Le régime de la préfabrication en matière de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan précisé

Publié le 24/06/2019

Présentation de l’ordonnance n° 2019-395 du 30 avril 2019 relative à l’adaptation du contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan dans le cadre de la préfabrication.

L’article 65 de la loi ELAN du 23 novembre 20181 habilite le gouvernement à légiférer par voie d’ordonnance dans un délai de 6 mois à compter de la promulgation de la loi pour adapter à la préfabrication le régime applicable au contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan. C’est chose faite avec l’ordonnance n° 2019-395 du 30 avril 2019 relative à l’adaptation du contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan dans le cadre de la préfabrication2, prise après une concertation depuis 2016 associant les filières, notamment bois-construction, les constructeurs, les architectes, les fédérations du bâtiment, les représentants des notaires et les garants-assureurs.

I – Rappel de l’apport de la loi ELAN

Le contrat de construction de maison individuelle a été créé par la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990 relative au contrat de construction d’une maison individuelle.

Les évolutions technologiques ont abouti à créer de nouveaux systèmes constructifs, concernant toutes les filières du bâtiment (béton, acier et matériaux biosourcés dont le bois), constitués d’éléments préfabriqués assemblés en atelier ou en usine, puis mis en œuvre sur le chantier pouvant intégrer, selon les cas, l’isolation, les menuiseries, des réseaux ainsi que d’autres éléments de second œuvre.

Dans son rapport de présentation de l’ordonnance, le gouvernement annonce son soutien à la construction préfabriquée, s’agissant d’une technique de construction moderne et innovante permettant d’atteindre un haut niveau de qualité architecturale, une réduction des nuisances sur les chantiers, ainsi qu’une meilleure isolation thermique.

Il précise que cette technique contribue à la massification de la construction de logements là où la demande est importante avec une mise en œuvre rapide des chantiers.

Pour le gouvernement, la préfabrication est écologique, ce mode de construction étant largement utilisé par les filières de construction biosourcée (bois).

Or les règles applicables au contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan et échéancier de paiement associé sont donc apparues inadaptées aux spécificités des constructions préfabriquées.

C’est pourquoi il est apparu nécessaire de rétablir un équilibre entre les intérêts du maître de l’ouvrage et ceux du constructeur en adaptant un dispositif conçu initialement pour les constructions utilisant un mode constructif plus traditionnel dit filière « humide ».

En effet, la loi ELAN, après avoir défini la notion de préfabrication qui « consiste à concevoir et réaliser un ouvrage à partir d’éléments préfabriqués assemblés, installés et mis en œuvre sur le chantier. Ces éléments préfabriqués font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert de la construction et peuvent intégrer l’isolation et les réserves pour les réseaux divers. Ils sont produits sur un site qui peut être soit une usine ou un atelier, soit pour une installation temporaire jouxtant le chantier »3, habilite le gouvernement à adapter, par voie d’ordonnance, le régime du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan lorsque le constructeur assure la fabrication, la pose et l’assemblage sur le chantier d’éléments préfabriqués pour réaliser l’ouvrage. Le délai de 6 mois à compter de la promulgation de la loi ELAN pour adopter l’ordonnance a été respecté.

II – Les adaptations de l’ordonnance

A – Le contenu du contrat

Lorsque le constructeur assure la fabrication, la pose et l’assemblage sur le chantier d’éléments préfabriqués, le contrat de construction de la maison individuelle avec fourniture des plans devra préciser :

  • les modalités selon lesquelles le maître de l’ouvrage doit être tenu informé de la bonne exécution et de l’achèvement des éléments préfabriqués en atelier ;

  • la description et les caractéristiques des éléments préfabriqués ;

  • les modalités de paiement en fonction :

    de l’avancement des travaux de construction sur le chantier ;

    de l’achèvement des éléments préfabriqués en atelier.

En effet, il est apparu que l’échéancier de paiement, conçu à l’origine pour une construction progressive sur le chantier, n’était pas adapté à la préfabrication, mettant en difficulté la trésorerie des constructeurs de maisons préfabriquées ; la préfabrication nécessitant, en effet, de la part du constructeur une avance de trésorerie importante au moment de la réalisation en usine des éléments préfabriqués, soit antérieurement à la mise en place des éléments sur site, sans pour autant que soit associé un appel de fonds prévu par le contrat.

L’idée est donc que l’achèvement des éléments préfabriqués en atelier déclenche le paiement d’une tranche de prix convenu de la maison individuelle.

B – Clauses-types (CCH, art. L. 231-2, dern. al. mod.)

L’ordonnance autorise la possibilité de définir ces différentes adaptations dans des clauses-types approuvées par décret en Conseil d’État en matière de :

  • travaux à la charge du constructeur ;

  • prix convenu ;

  • délai d’exécution des travaux ;

  • pénalités pour retard d’exécution ;

  • modalités selon lesquelles le maître de l’ouvrage est informé de l’achèvement et de la bonne exécution de la fabrication des éléments préfabriqués.

C – Clause non écrite (CCH, art. L. 231-3, g nouv.)

Il est désormais précisé qu’il est interdit au maître de l’ouvrage de constater l’achèvement et la bonne exécution des éléments préfabriqués dûment identifiés, destinés à être livrés et assemblés pour la construction de sa maison.

D – La garantie de livraison (CCH, art. L. 231-6, al. 1 modif.)

La garantie de livraison doit couvrir le maître de l’ouvrage contre :

  • les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution de la fabrication des éléments en usine ;

  • leur pose ;

  • l’assemblage sur le chantier.

E – Précisions à venir (CCH, art. L. 242-2, al. 4 nouv.)

L’ordonnance prévoit qu’un décret en Conseil d’État précisera les modalités :

  • selon lesquelles le maître de l’ouvrage doit être informé de l’achèvement et de la bonne exécution de la fabrication des éléments préfabriqués ;

  • de règlement du prix compte tenu de l’avancement des travaux de construction et de l’achèvement de la fabrication des éléments préfabriqués.

F – Entrée en vigueur

L’article 2 de l’ordonnance prévoit qu’elle s’applique aux contrats conclus à compter du premier jour du troisième mois suivant la publication du décret précisant l’information du maître de l’ouvrage et le règlement du prix en fonction de l’avancement des travaux et de la fabrication des éléments préfabriqués (CCH, art. L. 242-2, al. 4 nouv.) et au plus tard à compter du premier jour du neuvième mois suivant celui de la publication de l’ordonnance au Journal officiel, soit le 1er décembre 2019.

Notes de bas de pages

  • 1.
    Pour une présentation de la loi ELAN v. Battistini P., La loi Elan décryptée pour les professionnels de l’immobilier, 15 fiches pour appréhender les nouveautés majeures de cette réforme, 2019, Gualino, collection Droit en Poche ; Battistini P., Logement social, Construction, Urbanisme… ce que change la loi ELAN, 21 fiches pour décrypter la réforme, 2019, Gualino, collection Droit en Poche, 2019.
  • 2.
    Ord. n° 2019-395, 30 avr. 2019 relative à l’adaptation du contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan dans le cadre de la préfabrication : JO, 2 mai 2019, texte n° 35.
  • 3.
    L. n°2018-1021, 23 nov. 2018, art. 67. CCH, art. L.111-1.
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