Le régime des sanctions administratives en matière du non-respect de l’encadrement des loyers, d’autorisation préalable et de déclaration de mise en location, ainsi que de constitution du dossier du candidat locataire est précisé

Publié le 19/06/2019

Présentation du décret n° 2019-437 du 13 mai 2019 relatif aux modalités d’application de la mise en demeure en cas de non-respect du dispositif expérimental d’encadrement du niveau des loyers et au recouvrement des amendes administratives dans le cadre des rapports locatifs.

L’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite ELAN1, organise un dispositif expérimental d’encadrement des loyers à l’initiative des établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat pour les territoires les plus marqués par les difficultés d’accès au logement remplissant les conditions d’éligibilité au dispositif. Dans ces territoires, dont le périmètre est délimité par décret, le préfet doit fixer chaque année par arrêté des loyers de référence. Le loyer du logement mis en location ne peut alors excéder le loyer de référence, majoré de 20 %. Lorsque le bailleur ne respecte pas ces règles pour la fixation du loyer du logement, le préfet peut alors prononcer à son encontre une amende après mise en demeure infructueuse de mise en conformité du bail.

Le décret n° 2019-437 du 13 mai 2019 relatif aux modalités d’application de la mise en demeure en cas de non-respect du dispositif expérimental d’encadrement du niveau des loyers et au recouvrement des amendes administratives dans le cadre des rapports locatifs2, outre d’actualiser certains textes faisant référence au nouveau dispositif d’encadrement des loyers3 a pour objet de préciser le régime des sanctions administratives en cas de non-respect de l’encadrement des loyers (I), mais aussi de l’autorisation préalable et de la déclaration de mise en location (II), ainsi que de la constitution du dossier candidat locataire ou de sa caution en matière de bail d’habitation (III).

I – La sanction du non-respect de l’encadrement des loyers

A – Rappel du cadre légal

L’article 140, VII, de la loi ELAN sanctionne le non-respect du régime de l’encadrement des loyers. Ainsi, il est prévu que lorsque le préfet constate qu’un de bail ne respecte pas les règles de fixation du loyer de base, il peut mettre en demeure le bailleur, dans un délai de deux mois, d’une part, de mettre le contrat en conformité avec la réglementation et, d’autre part, de procéder à la restitution des loyers trop-perçus.

Le bailleur est alors informé des sanctions qu’il encourt et de la possibilité de présenter, dans un délai d’un mois, ses observations.

Lorsque la mise en demeure reste infructueuse, le préfet peut prononcer une amende à l’encontre du bailleur (5 000 € au maximum pour une personne physique et 15 000 € au maximum pour une personne morale). La sanction doit être motivée et indiquer les voies et délais de recours. L’amende est prononcée après que l’intéressé ait été mis en mesures de présenter ses observations.

La loi précise que le prononcé de l’amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer.

B – Les précisions réglementaires (article 1)

Le contenu de la mise en demeure

La mise en demeure doit indiquer :

  • le manquement qui a été constaté ;

  • la nécessité pour le bailleur de mettre en conformité le bail avec les dispositions légales4 ;

  • et, le cas échéant, de rembourser les loyers trop-perçus dans un délai de deux mois à compter de la mise en demeure ;

  • ainsi que le montant maximal de la sanction encourue si la mise en demeure reste infructueuse.

La mise en demeure indique la possibilité pour le bailleur de présenter, dans un délai d’un mois à compter de celle-ci, ses observations écrites et orales5.

Dans les délais qui lui sont impartis, le bailleur transmet au préfet une copie du bail mis en conformité ainsi que, le cas échéant, les éléments permettant de justifier le remboursement des loyers trop-perçus.

La mise en demeure infructueuse

Lorsque la mise en demeure est restée infructueuse, le préfet informe le bailleur de son intention de prononcer, à son encontre, l’amende administrative.

Cette information mentionne le montant de l’amende envisagé, proportionné à la gravité du manquement constaté.

L’intéressé est mis à même de présenter ses observations écrites et orales dans le délai d’un mois6.

Émission du titre de perception

Au terme du délai d’un mois accordé au bailleur pour présenter ses observations sur l’intention du préfet de prononcer l’amende administrative, le préfet peut émettre un titre de perception dans un délai de 2 ans à compter de la mise en demeure.

Le titre de perception est recouvré par le Trésor public comme en matière de créances étrangères à l’impôt et au domaine.

II – La sanction du non-respect des pièces du dossier du candidat à la location (article 5)

Le Code de la construction et de l’habitation prévoit un dispositif de déclaration de mise en location7, ainsi qu’un dispositif d’autorisation préalable de mise en location8 dont le non-respect est sanctionné, par le préfet, après avoir informé l’intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé, d’une amende au plus égale à 5 000 €, voire 15 000 € en matière d’autorisation préalable.

Il est désormais précisé, tant en matière de déclaration de mise en location9 que d’autorisation préalable10 que le préfet peut émettre un titre de perception recouvré comme en matière de créances étrangères à l’impôt et au domaine.

III – La sanction du non-respect des pièces du dossier du candidat à la location (article 6)

L’article 22-2 de la loi de 1989 prévoit que la liste des pièces justificatives pouvant être exigées du candidat à la location ou de sa caution par le bailleur, préalablement à l’établissement du bail, est définie par un décret pris en Conseil d’État et sanctionne le non-respect de ces dispositions d’une amende administrative, prononcée par le Préfet, dont le montant ne peut être supérieur à 3 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende doit être proportionné à la gravité des faits constatés.

L’amende, qui ne peut être prononcée plus d’un an à compter de la constatation des faits, ne peut être prononcée qu’après que l’intéressé ait été informé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé.

Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution.

Le décret du 13 mai 2019 y insère un nouvel un article 1-1 précisant que, en cas de manquement à l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989, le préfet informe le bailleur de son intention de prononcer une amende à son encontre.

Cette information doit mentionner les faits reprochés et le montant de l’amende envisagé. L’intéressé est mis à même de présenter ses observations dans le délai de deux mois11.

Au terme de ce délai, le préfet peut émettre un titre de perception, recouvré comme en matière de créances étrangères à l’impôt et au domaine.

Conformément au droit commun, ces nouvelles dispositions sont entrées en vigueur le lendemain de leur publication, soit le 15 mai 2019.

Notes de bas de pages

  • 1.
    Pour une présentation de la loi ELAN, v. Battistini P., La loi ELAN décryptée pour les professionnels de l’immobilier, 15 fiches pour appréhender les nouveautés majeures de cette réforme, 2019, Gualino, Droit en Poche ; Battistini P., Logement social, Construction, Urbanisme… ce que change la loi ELAN, 21 fiches pour décrypter la réforme, 2019, Gualino, Droit en Poche.
  • 2.
    JO, 14 mai 2019, n° 25.
  • 3.
    V. les articles 2 à 4, modifiant les articles 1er du décret du 31 août 1990, 2 et 3 du décret du 10 juin 2015, 9 du décret du 27 juillet 2017.
  • 4.
    L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 140.
  • 5.
    Dans les conditions définies aux articles L. 122-1 et L. 122-2 du Code des relations entre le public et l’administration.
  • 6.
    Dans les conditions définies aux articles L. 122-1 et L. 122-2 du Code des relations entre le public et l’administration.
  • 7.
    CCH, art. L. 634-5.
  • 8.
    CCH, art. L. 635-1 ; CCH, art. L. 635-11.
  • 9.
    CCH, art. L. 634-5.
  • 10.
    CCH, art. L. 634-5.
  • 11.
    Dans les conditions définies aux articles L. 122-1 et L. 122-2 du Code des relations entre le public et l’administration.
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