L’encadrement des loyers des baux d’habitation est prorogé

Publié le 20/11/2020 - mis à jour le 20/11/2020 à 20H03

Présentation du décret n° 2020-945 du 30 juillet 2020 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail, pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

D. n° 2020-945, 30 juill. 2020

Le décret n° 2020-945 du 30 juillet 2020 fixe un montant maximum d’évolution des loyers des baux des logements situés dans les communes où la taxe sur les logements vacants s’applique et autorise des adaptations en cas de travaux ou de loyer manifestement sous-évalué. Les modalités de l’encadrement sont même adaptées aux cas où le préfet aurait arrêté un loyer de référence en application du I de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite ELAN1.

La loi du 6 juillet 1989 prévoit, en effet, pour les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel, la fixation par décret d’un montant maximum d’évolution des loyers d’un logement nu ou meublé en cas de relocation ou de renouvellement du bail. C’est, à nouveau chose faite, pour la période allant du 1er août 2020 au 31 juillet 2021, avec le décret n° 2020-945 du 30 juillet 2020, pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 19892, qui prolonge en globalité sur le fond, le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 modifié qui demeure donc applicable.

Le décret de 2017, après avoir rappelé le champ d’application de l’encadrement des loyers (I) aux cas de relocation (II) et de renouvellement de bail (III), précise les dispositions qui sont communes à ces deux hypothèses (IV). Il fixe, enfin, le régime d’application dans le temps du nouveau dispositif (V).

I – Le champ d’application de l’encadrement des loyers (D. 2017, art. 1)

Le décret rappelle que les communes concernées sont celles figurant sur la liste annexée au décret du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants. À savoir, les logements situés dans les agglomérations de : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.

Construction en bois représentant une maison avec des pièces de monnaie à l'intérieur
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II – L’encadrement des loyers en cas de relocation

Le décret précise les logements (A) auxquels s’appliquent les principes du plafonnement du loyer fixé (B), qui connaissent toutefois des exceptions (C).

A – Les logements concernés par l’encadrement des loyers (D. 2017, art. 2)

Le décret prévoit que l’encadrement des loyers s’applique aux logements vacants qu’il définit (1). Toutefois, tous les logements vacants ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers (2).

1 – La notion de logements vacants

Le dispositif nouveau s’applique aux logements vacants. Le décret précise que, comme par le passé, le logement vacant est un logement inoccupé proposé à la location.

2 – Les logements vacants exclus de l’encadrement des loyers

Toutefois, le dispositif ne s’applique toujours pas aux logements vacants :

  • faisant l’objet d’une première location ;

  • inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois.

B – Les principes du plafonnement des loyers (D. 2017, art. 3)

Le décret précise le montant maximum du loyer applicable dans les hypothèses où dans les 12 derniers mois le loyer n’a pas été révisé (1) ou au contraire a été révisé (2).

1 – En cas de révision du loyer précédent intervenue dans les 12 derniers mois : plafonnement du nouveau loyer à celui de l’ancien loyer

Dans une formulation différente, le principe demeure l’application au nouveau bail du dernier loyer révisé. En effet, le décret précise que lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau bail ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. On comprend donc que si le loyer du précédent locataire a été révisé dans les 12 mois antérieurs au nouveau bail, lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau bail ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

2 – En cas de non-révision du loyer précédent intervenue dans les 12 derniers mois : plafonnement du nouveau loyer à la variation de l’IRL

Aucune nouveauté ici par rapport au régime antérieur. Si aucune révision de loyer n’est intervenue au cours des 12 mois précédant la conclusion du nouveau bail, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers. La date de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau bail.

C – Les exceptions aux principes du plafonnement des loyers (D. 2017, art. 4)

Le décret de 2017 rappelle que le loyer du nouveau bail peut être réévalué dans trois hypothèses : en cas de travaux d’amélioration (1), de loyer sous-évalué (2) ou de travaux d’amélioration d’un certain montant (3).

1 – En cas de travaux d’amélioration : hausse plafonnée à 15 % du coût réel des travaux TTC

Ici aussi, aucune nouveauté. Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du bail avec le précédent locataire ou, en cas de renouvellement, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises.

2 – En cas de loyer sous-évalué : hausse plafonnée à la moitié de la différence entre le loyer de référence et le dernier loyer

Le régime antérieur est renouvelé. En effet, lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé (conformément aux limites prévues par l’article 3 du décret).

3 – En cas de travaux d’amélioration d’un montant égal à la dernière année de loyer : libre fixation possible

Le loyer relatif à un logement qui a fait l’objet depuis moins de 6 mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.

III – L’encadrement des loyers sous-évalués en cas de renouvellement du bail (D. 2017, art. 5)

Le mécanisme antérieur est repris ici encore. Lors du renouvellement du bail, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

  • La moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites légales (du I de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989) ;

  • Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

IV – Les dispositions communes à l’encadrement des loyers en cas de relocation ou de renouvellement du bail

Des notions identiques interviennent aussi bien dans l’hypothèse d’une relocation que d’un renouvellement de bail. Le décret précise ainsi les notions de logements comparables intervenant pour la détermination d’un loyer sous-évalué (A) et des travaux d’amélioration permettant de déroger aux principes initiaux de plafonnement des loyers (B), Le décret précise ensuite le loyer à prendre en compte lorsque la réévaluation antérieure n’a été que partiellement appliquée (C). Le décret prend enfin compte de l’éventuel arrêté préfectoral fixant un loyer de référence (D).

A – Les logements comparables (D. 2017, art. 6)

Comme pour la période précédente, pour l’application des dispositions relatives au loyer sous-évalué, qu’il s’agisse d’un logement vacant ou d’un renouvellement de bail, le décret précise que les logements comparables servant à la détermination du loyer de référence sont situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. Les éléments constitutifs de ces références sont définis par le décret du 31 août 1990, à savoir :

  • Le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble ;

  • Le type d’habitat, individuel ou collectif, et l’époque de construction de l’immeuble ;

  • L’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur ;

  • La surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ;

  • L’existence éventuelle d’annexes prises en compte pour le loyer ;

  • L’état d’équipement du logement : notamment, w.-c. intérieur, salle d’eau, chauffage central ;

  • L’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de 3 ans ;

  • Le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé ;

  • L’année de constatation des éléments constitutifs de la référence.

B – Les travaux d’amélioration (D. 2017, art. 7)

Dans le cadre des travaux d’amélioration, pris en considération tant en cas de logement vacant (art. 4, 1° et 3°) que de renouvellement du bail (art. 5, 2°), le décret prévoit que :

  • est exclu du montant des travaux d’amélioration ou de mise en conformité le coût des travaux ayant donné ou donnant lieu à une contribution pour le partage des économies de charges (art. 23-1 de la loi du 6 juillet 1989) ou à une majoration du loyer (art. 17-1 II de la loi du 6 juillet 1989) ;

  • le coût des travaux d’amélioration ou de mise en conformité portant sur les parties communes est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement.

L’augmentation de loyer n’est possible que lorsque, à l’issue des travaux, la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an, telle que calculée par une évaluation énergétique réalisée par une personne qualifiée3. Toutefois, cette condition est présumée remplie pour un logement pour lequel la consommation en énergie primaire avant les travaux, constatée par un diagnostic de performance énergétique était inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an4.

C – La réévaluation antérieure partiellement appliquée (D. 2017, art. 8)

Le décret précise, comme son prédécesseur, que lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire a fait l’objet d’une réévaluation sans que celle-ci ait été entièrement appliquée à la date à laquelle cessent leurs relations contractuelles, le dernier loyer appliqué s’entend du loyer convenu entre les parties ou judiciairement fixé, y compris la fraction non encore réévaluée.

D – Le loyer de référence préfectoral (D. 2017, art. 9)

Par dérogation aux règles qu’il édicte, le décret reprend les mêmes principes que ceux posés en 2016. Ainsi, lorsqu’un arrêté préfectoral (art. 17 I ou 25-9 I de la loi du 6 juillet 1989) a été pris à la date de la conclusion d’un nouveau bail ou du renouvellement du bail, un régime spécifique d’encadrement des loyers s’applique tant en cas de relocation (1) que de renouvellement du bail (2).

1 – Le régime applicable à la relocation

Lorsqu’un arrêté préfectoral fixant un loyer de référence a été pris, le décret fixe deux principes simples : le nouveau loyer est plafonné au loyer de référence majoré (a) ; les exceptions à l’encadrement du loyer ne s’appliquent pas lorsque le dernier loyer est supérieur au loyer de référence majoré (b).

a – Le loyer plafonné au loyer de référence majoré

Le décret précise que la révision ou la réévaluation du loyer déterminée en cas de logement vacant ne peut pas excéder la limite prévue au A du II de l’article 17 de la loi 1989, à savoir celle du loyer de référence majoré.

b – L’exclusion des exceptions à l’encadrement des loyers en cas de dernier loyer supérieur au loyer de référence majoré

Les dispositions du décret relatives aux exceptions aux principes de l’encadrement des loyers des logements vacants (art. 4) ne s’appliquent pas lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire (tel que défini au troisième alinéa du B du II de l’article 17 de la loi de 1989, à savoir le loyer de base et le loyer complémentaire) est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de conclusion du nouveau bail.

2 – Le régime applicable au renouvellement du bail

Les dispositions du décret relatives à la fixation du loyer en cas de renouvellement de bail (art. 5) ne s’appliquent pas lorsque la réévaluation du loyer est soumise aux dispositions du I de l’article 17-2 de la loi de 1989, autrement dit, lorsque le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré.

V – Application dans le temps du nouveau dispositif d’encadrement (D. 2020, art. 4)

Le nouveau dispositif est prorogé depuis le 1er août 2020.

On l’a vu, le décret de 2017, ayant prorogé à l’identique celui de 2016, est une nouvelle fois prorogé pour la période 2020-2021 tel que modifié par le décret de 2019.

Notes de bas de pages

  • 1.
    Pour une présentation de la loi ELAN, v. Battistini P., La loi ELAN décryptée pour les professionnels de l’immobilier, 15 fiches pour appréhender les nouveautés majeures de cette réforme, 2019, Gualino, Droit en Poche ; Battistini P., Logement social, Construction, Urbanisme… ce que change la loi ELAN, 21 fiches pour décrypter la réforme, 2019, Gualino, Droit en Poche ; pour une présentation des textes d’application v., Battistini P., La loi ELAN, 1 an après, 6 fiches pour présenter les textes, 2020, Gualino, Droit en Poche.
  • 2.
    JORF n° 0187, 31 juill. 2020, texte n° 56.
  • 3.
    À savoir satisfaisant aux conditions posées par l’article L. 271-6 du Code de la construction et de l’habitation et respectant les méthodes de calcul conventionnel prévues par l’article R. 134-5 du Code de la construction et de l’habitation.
  • 4.
    V. CCH, art. L. 134-1.

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Référence : LPA 20 Nov. 2020, n° 156e8, p.8

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