Le permis de louer progresse dans le département de l’Essonne
Le permis de louer, un dispositif instauré par la loi dite ALUR de 2014 vise à prévenir la location de logements susceptibles de porter atteinte à la salubrité publique et à la sécurité de ses occupants. Ce dispositif, qui permet de lutter contre l’habitat indigne mais également contre les passoires thermiques, est largement utilisé sur le territoire essonnien.
En France, plus d’un million de personnes louent des logements qui ne respectent pas les critères de salubrité et/ou de dignité. Ce phénomène concerne entre 210 000 et 420 000 habitats, dont 60 % en milieu urbain et 40 % en milieu rural. La loi ALUR, adoptée le 24 mars 2014, propose aux collectivités plusieurs outils pour lutter contre cet habitat indigne et les activités néfastes des marchands de sommeil. Dans cette palette d’outils, le permis de louer connaît un succès grandissant. Arpajon, Brétigny-sur-Orge, Corbeil-Essonnes, Étampes, Évry, Fleury-Mérogis, Grigny, Mennecy, Le Plessis-Paté, Ris Orangis, Saint-Michel-sur-Orge, Sainte-Geneviève-des-Bois, Soisy-sur-Ecole, Villiers-sur-Orge, etc., en Essonne, la liste des communes qui ont mis en place un dispositif de permis de louer, dans certains quartiers ne cesse de s’allonger. Mieux connaître la qualité des logements proposés à la location sur leur territoire, améliorer l’attractivité de leur parc locatif et lutter contre toute forme d’habitat indigne : le dispositif a de nombreux atouts pour les collectivités publiques.
Le dispositif du permis de louer
Le permis de louer peut prendre deux formes, une déclaration de mise en location (DML), qui permet à la collectivité de mieux suivre l’activité des bailleurs privés et de connaître les caractéristiques des logements loués, afin que si nécessaire pouvoir intervenir rapidement, ou une autorisation préalable de mise en location (APML), qui permet de contrôler l’état des logements en amont. Le décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 a défini les modalités réglementaires d’application de ces deux régimes. La déclaration de mise en location est à effectuer dans les quinze jours qui suivent la conclusion d’un nouveau contrat de location pour un logement, qu’il soit meublé ou non meublé. Les propriétaires concernés doivent remplir le formulaire Cerfa n° 15651 et l’accompagner du dossier technique contenant l’ensemble des diagnostics joints au contrat de location : diagnostic de performance énergétique (DPE), constat de risque d’exposition au plomb (Crep), copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante, état de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans, état de l’installation intérieure du gaz, si l’installation a plus de 15 ans, état des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…).
L’autorisation préalable à la mise en location doit être obtenue avant la signature du contrat de bail, lorsque le bailleur met son bien en location pour la première fois ou le remet en location après une période d’inoccupation. Les bailleurs concernés doivent remplir le formulaire Cerfa n° 15652 et l’accompagner d’un dossier technique comprenant tous les diagnostics joints au contrat de location avant la signature du contrat de location pour tout logement, qu’il soit meublé ou non meublé. L’administration a un mois pour se prononcer sur la sollicitation des propriétaires.
Un mécanisme de sanction
En cas de non-respect de ces obligations, des sanctions financières pouvant aller de 5 000 € à 15 000 € peuvent être mises en œuvre par le préfet. Si l’absence d’autorisation préalable est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire, le fait de mettre en location un logement sans avoir préalablement déposé la demande d’autorisation ou en dépit d’une décision de rejet de cette demande est sanctionné par une amende. L’amende tient compte de la gravité des manquements constatés. Elle peut atteindre 5 000 euros en l’absence de déclaration de mise en location ou en l’absence de demande d’autorisation préalable de mise en location. En cas de nouvel oubli d’effectuer la demande dans les 3 ans, elle peut aller jusqu’à 15 000 euros. En outre, en cas de mise en location alors que l’autorisation a été refusée, l’amende s’élève directement à 15 000 euros. En outre, des signalements à la Caisse d’allocations familiales peuvent être effectués pour demander la suspension des aides aux logements dont ils bénéficient et au procureur pour les pratiques les plus abusives pouvant mener à des condamnations pénales. Ces sanctions ne sont désormais pas un vain mot. En janvier 2021, la préfecture de l’Essonne a ainsi annoncé, avoir dressé la première amende de 15 000 € à un bailleur ayant loué un logement malgré le refus de la mairie de Grigny de lui accorder un permis de louer.
Un zonage modulable
Chaque commune ou intercommunalité peut déterminer le périmètre dans lequel il convient de mettre en place le « permis de louer ». Ce zonage est délimité selon la proportion d’habitat dégradé dans le secteur ou une tendance au développement de celui-ci. Il peut concerner des secteurs géographiques, des catégories de logements ou d’ensembles immobiliers au sein de secteurs géographiques. Ce dispositif peut ne concerner qu’un ou plusieurs ensembles immobiliers lorsqu’ils se situent dans une zone qui ne comporte pas d’autres habitats dégradés. Ce périmètre est déterminé en cohérence avec le programme local d’habitat (PLH) et le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Depuis novembre 2018 et la loi ELAN, les conditions de la mise en œuvre du permis de louer ont été précisées. Celle-ci relève désormais des communes qui en font la demande, l’établissement public territorial en assurant la coordination. Chaque commune du territoire peut ainsi déclencher ce dispositif de suivi des logements privés mis en location sur le ou les secteurs précisément définis où se concentre l’habitat indigne. Ainsi, si on en prend l’exemple de Cœur d’Essonne Agglomération qui a mis en place le permis de louer à partir du 18 avril 2022, depuis, plusieurs communes de l’agglomération ont également mis en place le permis de louer sur certains de leurs secteurs :
• Arpajon : sur son secteur Action cœur de ville, depuis le 1er février 2022
• Brétigny-sur-Orge : sur son secteur centre-ville, depuis le 1er janvier 2023
• Fleury-Mérogis : depuis le 1er mai 2023
• Sainte-Geneviève-des-Bois : depuis le 1er septembre 2023
• Villiers-sur-Orge : sur 19 parcelles cadastrales, depuis le 1er février 2022
• Le Plessis-Pâté : sur 2 secteurs différents (soit 106 adresses au total), depuis le 18 avril 2022
Permis de louer et logements énergivores
Avec la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, le permis de louer a évolué pour s’inscrire dans la lutte contre les biens énergivores. C’est pourquoi, il inclut désormais la prise en compte de performances énergétiques. Si le logement ne respecte pas des critères de décence énergétique, l’autorisation de louer ne peut être donnée. Avec cette réforme, les passoires thermiques, ces biens qui obtiennent les étiquettes F ou G, les classes énergétiques les plus basses du DPE, sont assimilées à un habitat insalubre ou indigne. C’est un enjeu décisif sur le territoire essonnien qui recense de nombreuses passoires thermiques. Sur le département 178 000 logements ont été identifiés comme très énergivores, dont 59 000 passoires thermiques ayant une étiquette F et G. La politique départementale ville et habitat (PDVH), adoptée en novembre 2022 par l’assemblée départementale, a rappelé sa priorité d’éradiquer les passoires thermiques. Ces logements devront être rénovés pour qu’en 2050 l’ensemble du parc résidentiel français soit aux normes « basse consommation » conformément à la loi relative à la Transition énergétique pour une croissance verte de 2015.
Référence : AJU015k3