Les régimes juridiques du squat et de l’expulsion locative sont précisés

1 – Les nouvelles infractions d’occupation frauduleuse d’un local

L’article 1er de la loi de 2023 complète le Code pénal en insérant, au titre Ier (relatif aux appropriations frauduleuses) du livre III (relatif aux crimes et délits contre les biens) du Code pénal, un nouveau chapitre V intitulé :« De l’occupation frauduleuse d’un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel » qui comporte deux articles. L’article 315-1 du Code pénal sanctionne ainsi l’introduction et le maintien frauduleux dans un local (a). L’article 315-2 du Code pénal sanctionne pour sa part le maintien dans le local à la suite d’une décision d’expulsion (b).

2 – L’aggravation de la violation du domicile (art. 3)

Si l’article 6 de la loi de 2023 précise la notion de domicile (a), son article 3 aggrave la répression (b) de la violation de domicile (c).

3 – La nouvelle infraction d’incitation à l’occupation illicite d’un local et la violation de domicile

L’article 4 de la loi de 2023 crée un nouvel article 226-4-2-1 du Code pénal qui punit de 3 750 € d’amende la propagande ou la publicité, quel qu’en soit le mode, en faveur de méthodes visant à faciliter ou à inciter à la commission des délits prévus aux articles 226-4 et 315-1 du Code pénal.

Il précise que lorsque le délit est commis par la voie de la presse écrite ou audiovisuelle, les dispositions particulières des lois qui régissent ces matières sont applicables en ce qui concerne la détermination des personnes responsables.

4 – L’aggravation de la mise à disposition frauduleuse du bien immobilier d’autrui

L’article 5 de la loi de 2023 aggrave la mise à disposition frauduleuse du bien immobilier d’autrui, en triplant là aussi les sanctions encourues. Ainsi, l’infraction prévue à l’article 313-6-1 du Code pénal, sanctionnant le fait de mettre à disposition d’un tiers, en vue qu’il y établisse son habitation moyennant le versement d’une contribution ou la fourniture de tout avantage en nature, un bien immobilier appartenant à autrui, sans être en mesure de justifier de l’autorisation du propriétaire ou de celle du titulaire du droit d’usage de ce bien, est punie désormais de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 € d’amende, contre un an d’emprisonnement et 15 000 € d’amende auparavant.

1 – La demande de mise en demeure d’évacuer le local

Le domaine d’application de la demande de mise en demeure d’évacuation est étendu. Ainsi, désormais, en cas d’introduction et de maintien dans le domicile d’autrui, qu’il s’agisse ou non de sa résidence principale ou dans un local à usage d’habitation9, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte, la personne dont le domicile est ainsi occupé, toute personne agissant dans l’intérêt et pour le compte de celle-ci ou le propriétaire du local occupé10 peut demander au préfet de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux, après avoir déposé plainte, fait la preuve que le logement constitue son domicile ou sa propriété11 et fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice12.

2 – La preuve du droit d’occupation

Nouveauté de la loi de 2023, il est désormais prévu que lorsque le propriétaire ne peut apporter la preuve de son droit en raison de l’occupation, le préfet sollicite, dans un délai de 72 heures, l’administration fiscale pour établir ce droit.

3 – La décision de mise en demeure de quitter les lieux

La décision de mise en demeure est prise, après considération de la situation personnelle et familiale de l’occupant13, par le préfet dans un délai de 48 heures à compter de la réception de la demande. Seule la méconnaissance des conditions de la demande de mise en demeure ou l’existence d’un motif impérieux d’intérêt général peuvent amener le préfet à ne pas engager la mise en demeure. En cas de refus, les motifs de la décision sont, le cas échéant, communiqués sans délai au demandeur.

4 – L’exécution de la mise en demeure

La mise en demeure est assortie d’un délai d’exécution qui ne peut être inférieur à 24 heures. Lorsque le local occupé ne constitue pas le domicile du demandeur, ce délai est porté à 7 jours et l’introduction d’une requête en référé14 suspend l’exécution de la décision du préfet15. Elle est notifiée aux occupants et publiée sous forme d’affichage en mairie et sur les lieux. Le cas échéant, elle est notifiée à l’auteur de la demande.

5 – L’évacuation forcée

Lorsque la mise en demeure de quitter les lieux n’a pas été suivie d’effet dans le délai fixé, le préfet doit procéder sans délai à l’évacuation forcée du logement, sauf opposition de l’auteur de la demande dans le délai fixé pour l’exécution de la mise en demeure.

6 – La constitutionnalité de l’expulsion administrative

Dans sa décision n° 2023-1038 du 24 mars 2023, le Conseil constitutionnel a déclaré conformes à la Constitution ces dispositions de l’article 38 de la loi du 5 mars 2007, sous la réserve énoncée à son paragraphe 12 aux termes de laquelle : « ces dispositions prévoient que le préfet peut ne pas engager de mise en demeure dans le cas où existe, pour cela, un motif impérieux d’intérêt général. Toutefois, elles ne sauraient, sans porter une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et au principe de l’inviolabilité du domicile, être interprétées comme autorisant le préfet à procéder à la mise en demeure sans prendre en compte la situation personnelle ou familiale de l’occupant dont l’évacuation est demandée ».

1 – La clause résolutoire

Désormais, l’insertion de la clause résolutoire pour défaut de paiement est de droit, pour ne pas dire systématique, dans un bail d’habitation soumis à la loi de 1989. En effet, désormais, le I de l’article 24 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines17 après un commandement de payer demeuré infructueux »18.

2 – Les délais de grâce

Désormais, le locataire doit être informé des délais de paiement (a) que le juge peut lui accorder sous conditions (b).

3 – La suspension des effets de la clause résolutoire

Le régime des effets de la suspension de la clause résolutoire est précisé, celle-ci n’étant pas automatique. En effet, les deux nouvelles premières phrases du premier alinéa du VII de l’article 24 prévoient que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge21. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge22 ».

4 – Le signalement du commandement de payer à la CCAPEX

Désormais, ce n’est plus le préfet qui fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. En effet, le signalement est de droit « lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives ». Dans ce cas, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, doivent être signalés par le commissaire de justice à la CCAPEX.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise alors les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information.

5 – Le diagnostic social

Le préfet saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement23, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la CCAPEX avant l’expiration du délai de six semaines avant la date d’audience24.

1 – Le délai d’effet de l’expulsion

On le sait, par principe, l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement25.

Il est toutefois prévu que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement26 n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires27, réduire ou supprimer ce délai.

Cependant, le II de l’article 10 de la loi de 2023 prévoit, désormais à l’alinéa 2 de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, que ce délai de protection de deux mois ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou28 que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte29.

2 – Les délais de grâce à l’expulsion

Le II de l’article 10 de la loi de 2023 modifie le régime des délais de grâce à l’expulsion prévue par l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution. En effet, cet article prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Il n’est désormais plus précisé « sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation », ces termes ayant été supprimés. Pour autant, il n’est pas plus exigé que désormais les occupants auraient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Il est en revanche précisé désormais parmi les exceptions à l’application ces délais de grâce, qu’ils sont exclus lorsque le locataire est de mauvaise foi.

Ils ne s’appliquent pas non plus aux squatteurs, c’est-à-dire lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Désormais, l’article L. 412-4 prévoit que la durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an30.

3 – Le sursis à l’expulsion durant la trêve hivernale

L’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés31, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Toutefois, par dérogation, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte32.

1 – L’organisme payeur de l’aide personnelle au logement (art. 12)

L’article 12 de la loi de 2023 réécrit l’article L. 824-2 du Code de la construction et de l’habitation qui prévoit désormais que lorsque le bénéficiaire de l’aide personnelle au logement ne règle pas la dépense de logement, l’organisme payeur (CAF/MSA) :

1° saisit la CCAPEX afin qu’elle décide du maintien ou non du versement ;

2° met en place les démarches d’accompagnement social et budgétaire du ménage afin d’établir un diagnostic social et financier du locataire et de remédier à sa situation d’endettement. Le diagnostic est transmis à la CCAPEX.

Cette saisine et la transmission du diagnostic s’effectuent par voie électronique.

Les modalités d’application de ces dispositions seront fixées par voie réglementaire.

2 – Le versement au bailleur des aides au logement (art. 13)

L’article L. 271-5 du Code de l’action sociale et des familles prévoit que, en cas de refus par l’intéressé du contrat d’accompagnement social personnalisé ou de non-respect de ses clauses, le président du conseil départemental, le préfet ou la CCAPEX40, peuvent demander au juge du tribunal judiciaire que soit procédé au versement direct, chaque mois, au bailleur, des prestations sociales dont l’intéressé est bénéficiaire à hauteur du montant du loyer et des charges locatives dont il est redevable.

Le président du conseil départemental, le préfet ou la CCAPEX41, peuvent à tout moment saisir le juge pour mettre fin à la mesure.