Pénurie de biens immobiliers : quelles réponses fiscales ?

Entre mesures incitatives et dispositifs fiscaux, les pouvoirs publics tentent de répondre efficacement à la crise majeure que traverse actuellement le parc locatif privé.

Comment relancer l’investissement locatif pour lutter contre l’attrition du parc locatif privé ? C’est sur ce sujet que Marc-Philippe Daubresse, sénateur du Nord, et Mickaël Cosson, député des Côtes-d’Armor, viennent de remettre leur rapport à Valérie Letard, ministre chargée du Logement. Face à la baisse du nombre de logements à louer sur le territoire et la crise du secteur du logement, ce rapport cherche à définir des mesures pour relancer l’investissement locatif privé et proposer aux propriétaires bailleurs, qui souhaitent louer leur bien à titre de résidence principale, un rééquilibrage de la fiscalité pour les encourager dans cette démarche.

Une crise sans précédent

La pénurie de biens immobiliers s’aggrave. Au printemps 2025, d’après les analyses de l’équipe scientifique du site SeLoger, le volume d’annonces disponibles pour la location est inférieur de 25 % à celui observé avant la crise sanitaire. Malgré l’encadrement des loyers mis en place dans la capitale, les prix à la location poursuivent leur progression. Selon les chiffres relevés en avril 2025, le loyer moyen d’un appartement parisien atteint désormais 32 €/m², en hausse de 3 % sur un an et de 10,6 % sur 3 ans. Ce mouvement haussier s’explique principalement par la tension persistante sur l’offre et par l’augmentation des charges liées à la rénovation énergétique imposée aux propriétaires.

D’après les chiffres de l’Insee, entre 1982 et 2021, le nombre de logements du parc locatif privé (hors meublés) est passé de 531 000 à 353 000, soit une perte de 180 000 logements. Pourtant, en pur numérique, le nombre de logements a régulièrement augmenté à Paris. On recense en 2020 près de 1,4 million de logements, contre 1,2 million il y a un demi-siècle. Si au début cette contraction de l’offre locative a été en partie compensée par une augmentation du nombre de propriétaires, ce n’est plus le cas.

L’impact des meublés de tourisme

En revanche, le nombre de meublés de tourisme augmente nettement : + 50 000 dans la capitale. Depuis son arrivée sur le marché français en 2010, Airbnb a bouleversé l’économie de la location de courte durée. La France est devenue le deuxième marché de la start-up californienne, derrière les États-Unis, créant une perte sèche pour le marché de la location classique. On recensait ainsi plus de 800 000 annonces de locations sur Airbnb en France en février 2023. Et Paris est la ville la plus rentable sur Airbnb avec un revenu mensuel moyen de 2 680 euros pour la location d’un appartement, d’après les chiffres du logiciel de location saisonnière Lodgify.

L’explosion des logements vacants

« En France, plus de 3 millions de logements du parc privé sont aujourd’hui vacants, dont plus d’un million depuis au moins deux ans », souligne la Cour des comptes dans son rapport du 22 mai 2025. Cette vacance durable relève de situations multiples, liées aussi bien à l’état des logements qu’aux choix ou contraintes de leurs propriétaires. « La mobilisation récente des pouvoirs publics, notamment en vue de la fiabilisation des données disponibles sur la vacance, reste insuffisante faute de moyens adaptés et de coordination efficace avec les collectivités locales », conclut la Cour des comptes. En pratique deux dispositifs fiscaux coexistent : la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Le nombre de logements assujettis à la TLV a augmenté de 387 000 en 2017 à 810 000 en 2024 ; les recettes correspondantes ont crû de 80 M€ à 271 M€ et celles de la THLV sont passées de 36 M€ à 107 M€ pour la même période. La loi de finances pour 2023 a revu à la hausse aussi bien les taux que l’assiette de recouvrement de la TLV, concernant 3 697 communes. « Toutefois, la montée en puissance effective de cette fiscalité n’a en rien endigué le phénomène de la vacance structurelle », conclut la Cour des comptes.

Une pénurie de logements neufs et des logements anciens interdits à la location

La rareté du foncier, l’augmentation des coûts de construction, la frilosité des décideurs à consentir de nouveaux permis de construction ont mis un frein au secteur du neuf. Selon les données du ministère de l’Aménagement du territoire, en 2024, 330 400 logements ont été autorisés à la construction, soit une baisse de 12,3 % par rapport à 2023. Les mises en chantier ont, quant à elles, reculé de plus de 11 %. Dans le secteur de l’ancien, la situation n’est guère meilleure. Depuis le 1er janvier 2023, les pires passoires thermiques, dites G+, qui affichent une consommation estimée supérieure à 450 kWh/m2 par an, ne peuvent plus être louées. Cette mesure est issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite Climat et résilience, qui impose de nouvelles obligations aux propriétaires immobiliers. Ses dispositions sont destinées à inciter les propriétaires à réhabiliter leur bien et s’appuient sur les classifications utilisées dans le cadre du DPE. Depuis le 25 août 2022, les bailleurs ne peuvent plus augmenter les loyers des logements classés F et G à la relocation, ni le réviser en cours de bail. Depuis 1er janvier 2023, la performance énergétique est considérée afin d’apprécier le caractère décent du logement. Depuis le 1er janvier 2025, les biens classés G ne peuvent plus être mis en location. En 2028, cette interdiction s’étendra aux biens classés F et en 2034 aux bien classés E. Or dans la seule ville de Paris, selon une étude de 2022 de l’Institut Paris, les deux tiers du parc locatif privé sont étiquetés E, F ou G.

Deux réponses fiscales distinctes

Face à ce phénomène complexe, les dispositifs existants, notamment les taxes sur les logements vacants, montrent leurs limites. En tout état de cause, l’outil fiscal ne saurait à lui seul répondre à des enjeux différenciés selon les territoires : dans les zones tendues, les logements durablement vacants, bien qu’ils représentent un faible volume du parc (118 330), sont considérés comme une réponse potentielle à la pénurie de l’offre, tandis que dans les zones détendues, la lutte contre la vacance est un moyen de redynamiser des centres-villes en déprise. La taxe sur les logements vacants s’applique dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant. La liste des communes concernées est fixée par décret. La taxe d’habitation sur les logements vacants peut être mise en place par une commune ou un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) sur les logements vacants, s’ils ne sont pas concernés par la taxe sur les logements vacants.

Le périmètre de la taxe sur les logements vacants et de la taxe d’habitation sur les logements vacants

La TLV s’applique au propriétaire ou à l’usufruitier d’un logement non meublé et vacant à usage d’habitation depuis au minimum un an au 1er janvier de l’année d’imposition, situé dans une commune concernée par cette taxe. Par exemple, un logement vacant au 1er janvier 2025 est imposable à la taxe sur les logements vacants en 2025, dès lors qu’il est vacant au moins depuis le 1er janvier 2024. Les communes concernées par cette taxe sont celles qui se trouvent en zone tendue et sont déterminées par voie réglementaire. La taxe est calculée d’après la valeur locative de l’habitation. Le montant de la taxe est obtenu en multipliant la valeur locative par un taux d’imposition. Depuis 2023, ce taux est fixé à 17 % pour la première année où le logement devient imposable, 34 % pour les années suivantes. Le produit de la TLV est versé à l’Agence nationale de l’habitat (Anah). La THLV, quant à elle, s’applique au propriétaire ou à l’usufruitier d’un logement à usage d’habitation non meublé vacant depuis plus de deux ans, au 1er janvier de l’année d’imposition, situé dans une commune concernée par cette taxe. La taxe est calculée d’après la valeur locative cadastrale de l’habitation. Le montant de la taxe est obtenu en multipliant la valeur locative par le taux d’imposition de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale (THRS), lequel varie selon les communes.

De nombreux logements exonérés de TLV ou de THLV

Il existe de nombreux cas d’exonération de la TLV et de la THLV, notamment dans les cas suivants : le logement n’est pas à usage d’habitation, le logement appartient à un organisme d’habitation à loyer modéré (HLM) ou constitue une dépendance du domaine public, etc. Il en est de même si le logement est vacant indépendamment de la volonté du propriétaire, par exemple dans le cas d’un bien immobilier mis en location ou en vente au prix du marché, mais ne trouvant pas preneur ou acquéreur ou encore devant faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition. Dans la mesure où un logement est occupé plus de 90 jours de suite au cours d’une année, il ne peut être considéré comme vacant. Il en est de même s’il s’agit d’un logement nécessitant des travaux importants pour être habitable (en pratique, le montant des travaux doit dépasser 25 % de la valeur du logement) ou encore d’une résidence secondaire meublée soumise à la taxe d’habitation.

La fiscalité pour réguler les résidences secondaires

Autre facteur d’attrition du marché locatif : les trop nombreuses résidences secondaires. Paris compte ainsi près de 1,5 million de logements, dont 9 % sont des résidences secondaires. Là encore, les pouvoirs publics s’appuient sur une fiscalité dissuasive pour encadrer ce phénomène. Par ailleurs, sur les territoires uniquement situés en zone tendue, soumis à la TLV, les communes peuvent instituer une majoration de THRS, égale à un taux voté par la commune, entre 5 % et 60 % de la part lui revenant de THRS. Le vote de la loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 de finances pour 2023 a permis de renforcer les dispositifs favorisant la lutte contre la rétention foncière. Le zonage est étendu aux communes qui connaissent des tensions immobilières liées à l’activité touristique et à la présence de nombreuses résidences secondaires sans appartenir nécessairement à des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, faisant passer la liste des communes situées dans la zone tendue de 1 434 à près de 3 700 communes. Dès lors qu’elles sont concernées par ce nouveau périmètre, ces communes ne peuvent plus percevoir la THLV.

Comment mieux accompagner les investisseurs locatifs ?

Les parlementaires proposent plusieurs pistes de réforme destinées à favoriser l’expansion du parc locatif parmi lesquelles une exonération d’impôt sur la fortune immobilière sur les biens locatifs, une mise en cohérence de la durée de détention avant exonération de la plus-value avec la durée d’amortissement proposée, soit une exonération totale après 20 ans de détention (impôts sur le revenu et prélèvements sociaux), la mise en place d’un amortissement fiscal forfaitaire annuel du bien pour les logements loués en longue durée (5 % par an de la valeur du bien pour un logement neuf et 4 % pour un logement ancien, sous conditions de travaux représentant 15 % de la valeur du bien). Pour le régime microfoncier, le rapport préconise une hausse à 50 % au lieu de 30 % aujourd’hui du plafond d’abattement pour les locations nues, dans la limite d’un plafond de 30 000 € au lieu de 15 000 € aujourd’hui. Ce nouveau cadre fiscal serait ouvert aux seules mutations intervenant à partir du mois de décembre 2025. Autre mesure choc au programme, récompenser les bailleurs qui optent pour un loyer abordable par un bonus d’amortissement pour les propriétaires imposés au réel : de 0,5 % s’ils pratiquent un loyer intermédiaire, de 1 % s’il s’agit d’un loyer social, et de 1,5 % s’il est très social. Pour les propriétaires imposés dans le cadre du régime microfoncier, les bonus d’abattement oscilleraient entre 5 %, 10 % et 15 % selon les montants des loyers pratiqués. Enfin, les auteurs du rapport préconisent de rehausser le plafond d’imputation du déficit foncier sur le revenu global à 40 000 € contre 10 700 € aujourd’hui.