A – Les dispositions générales

Notion d’équipement commun (CCH, art. R. 511-1). La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations, a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant au fonctionnement défectueux ou au défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation. Les équipements communs visés sont :

• les installations et conduits de ventilation et de désenfumage des circulations communes ;

• les installations de ventilation mécanique contrôlée ;

• les installations et appareils d’éclairage et d’éclairage de sécurité des escaliers, couloirs, corridors et circulations communes ;

• les installations de production et de distribution d’eau chaude et d’eau froide, ainsi que les systèmes de sécurité des installations de production d’eau chaude ;

• les installations et conduits de production et de distribution de chauffage collectif, ainsi que leurs systèmes de sécurité ;

• les installations, canalisations et réseaux divers d’alimentation en énergie (gaz et électricité) ainsi que les canalisations et réseaux divers d’évacuation (eaux usées, eaux pluviales) ;

• les systèmes de sécurité contre l’incendie, ainsi que les équipements et installations de protection et de lutte contre l’incendie ;

• les installations de stockage des hydrocarbures liquéfiés ;

• les ascenseurs.

Désignation de l’expert (CCH, art. R. 511-2). Lorsque l’autorité compétente demande à la juridiction administrative la désignation d’un expert3, il est fait application des dispositions du chapitre Ier du titre III du livre V du Code de justice administrative et de son article R. 556-1.

Procédure contradictoire (CCH, art. R. 511-3). Information. Dans le cadre de la procédure contradictoire4, l’autorité compétente mentionnée5 informe les personnes concernées6 des motifs qui la conduisent à envisager de mettre en œuvre la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations et des mesures qu’elle compte prendre.

À défaut de connaître l’adresse actuelle des personnes concernées7 ou de pouvoir les identifier, l’information les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de l’arrondissement où est situé l’immeuble ainsi que par affichage sur la façade de l’immeuble.

Observations. Le rapport8 et, le cas échéant, les autres éléments sur lesquels l’autorité compétente se fonde sont mis à disposition des personnes susmentionnées qui sont invitées à présenter leurs observations dans un délai qui ne peut être inférieur à 1 mois, ou à 15 jours dans les cas mentionnés à l’article L. 1331-23 du Code de la santé publique.

Réparation/démolition (CCH, art. R. 511-4). Avis des BDF. Avant d’ordonner la réparation ou la démolition d’un immeuble, d’un local ou d’une installation9, l’autorité compétente sollicite l’avis de l’architecte des Bâtiments de France dans les cas où cet immeuble est soit :

• inscrit au titre des monuments historiques10 ;

• situé dans les abords des monuments historiques11 ;

• situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable classé12 ;

• protégé au titre des articles13.

L’avis est réputé émis en l’absence de réponse dans le délai de 15 jours.

Dans les mêmes cas, lorsque l’autorité compétente fait application de la procédure d’urgence14, elle en informe immédiatement l’architecte des Bâtiments de France.

Lorsque la démolition concerne un immeuble ou une partie d’immeuble protégé en application des servitudes d’utilité publique, les éléments d’architecture ou de décoration qui sont susceptibles d’être remployés pour la restauration ou la reconstruction de l’immeuble ou qui présentent un intérêt historique ou artistique sont déposés en conservation, en tenant compte des indications de l’architecte des Bâtiments de France.

Ces dispositions ne sont pas applicables dans les cas mentionnés au 2° et au 3° de l’article L. 511-2, à savoir lorsque :

• les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers ;

• le fonctionnement défectueux ou le défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation est de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ou à compromettre gravement leurs conditions d’habitation ou d’utilisation ;

Arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité (CCH, art. R 511-5). Lorsque l’arrêté est pris à l’encontre de la personne qui a l’usage des immeubles, locaux ou installation15, les mesures sont uniquement des injonctions de rendre l’utilisation des immeubles, locaux ou installations conformes aux prescriptions que l’autorité compétente édicte.

Délai d’exécution des mesures (CCH, art. R. 511-6). Le délai d’exécution des mesures de réparation ou de démolition ne peut être inférieur à 1 mois à compter de la date de la notification de l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, sauf dans le cadre de la procédure d’urgence16.

Communication des arrêtés (CCH, art. R. 5 11-7). Les arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité et les arrêtés de mainlevée sont communiqués au maire, au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, aux organismes payeurs des aides personnelles au logement ainsi qu’aux gestionnaires du fonds de solidarité pour le logement du département lorsque le bâtiment est à usage total ou partiel d’habitation. Les arrêtés de traitement de l’insalubrité sont également communiqués au procureur de la République.

Notification (CCH, art. R. 511-8). Les notifications et formalités prévues en application du présent chapitre, y compris pour les arrêtés pris en urgence17, sont effectuées par lettre remise contre signature ou tout autre moyen conférant date certaine à la réception, ou à défaut par affichage dans les cas où l’adresse est inconnue18.

Assiette de la créance pour exécution d’office (CCH, art. R. 511-19). La créance sur les personnes tenues de réaliser les mesures prescrites et née de l’exécution d’office de celles-ci19 comprend le coût de l’ensemble des mesures que cette exécution a rendu nécessaires, notamment celui des travaux destinés à assurer la sécurité de l’ouvrage ou celle des bâtiments mitoyens, les frais exposés par la commune ou l’État agissant en qualité de maître d’ouvrage public et, le cas échéant, les frais d’expertise.

B – Les dispositions particulières aux bâtiments en copropriété

L’information au syndic (CCH, art. R. 511-10). Lorsque des désordres affectant les seules parties communes d’un immeuble en copropriété sont susceptibles de justifier le recours aux mesures prévues par l’article L. 511-11 du Code de la construction et de l’habitation20, l’information est faite au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic.

Le syndic doit la transmettre immédiatement aux copropriétaires.

Le syndic représentant le syndicat des copropriétaires dispose alors, pour présenter des observations, d’un délai qui ne peut être inférieur à 2 mois à compter de la date à laquelle il a reçu l’information faite par l’autorité compétente.

Inexécution de l’arrêté (CCH, art. R. 511-11). Lorsque l’inexécution de l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité résulte de la défaillance de certains copropriétaires, le syndic en informe l’autorité compétente en lui indiquant les démarches entreprises pour faire réaliser les travaux prescrits et en lui fournissant une attestation de défaillance.

Sont réputés défaillants les copropriétaires qui, après avoir été mis en demeure de le faire par le syndic, n’ont pas répondu ou n’ont répondu que partiellement aux appels de fonds destinés à financer les travaux prescrits dans le délai de 15 jours à compter de la sommation de payer.

L’autorité compétente dispose alors d’un délai d’un mois pour décider de se substituer aux copropriétaires défaillants21. En ce cas, sa décision est notifiée au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic, ainsi qu’aux copropriétaires défaillants, auxquels sont également notifiées les sommes versées pour leur compte. Lorsque tous les copropriétaires sont défaillants, l’autorité compétente ne peut recourir à la procédure de substitution mais peut faire procéder à l’exécution d’office des mesures prescrites.

Recouvrement de la créance (CCH, art. R. 511-12). Lorsque l’autorité compétente a recouvré la totalité de la créance qu’elle détient sur un copropriétaire défaillant auquel elle s’est substituée, elle en informe le syndic de copropriété.

À défaut, lorsqu’un lot appartenant à un copropriétaire défaillant fait l’objet d’une mutation, le syndic notifie sans délai cette mutation à l’autorité compétente afin de lui permettre de faire valoir ses droits auprès du notaire qui en est chargé.

Précisions réglementaires (CCH, art. R. 511-13). Les modalités d’application du nouveau dispositif sont précisées en tant que de besoin par arrêté.

A – Le Code de la construction

Les dispositions abrogées. Les sections 7 du chapitre III du titre II du livre Ier et 1 du chapitre IX du titre II du livre Ier relatives respectivement à l’astreinte administrative et aux dispositions générales pour la sécurité des occupants d’immeubles collectifs à usage d’habitation (CCH, art. R. 129-1 à CCH, art. R. 129-11-1), ainsi que le chapitre Ier du titre II du livre V, relatif au relogement des habitants de l’immeuble insalubre, sont abrogés.

Les intitulés substitués. L’intitulé du chapitre II du titre II du livre V est remplacé par l’intitulé suivant : « Financement des opérations de résorption de l’habitat insalubre ou dangereux faisant l’objet d’une mesure de police définitive » et celui du chapitre III du titre II du livre V est remplacé par l’intitulé suivant : « Financement des autres opérations de résorption de l’habitat insalubre ou dangereux ».

Subventions de l’ANAH (CCH, art. R. 321-12, I, 4° et 7°). L’agence peut accorder des subventions aux communes ou à leurs groupements qui se substituent aux propriétaires ou exploitants défaillants pour les mesures qu’ils exécutent en leur lieu et place sur l’immeuble en application, non plus des articles L. 1331-29 du Code de la santé publique et L. 123-3, L. 129-2 et L. 511-2, mais des articles L. 123-3 et des 1°, 2° et 4° de l’article L. 511-2, étant désormais précisé si l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité ne prescrit pas la démolition ou l’interdiction définitive d’habiter, à l’exclusion de celles prises en application de l’article L. 511-19 ».

Le nouvel alinéa 4 du 7° du I de l’article R. 321-12 prévoit désormais qu’elle peut aussi en attribuer aux « immeubles pour lequel le syndicat de copropriétaires s’est vu notifier un arrêté pris en application des 1°, 2° ou 4° de l’article L. 511-2 du présent code s’il ne prescrit pas la démolition, à l’exclusion des situations mentionnées à l’article L. 1331-23 du Code de la santé publique ainsi que des mesures prises en application de l’article L. 511-19 du présent code pour l’ensemble des mesures prescrites sur l’immeuble. L’ensemble des mesures prescrites en application du 2e alinéa de l’article L. 1331-22 peuvent également faire l’objet d’une subvention de l’agence ».

Les dépenses non subventionnables (CCH, art. R. 321-15). Trois nouveaux alinéas de l’article R. 321-15, se substituant à l’alinéa 2, prévoient désormais que les travaux destinés exclusivement à l’embellissement des locaux et les travaux de petit entretien ne peuvent faire l’objet d’aucune aide de l’agence. Toutefois, peuvent faire l’objet d’une subvention de l’agence la totalité des mesures prescrites sur un immeuble par un arrêté pris en application de l’article L. 123-3 et des 1°, 2° ou 4° de l’article L. 511-2 s’il ne prescrit pas la démolition, y compris celles prescrites en application du 2e alinéa de l’article L. 1331-22 du Code de la santé publique.

Les travaux de réhabilitation lourde qui, ayant pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre ou d’accroître sensiblement le volume ou la surface habitable des locaux d’habitation ou d’hébergement, équivalents à des travaux de construction ou de reconstruction, sont également exclus de l’aide, à moins qu’ils ne soient réalisés sur un immeuble faisant l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application des 1° et 4° de l’article L. 511-2 ou qu’ils constituent la transformation en logements de locaux affectés à un autre usage ou qu’ils constituent des travaux indispensables à l’adaptation des logements aux besoins spécifiques des personnes handicapées.

Les travaux mentionnés aux deux alinéas précédents ne peuvent faire l’objet d’aucune aide dans les situations mentionnées à l’article L. 511-19 du présent code et à l’article L. 1331-23 du Code de la santé publique.

La demande de subvention (CCH, art. R. 321-18). Le troisième alinéa de l’article R. 321-18 : « des articles L. 1331-29 et L. 1334-2 du Code de la santé publique, ou des articles L. 129-2 et L. 511-2 du présent code » est remplacé par : « des 1°, 2° et 4° de l’article L. 511-2 à l’exclusion des situations mentionnées à l’article L. 1331-23 du Code de la santé publique ainsi que des mesures prises en application de l’article L. 511-19 du présent code ». Il peut également déroger à cette disposition.

Financement des opérations de traitement de l’habitat insalubre remédiable ou dangereux (CCH, art. R. 523-1). La formule de l’article R. 523-1 : « d’un arrêté d’insalubrité remédiable prévu au II de l’article L. 1331-28 du Code de la santé publique, d’un arrêté de péril en application de l’article R. 511-2 » est remplacée par : « d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application des 1° et 4° de l’article L. 511-2, à l’exclusion des situations mentionnées au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 et à l’article L. 1331-23 du Code de la santé publique ainsi que des mesures prises en application de l’article L. 511-19, et ne prescrivant pas la démolition ou l’interdiction définitive d’habiter ».

Application au DOM. Le nouvel article R. 531-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que le nouveau dispositif prévu par les nouvelles dispositions du chapitre unique du titre 1er du livre V, ainsi que les autres dispositions qu’elles citent, sont applicables à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin et à Saint-Pierre-et-Miquelon dans le cadre de la protection de la santé des personnes afin de remédier à l’insalubrité des immeubles, installations et locaux définie par le 4° de l’article L. 511-2.

Pour cette application :

• l’autorité compétente pour exercer les pouvoirs de police dans le cadre du présent article est le représentant de l’État dans la collectivité. Les références au préfet de département sont remplacées par celle du représentant de l’État dans la collectivité ;

• à Saint-Barthélemy, les références au Code de l’environnement sont remplacées par les références équivalentes de la réglementation en vigueur localement.

B – Harmonisation du Code de la santé publique (art. 3)

Les dispositions abrogées. Les articles R. 1331-3 à R. 1331-12 relatifs aux dispositions générales, R. 1334-7 relatif au pouvoir du préfet en matière de saturnisme et R. 1334-9 relatif à l’agrément des activités de diagnostic du Code de la santé publique sont abrogés.

Risque d’exposition au plomb (CSP, art. R. 1334-3). Constitue un risque d’exposition au plomb22, le fait qu’un immeuble ou partie d’immeuble construit avant le 1er janvier 1949 comporte des revêtements dégradés et qu’il est habité ou fréquenté régulièrement par un mineur ou désormais « une femme enceinte » ;

Les travaux en matière de plomb (CSP, art. R. 1334-5, 3°). « Les travaux prévus par l’article L. 1334-2 et L. 1334-9 consistent (…) » est remplacé par « Les travaux effectués dans le cadre des mesures prévues aux articles L. 511-11 et L. 511-19 du Code de la construction et de l’habitation sont les travaux nécessaires pour supprimer le risque constaté comprenant, d’une part, les travaux visant les sources de plomb elles-mêmes et, d’autre part, ceux visant à assurer la pérennité de la protection (…) ».

Les effets du risque d’exposition au plomb. La nouvelle rédaction de l’article R. 1334-6 prévoit que lorsqu’il est constaté un risque d’exposition au plomb23, il est fait application de la procédure d’urgence de l’article L. 511-19 du Code de la construction et de l’habitation.

Le délai dans lequel doivent être réalisés les travaux est limité à 1 mois, sauf dans le cas où, dans ce même délai, est assuré l’hébergement de tout ou partie des occupants hors des locaux concernés. Le délai de réalisation des travaux est alors porté à 3 mois maximum.

Constat après travaux en matière de plomb (CSP, art. R. 1334-8). Le premier alinéa prévoit désormais que le constat prévu par l’article L. 511-14 du Code de la construction et de l’habitation, réalisé conformément aux dispositions de l’article L. 1334-1-1, comprend (…).

Au quatrième alinéa : « des contrôles » est remplacé par : « de ce constat ».

Un nouvel alinéa prévoit que « lorsque l’autorité compétente a exécuté d’office les mesures prescrites conformément aux dispositions de l’article L. 511-11 du Code de la construction et de l’habitation, le constat après travaux est mis à la charge de la personne tenue de réaliser les mesures ».

Conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques (CSP, art. R. 1416-5). Le premier alinéa est remplacé par deux alinéas.

Le premier prévoit que « préalablement à l’adoption d’un arrêté de traitement de l’insalubrité en application de l’article L. 511-11 du Code de la construction et de l’habitation, l’autorité compétente peut saisir pour avis le conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques ».

Le second précise que « lorsqu’il est consulté à ce titre, le conseil peut se réunir en formation spécialisée, présidée par le préfet et comprenant (…) ».

C – Harmonisation du Code général des collectivités territoriales (art. 4)

La formulation de l’article D. 2335-17 du Code général des collectivités territoriales : « aux articles L. 123-3 et L. 123-4, L. 511-2, L. 511-3 du Code de la construction et de l’habitation, ou des articles L. 1311-4, L. 1331-22 à L. 1331-30 du Code de la santé publique » est remplacé par : « aux articles L. 123-3 et L. 123-4, L. 511-11 et L. 511-19 du Code de la construction et de l’habitation ou à l’article L. 1311-4 du Code de la santé publique ».

D – Harmonisation du Code de justice administrative (art. 5)

L’intitulé du chapitre VI du titre V du livre V est remplacé par l’intitulé : « Le référé en matière de sécurité des immeubles, locaux et installations ».

La nouvelle rédaction de l’article R. 556-1 prévoit que lorsque le juge administratif est saisi par le maire, sur le fondement de l’article L. 511-9 du Code de la construction et de l’habitation, d’une demande tendant à la désignation d’un expert, il est statué suivant la procédure de référé prévue à l’article R. 531-1 ».

E – Harmonisation du décret du 30 janvier 2002 (art. 6)

À l’article 5 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent : « d’insalubrité ou de péril » est remplacé par : « de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 du Code de la construction et de l’habitation ».