Les négociateurs en immobilier devront être préalablement formés

Le Conseil d’État sanctionne le refus de l’État de publier un décret d’application prévu il y a plus de dix ans par la loi ALUR.

L’obligation de formation des négociateurs en immobilier

L’article 1, 3°, du décret n° 2016-173 du 18 février 2016 relatif à la formation continue des professionnels de l’immobilier précise que l’obligation de formation professionnelle continue s’applique aux personnes, salariées ou non, habilitées par le titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour son compte. Toutefois, la loi ALUR du 24 mars 2014 a instauré une obligation de compétence professionnelle initiale spécifique pour les personnes habilitées par le porteur de la carte professionnelle. L’article 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 prévoit, en effet, que toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour son compte doit justifier d’une compétence professionnelle, de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs, selon les conditions fixées par décret en Conseil d’État.

Le Conseil d’État enjoint le gouvernement à publier un décret attendu depuis dix ans

L’article 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014, impose ainsi aux collaborateurs habilités des professionnels de l’immobilier de justifier d’une compétence professionnelle, autrement dit d’une formation initiale, dans des conditions définies par un décret en Conseil d’État. Ce décret n’ayant jamais été pris, une disposition clé de la loi demeure inapplicable.

Saisi d’un recours pour excès de pouvoir, le Conseil d’État a rendu, le 25 février 20251, une décision importante, dans le monde de l’immobilier, en faveur de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM). Il a annulé le refus implicite de la Première ministre de prendre un décret d’application prévu par la loi du 2 janvier 1970 régissant les professions immobilières. Ce décret, attendu depuis plus de dix ans, est essentiel pour encadrer la compétence professionnelle des collaborateurs habilités à négocier ou s’engager pour le compte des titulaires de la carte professionnelle.

Un retard injustifié dans l’application de la loi

On l’a vu, si l’article 4 de la loi du 2 janvier 1970 impose aux collaborateurs habilités des professionnels de l’immobilier de justifier d’une compétence professionnelle dans des conditions définies par décret en Conseil d’État, en l’absence de ce décret, cette exigence n’a pas pu être appliquée.

Dans sa requête, la FNAIM soutenait que ce retard de plus de dix ans constituait une violation de l’obligation du pouvoir réglementaire de prendre les mesures nécessaires à l’application de la loi. D’autant que, comme le relève le Conseil d’État, si l’article 5 de l’annexe du décret n° 2015-1090 du 28 août 2015, fixant le Code de déontologie des activités de transaction et de gestion des immeubles et fonds de commerce, impose aux titulaires de la carte professionnelle de veiller à ce que leurs collaborateurs habilités à négocier, s’entremettre ou s’engager pour leur compte “remplissent toutes les conditions fixées par la loi et les règlements et qu’ils présentent toutes les compétences et les qualifications nécessaires au bon accomplissement de leur mission”, il ne précise pas la nature et le contenu de ces compétences et qualifications.

L’application des dispositions légales est donc rendue impossible en l’absence du décret prévu par l’article 4 de la loi de 1970. Le Conseil d’État rappelle que l’exécution des lois relève d’une obligation et que, en l’absence d’empêchement juridique ou technique, un tel retard excède le délai raisonnable.

Une injonction sans astreinte à l’égard du gouvernement

Constatant l’illégalité du refus de prendre ce décret, le Conseil d’État a enjoint au Premier ministre de le publier dans un délai de six mois à compter de la notification de la décision. En revanche, il a rejeté la demande de la FNAIM de prononcer une astreinte de 50 € par jour de retard.

Portée de la décision

Bien que l’absence d’une astreinte puisse constituer un frein à l’adoption du texte dans les délais, il n’y a pas de raison de s’inquiéter pour les négociateurs déjà en activité. En effet, l’article 4 de la loi de 1970 précise que les personnes disposant de l’habilitation à la date d’entrée en vigueur du décret seront réputées justifier de la compétence professionnelle requise, même donc en l’absence de formation initiale spécifique.