1 – Le nécessaire usage d’habitation

Désormais, la loi de 1965 régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 1, I, al. 1).

2 – Le lot transitoire

La référence « sur une surface déterminée du sol », relative au droit de construire des parties privatives est supprimée, cette précision pouvant laisser entendre qu’un lot transitoire ne pourrait pas porter sur un droit de surélever alors qu’une telle possibilité a toujours été admise en jurisprudence.

Il n’est plus exigé que la création et la consistance du lot transitoire soient stipulées dans le règlement de copropriété (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 1, I, al. 3).

1 – Droit d’usage et de jouissance

Ainsi, il est désormais prévu que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. Il peut user et jouir librement des parties privatives et des parties communes à condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins 8 jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 9, I).

2 – Travaux d’intérêt collectif dans les parties privatives

Afin de faciliter les travaux en faisant primer la gestion collective sur les intérêts particuliers, un copropriétaire ne peut pas faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 9, II).

3 – Indemnisation à raison des travaux

Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux.

1 – Responsabilité du syndic (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 15)

Il est désormais prévu que, en cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat.

En l’absence de conseil syndical, l’action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.

Si, à l’issue de l’instance judiciaire, l’action exercée dans l’intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot.

2 – Mandataire judiciaire (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18)

En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur désormais provisoire (et non plus ad hoc) peut être désigné par décision de justice.

1 – Archives

Le syndic est chargé d’assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires. La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires (et non plus de l’article 25). Une telle décision ne peut toujours pas donner lieu à une rémunération complémentaire au profit du syndic (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18, I, al. 6).

2 – Conventions avec le syndic

L’obligation de soumettre à l’autorisation de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 24 toute convention passée entre le syndicat et le syndic ou une personne ou une entreprise liée directement ou indirectement au syndic est supprimée (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18, I, anc. al. 7).

3 – Compte bancaire séparé

La possibilité de demander, lorsque le syndicat comporte au plus 15 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, à l’assemblée générale de dispenser le syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat est supprimée (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18, II, al. 3).

4 – Réseau de communication

L’obligation d’information relative au réseau de communication dans le relevé de charges adressé aux copropriétaires est supprimée (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18, III, al. 3).

5 – Démission impossible du syndic

La possibilité pour le syndic de renoncer à son mandat en respectant un délai de préavis de 3 mois est supprimée (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18, V, anc.).

6 – Révocation immédiate du syndic

La précision selon laquelle l’assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic est supprimée (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18, V, anc.).

7 – Contrat de syndic

1 – Rémunération des prestations relevant de la mission de syndic

2 – Rémunération des prestations de service ne relevant pas de la mission de syndic

Il est désormais possible pour le syndic de conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations de service autres que celles relevant de sa mission de syndic, après autorisation expresse de l’assemblée générale donnée à la majorité des voix exprimées de tous les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Ces prestations ne peuvent figurer dans le contrat de syndic.

Le syndic soumet à l’autorisation de l’assemblée générale prise à la même majorité toute convention passée entre le syndicat et une personne ou une entreprise avec laquelle le syndic a des liens de nature capitalistique ou juridique, en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l’autorisation de la convention.

Les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne sont pas opposables au syndicat (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-1 A, II, nouv.).

3 – Rémunération spécifique des travaux

Seuls les travaux de l’article 14-2 votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26-3 et 30 (et non plus 26) peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-1 A, III, al. 1).

L’interdiction pour le syndic de mentionner, dans le contrat de syndic soumis au vote de l’assemblée générale de la copropriété, de barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre indicatif, est supprimée (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-1 A, III, al. 2).

4 – Syndic non rémunéré

Il est prévu que les dispositions de l’article 18-1, A, ne s’appliquent pas au syndic qui n’est pas rémunéré. Il peut néanmoins proposer à l’assemblée générale un contrat de syndic conforme au contrat-type (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-1 A, IV, nouv.).

1 – Transmission des documents

En cas de changement de syndic, l’ancien syndic doit remettre au nouveau syndic, dans le délai de 15 jours (et non plus d’1 mois) à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, mais aussi désormais les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque (et non plus « la totalité des fonds immédiatement disponibles »). Il remet, dans le délai d’1 mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-1-2, al. 1).

L’obligation d’informer le prestataire spécialisé du changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic est supprimée.

Dans le délai de 2 mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

Dans le délai de 2 mois suivant l’expiration du délai (reste à savoir s’il s’agit de celui de 15 jours ou de 2 mois), l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture (et non plus « le solde des fonds disponibles après apurement des comptes ») (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-1-2, al. 2).

Il est précisé que, après mise en demeure infructueuse, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés (et non plus des fonds).

1 – Inscription de l’hypothèque

Il est désormais précisé que le syndic a qualité, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, pour faire inscrire l’hypothèque au profit du syndicat, en consentir la main levée et, en cas d’extinction de la dette, en requérir la radiation (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 19, al. 1).

2 – Privilège du bailleur

Le privilège prévu par l’article 2332, 1°, du Code civil porte désormais sur les meubles garnissant les lieux appartenant au copropriétaire ainsi que sur les sommes dues par le locataire à son bailleur (et non plus « tout ce qui garnit les lieux, sauf si ces derniers font l’objet d’une location non meublée ») (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 19, al. 5).

3 – Privilège immobilier spécial

Toutes les créances du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire, provisions ou paiements définitifs, (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 19, al. 1) sont garantis par le privilège immobilier spécial prévu à l’article 2374 du Code civil.

1 – Pouvoirs (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 20 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21)

2 – Désignation des membres (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 20 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21)

Les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires mais aussi désormais parmi leurs ascendants ou descendants (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21, al. 8).

La liste des personnes ne pouvant pas être membres du conseil syndical est élargie. Ainsi, le syndic, mais aussi ses préposés, leurs conjoints, leurs partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs concubins, leurs ascendants ou descendants, leurs parents en ligne collatérale jusqu’au deuxième degré (précision nouvelle), même s’ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme (précision nouvelle), ne peuvent être membres du conseil syndical. Ces dispositions ne sont toutefois pas applicables aux syndicats gérés par des syndics non professionnels (et non plus seulement « coopératifs ») (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21, al. 9).

3 – Dispense d’instituer un conseil syndical (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 20 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21)

L’interdiction pour l’assemblée générale de ne pas instituer de conseil syndical dans le cas des syndicats coopératifs est supprimée (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 20 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21, al. 9).

4 – Délégation de pouvoirs (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 21 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21 et s.)

L’ordonnance prévoit une innovation en autorisant l’assemblée générale à déléguer au conseil syndical une prise de décision.

f – Compte-rendu (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21-5, al. 1 et 3)

Le conseil syndical rend compte de l’exercice de sa délégation de pouvoirs devant l’assemblée générale votant l’approbation des comptes.

Il établit un rapport en vue de l’information des copropriétaires.

1 – Indivision

Ici, le principe reste inchangé. En cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui, à défaut d’accord, est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 23, al. 2). Il est désormais précisé que la désignation judiciaire d’un mandataire commun est aux frais des indivisaires (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 23, al. 4).

2 – Usufruit

En cas d’usufruit, les intéressés sont, à défaut d’accord, représentés par le nu-propriétaire. En cas de pluralité de nus-propriétaires, le mandataire commun est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 23, al. 3).

La désignation judiciaire du mandataire commun est aux frais des nus-propriétaires (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 23, al. 4).

3 – Autres démembrements

Dans les autres hypothèses de démembrement du droit de propriété (on pense bien entendu au droit d’usage et d’habitation des articles 625 et suivants du Code civil), à défaut d’accord, les intéressés sont représentés par le propriétaire (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 23, al. 5).

1 – Vote par correspondance

Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, ou aussi désormais « ayant voté par correspondance » (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 23, al. 1).

2 – Vide ordures

La suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène relève désormais de l’article 24 et non plus de l’article 25 (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 24, II, e).

3 – Accès des forces de l’ordre aux parties communes

L’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes relève désormais de l’article 24 et non plus de l’article 25 (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 24, II, h).

4 – Dépenses à la charge de certains copropriétaires seulement

La précision selon laquelle, lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, il peut être prévu que seuls ces copropriétaires prennent part au vote, est supprimée (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 24, III, anc.).

1 – Délégation de pouvoir

Le régime de la délégation de pouvoir de prendre une décision de l’article 24 est modifié. Ainsi, il est précisé que toute délégation du pouvoir de prendre un acte (précision nouvelle) ou une décision mentionnés à l’article 24 peut être donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne.

Il n’est plus exigé que la copropriété comporte plus de 15 lots pour la délégation concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Cette possibilité, issue de la loi ALUR, conduisait à faire peser sur le conseil syndical une obligation du syndic. Et l’exigence que les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile n’est plus précisée ici (v. le nouveau régime de délégation au conseil syndical).

Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre.

2 – Accès aux immeubles

Désormais, les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles relèvent de l’article 25 et non plus de l’article 26. Il est précisé que, en cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 25, g).

3 – Action en justice

Le syndicat peut déléguer au président du conseil syndical d’introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 25, i).

4 – Passerelle de l’article 25 (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 26 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 25-1).

Afin de favoriser la prise de décision et lutter contre l’abstentionnisme des copropriétaires, désormais, lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou aussi d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. Ainsi, le mécanisme est étendu aux travaux d’amélioration et à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau (ancien n et o de l’article 25), à la décision de retrait du syndicat initial de bâtiments pour constituer une propriété séparée, lorsque la division au sol est possible ou en cas de division en volumes (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 28), à la décision d’aliéner le droit de surélever un bâtiment se situant dans le périmètre d’un droit de préemption urbain (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 35), à l’ouverture d’un compte séparé dans un établissement bancaire choisi par l’assemblée générale (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18, II), ou encore à l’adhésion à une union de syndicats (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 29).

La possibilité, lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, de convoquer une nouvelle assemblée générale dans le délai maximal de 3 mois, pour statuer à la majorité de l’article 24, est supprimée. Il a en effet été considéré que ce second cas de passerelle aboutissait à faire passer « en force » des résolutions qui n’avaient pas obtenu lors du premier vote un seuil suffisant de voix, tout en engendrant des frais de convocation et de tenue d’assemblée générale, voire du contentieux supplémentaire.

5 – Travaux d’accessibilité (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 27 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 25-2, nouv.)

Désormais, les travaux de mise en accessibilité ne sont plus soumis à l’article 24. Il est prévu que chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. À cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés.

Il est précisé que jusqu’à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage.

Toutefois, l’assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires, s’opposer à la réalisation de ces travaux par décision motivée par l’atteinte portée par les travaux à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements essentiels, ou leur non-conformité à la destination de l’immeuble.

6 – Travaux des parties communes ou d’intérêt collectif sur des parties privatives (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 27 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 25-3, nouv.)

Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires est appelée à se prononcer sur des travaux concernant les parties communes ou des travaux d’intérêt collectifs sur des parties privatives (v. L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 26-4), il est précisé que la question de la souscription d’un emprunt collectif destiné à financer ces travaux est inscrite à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

7 – Unanimité (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 28 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 26, dern. al.)

Consacrant la jurisprudence, il est prévu que la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble doit être adoptée à l’unanimité.

8 – Nouvelle passerelle de l’article 26 (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 28 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 26-1)

Afin de lutter contre l’absentéisme des copropriétaires lors des assemblées générales rendant difficile d’atteindre le seuil de la double majorité, il est désormais prévu que, nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la double majorité de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.

9 – Emprunt (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 30 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 26-4)

Afin que le délai parte au même moment pour tous les copropriétaires, il est prévu que, à peine de forclusion, la notification par les copropriétaires au syndic de participer à l’emprunt doit intervenir dans le délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale, sans ses annexes, à tous les copropriétaires (et non plus « pour les copropriétaires opposants ou défaillants et, pour les autres copropriétaires, à compter de la tenue de l’assemblée générale »).

1 – Domaine d’application (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-8)

Le nouveau régime s’applique lorsque le syndicat des copropriétaires comporte, au plus, cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €, ce qui correspondrait, selon les données du registre d’immatriculation, à des copropriétés d’environ 10 lots, le budget prévisionnel annuel moyen étant de 1 478 € par lot.

2 – Dispense du conseil syndical (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-9)

Par dérogation aux articles 21 et 17-1 de la loi de 1965, le syndicat n’est pas tenu de constituer un conseil syndical.

3 – Dispense de la comptabilité en partie double (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-10)

Par dérogation à l’article 14-3 de la loi de 1965, le syndicat n’est pas tenu à une comptabilité en partie double et ses engagements peuvent être constatés en fin d’exercice.

4 – Syndicat coopératif (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-11)

Par dérogation à l’article 17-1 de la loi de 1965, lorsque le syndicat a adopté la forme coopérative et n’a pas institué de conseil syndical, l’assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, désigne le syndic parmi ses membres.

L’assemblée générale peut également désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas d’empêchement de celui-ci.

Le syndic et son suppléant sont l’un et l’autre révocables dans les mêmes conditions.

L’assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales, qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées, pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.

En cas d’empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l’immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut prendre l’initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire afin qu’elle désigne un nouveau syndic ou qu’elle prenne les décisions nécessaires à la conservation de l’immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses occupants.

5 – Décisions (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-12)

Par dérogation à l’article 17 de la loi de 1965, les décisions, à l’exclusion de celles relatives au vote du budget prévisionnel et à l’approbation des comptes, peuvent être prises à l’unanimité des voix des copropriétaires à l’occasion d’une consultation écrite, sans qu’il y ait lieu de convoquer une assemblée générale.

Les copropriétaires peuvent également être consultés au cours d’une réunion.

La consultation est organisée par le syndic, à son initiative ou à la demande d’un copropriétaire.

Lorsqu’un copropriétaire a été consulté par écrit, la décision est formalisée au terme du délai fixé par le syndic pour répondre à la consultation.

1 – Domaine d’application (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-13)

Le nouveau régime s’applique aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires.

2 – Délégation de mission (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-14)

Par dérogation au IV de l’article 18 de la loi de 1965, lorsque le syndic est non professionnel, il peut solliciter l’autorisation de l’autre copropriétaire afin de déléguer à un tiers sa mission à une fin déterminée.

3 – Action en paiement (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-15)

En cas de conflits d’intérêts du syndic non professionnel, le copropriétaire qui n’est pas syndic peut exercer une action contre l’autre copropriétaire en paiement des provisions sur charges dues au titre des articles 14-1 et 14-2.

En cas d’absence ou de carence du syndic, cette action est ouverte à chacun des copropriétaires.

4 – Décisions (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-16)

Les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, ainsi que la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix.

Les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires sont prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix.

Indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence.

5 – Dispense d’assemblée générale (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-17, al. 1 et 2)

Les mesures conservatoires et les décisions de l’article 41-16, à l’exclusion de celles portant sur le vote du budget prévisionnel et l’approbation des comptes, peuvent être prises sans réunion de l’assemblée générale. Dans ce cas, le copropriétaire décisionnaire est chargé de leur exécution.

Il est tenu de les notifier à l’autre copropriétaire, à peine d’inopposabilité.

6 – Participation aux dépenses (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-17, al. 3 et 4)

Chaque copropriétaire contribue aux dépenses au titre de ces décisions et mesures proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à ses lots.

Lorsqu’un copropriétaire a fait l’avance des sommes, il peut obliger l’autre copropriétaire à supporter avec lui les dépenses nécessaires.

7 – Convocation (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-18)

Les deux copropriétaires peuvent se réunir sans convocation préalable et prendre toutes décisions dans les conditions de l’article 41-15 de la loi de 1965 ainsi que les décisions relevant de l’unanimité.

Chaque copropriétaire peut convoquer l’autre à une assemblée générale en lui notifiant les points à l’ordre du jour.

Chaque copropriétaire peut ajouter des points à l’ordre du jour sous réserve d’en informer préalablement l’autre.

8 – Contestations (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-19)

Le copropriétaire peut, à peine de déchéance, contester la décision prise par l’autre copropriétaire dans un délai de 2 mois à compter de la notification de la décision.

Sauf urgence, l’exécution d’une décision prise par un copropriétaire sans l’accord de l’autre est suspendue pendant ce délai.

9 – Honoraires et frais (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-20)

Sans préjudice des dispositions de l’article 14-3 de la loi de 1965, relatif aux comptes, le copropriétaire non syndic qui perçoit des revenus ou expose des frais au titre de l’administration et de la gestion de la copropriété tient un état des dépenses et créances laissé à la disposition de l’autre copropriétaire.

10 – Autorisation judiciaire à passer seul un acte (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-21)

Afin d’éviter les blocages liés à l’exigence de l’unanimité, un copropriétaire peut être autorisé judiciairement à passer seul un acte pour lequel le consentement de l’autre copropriétaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun.

L’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable au copropriétaire dont le consentement a fait défaut.

11 – L’autorisation des mesures urgentes (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-22)

Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

Il peut, notamment, autoriser un copropriétaire à percevoir des débiteurs du syndicat ou de l’autre copropriétaire une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l’emploi.

12 – Autorisation judiciaire d’aliéner une partie commune (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-23)

L’aliénation d’une partie commune peut être autorisée judiciairement à la demande d’un copropriétaire disposant d’au moins deux tiers des tantièmes, suivant le droit commun de l’indivision (C. civ., art. 815-5-1).

1 – Entrée en vigueur le 1er juin 2020

Les autres dispositions entrent en vigueur le 1er juin 2020 (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 41, V).

Il est par ailleurs précisé que les dispositions de l’article 15 de l’ordonnance créant les VI à VIII de l’article 18 de la loi de 1965, relative à la durée, la reconduction et la résiliation du contrat de syndic s’appliquent aux contrats de syndics conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance, y compris pour leurs effets légaux (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 41, IV).

De même, pour l’application de l’article 13 de l’ordonnance modifiant l’article 16-1 de la loi de 1965, relatif au prix des parties communes cédées, les sommes exigibles par le syndicat des copropriétaires seront déduites sur la part du prix revenant à chaque copropriétaire pour les ventes conclues postérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 41, I). Les effets des contrats en cours resteront donc régis par la loi en vigueur au moment où ils ont été formés.

2 – Entrée en vigueur au 31 décembre 2020

Les dispositions du 2° de l’article 15 de l’ordonnance modifiant le troisième alinéa du II de l’article 18 de la loi de 1965, relative à la suppression de la dispense de compte bancaire séparé pour les petites copropriétés, entrent en vigueur le 31 décembre 2020 (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 41, II).

De même, dans un souci de cohérence pour les syndicats de copropriétaires ayant été dispensés de l’obligation d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat par décision de l’assemblée générale, les dispositions de l’article 17 de l’ordonnance entrent en vigueur le 31 décembre 2020 (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 41, III).