusifs dans les zones tendues où les loyers sont encadrés ». Emmanuelle Wargon, ministre déléguée en charge du Logement se félicite de cette mesure : « Cette obligation de mention de l’encadrement des loyers qui s’impose aux annonces publiées par les professionnels de l’immobilier permet une meilleure information des futurs locataires. C’est une mesure essentielle et très attendue pour renforcer le contrôle en amont du respect des plafonds. Elle sera également bientôt étendue aux annonces publiées par les particuliers, dans le cadre de la loi 3DS ».

Quels recours ?

En cas d’absence dans le contrat de location du loyer de référence et du loyer de référence majoré, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du bail, mettre en demeure le bailleur d’ajouter ces informations au contrat de location.

Le bailleur dispose d’un délai d’un mois pour répondre à partir de la réception du courrier avec accusé de réception du locataire. Sans réponse ou en cas de refus de ce dernier dans ce délai, le locataire peut saisir le juge pour demander l’inscription de ces informations dans le bail et, le cas échéant, la diminution du loyer résultant de l’application de l’encadrement. S’il s’agit d’un renouvellement de bail, le locataire peut, sur la base de loyers de logements similaires et dans la même zone géographique, contester la réévaluation de loyer. En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l’un ou l’autre peut saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation. À défaut d’accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge d’instance peut être saisi avant le terme du contrat de location. À défaut de saisine du juge, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l’IRL. En cas de contestation d’un complément de loyer, le locataire dispose de 3 mois à compter de la signature du bail, pour saisir la commission départementale de conciliation. Le propriétaire doit alors démontrer et justifier les caractéristiques du logement permettant la mise en place d’un complément de loyer. En cas d’accord, le montant du loyer tenant compte du complément de loyer est fixé par le document de conciliation établi par la commission. En revanche, en cas d’absence d’accord, le locataire dispose d’un délai de 3 mois à compter de la réception de l’avis pour saisir le juge d’instance d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.

Des sanctions dissuasives ?

En cas de non-respect des règles des loyers de référence, le bailleur s’expose à une mise en demeure par le préfet. Il lui faudra alors mettre en conformité le bail avec l’encadrement des loyers. Si la démarche reste infructueuse, une amende préfectorale peut être prononcée à l’encontre du bailleur dans la limite de 5 000 euros pour un bailleur physique et 15 000 euros pour un bailleur moral. Dans les faits, les sanctions prononcées semblent peu nombreuses. Au premier trimestre 2020, seules cinq amendes ont été prononcées à Paris, pour des montants assez faibles, de 330 euros à 1 090 euros. Fin 2020, la première décision judiciaire est intervenue.

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