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Les conditions de l’exemption de production des logements sociaux sont précisées

Publié le 17/04/2023
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Le décret n° 2023-107 du 17 février 2023 pris pour l’application du 1° du III de l’article L. 302-5 du Code de la construction et de l’habitation définit les conditions de l’exemption de production des logements sociaux.

D. n° 2023-107, 17 mars 2023, pris pour l’application du 1° du III de l’article L. 302-5 du Code de la construction et de l’habitation et modifiant le Code de la construction et de l’habitation, NOR : TREL2216937D

Afin de faire face à la demande de logement des populations les moins aisées, l’article 55 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU, a créé l’obligation pour les communes les plus urbaines d’être dotées d’un parc de logement social suffisant, c’est-à-dire 20 % des résidences principales. La loi n° 2013-61 du 18 janvier 2013, dite loi Duflot, a porté l’objectif à 25 % de logements sociaux pour les communes les plus tendues.

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN1, fixe une période de rattrapage de l’objectif de production de logement social étalée sur 5 périodes triennales complètes, soit 15 ans, selon un pourcentage de rattrapage progressif2.

Toutefois, le 1° du III de l’article L. 302-5 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que « les communes qui ne sont pas situées dans une agglomération de plus de 30 000 habitants et dont l’isolement ou les difficultés d’accès aux bassins de vie et d’emplois environnants les rendent faiblement attractives » peuvent être exemptées de leurs obligations de production de logement social dans des conditions précisées par décret en Conseil d’État.

C’est chose faite avec le décret n° 2023-107 du 17 février 2023 pris pour l’application du 1° du III de l’article L. 302-5 du Code de la construction et de l’habitation et modifiant le Code de la construction et de l’habitation3.

Ainsi, le décret précise les conditions de l’exemption de production des logements sociaux (I), fixe un calendrier adapté de recouvrement du prélèvement des communes déficitaires des logements sociaux pour l’exercice 2023 (II) et adapte la méthode de calcul des ratios de tension sur la demande de logement locatif social en retirant les données de l’année 2020, dont les résultats ont été biaisés par la situation sanitaire (III).

I – Les conditions d’exemption (art. 1)

Le décret, qui adapte par ailleurs certains textes relatifs aux mesures d’exemption aux nouvelles dispositions législatives, précise les notions d’isolement et de difficultés d’accès aux bassins de vie et d’emplois, ainsi que les indicateurs qui permettent d’apprécier la faible attractivité en résultant.

Ainsi, pour l’application du III de l’article L. 302-5, désormais l’article R. 302-14, IV, 1°, du Code de la construction et de l’habitation prévoit que la liste des communes exemptées de l’obligation de production de logements sociaux ne peut porter que sur les communes qui ne sont pas situées dans une agglomération de plus de 30 000 habitants et dont l’isolement ou les difficultés d’accès aux bassins de vie et d’emplois environnants les rendent faiblement attractives. Les conditions sont précisées au nouvel article R. 302-14-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Ce dernier prévoit de ce fait que, pour l’application du 1° du III de l’article L. 302-5 du Code de la construction et de l’habitation, chaque établissement public de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre identifie en son sein ou en dehors de son territoire, au regard des documents de planification opposables4, ou, en l’absence d’éléments pertinents dans ces documents, au regard des aires d’attraction établies par l’Institut national de statistiques et d’études économiques, les pôles de centralité, entendus comme la ou les communes agglomérées qui concentrent l’essentiel de l’activité, des emplois ou des services du bassin de vie dont elles sont le cœur.

La situation d’isolement et les difficultés d’accès d’une commune aux bassins de vie et d’emplois environnants sont établies selon les temps de transport nécessaires pour atteindre, depuis cette commune, l’un des pôles de centralité définis à l’alinéa précédent. Ces temps de transport sont appréciés en tenant compte, notamment, des services de transports en commun.

La faible attractivité d’une commune résultant de son isolement ou de ses difficultés d’accès aux bassins de vie et d’emplois environnants est appréciée au regard des indicateurs suivants :

  • le taux d’évolution de la population sur une période de cinq ans calculé à partir de la population municipale5 ;

  • le taux de tension sur le logement locatif social6 ;

  • le taux de vacance structurelle, entendu comme le nombre de logements du parc privé vacants depuis deux ans ou plus dans une commune, rapporté au nombre de logements du parc privé dans la commune ;

  • le dynamisme de la construction, apprécié en fonction de la moyenne des logements autorisés pour 1 000 habitants de la commune au cours, au minimum, des trois dernières années ;

  • l’indice de concentration de l’emploi, entendu comme le nombre total d’emplois proposés sur un territoire par rapport au nombre d’actifs occupés qui y résident.

L’EPCI à fiscalité propre transmet au préfet du département la liste des pôles de centralité qu’il a identifiés et les éléments qu’il a retenus pour le faire et, par une décision motivée, la liste des communes proposées à l’exemption de l’obligation de construction des logements sociaux.

II – Le calendrier de prélèvement (art. 2, I)

Par principe, selon l’article L. 302-7 du Code de la construction et de l’habitation, il est effectué chaque année un prélèvement sur les ressources fiscales des communes déficitaires en production de logements sociaux.

En vertu de l’article R. 302-19 du Code de la construction et de l’habitation, ce prélèvement est effectué par neuvième à partir du mois de mars et jusqu’au mois de novembre. Toutefois, en 2023, par dérogation, le prélèvement est effectué par quart, du mois d’août au mois de novembre.

III – Le calcul des ratios de tension (art. 2, II)

Pour la période triennale 2023-2025, les ratios7 correspondent à la moyenne arithmétique de deux rapports établis au titre des années 2019 et 2021 entre le nombre de demandes de logements locatifs sociaux et le nombre d’emménagements annuels, hors mutations internes, dans le parc locatif social des agglomérations et des EPCI à fiscalité propre.

Notes de bas de pages

  • 1.
    Pour une présentation de la loi ELAN, v. P. Battistini, La loi ELAN décryptée pour les professionnels de l’immobilier. 15 fiches pour appréhender les nouveautés majeures de cette réforme, 2019, Gualino, Droit en poche, EAN : 9782297073523 ; P. Battistini, Logement social, Construction, Urbanisme… ce que change la loi ELAN. 21 fiches pour décrypter la réforme, 2019, Gualino, Droit en poche, EAN : 9782297076005 ; pour une présentation des textes d’application, v. P. Battistini, La loi ELAN, 1 an après. 6 fiches pour présenter les textes, 2020, Gualino, Droit en poche, EAN : 9782297089296.
  • 2.
    Commençant à 20 %, puis 25 %, ensuite 33 %, puis 59 %, et enfin 100 %.
  • 3.
    JO, 18 févr. 2023, texte n° 26.
  • 4.
    Mentionnés aux articles L. 123-1 et L. 141-1 du Code de l’urbanisme, ainsi qu’aux articles L. 4251-1, L. 4424-9 et L. 4433-7 du Code général des collectivités territoriales.
  • 5.
    Au sens de l’article R. 2151-1 du Code général des collectivités territoriales.
  • 6.
    Tel que défini au 2° du III de l’article L. 302-5 du CCH.
  • 7.
    Mentionnés au II de l’article R. 302-14 du CCH.
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