Le nouveau dispositif de performance énergétique en matière immobilière

Publié le 18/02/2021 - mis à jour le 18/02/2021 à 19H40

Présentation du projet de loi de ratification de l’ordonnance n° 2020-866 du 15 juillet 2020 portant diverses dispositions d’adaptation au droit de l’Union européenne dans le domaine de l’énergie et du climat et des textes d’application.

Proj. L. n° 724, 28 sept. 2020, ratifiant l’ordonnance n° 2020-866 du 15 juillet 2020 portant diverses dispositions d’adaptation au droit de l’Union européenne dans le domaine de l’énergie et du climat

L’article 39 de la loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat a habilité le gouvernement à prendre par ordonnance toutes mesures relevant du domaine de la loi nécessaires à la transposition des directives n° 2018/2002 du 11 décembre 2018, modifiant la directive n° 2012/27/UE relative à l’efficacité énergétique, n° 2018/844 du 30 mai 2018 portant sur la performance énergétique des bâtiments, et n° 2018/2001 du 11 décembre 2018 relative à la promotion de l’utilisation de l’énergie produite à partir de sources renouvelables, faisant partie d’« une énergie propre pour tous les européens » qui poursuit un objectif de réduction des émissions de gaz à effet de serre de l’Union européenne d’au moins 40 % par rapport à 1990.

C’est chose faite avec l’ordonnance n° 2020-866 du 15 juillet 2020 portant diverses dispositions d’adaptation au droit de l’Union européenne dans le domaine de l’énergie et du climat1.

Si le projet de ratification, qui propose dans un article unique de reprendre l’intégralité des dispositions de l’ordonnance, est toujours pendant et renvoyé sine die en raison de la crise sanitaire, l’ordonnance est d’ores et déjà précisée par les décrets n° 2020-886 du 20 juillet 2020, relatif aux modalités d’accès aux informations de consommation et de facturation liées aux consommations de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire dans les immeubles collectifs dotés de dispositifs d’individualisation des frais de chauffage, de froid ou d’eau chaude sanitaire et dans les immeubles raccordés à un réseau de chaleur ou de froid2, et n° 2020-887 du 20 juillet 2020 relatif au système d’automatisation et de contrôle des bâtiments non résidentiels et à la régulation automatique de la chaleur3, ainsi que par plusieurs arrêtés4.

Ces textes modifient en conséquence les Codes de la construction et de l’habitation (I), de l’énergie (II) et de l’environnement (III), ainsi que la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété (IV) et celle du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (V).

I – Les dispositions modifiant le Code de la construction (Ord. n° 2020-866, art. 1 ; D. n° 2020-887)

L’ordonnance précise le régime des systèmes d’automatisation et de contrôle en matière tertiaire (A) et celui de la régulation automatique de la température (B).

A – Les systèmes d’automatisation et de contrôle des immeubles tertiaires (Ord. n° 2020-866, art. 1, 1° ; CCH, art. L. 111-10-3-1 nouv., futur art. L. 174-3, et art. R. 111-22-4 à 8)

Le nouvel article L. 111-10-3-1 du Code de la construction et de l’habitation5 prévoit que les bâtiments à usage tertiaire, neufs ou existants, doivent être équipés, lorsque cela est techniquement et économiquement réalisable, de systèmes d’automatisation et de contrôle du bâtiment. Le texte renvoie à un décret en Conseil d’État le soin de fixer les catégories de bâtiments soumis à la nouvelle obligation, les délais et les conditions d’installation et d’entretien de ces systèmes. C’est chose faite avec le décret n° 2020-887 du 20 juillet 2020 qui créé, dans le chapitre Ier du titre Ier du livre Ier de la partie réglementaire du Code de la construction et de l’habitation, une nouvelle sous-section 5 relative au « pilotage des systèmes techniques des bâtiments », qui précise un certain nombre de notions (1), le domaine d’application des nouvelles obligations (2), les fonctions des systèmes d’automatisation et de contrôle (3), les obligations d’entretien (4) et de formation de l’exploitant (5).

1 – Les notions précisées

Le nouvel article R. 111-22-4 du Code de la construction et de l’habitation précise plusieurs notions. Ainsi, au sens de la nouvelle sous-section 5, il faut entendre par :

  • système de chauffage : la combinaison des composantes nécessaires pour assurer l’augmentation contrôlée de la température de l’air intérieur ;

  • système de climatisation : la combinaison des composantes nécessaires pour assurer une forme de traitement de l’air intérieur, par laquelle la température est contrôlée ou peut être abaissée ;

  • système de ventilation : la combinaison des composantes nécessaires pour assurer le renouvellement de l’air intérieur ;

  • système technique de bâtiment : tout équipement technique de chauffage des locaux, de refroidissement des locaux, de ventilation, de production d’eau chaude sanitaire, d’éclairage intégré, d’automatisation et de contrôle des bâtiments, de production d’électricité sur site d’un bâtiment ou d’une unité de bâtiment, ou combinant plusieurs de ces systèmes, y compris les systèmes utilisant une énergie renouvelable ;

  • système d’automatisation et de contrôle de bâtiment : tout système comprenant tous les produits, logiciels et services d’ingénierie à même de soutenir le fonctionnement efficace sur les plans énergétique et économique, et sûr, des systèmes techniques de bâtiment au moyen de commandes automatiques et en facilitant la gestion manuelle de ces systèmes techniques de bâtiment ;

  • zone fonctionnelle : toute zone dans laquelle les usages sont homogènes ;

  • interopérable : la capacité que possède un produit ou un système à communiquer et interagir avec d’autres produits ou systèmes dans le respect des exigences de sécurité ;

  • générateur de chaleur : la partie du système de chauffage, composée d’une ou plusieurs unités et qui produit la chaleur utile à l’aide d’un ou plusieurs des processus suivants :

    – combustion de combustibles ;

    – effet Joule, dans les éléments de chauffage d’un système de chauffage à résistance électrique ;

    – capture de la chaleur de l’air ambiant, de l’air extrait de la ventilation, ou de l’eau ou d’une source de chaleur souterraine à l’aide d’une pompe à chaleur ;

    – échange de chaleur avec un réseau de chaleur urbain ou un système permettant la récupération de chaleur fatale.

2 – Domaine d’application

L’article R. 111-22-5, I, du Code de la construction et de l’habitation prévoit que doivent être munis d’un système d’automatisation et de contrôle les bâtiments dans lesquels sont exercées des activités tertiaires marchandes ou non marchandes, y compris ceux appartenant à des personnes morales du secteur primaire ou secondaire, équipés d’un système de chauffage ou d’un système de climatisation, combiné ou non avec un système de ventilation, dont la puissance nominale utile est supérieure à 290 kW.

Ce sont le ou les propriétaires des systèmes de chauffage ou de climatisation des bâtiments qui sont assujettis à ces obligations.

Pour les bâtiments dont la génération de chaleur ou de froid est produite par échange de chaleur ou de froid avec un réseau de chaleur ou de froid urbain, la puissance du générateur à considérer est celle de la station d’échange.

L’article R. 111-22-5, I, du Code de la construction et de l’habitation prévoit que ces obligations sont applicables :

  • aux bâtiments dont le permis de construire est déposé 1 an après la publication du décret, sauf si leur propriétaire produit une étude établissant que l’installation d’un système d’automatisation et de contrôle n’est pas réalisable avec un temps de retour sur investissement inférieur à 6 ans ; dans ces bâtiments, l’ensemble des systèmes techniques sont reliés au système d’automatisation et de contrôle ;

  • aux autres bâtiments, au plus tard le 1er janvier 2025, sauf si leur propriétaire produit une étude établissant que l’installation d’un système d’automatisation et de contrôle n’est pas réalisable avec un temps de retour sur investissement inférieur à 6 ans ; dans ces bâtiments, sont reliés au système d’automatisation et de contrôle les systèmes techniques avec lesquels la connexion est réalisable avec un temps de retour sur investissement inférieur à 6 ans, déduction faite des aides financières publiques. Toutefois, dès lors qu’un système technique fait l’objet d’un renouvellement total ou partiel, il est relié au système d’automatisation et de contrôle.

3 – Fonction des systèmes d’automatisation et de contrôle

L’article R. 111-22-6 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que les systèmes d’automatisation et de contrôle :

  • suivent, enregistrent et analysent en continu, par zone fonctionnelle et à un pas de temps horaire, les données de production et de consommation énergétique des systèmes techniques du bâtiment et ajustent les systèmes techniques en conséquence. Ces données sont conservées à l’échelle mensuelle pendant 5 ans ;

  • situent l’efficacité énergétique du bâtiment par rapport à des valeurs de référence, correspondant aux données d’études énergétiques ou caractéristiques de chacun des systèmes techniques ;

  • détectent les pertes d’efficacité des systèmes techniques et informent l’exploitant du bâtiment des possibilités d’amélioration de l’efficacité énergétique ;

  • sont interopérables avec les différents systèmes techniques du bâtiment ;

  • permettent un arrêt manuel et la gestion autonome d’un ou plusieurs systèmes techniques de bâtiment.

Il est précisé que les systèmes techniques considérés sont ceux reliés au système d’automatisation et de contrôle.

Les données produites et archivées sont accessibles au propriétaire du système d’automatisation et de contrôle, qui en a la propriété. Celui-ci transmet à chacun des exploitants des différents systèmes techniques reliés les données qui les concernent.

4 – Entretien

L’article R. 111-22-7 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que les systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments font l’objet, en vue de garantir leur maintien en bon état de fonctionnement, de vérifications périodiques par un prestataire externe ou un personnel interne compétent.

Ces vérifications sont encadrées par des consignes écrites données au gestionnaire du système d’automatisation et de contrôle du bâtiment, qui doivent préciser la périodicité des interventions, les points à contrôler et prévoir la réparation rapide ou le remplacement des éléments défaillants de ces systèmes d’automatisation et de contrôle.

Il est précisé que les systèmes techniques reliés à un système d’automatisation et de contrôle des bâtiments sont exemptés des visites d’inspections prévues par le Code de l’environnement6. Ainsi, l’arrêté du 24 juillet 2020 relatif aux contrats de performance énergétique définit les modalités de ces contrats applicables dans un contexte réglementaire, notamment pour être exempté de l’inspection du système de chauffage ou de climatisation. L’article 1er de l’arrêté définit le contrat de performance énergétique comme étant un contrat conclu entre un donneur d’ordre et une société de services d’efficacité énergétique visant à garantir une diminution des consommations énergétiques du maître d’ouvrage, vérifiée et mesurée par rapport à une situation de référence contractuelle, sur une période de temps donnée grâce à un investissement dans des travaux, fournitures ou prestations de services. En cas de non atteinte des objectifs du contrat, celui-ci prévoit des pénalités financières.

L’article 2 de l’arrêté du 24 juillet 2020 précise que la situation de référence permet de déterminer la consommation de référence pour le suivi de la performance énergétique des installations couvertes par le contrat.

Elle tient compte des consommations historiques corrigées de tout facteur externe ayant un impact significatif sur la consommation. L’effet de ces facteurs est jugé à l’aide d’indicateurs pertinents au regard des postes de consommation visés par le contrat.

La période de référence couvre au minimum 3 années calendaires consécutives et récentes précédant la signature du contrat, et est représentative de l’utilisation normale du poste de consommation. La période de référence peut être réduite à 1 ou 2 années lorsque seules celles-ci sont représentatives.

La situation de référence est également ajustée en fonction des opérations d’amélioration énergétique qui auraient été mises en œuvre entre la période de référence et la période du contrat, ou pendant la période du contrat et qui ne sont pas comprises dans celui-ci. Pour cela, le maître d’ouvrage s’engage à informer le contractant des travaux récemment réalisés, en cours, ou envisagés. Si ceux-ci sont envisagés après le début du contrat, celui-ci doit faire l’objet d’un avenant pour modifier la situation de référence.

La consommation de référence retenue est, dans tous les cas, inférieure ou égale à la consommation historique moyenne sur la période de référence, et corrigée des facteurs ayant une incidence sur la consommation visée. La consommation d’énergie de référence est exprimée en kWh/an et est déterminée selon la méthode la plus appropriée pour le poste de consommation concerné.

L’arrêté précise que l’objectif d’économie d’énergie visé est exprimé en pourcentage de la situation de référence et doit être compris entre 1 % et 100 %.

L’arrêté du 24 juillet 2020 prévoit que, à la demande de l’une ou l’autre des parties, la situation de référence définie contractuellement peut faire l’objet d’un contrôle par un organisme accrédité ou par un prestataire externe7. Le choix de cet organisme se fait en accord entre les parties signataires du contrat.

Il indique que la pénalité financière prévue en cas de non atteinte de l’objectif garanti par le contrat est prévue en fonction de l’écart de consommation constaté par rapport à l’engagement contractuel.

Enfin, il prévoit que si des travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique, réalisés dans le cadre du contrat, engendrent une augmentation de consommations non incluses dans le contrat, alors ces dernières devront y être intégrées par voie d’avenant.

5 – Formation de l’exploitant

L’article R. 111-22-8 du Code de la construction et de l’habitation oblige le propriétaire du système d’automatisation et de contrôle à veiller à ce que son exploitant soit formé à son fonctionnement, notamment en ce qui concerne les modalités de son paramétrage.

B – La régulation automatique de la température (Ord. n° 2020-866, art. 1, 2° ; CCH, art. L. 111-10-6 nouv., futur art. L. 175-2, et art. R. 111-22-9)

L’ordonnance tend à imposer un système de régulation automatique de la température (1), précisé par décret (2), sachant que cette obligation est déjà prévue par la réglementation thermique 2012 (RT2012) pour les bâtiments neufs, et par l’arrêté du 3 mai 2007 lors du remplacement d’un émetteur de chauffage.

1 – Le cadre de l’ordonnance

Immeubles neufs. Le nouvel article L. 111-10-6 du Code de la construction et de l’habitation8 prévoit que les bâtiments neufs sont équipés, lorsque cela est techniquement et économiquement réalisable, d’un système de régulation automatique de la température par pièce ou, si cela est justifié, par zone chauffée du bâtiment.

Immeubles existants. Les bâtiments existants sont équipés, lors de l’installation ou du remplacement du générateur de chaleur du système de chauffage, d’un système de régulation automatique de la température par pièce ou, si cela est justifié, par zone de chauffage, lorsque cela est techniquement et économiquement réalisable.

Le texte renvoie à un décret en Conseil d’État le soin de fixer les catégories de bâtiments soumis à l’obligation, les délais et les conditions d’installation et d’entretien des systèmes de régulation automatique. C’est chose faite avec le décret n° 2020-887 du 20 juillet 2020.

2 – Les précisions réglementaires

L’article R. 111-22-6 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que sont assujettis à l’obligation le ou les propriétaires des émetteurs reliés au générateur installé ou remplacé, sauf dans le cas où le générateur de chaleur du système de chauffage est un appareil indépendant de chauffage au bois.

Mais, sous cette réserve, elles sont applicables :

  • dans les bâtiments dont le permis de construire est déposé 1 an après la publication du décret ;

  • dans les autres bâtiments, dès lors que des travaux d’installation ou de remplacement de générateurs de chaleur y sont engagés à compter de 1 an après la publication du décret, sauf si les propriétaires produisent une étude établissant que l’installation d’un système automatique de régulation de la température par pièce ou par zone chauffée n’est pas réalisable avec un temps de retour sur investissement inférieur à 6 ans.

Photo conceptuelle d'écologie, une maquette de maison est posée sur de l'herbe
Romolo Tavani / AdobeStock

II – Les dispositions modifiant le Code de l’énergie (Ord. n° 2020-866, art. 2)

L’ordonnance précise le régime des informations transmises au fournisseur d’énergie (A), du comptage de l’énergie (B) et des contrats d’abonnement à un réseau de chaleur ou de froid (C). Le décret n° 2020-886 du 20 juillet 2020 précise, quant à lui, la répartition des frais d’énergie (D).

Conformément à l’article 6 de l’ordonnance, ces dispositions sont entrées en vigueur le 25 octobre 2020.

A – Les informations transmises au fournisseur d’énergie (Ord. n° 2020-866, art. 2, 1° ; C. énergie, art. L. 241-9-1)

Le nouvel article L. 241-9-1 du Code de l’énergie prévoit que, dans les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation :

  • lorsqu’un copropriétaire en fait la demande, le syndic met à disposition du fournisseur de services énergétiques désigné par le copropriétaire les informations relatives à la consommation passée de chaleur et de froid de son local privatif ;

  • lorsqu’un locataire en fait la demande, le propriétaire met à disposition du fournisseur de services énergétiques désigné par le locataire les informations relatives à sa consommation passée de chaleur et de froid de son local privatif.

B – Comptage de l’énergie (Ord. n° 2020-866, art. 2, 1° ; C. énergie, art. L. 713-2)

Le nouvel article L. 713-2 du Code de l’énergie prévoit que tous les réseaux de distribution de chaleur et de froid sont dotés d’un système de comptage de l’énergie livrée aux points de livraison.

Le texte renvoie à un décret en Conseil d’État le soin d’en préciser les caractéristiques techniques et les fonctionnalités. Le nouvel article R. 713-1 du Code de l’énergie, issu de l’article 6 du décret n° 2020-886, prévoit d’une manière générale que tout système de comptage situé sur un point de livraison à destination d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation est télé-relevable :

  • à partir du 25 octobre 2020, pour les systèmes de comptage mis en place à partir de cette date ;

  • au plus tard le 1er janvier 2027, pour l’ensemble des systèmes de comptage existants.

C – Contrats d’abonnement à un réseau de chaleur ou de froid (Ord. n° 2020-866, art. 2, 1° ; C. énergie, art. L. 741-1 et s. ; C. énergie, art. R. 741-1)

Un nouveau titre IV relatif aux contrats d’abonnement à un réseau de chaleur ou de froid est créé, tant dans la partie législative que réglementaire. Le chapitre Ier est relatif aux dispositions (1). Le chapitre II traite des dispositions particulières relatives au contrat d’abonnement d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation (2).

1 – Les dispositions communes

Facturation. Le nouvel article L. 741-1 du Code de l’énergie prévoit que la facture du fournisseur comporte une part variable en fonction de l’énergie consommée. Cette facturation est réalisée au moins une fois par an.

Facture dématérialisée. Le nouvel article L. 741-2 du Code de l’énergie précise que le fournisseur doit veiller à ce que l’abonné puisse recevoir ces factures sur un support durable autre que le papier. Il vérifie au préalable que ce mode de communication est adapté à la situation de son abonné, et s’assure que ce dernier est en mesure de prendre connaissance de ces factures sur le support durable envisagé. Lorsque l’abonné fournit à cette fin une adresse électronique, celle-ci est vérifiée par le fournisseur.

Il doit informer l’abonné de façon claire, précise et compréhensible de la poursuite de l’envoi des factures sur le support durable retenu. Il renouvelle ces vérifications annuellement.

Il doit l’informer du droit de s’opposer à l’utilisation d’un support durable autre que le papier et de demander, par tout moyen, à tout moment et sans frais, à recevoir les factures sur un support papier. Le fournisseur est tenu de justifier à tout moment de la relation commerciale que cette information a bien été portée à la connaissance de l’abonné.

La communication des factures sur un support durable autre que le papier comporte nécessairement l’indication du montant facturé et de la date de paiement et permet d’accéder facilement au détail de la facture à laquelle elle se rapporte.

Lorsque le fournisseur met à disposition de l’abonné des factures par le biais d’un espace personnel sécurisé sur internet, il porte à sa connaissance l’existence et la disponibilité de ces factures sur cet espace.

Le fournisseur est tenu d’offrir à l’abonné la possibilité de transmettre, par internet, par téléphone ou tout moyen à la convenance de ce dernier, des éléments sur sa consommation réelle, éventuellement sous forme d’index, à des dates qui permettent une prise en compte de ces index pour l’émission de ses factures.

Accès aux donnés de consommation. Le nouvel article L. 741-3 du Code de l’énergie prévoit que l’abonné puisse accéder gratuitement aux données de consommation liées à son abonnement.

Résiliation. Le nouvel article L. 741-4 du Code de l’énergie prévoit que la résiliation d’un contrat d’abonnement à un réseau de chaleur ou de froid peut être subordonnée, lorsqu’elle est liée à une déconnexion physique, à la compensation des coûts directement encourus par suite de la déconnexion physique et de la part non amortie des moyens nécessaires pour fournir de la chaleur et du froid à ces abonnés.

Le droit de déconnexion par résiliation ou par modification de contrat peut être exercé par des abonnés individuels, ainsi que par des entreprises communes formées par des abonnés ou par des tiers agissant pour le compte des abonnés. Pour les immeubles collectifs d’habitation, cette déconnexion ne peut avoir lieu qu’au niveau de l’immeuble dans son ensemble.

Télé-relevage. L’article R. 741-1 du Code de l’énergie, issu de l’article 7 du décret n° 2020-866 du 20 juillet 2020, précise que lorsqu’un abonné à un réseau de chaleur ou de froid est équipé d’un dispositif de comptage qui peut être relevé à distance, le fournisseur met à sa disposition dans un espace sécurisé d’un site internet :

  • les index mensuels de l’immeuble en précisant s’ils sont relevés à distance ou estimés ;

  • les factures émises ;

  • la note d’information9 ;

  • l’évaluation des consommations de chaleur ou de froid10 ;

  • une fonctionnalité qui permet la récupération sous forme électronique de tout ou partie des données mentionnées au présent article, dans un standard ouvert, aisément réutilisable et exploitable par un système de traitement automatisé ;

  • un lien direct vers le site internet mis en place pour informer les consommateurs d’énergie sur leurs droits11.

Lors de la souscription du contrat de raccordement puis une fois par an au moins, le fournisseur doit informer l’abonné, sur un support durable, qu’il peut accéder à ses données de consommation.

2 – Dispositions relatives à l’immeuble à usage d’habitation ou mixte

Transmission de l’évaluation des consommations. Le nouvel article L. 742-1, I, prévoit que le fournisseur qui fournit de l’énergie calorifique ou frigorifique à un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation équipée des systèmes de comptage télé-relevables doit transmettre périodiquement au propriétaire de l’immeuble ou au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, une évaluation de leur consommation de chaleur et de froid.

L’article R. 742-1 du Code de l’énergie, issu de l’article 7 du décret n° 2020-886 du 20 juillet 2020, précise que l’évaluation de la consommation de chaleur ou de froid est transmise, par principe, semestriellement. Toutefois, elle est transmise au moins une fois par trimestre à la demande de l’abonné, ou si celui-ci a opté pour une facture électronique. Cependant, l’article 8 du décret n° 2020-866, prévoit que, à compter du 1er janvier 2022, le premier alinéa de l’article R. 742-1 précise que l’évaluation de la consommation de chaleur ou de froid est transmise mensuellement.

L’article R. 742-1 du Code de l’énergie précise que cette évaluation doit préciser :

  • qu’elle est fournie à l’abonné à titre informatif ;

  • qu’elle concerne une consommation d’énergie non encore facturée ;

  • qu’elle ne constitue pas une demande de paiement ;

  • si elle est fondée sur la consommation réelle ou estimée.

Toutefois, l’évaluation n’est pas transmise en cas d’envoi d’une facture qui fait l’objet d’une note d’information12 ou si l’abonné, disposant de l’évaluation sur l’espace sécurisé13, y a renoncé expressément.

Il est renvoyé à un arrêté le soin de préciser le contenu de cette évaluation de consommation et les modalités de sa transmission. L’article 1, II, de l’arrêté du 24 juillet 2020, relatif à l’information du propriétaire ou du syndicat de copropriétaires, prévoit que l’évaluation des consommations de chaleur ou de froid transmise fait apparaître au moins les éléments suivants :

  • la consommation de chaud ou de froid correspondant à la période comprise entre le dernier relevé et la dernière information transmise, en précisant si la consommation est estimée ou réelle ;

  • la consommation cumulée de chaleur ou de froid sur l’année civile.

Ces informations peuvent être transmises par voie numérique ou être mises à disposition sur un portail internet.

Transmission d’une note d’information. Le nouvel article L. 742-1, II, prévoit que le fournisseur qui fournit de l’énergie calorifique ou frigorifique à un immeuble, à usage d’habitation ou à usage professionnel, et d’habitation équipée de systèmes de comptage doit transmettre périodiquement au propriétaire de l’immeuble ou au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, une note d’information sur les données de consommation.

L’article R. 742-2 du Code de l’énergie, issu de l’article 7 du décret n° 2020-886 du 20 juillet 2020, précise que la note d’information sur les données de consommation de chaleur et de froid mentionnée est transmise lors de l’envoi de chaque facture14.

Il est renvoyé à un arrêté le soin de préciser le contenu de cette note d’information et les modalités de transmission. L’article 1, I, de l’arrêté du 24 juillet 2020, relatif à l’information du propriétaire ou du syndicat de copropriétaires prévoit que la note d’information sur les données de consommation de chaleur ou de froid, annexée à la facture, fait apparaître, de manière lisible, au moins les éléments d’information suivants :

  • le prix unitaire du kWh et le montant hors taxes des consommations ;

  • la description des divers tarifs, taxes et redevances appliqués ;

  • les combustibles utilisés et les émissions de gaz à effet de serre associées ;

  • le taux d’énergie renouvelable et de récupération, calculé selon les modalités définies par son annexe qui prévoit que le taux d’énergie renouvelable et de récupération (TENR&R) est calculé selon la formule TENR&R : production de chaleur renouvelable et de récupération nette des imports-exports/production de chaleur nette des imports-exports ;

  • la performance énergétique du réseau, calculée selon les modalités définies par son annexe qui prévoit que la performance énergétique du réseau est calculée selon la formule : P = livraison de chaleur/production de chaleur nette des imports-exports ;

  • la consommation réelle de l’immeuble mesurée par le système de comptage d’énergie calorifique ou frigorifique ;

  • la comparaison des données de consommation de chaud ou de froid actuelle de l’immeuble avec sa consommation pour la même période au cours de l’année précédente, sous forme graphique, en données corrigées des variations climatiques pour la chaleur et le froid ;

  • la comparaison des données de consommation de chaleur ou de froid avec un utilisateur moyen appartenant à la même catégorie ;

  • la comparaison des données de consommation de chaleur ou de froid avec les objectifs nationaux de performances énergétiques tels que prévus dans la programmation pluriannuelle de l’énergie ;

  • les coordonnées du service compétent pour traiter les réclamations ;

  • l’adresse du site internet et le numéro de téléphone du service d’information sur la rénovation FAIRE ;

  • l’adresse du site internet de l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie ;

  • l’adresse postale et l’adresse du site internet du médiateur national de l’énergie accompagnées de la mention suivante : « En cas de litige lié à l’exécution du contrat, si votre réclamation écrite auprès de [nom du fournisseur] n’a pas permis de régler le différend dans un délai de 2 mois, vous pouvez saisir le médiateur national de l’énergie. »

Ces informations peuvent être transmises par voie numérique ou être mises à disposition sur un portail internet.

Précisions réglementaires. Le nouvel article L. 742-3 du Code de l’énergie prévoit que les modalités de transmission des factures, les modalités d’accès aux données et aux relevés de consommation et les modalités de transmission de l’évaluation prévue par l’article L. 742-1 seront déterminées par décret en Conseil d’État.

Transmission des informations au fournisseur d’énergie. Le nouvel article L. 742-2 du Code de l’énergie prévoit que le fournisseur qui fournit de l’énergie calorifique ou frigorifique à un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation doit mettre à disposition d’un fournisseur de service énergétique, dès lors que le propriétaire de l’immeuble ou le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, le demande, les données relatives à la consommation passée de chaleur et de froid de l’immeuble.

D – La répartition des frais d’énergie (C. énergie, art. R. 241-13)

L’article R. 241-13 du Code de l’énergie prévoit que les frais de combustible ou d’énergie sont répartis entre les locaux desservis en distinguant des frais communs et des frais individuels.

Dans sa rédaction issue de l’article 2 du décret n° 2020-886, il renvoie à un arrêté le soin de préciser les modalités de répartition des frais de chauffage ou de refroidissement. C’est chose faite avec l’arrêté du 6 septembre 2019, relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur et de froid et à la répartition des frais de chauffage et de refroidissement, dans les immeubles collectifs à usage d’habitation ou à usage d’habitation et professionnel pris en application du décret n° 2019-496 du 22 mai 2019 relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire consommée et à la répartition des frais de chauffage, de refroidissement et d’eau chaude sanitaire, dans les immeubles collectifs à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel.

III – Les dispositions modifiant le Code de l’environnement (Ord. n° 2020-866, art. 3 ; C. envir., art. L. 224-1, II, 2°)

L’article L. 224-1 du Code de l’environnement prévoit que, en vue de réduire la consommation d’énergie et de limiter les sources d’émission de substances polluantes nocives pour la santé humaine et pour l’environnement, des décrets en Conseil d’État doivent définir un certain nombre de spécifications. Ils peuvent aussi prévoir que les chaudières et les systèmes de climatisation fassent l’objet d’entretiens, de contrôles périodiques ou d’inspections. Désormais, cette possibilité est aussi étendue aux « systèmes de chauffage ».

Plusieurs arrêtés du 24 juillet 2020 sont venus préciser les régimes des contrôles et inspection :

  • relatif à l’inspection périodique des systèmes thermodynamiques et des systèmes de ventilation combiné à un chauffage dont la puissance nominale utile est supérieure à 70 kW, qui remplace l’arrêté du 15 décembre 2016 relatif à l’inspection périodique des systèmes de climatisation et des pompes à chaleur réversibles dont la puissance frigorifique est supérieure à 12 kW ;

  • relatif à l’entretien des systèmes thermodynamiques dont la puissance nominale est comprise entre 4 kW et 70 kW ;

  • relatif au contrôle des chaudières, qui met à jour à compter du 1er janvier 2021 les modalités d’inspection et d’entretien des chaudières prévus par les arrêtés du 15 septembre 2009 et du 9 octobre 2009.

IV – Dispositions modifiant la loi du 10 juillet 1965 (Ord. n° 2020-866, art. 4)

L’ordonnance précise le régime de l’information devant être donnée aux copropriétaires par le syndic, qui doit les informer des modalités de calcul des charges d’énergie (A), et renforce l’obligation de leur individualisation (B). Conformément à l’article 6 de l’ordonnance, ces dispositions sont entrées en vigueur le 25 octobre 2020.

A – Information modalités de calcul des charges d’énergie (L. 1965, art. 18-1)

L’article 18-1 est réécrit afin de prendre en compte la communication d’une notice informative sur la consommation d’énergie. En effet, il prévoit désormais que, pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, ainsi que, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire collectifs, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic.

B – Individualisation des frais d’énergie (L. 1965, art. 24-9)

L’ordonnance prévoit que le syndic doit inscrire à l’ordre du jour, le cas échéant, la question de l’individualisation des frais d’énergie (1), transmettre une évaluation de la consommation télé-relevée (2), ainsi qu’une note sur la consommation d’énergie (3).

1 – Travaux d’individualisation des frais d’énergie

L’article 24-9 de la loi de 1965 est réécrit. Ainsi, lorsque l’immeuble est pourvu d’une installation centrale de chauffage, de froid ou d’eau chaude sanitaire, commune à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif, et est soumis à l’obligation d’individualisation des frais15, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant de munir l’immeuble d’un tel dispositif d’individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet.

2 – Évaluation de la consommation d’énergie télé-relevée

Lorsque ce dispositif est installé et qu’il est télé-relevable, le syndicat des copropriétaires transmet à chaque copropriétaire une évaluation de la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire de ses locaux privatifs. Le texte renvoie à un décret en Conseil d’État le soin d’en préciser les modalités, notamment en ce qui concerne la fréquence de cette information. L’article R. 241-14-1 du Code de l’énergie, issu de l’article 3 du décret n° 2020-886, prévoit que l’évaluation de la consommation de chaleur et de froid du logement est transmise :

  • semestriellement jusqu’au 31 décembre 2021. Toutefois, elle est transmise trimestriellement sur demande du locataire dans les immeubles locatifs et, dans les immeubles relevant du statut de la copropriété, sur demande du copropriétaire à son initiative ou à celle de son locataire ou de l’occupant de bonne foi du logement ;

  • mensuellement à partir du 1er janvier 2022.

Il est renvoyé à un arrêté le soin de préciser le contenu et les modalités des informations. L’article 5-1 de l’arrêté du 27 août 2012 relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur et de froid et à la répartition des frais de chauffage et de refroidissement dans les immeubles collectifs à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, issu de l’article 1 de l’arrêté du 24 juillet 2020 relatif à l’information des occupants, prévoit que les évaluations transmises par le syndicat des copropriétaires à chaque copropriétaire, ou par le bailleur au locataire, comprennent au moins les éléments suivants :

  • la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire correspondant à la période comprise entre le dernier relevé et la dernière évaluation transmise ;

  • la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire cumulée sur l’année civile.

Selon l’article 5-3 de l’arrêté de 2012, ces informations peuvent être transmises par voie numérique ou être mises à disposition sur un portail internet.

En vertu du nouvel article R. 241-16-1 du Code de l’énergie, issu de l’article 5 du décret n° 2020-886, ces dispositions s’appliquent aux immeubles équipés d’un dispositif d’individualisation des frais d’eau chaude sanitaire16, lorsque ce dispositif est télé-relevable, pour ce qui concerne la consommation d’eau chaude sanitaire.

3 – Note d’information sur la consommation d’énergie

Le syndic doit transmettre à chaque copropriétaire, concomitamment avec la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes, une note d’information sur la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire de son logement.

Le texte renvoie à un décret en Conseil d’État le soin d’en préciser les modalités. Les articles R. 241-13 et R. 241-16 du Code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction issue des articles 2 et 4 du décret n° 2020-886 du 20 juillet 2020 renvoie à un arrêté le soin de préciser le contenu de la note d’information et notamment sur la consommation d’eau chaude sanitaire.

L’article 5-1 de l’arrêté du 27 août 2012, issu de l’article 1 de l’arrêté du 24 juillet 2020, prévoit que le relevé des appareils de mesure ait lieu au moins une fois par an. La note d’information transmise par le syndic ou le bailleur, fait apparaître, de manière lisible, au moins les éléments d’information suivants :

  • les prix des énergies appliqués aux consommations concernées par les fournisseurs ;

  • la quantité de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire, consommée depuis l’envoi de la précédente note d’information, et définie sur la base des méthodes listées à l’article R. 241-7 ;

  • la comparaison de la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire annuelle du logement avec sa consommation pour la même période au cours de l’année précédente, sous forme graphique ;

  • la comparaison de la consommation de chaleur et d’eau chaude sanitaire annuelle du logement par rapport à un utilisateur moyen selon le calcul précisé dans l’annexe III selon laquelle pour réaliser la comparaison, le syndic ou le bailleur calcule la somme des consommations annuelles de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire de l’immeuble. Cette somme est ensuite divisée par la surface habitable de l’immeuble. La valeur obtenue est ensuite multipliée par la surface habitable de chaque logement ;

  • des modalités de répartitions des frais de chauffage, de froid ou d’eau chaude sanitaire ;

  • l’adresse du site internet et le numéro de téléphone du service d’information sur la rénovation FAIRE ;

  • l’adresse du site internet de l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie.

V – Les dispositions modifiant la loi de 1989 (Ord. n° 2020-866, art. 5)

L’ordonnance précise le régime de l’information devant être donnée au locataire en matière d’énergie. En effet, le locataire doit être informé sur l’évaluation de la consommation privative de son logement (A) et sa consommation lorsqu’il se situe dans une copropriété (B), notamment à l’occasion de la régularisation des charges (C). Les nouvelles dispositions sont applicables aux locations en meublé (D). Conformément à l’article 6 de l’ordonnance, ces dispositions sont en principe entrées en vigueur le 25 octobre 2020.

A – Information sur l’évaluation de la consommation d’énergie privative (Ord. n° 2020-866, art. 5, I° ; L. 1989, art. 6-2, nouv.)

Le nouvel article 6-2 de la loi de 1989 prévoit que lorsque l’immeuble est équipé d’une installation centrale de chauffage, de froid ou d’eau chaude sanitaire, et muni des dispositifs d’individualisation des frais télé-relevables17, le bailleur doit transmettre au locataire une évaluation de la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire de son local privatif.

Le texte renvoie à un décret en Conseil d’État le soin d’en préciser les modalités. Les articles R. 241-14-1 et R. 241-16-1 du Code de l’énergie, ainsi que les articles 5-1 et 5-3 de l’arrêté de 2012, issus de l’arrêté du 24 juillet 2020 relatif à l’information des occupants sont autant applicables au syndic qu’au bailleur18.

B – Note d’information sur la consommation d’énergie du logement en copropriété (Ord. n° 2020-866, art. 5, I° ; L. 1989, art. 6-2, nouv.)

Lorsque le logement est situé dans un immeuble relevant du statut de la copropriété, le bailleur doit transmettre au locataire les informations qu’il a reçues du syndic19.

C – Note sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire lors de la régularisation des charges (Ord. n° 2020-866, art. 5, 2° ; L. 1989, art. 23, nouv.)

On le sait, 1 mois avant la régularisation des charges, le bailleur doit communiquer au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Désormais, il devra aussi communiquer une note d’information sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement.

Le texte renvoie à un décret en Conseil d’État le soin d’en préciser le contenu. Les articles R. 241-14-1 et R. 241-16-1 du Code de l’énergie, ainsi que les articles 5-2 et 5-3 de l’arrêté de 2012, issus de l’arrêté du 24 juillet 2020 relatif à l’information des occupants sont autant applicables au syndic qu’au bailleur20.

D – Application des dispositions aux locations en meublé (Ord. n° 2020-866, art. 3 à 5 ; L. 1989, art. 25-3 et 25-12)

Ces dispositions s’appliquent tant au droit commun du bail meublé qu’au bail mobilité régis par la loi de 1989.

Notes de bas de pages

  • 1.
    JO n° 0173, 16 juill. 2020, texte n° 3 ; Rapport au président de la République, JO n° 1073, 16 juill. 2020, texte n° 2.
  • 2.
    JO n° 0177, 21 juill. 2020, texte n° 1.
  • 3.
    JO n° 0177, 21 juill. 2020, texte n° 2.
  • 4.
    A. 24 juill. 2020, relatif à l’inspection périodique des systèmes thermodynamiques et des systèmes de ventilation combiné à un chauffage dont la puissance nominale utile est supérieure à 70 kW : JO n° 0187, 31 juill. 2020, texte n° 6 – A. 24 juill. 2020, relatif à l’entretien des systèmes thermodynamiques dont la puissance nominale est comprise entre 4 kW et 70 kW : JO n° 0187, 31 juill. 2020, texte n° 7 – A. 24 juill. 2020, relatif au contrôle des chaudières : JO n° 0187, 31 juill. 2020, texte n° 8 – A. 24 juill. 2020, relatif à l’information du propriétaire ou du syndicat de copropriétaires d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation raccordés à un réseau de chaleur ou de froid : JO n° 0187, 31 juill. 2020, texte n° 9 – A. 24 juill. 2020, relatif aux contrats de performance énergétique : JO n° 0187, 31 juill. 2020, texte n° 1 – A. 24 juill. 2020, relatif à l’information des occupants sur les consommations de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire et sur la quantité de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire consommée, dans les immeubles collectifs à usage d’habitation ou à usage d’habitation et professionnel : JO n° 0187, 31 juill. 2020, texte n° 11.
  • 5.
    Qui deviendra l’article L. 174-3 lors de l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 relative à la réécriture des règles de construction et à la recodification du livre Ier du Code de la construction et de l’habitation, prévue au plus tard pour le 1er juillet 2021.
  • 6.
    C. envir., art. R. 224-31 à R. 224-41 ; C. envir., art. R. 224-41-4 à R. 224-41-9 ; C. envir., art. R. 224-43-2 à R. 224-43-11.
  • 7.
    C. énergie, art. D. 233-6, 1°.
  • 8.
    Qui deviendra l’article L. 175-2 lors de l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 relative à la réécriture des règles de construction et à la recodification du livre Ier du Code de la construction et de l’habitation, prévue au plus tard pour le 1er juillet 2021.
  • 9.
    C. énergie, art. R. 742-2.
  • 10.
    C. énergie, art. R. 742-1.
  • 11.
    C. énergie, art. L. 122-1.
  • 12.
    C. énergie, art. R. 742-2.
  • 13.
    C. énergie, art. R. 742-1.
  • 14.
    C. énergie, art. L. 742-1, II.
  • 15.
    C. énergie, art. L. 241-9.
  • 16.
    C. énergie, art. R. 241-16.
  • 17.
    C. énergie, art. L. 241-9.
  • 18.
    C. énergie, art. L. 241-9.
  • 19.
    L. 1965, art. 24-9.
  • 20.
    L. 1965, art. 24-9.

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Référence : LPA 18 Fév. 2021, n° 159b8, p.11

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