A – Rappel du cadre légal

L’article 140, VII, de la loi ELAN sanctionne le non-respect du régime de l’encadrement des loyers. Ainsi, il est prévu que lorsque le préfet constate qu’un de bail ne respecte pas les règles de fixation du loyer de base, il peut mettre en demeure le bailleur, dans un délai de deux mois, d’une part, de mettre le contrat en conformité avec la réglementation et, d’autre part, de procéder à la restitution des loyers trop-perçus.

Le bailleur est alors informé des sanctions qu’il encourt et de la possibilité de présenter, dans un délai d’un mois, ses observations.

Lorsque la mise en demeure reste infructueuse, le préfet peut prononcer une amende à l’encontre du bailleur (5 000 € au maximum pour une personne physique et 15 000 € au maximum pour une personne morale). La sanction doit être motivée et indiquer les voies et délais de recours. L’amende est prononcée après que l’intéressé ait été mis en mesures de présenter ses observations.

La loi précise que le prononcé de l’amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer.

B – Les précisions réglementaires (article 1)

Le contenu de la mise en demeure

La mise en demeure doit indiquer :

• le manquement qui a été constaté ;

• la nécessité pour le bailleur de mettre en conformité le bail avec les dispositions légales4 ;

• et, le cas échéant, de rembourser les loyers trop-perçus dans un délai de deux mois à compter de la mise en demeure ;

• ainsi que le montant maximal de la sanction encourue si la mise en demeure reste infructueuse.

La mise en demeure indique la possibilité pour le bailleur de présenter, dans un délai d’un mois à compter de celle-ci, ses observations écrites et orales5.

Dans les délais qui lui sont impartis, le bailleur transmet au préfet une copie du bail mis en conformité ainsi que, le cas échéant, les éléments permettant de justifier le remboursement des loyers trop-perçus.

La mise en demeure infructueuse

Lorsque la mise en demeure est restée infructueuse, le préfet informe le bailleur de son intention de prononcer, à son encontre, l’amende administrative.

Cette information mentionne le montant de l’amende envisagé, proportionné à la gravité du manquement constaté.

L’intéressé est mis à même de présenter ses observations écrites et orales dans le délai d’un mois6.

Émission du titre de perception

Au terme du délai d’un mois accordé au bailleur pour présenter ses observations sur l’intention du préfet de prononcer l’amende administrative, le préfet peut émettre un titre de perception dans un délai de 2 ans à compter de la mise en demeure.

Le titre de perception est recouvré par le Trésor public comme en matière de créances étrangères à l’impôt et au domaine.