Réforme de la copropriété

Publié le 13/07/2020 - mis à jour le 15/07/2020 à 10H32

Présentation du projet de loi du 15 janvier 2020, ratifiant l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis.

La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite ÉLAN1, a autorisé le gouvernement à procéder par voie d’ordonnance à adopter la partie législative d’un code relatif à la copropriété des immeubles bâtis afin de regrouper et organiser l’ensemble des règles régissant le droit de la copropriété, mais aussi d’apporter les modifications qui seraient rendues nécessaires pour assurer le respect de la hiérarchie des normes et la cohérence rédactionnelle des textes, harmoniser l’état du droit, remédier aux éventuelles erreurs et abroger les dispositions devenues sans objet. Une seconde ordonnance devait être prise dans un délai de 12 mois à compter de la promulgation de la loi ÉLAN, afin de :

  • redéfinir le champ d’application et adapter la loi de 1965 au regard des caractéristiques des immeubles, de leur destination et de la taille de la copropriété ;

  • modifier les règles d’ordre public applicables ;

  • clarifier, moderniser, simplifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété, celles relatives à la prise de décision par le syndicat des copropriétaires ainsi que les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic.

Ce à quoi s’est attachée l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis2 dont le projet de loi de ratification devait être alors déposé devant le Parlement dans un délai de 3 mois à compter de la publication de l’ordonnance, soit avant le 31 janvier 2020. C’est chose faite avec le projet de loi du 15 janvier 2020 ratifiant l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis3, qui comporte un article unique prévoyant la ratification en l’état de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, qui modifie le droit applicable à la structure juridique de l’immeuble (I), à l’administration de la copropriété (II) ainsi qu’à la prise de décision (III)., crée des régimes particuliers à certaines copropriétés (IV) et prévoit des dispositions diverses (V), transitoires et finales (VI).

I – Structure juridique de l’immeuble (titre 1er)

A – Domaine d’application impératif (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 2 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 1, I)

1 – Le nécessaire usage d’habitation

Désormais, la loi de 1965 régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 1, I, al. 1).

2 – Le lot transitoire

La référence « sur une surface déterminée du sol », relative au droit de construire des parties privatives est supprimée, cette précision pouvant laisser entendre qu’un lot transitoire ne pourrait pas porter sur un droit de surélever alors qu’une telle possibilité a toujours été admise en jurisprudence.

Il n’est plus exigé que la création et la consistance du lot transitoire soient stipulées dans le règlement de copropriété (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 1, I, al. 3).

B – Domaine d’application supplétif (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 2 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 1, II)

Il est désormais prévu que, sauf convention contraire expresse mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, la loi de 1965 s’applique à tout :

  • immeuble ou groupe d’immeubles bâtis à destination totale autre que d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ;

  • ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs.

Pour les immeubles, groupes d’immeubles et ensembles immobiliers qui relèvent de la loi, de 1965, la convention contraire est adoptée par l’assemblée générale à l’unanimité.

C – Parties communes (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 3 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 4 et 5)

Il est désormais précisé que les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 4).

Il est désormais pris en compte que la quote-part des parties communes peut être « tant générale que spéciale » (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 5).

D – Refus des servitudes (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 4 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 6-1 A, nouv.)

Consacrant la jurisprudence, il est désormais précisé que : « aucune servitude ne peut être établie sur une partie commune au profit d’un lot », la servitude supposant l’existence de deux fonds distincts alors que le propriétaire d’un lot est également propriétaire indivis des parties communes.

E – Parties communes spéciales et à jouissance privative (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 4, I ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 6-2 et 3)

Désormais, les parties communes spéciales sont celles affectées « à l’usage ou à l’utilité » de plusieurs copropriétaires, tout comme les parties communes à jouissance privative sont celles affectées « à l’usage ou à l’utilité » exclusifs d’un lot et non plus « à l’usage et à l’utilité », afin de laisser une certaine souplesse pour la constitution des parties communes spéciales et à jouissance privative.

F – Le règlement de copropriété (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 6 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 6-3, 8 et 22)

Il est désormais prévu que le règlement de copropriété :

  • précise, le cas échéant, les charges que le titulaire du droit de jouissance privative supporte (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 6-3, al. 3, nouv.), ceci afin d’éviter que les charges correspondantes soient réparties entre tous les copropriétaires, alors même qu’ils n’en ont pas la jouissance ;

  • énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 8, I, al. 1) ;

  • détermine, dans le respect des dispositions de la loi de 1965, les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sans qu’il ne soit plus précisé « sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous » (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 22, al. 1).

G – Fiche synthétique (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 6 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 8-2, al. 3)

Désormais, il n’est plus prévu que le défaut de réalisation de la fiche synthétique soit une cause de révocation du syndic, la sanction apparaissant disproportionnée. Il est seulement prévu que, en l’absence de mise à disposition d’un copropriétaire de la fiche synthétique au-delà d’un délai d’1 mois (et non plus de 15 jours) à compter de la demande, des pénalités par jour de retard, fixées par décret (afin de rendre plus efficace la sanction, le montant actuellement défini dans les contrats de syndic étant considéré comme très faible) sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Elles se déduisent de la rémunération du syndic lors de l’arrêté des comptes à soumettre à l’assemblée générale (et non plus lors du dernier appel de fonds de l’exercice).

H – Jouissance des parties privatives (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 8 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 9)

L’article 9 est intégralement revu.

1 – Droit d’usage et de jouissance

Ainsi, il est désormais prévu que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. Il peut user et jouir librement des parties privatives et des parties communes à condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins 8 jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 9, I).

2 – Travaux d’intérêt collectif dans les parties privatives

Afin de faciliter les travaux en faisant primer la gestion collective sur les intérêts particuliers, un copropriétaire ne peut pas faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 9, II).

3 – Indemnisation à raison des travaux

Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux.

I – Répartition des charges (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 9 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 10)

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité, désormais objective, que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, étant de plus précisé « dès lors que ces charges ne sont pas individualisées » (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 10, al. 1), afin de tenir compte de l’existence de dispositifs de comptage individuels.

Il est précisé qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties « générales et spéciales » (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 10, al. 2).

Outre de fixer la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges, le règlement de copropriété doit désormais indiquer les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges, dans un souci de transparence et d’équité, la référence aux règlements publiés depuis le 31 décembre 2002 étant supprimée (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 10, al. 3).

Surtout, désormais, lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ceux-ci prennent part au vote seuls sur les décisions concernant ces dépenses. Chacun d’eux dispose alors d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

J – Répartition des frais (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 10 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 10-1)

Sont imputables au seul copropriétaire concerné :

  • désormais les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées à son profit. Les honoraires et, aussi désormais, les frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation (et non plus « ou d’une fraction de lot »), ne peuvent toujours pas excéder un montant devant être fixé par décret. Il s’agit ici d’inclure, notamment, les frais et honoraires liés aux mutations, tels que l’opposition sur mutation (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 20, I) ou les frais de délivrance de documents sur support papier (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 33), mentionnés aux points 9.2 et 9.3 du contrat-type ;

  • les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives (le terme « notamment » étant supprimé) en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

  • les astreintes, fixées par lots, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire (les références aux textes des articles du Code de la santé publique et de la construction étant supprimées, la liste étant évolutive).

II – Administration de la copropriété

A – Le syndicat des copropriétaires (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 11 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14)

Il n’est plus exigé que le règlement de copropriété prévoie expressément comme modalité de gestion la forme d’un syndicat coopératif (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14, al. 2).

Outre la conservation de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes, il a désormais aussi expressément pour mission l’amélioration de l’immeuble.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes (et non plus « par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes »), sans préjudice de toutes actions récursoires.

B – Carence du syndic (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 11 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 15 et 18)

1 – Responsabilité du syndic (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 15)

Il est désormais prévu que, en cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat.

En l’absence de conseil syndical, l’action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.

Si, à l’issue de l’instance judiciaire, l’action exercée dans l’intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot.

2 – Mandataire judiciaire (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18)

En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur désormais provisoire (et non plus ad hoc) peut être désigné par décision de justice.

C – Cession des parties communes (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 11 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 16-1)

En cas de cession de parties communes, la part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic, désormais après déduction des sommes exigibles par le syndicat des copropriétaires (et non plus « et ce, nonobstant l’existence de toute sûreté grevant son lot »).

La précision que ces dispositions ne dérogent pas à l’article L. 222-3 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est supprimée.

D – Syndic non professionnel (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 14 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 17-2)

Il est désormais prévu que seul un copropriétaire d’un ou plusieurs lots (la référence à « fraction de lots » est supprimée) dans la copropriété qu’il est amené à gérer peut être syndic non professionnel (les notions de syndic bénévole et coopératif sont supprimées).

Il est désormais précisé que si cette condition disparaît, le mandat devient caduc à l’expiration d’un délai de 3 mois suivant l’événement. Durant ce délai, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic. Il s’agit ici d’éviter que la copropriété se trouve privée d’un syndic non professionnel, qui ne serait plus copropriétaire, en maintenant le mandat.

E – Missions du syndic (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 15 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18)

1 – Archives

Le syndic est chargé d’assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires. La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires (et non plus de l’article 25). Une telle décision ne peut toujours pas donner lieu à une rémunération complémentaire au profit du syndic (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18, I, al. 6).

2 – Conventions avec le syndic

L’obligation de soumettre à l’autorisation de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 24 toute convention passée entre le syndicat et le syndic ou une personne ou une entreprise liée directement ou indirectement au syndic est supprimée (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18, I, anc. al. 7).

3 – Compte bancaire séparé

La possibilité de demander, lorsque le syndicat comporte au plus 15 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, à l’assemblée générale de dispenser le syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat est supprimée (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18, II, al. 3).

4 – Réseau de communication

L’obligation d’information relative au réseau de communication dans le relevé de charges adressé aux copropriétaires est supprimée (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18, III, al. 3).

5 – Démission impossible du syndic

La possibilité pour le syndic de renoncer à son mandat en respectant un délai de préavis de 3 mois est supprimée (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18, V, anc.).

6 – Révocation immédiate du syndic

La précision selon laquelle l’assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic est supprimée (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18, V, anc.).

7 – Contrat de syndic

a – Approbation du contrat

Le contrat de syndic, qui est un contrat à durée déterminée, doit être approuvé par une décision expresse de l’assemblée générale (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18, VI, nouv.).

b – Non reconduction du contrat

Lorsqu’une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité, dans les conditions que la loi pose (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18, VII, nouv.).

Les questions de la désignation d’un nouveau syndic ainsi que de la fixation d’une date anticipée de fin de contrat sont portées à l’ordre du jour d’une assemblée générale tenue dans les 3 mois précédant le terme du contrat. Lorsque l’initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard 3 mois avant la tenue de cette assemblée générale.

L’assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

c – Résiliation du contrat

Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie.

Lorsque le syndic est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l’ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires.

Dans un délai qui ne peut être inférieur à 2 mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.

Lorsqu’au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.

Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.

L’assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d’effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

Lorsqu’au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18, VIII, nouv.).

Il s’agit d’éviter que le syndic sortant quitte l’assemblée dès le vote de la résiliation de son contrat. Il devra poursuivre sa mission, notamment en notifiant les procès-verbaux d’assemblée générale aux copropriétaires et en engageant le processus de transmission des archives à son successeur.

F – Rémunération du syndic (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 16 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-1 A)

1 – Rémunération des prestations relevant de la mission de syndic

a – Rémunération forfaitaire

Il est désormais précisé que la rémunération du syndic est déterminée de manière forfaitaire « pour les prestations qu’il fournit au titre de sa mission » (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-1 A, I, al. 1).

b – Rémunération complémentaire

Il est aussi précisé que la rémunération spécifique complémentaire pouvant être perçue à l’occasion de prestations particulières « de syndic » ne doit pas relever de la gestion courante, devant être définies par décret en Conseil d’État (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-1 A, I, al. 1).

c – Contrat-type et fiche d’information sur le prix

Tout contrat – et même désormais tout projet de contrat relatif à l’exercice de la mission de syndic – doit respecter un contrat-type défini par décret en Conseil d’État. Il est précisé que le projet de contrat doit être accompagné d’une fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle qui sera fixé par arrêté (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-1 A, I, al. 3).

d – Sanctions

Il est désormais prévu que tout manquement à ces nouvelles obligations (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-1 A, al. 1 et 3) est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Il est précisé que cette amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du Code de la consommation (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-1 A, I, al. 4).

2 – Rémunération des prestations de service ne relevant pas de la mission de syndic

Il est désormais possible pour le syndic de conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations de service autres que celles relevant de sa mission de syndic, après autorisation expresse de l’assemblée générale donnée à la majorité des voix exprimées de tous les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Ces prestations ne peuvent figurer dans le contrat de syndic.

Le syndic soumet à l’autorisation de l’assemblée générale prise à la même majorité toute convention passée entre le syndicat et une personne ou une entreprise avec laquelle le syndic a des liens de nature capitalistique ou juridique, en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l’autorisation de la convention.

Les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne sont pas opposables au syndicat (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-1 A, II, nouv.).

3 – Rémunération spécifique des travaux

Seuls les travaux de l’article 14-2 votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26-3 et 30 (et non plus 26) peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-1 A, III, al. 1).

L’interdiction pour le syndic de mentionner, dans le contrat de syndic soumis au vote de l’assemblée générale de la copropriété, de barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre indicatif, est supprimée (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-1 A, III, al. 2).

4 – Syndic non rémunéré

Il est prévu que les dispositions de l’article 18-1, A, ne s’appliquent pas au syndic qui n’est pas rémunéré. Il peut néanmoins proposer à l’assemblée générale un contrat de syndic conforme au contrat-type (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-1 A, IV, nouv.).

G – Changement de syndic (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 17 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-2)

1 – Transmission des documents

En cas de changement de syndic, l’ancien syndic doit remettre au nouveau syndic, dans le délai de 15 jours (et non plus d’1 mois) à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, mais aussi désormais les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque (et non plus « la totalité des fonds immédiatement disponibles »). Il remet, dans le délai d’1 mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-1-2, al. 1).

L’obligation d’informer le prestataire spécialisé du changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic est supprimée.

Dans le délai de 2 mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

Dans le délai de 2 mois suivant l’expiration du délai (reste à savoir s’il s’agit de celui de 15 jours ou de 2 mois), l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture (et non plus « le solde des fonds disponibles après apurement des comptes ») (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-1-2, al. 2).

Il est précisé que, après mise en demeure infructueuse, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés (et non plus des fonds).

H – Recouvrement des charges (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 18 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 19 et 19-1)

1 – Inscription de l’hypothèque

Il est désormais précisé que le syndic a qualité, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, pour faire inscrire l’hypothèque au profit du syndicat, en consentir la main levée et, en cas d’extinction de la dette, en requérir la radiation (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 19, al. 1).

2 – Privilège du bailleur

Le privilège prévu par l’article 2332, 1°, du Code civil porte désormais sur les meubles garnissant les lieux appartenant au copropriétaire ainsi que sur les sommes dues par le locataire à son bailleur (et non plus « tout ce qui garnit les lieux, sauf si ces derniers font l’objet d’une location non meublée ») (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 19, al. 5).

3 – Privilège immobilier spécial

Toutes les créances du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire, provisions ou paiements définitifs, (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 19, al. 1) sont garantis par le privilège immobilier spécial prévu à l’article 2374 du Code civil.

I – Le conseil syndical

1 – Pouvoirs (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 20 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21)

a – Mise en concurrence du syndic

Le régime de la mise en concurrence du syndic est modifié. Ainsi, désormais, en vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat-type et accompagnés de la fiche d’information (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-1-A).

Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. À cette fin, il fait inscrire la demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédente.

Mais, dans tous les cas, un copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale, appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, l’examen de projets de contrat de syndic qu’il communique à cet effet (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21, al. 3).

b – Droit de communication

On le sait, le conseil syndical peut prendre connaissance, et obtenir copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. En cas d’absence de transmission de ces pièces, au-delà d’un délai d’1 mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Il est désormais précisé que ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale pour approbation.

À défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21, al. 6).

2 – Désignation des membres (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 20 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21)

Les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires mais aussi désormais parmi leurs ascendants ou descendants (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21, al. 8).

La liste des personnes ne pouvant pas être membres du conseil syndical est élargie. Ainsi, le syndic, mais aussi ses préposés, leurs conjoints, leurs partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs concubins, leurs ascendants ou descendants, leurs parents en ligne collatérale jusqu’au deuxième degré (précision nouvelle), même s’ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme (précision nouvelle), ne peuvent être membres du conseil syndical. Ces dispositions ne sont toutefois pas applicables aux syndicats gérés par des syndics non professionnels (et non plus seulement « coopératifs ») (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21, al. 9).

3 – Dispense d’instituer un conseil syndical (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 20 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21)

L’interdiction pour l’assemblée générale de ne pas instituer de conseil syndical dans le cas des syndicats coopératifs est supprimée (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 20 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21, al. 9).

4 – Délégation de pouvoirs (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 21 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21 et s.)

L’ordonnance prévoit une innovation en autorisant l’assemblée générale à déléguer au conseil syndical une prise de décision.

a – Domaine d’application de la délégation (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21-1)

Sans préjudice des dispositions du a de l’article 25, lorsque le conseil syndical est composé d’au moins trois membres, l’assemblée générale peut, par décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, lui déléguer le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou votant par correspondance.

Toutefois, la délégation de pouvoirs ne peut pas porter sur :

  • l’approbation des comptes ;

  • la détermination du budget prévisionnel ;

  • les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement.

b – Moyens (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21-2)

L’assemblée générale fixe le montant maximum des sommes allouées au conseil syndical pour mettre en œuvre sa délégation de pouvoirs.

c – Durée (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21-3)

La délégation de pouvoirs est accordée au conseil syndical pour une durée maximale de 2 ans.

Elle est renouvelable par une décision expresse de l’assemblée générale.

d – Assurance (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21-4)

Le syndicat des copropriétaires souscrit, pour chacun des membres du conseil syndical, une assurance de responsabilité civile.

e – Prise de décision (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21-5, al. 1)

Les décisions du conseil syndical pour l’exercice de la délégation de pouvoirs sont prises à la majorité de ses membres. En cas de partage des voix, le président du conseil syndical a voix prépondérante.

f – Compte-rendu (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21-5, al. 1 et 3)

Le conseil syndical rend compte de l’exercice de sa délégation de pouvoirs devant l’assemblée générale votant l’approbation des comptes.

Il établit un rapport en vue de l’information des copropriétaires.

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III – Prise de décision

A – Démembrement du droit de propriété (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 22 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 23)

En présence de plusieurs titulaires de droits sur un même lot, le principe de l’unicité du vote pour chaque lot impose la désignation d’un mandataire commun.

1 – Indivision

Ici, le principe reste inchangé. En cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui, à défaut d’accord, est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 23, al. 2). Il est désormais précisé que la désignation judiciaire d’un mandataire commun est aux frais des indivisaires (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 23, al. 4).

2 – Usufruit

En cas d’usufruit, les intéressés sont, à défaut d’accord, représentés par le nu-propriétaire. En cas de pluralité de nus-propriétaires, le mandataire commun est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 23, al. 3).

La désignation judiciaire du mandataire commun est aux frais des nus-propriétaires (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 23, al. 4).

3 – Autres démembrements

Dans les autres hypothèses de démembrement du droit de propriété (on pense bien entendu au droit d’usage et d’habitation des articles 625 et suivants du Code civil), à défaut d’accord, les intéressés sont représentés par le propriétaire (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 23, al. 5).

B – Convocation par un copropriétaire (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 23 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 17-1 AA, nouv.)

Certains copropriétaires ne pouvant pas attendre l’assemblée générale annuelle, notamment pour réaliser des travaux, il est désormais précisé que tout copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue d’une assemblée générale pour faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations, mais, à ses frais, afin de prévenir le risque d’une multiplication des assemblées.

C – Majorité simple (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 24 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 24)

1 – Vote par correspondance

Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, ou aussi désormais « ayant voté par correspondance » (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 23, al. 1).

2 – Vide ordures

La suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène relève désormais de l’article 24 et non plus de l’article 25 (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 24, II, e).

3 – Accès des forces de l’ordre aux parties communes

L’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes relève désormais de l’article 24 et non plus de l’article 25 (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 24, II, h).

4 – Dépenses à la charge de certains copropriétaires seulement

La précision selon laquelle, lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, il peut être prévu que seuls ces copropriétaires prennent part au vote, est supprimée (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 24, III, anc.).

D – Majorité absolue (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 25 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 25)

1 – Délégation de pouvoir

Le régime de la délégation de pouvoir de prendre une décision de l’article 24 est modifié. Ainsi, il est précisé que toute délégation du pouvoir de prendre un acte (précision nouvelle) ou une décision mentionnés à l’article 24 peut être donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne.

Il n’est plus exigé que la copropriété comporte plus de 15 lots pour la délégation concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Cette possibilité, issue de la loi ALUR, conduisait à faire peser sur le conseil syndical une obligation du syndic. Et l’exigence que les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile n’est plus précisée ici (v. le nouveau régime de délégation au conseil syndical).

Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre.

2 – Accès aux immeubles

Désormais, les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles relèvent de l’article 25 et non plus de l’article 26. Il est précisé que, en cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 25, g).

3 – Action en justice

Le syndicat peut déléguer au président du conseil syndical d’introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 25, i).

4 – Passerelle de l’article 25 (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 26 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 25-1).

Afin de favoriser la prise de décision et lutter contre l’abstentionnisme des copropriétaires, désormais, lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou aussi d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. Ainsi, le mécanisme est étendu aux travaux d’amélioration et à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau (ancien n et o de l’article 25), à la décision de retrait du syndicat initial de bâtiments pour constituer une propriété séparée, lorsque la division au sol est possible ou en cas de division en volumes (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 28), à la décision d’aliéner le droit de surélever un bâtiment se situant dans le périmètre d’un droit de préemption urbain (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 35), à l’ouverture d’un compte séparé dans un établissement bancaire choisi par l’assemblée générale (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18, II), ou encore à l’adhésion à une union de syndicats (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 29).

La possibilité, lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, de convoquer une nouvelle assemblée générale dans le délai maximal de 3 mois, pour statuer à la majorité de l’article 24, est supprimée. Il a en effet été considéré que ce second cas de passerelle aboutissait à faire passer « en force » des résolutions qui n’avaient pas obtenu lors du premier vote un seuil suffisant de voix, tout en engendrant des frais de convocation et de tenue d’assemblée générale, voire du contentieux supplémentaire.

5 – Travaux d’accessibilité (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 27 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 25-2, nouv.)

Désormais, les travaux de mise en accessibilité ne sont plus soumis à l’article 24. Il est prévu que chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. À cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés.

Il est précisé que jusqu’à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage.

Toutefois, l’assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires, s’opposer à la réalisation de ces travaux par décision motivée par l’atteinte portée par les travaux à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements essentiels, ou leur non-conformité à la destination de l’immeuble.

6 – Travaux des parties communes ou d’intérêt collectif sur des parties privatives (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 27 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 25-3, nouv.)

Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires est appelée à se prononcer sur des travaux concernant les parties communes ou des travaux d’intérêt collectifs sur des parties privatives (v. L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 26-4), il est précisé que la question de la souscription d’un emprunt collectif destiné à financer ces travaux est inscrite à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

7 – Unanimité (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 28 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 26, dern. al.)

Consacrant la jurisprudence, il est prévu que la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble doit être adoptée à l’unanimité.

8 – Nouvelle passerelle de l’article 26 (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 28 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 26-1)

Afin de lutter contre l’absentéisme des copropriétaires lors des assemblées générales rendant difficile d’atteindre le seuil de la double majorité, il est désormais prévu que, nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la double majorité de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.

9 – Emprunt (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 30 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 26-4)

Afin que le délai parte au même moment pour tous les copropriétaires, il est prévu que, à peine de forclusion, la notification par les copropriétaires au syndic de participer à l’emprunt doit intervenir dans le délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale, sans ses annexes, à tous les copropriétaires (et non plus « pour les copropriétaires opposants ou défaillants et, pour les autres copropriétaires, à compter de la tenue de l’assemblée générale »).

IV – Dispositions propres à certains immeubles

A – Syndicat secondaire (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 31 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 27)

Afin d’éviter de recourir à la scission en volumes, il est prévu que lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments ou désormais plusieurs entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments ou entités homogènes peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire qui a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de ce ou ces bâtiments ou désormais entités homogènes.

B – Division en volume (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 32 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 28, IV)

La procédure de division prévue par l’article 28 peut également être employée pour la division en volumes d’un ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion autonome. Ainsi, n’est plus exigé l’avis obligatoire du maire de la commune de situation de l’immeuble ni l’autorisation du préfet, préalablement à la mise en œuvre d’une division en volumes.

C – Mandataire ad hoc (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 32 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 29-1, A, 1°)

Lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles, en l’absence d’action du syndic dans un délai d’1 mois à compter de la clôture des comptes, le juge peut être saisi d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc par le président du conseil syndical afin de lui permettre d’engager une procédure d’alerte pour éviter que les impayés ne s’accumulent.

D – Les petites copropriétés (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 34 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-8 à 12)

Un nouveau chapitre IV ter relatif aux dispositions particulières à certaines copropriétés consacre une section 1 aux dispositions particulières aux petites copropriétés.

1 – Domaine d’application (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-8)

Le nouveau régime s’applique lorsque le syndicat des copropriétaires comporte, au plus, cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €, ce qui correspondrait, selon les données du registre d’immatriculation, à des copropriétés d’environ 10 lots, le budget prévisionnel annuel moyen étant de 1 478 € par lot.

2 – Dispense du conseil syndical (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-9)

Par dérogation aux articles 21 et 17-1 de la loi de 1965, le syndicat n’est pas tenu de constituer un conseil syndical.

3 – Dispense de la comptabilité en partie double (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-10)

Par dérogation à l’article 14-3 de la loi de 1965, le syndicat n’est pas tenu à une comptabilité en partie double et ses engagements peuvent être constatés en fin d’exercice.

4 – Syndicat coopératif (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-11)

Par dérogation à l’article 17-1 de la loi de 1965, lorsque le syndicat a adopté la forme coopérative et n’a pas institué de conseil syndical, l’assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, désigne le syndic parmi ses membres.

L’assemblée générale peut également désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas d’empêchement de celui-ci.

Le syndic et son suppléant sont l’un et l’autre révocables dans les mêmes conditions.

L’assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales, qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées, pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.

En cas d’empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l’immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut prendre l’initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire afin qu’elle désigne un nouveau syndic ou qu’elle prenne les décisions nécessaires à la conservation de l’immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses occupants.

5 – Décisions (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-12)

Par dérogation à l’article 17 de la loi de 1965, les décisions, à l’exclusion de celles relatives au vote du budget prévisionnel et à l’approbation des comptes, peuvent être prises à l’unanimité des voix des copropriétaires à l’occasion d’une consultation écrite, sans qu’il y ait lieu de convoquer une assemblée générale.

Les copropriétaires peuvent également être consultés au cours d’une réunion.

La consultation est organisée par le syndic, à son initiative ou à la demande d’un copropriétaire.

Lorsqu’un copropriétaire a été consulté par écrit, la décision est formalisée au terme du délai fixé par le syndic pour répondre à la consultation.

E – Les copropriétés avec deux copropriétaires (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 34 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-10 et s.)

Dans le but de remédier aux blocages inhérents aux copropriétés à deux membres, un nouveau chapitre IV ter, relatif aux dispositions particulières à certaines copropriété consacre une section 2 aux dispositions particulières aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires.

1 – Domaine d’application (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-13)

Le nouveau régime s’applique aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires.

2 – Délégation de mission (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-14)

Par dérogation au IV de l’article 18 de la loi de 1965, lorsque le syndic est non professionnel, il peut solliciter l’autorisation de l’autre copropriétaire afin de déléguer à un tiers sa mission à une fin déterminée.

3 – Action en paiement (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-15)

En cas de conflits d’intérêts du syndic non professionnel, le copropriétaire qui n’est pas syndic peut exercer une action contre l’autre copropriétaire en paiement des provisions sur charges dues au titre des articles 14-1 et 14-2.

En cas d’absence ou de carence du syndic, cette action est ouverte à chacun des copropriétaires.

4 – Décisions (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-16)

Les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, ainsi que la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix.

Les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires sont prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix.

Indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence.

5 – Dispense d’assemblée générale (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-17, al. 1 et 2)

Les mesures conservatoires et les décisions de l’article 41-16, à l’exclusion de celles portant sur le vote du budget prévisionnel et l’approbation des comptes, peuvent être prises sans réunion de l’assemblée générale. Dans ce cas, le copropriétaire décisionnaire est chargé de leur exécution.

Il est tenu de les notifier à l’autre copropriétaire, à peine d’inopposabilité.

6 – Participation aux dépenses (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-17, al. 3 et 4)

Chaque copropriétaire contribue aux dépenses au titre de ces décisions et mesures proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à ses lots.

Lorsqu’un copropriétaire a fait l’avance des sommes, il peut obliger l’autre copropriétaire à supporter avec lui les dépenses nécessaires.

7 – Convocation (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-18)

Les deux copropriétaires peuvent se réunir sans convocation préalable et prendre toutes décisions dans les conditions de l’article 41-15 de la loi de 1965 ainsi que les décisions relevant de l’unanimité.

Chaque copropriétaire peut convoquer l’autre à une assemblée générale en lui notifiant les points à l’ordre du jour.

Chaque copropriétaire peut ajouter des points à l’ordre du jour sous réserve d’en informer préalablement l’autre.

8 – Contestations (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-19)

Le copropriétaire peut, à peine de déchéance, contester la décision prise par l’autre copropriétaire dans un délai de 2 mois à compter de la notification de la décision.

Sauf urgence, l’exécution d’une décision prise par un copropriétaire sans l’accord de l’autre est suspendue pendant ce délai.

9 – Honoraires et frais (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-20)

Sans préjudice des dispositions de l’article 14-3 de la loi de 1965, relatif aux comptes, le copropriétaire non syndic qui perçoit des revenus ou expose des frais au titre de l’administration et de la gestion de la copropriété tient un état des dépenses et créances laissé à la disposition de l’autre copropriétaire.

10 – Autorisation judiciaire à passer seul un acte (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-21)

Afin d’éviter les blocages liés à l’exigence de l’unanimité, un copropriétaire peut être autorisé judiciairement à passer seul un acte pour lequel le consentement de l’autre copropriétaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun.

L’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable au copropriétaire dont le consentement a fait défaut.

11 – L’autorisation des mesures urgentes (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-22)

Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

Il peut, notamment, autoriser un copropriétaire à percevoir des débiteurs du syndicat ou de l’autre copropriétaire une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l’emploi.

12 – Autorisation judiciaire d’aliéner une partie commune (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-23)

L’aliénation d’une partie commune peut être autorisée judiciairement à la demande d’un copropriétaire disposant d’au moins deux tiers des tantièmes, suivant le droit commun de l’indivision (C. civ., art. 815-5-1).

V – Dispositions diverses

A – Vote par correspondance (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 35 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 17-1 A)

Le formulaire permettant de voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale doit être établi conformément à un modèle désormais fixé par arrêté et non plus par décret. Il est désormais précisé que si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution, afin de lui préserver un droit de recours. En revanche, il n’est plus précisé que « les formulaires ne donnant aucun sens précis de vote ou exprimant une abstention sont considérés comme des votes défavorables ».

B – Droit de priorité en cas de surélévation (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 36 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 35, in fine)

Il est désormais prévu que les copropriétaires de locaux situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée (et non plus de l’étage supérieur du bâtiment surélevé ou à surélever, ayant été considéré que la référence à « l’étage supérieur » ne permettait pas de déterminer précisément les titulaires de ce droit de priorité en cas de surélévation partielle du dernier étage) bénéficient d’un droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés ou en cas de cession par le syndicat de son droit de surélévation. Pour le reste, préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots, le syndic doit toujours notifier à chaque copropriétaire bénéficiant d’un droit de priorité l’intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente pendant une durée de 2 mois à compter de sa notification.

C – Notification des décisions (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 36 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 42)

La notification du procès-verbal d’assemblée s’entend sans ses annexes.

D – Dispositions impératives (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 38 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 42)

Désormais, sont aussi réputées non écrites les clauses contraires aux articles 1er (champ d’application de la loi), 1-1 (date d’entrée en vigueur du statut en cas de mise en copropriété d’un immeuble bâti existant et pour les immeubles à construire), 4 (définition des parties communes générales et spéciales) et 42-1 (dématérialisation des notifications et mises en demeure sous réserve du consentement du copropriétaire) de la loi de 1965 (et non plus aux seuls articles 6 à 37,41-1 à 42 et 46).

Lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Il est désormais précisé que cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

E – Réunion de tous les lots entre les mains d’un seul copropriétaire (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 39 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 46-1, nouv.)

Consacrant la jurisprudence, il est désormais acté que la réunion de tous les lots entre les mains d’un même propriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat des copropriétaires qui ne survit que pour les besoins de sa liquidation, laquelle n’est pas soumise à la loi de 1965.

Le syndic procède alors aux opérations de liquidation. À défaut, un mandataire ad hoc peut être désigné judiciairement.

VI – Dispositions transitoires et finales

A – Dispense de la comptabilité en partie double (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 40, II ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-3)

Afin de tirer les conséquences de modifications apportées par l’ordonnance, il est précisé que la dérogation à la tenue d’une comptabilité en partie double pour le syndicat comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €, est supprimée. Cette disposition est reprise au nouvel article 41-10 de la loi du 10 juillet 1965 pour ne s’appliquer dès lors qu’aux petites copropriétés.

B – Régime dérogatoire (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 40, II ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 17-1-1)

Afin de tirer les conséquences de modifications apportées par l’ordonnance, il est précisé que l’article 17-1-1 de la loi de 1965 prévoyant des dérogations aux articles 17-1 et 26 de la loi de 1965, lorsque le syndicat de copropriétaires comporte moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces et que son budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €, est abrogé. Ce dispositif dérogatoire, permettant de faciliter le recours au syndicat coopératif dans les petites copropriétés, est partiellement repris au nouvel article 41-11 de la loi de 1965.

C – Application dans le temps (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 41)

1 – Entrée en vigueur le 1er juin 2020

Les autres dispositions entrent en vigueur le 1er juin 2020 (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 41, V).

Il est par ailleurs précisé que les dispositions de l’article 15 de l’ordonnance créant les VI à VIII de l’article 18 de la loi de 1965, relative à la durée, la reconduction et la résiliation du contrat de syndic s’appliquent aux contrats de syndics conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance, y compris pour leurs effets légaux (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 41, IV).

De même, pour l’application de l’article 13 de l’ordonnance modifiant l’article 16-1 de la loi de 1965, relatif au prix des parties communes cédées, les sommes exigibles par le syndicat des copropriétaires seront déduites sur la part du prix revenant à chaque copropriétaire pour les ventes conclues postérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 41, I). Les effets des contrats en cours resteront donc régis par la loi en vigueur au moment où ils ont été formés.

2 – Entrée en vigueur au 31 décembre 2020

Les dispositions du 2° de l’article 15 de l’ordonnance modifiant le troisième alinéa du II de l’article 18 de la loi de 1965, relative à la suppression de la dispense de compte bancaire séparé pour les petites copropriétés, entrent en vigueur le 31 décembre 2020 (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 41, II).

De même, dans un souci de cohérence pour les syndicats de copropriétaires ayant été dispensés de l’obligation d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat par décision de l’assemblée générale, les dispositions de l’article 17 de l’ordonnance entrent en vigueur le 31 décembre 2020 (L. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 41, III).

Notes de bas de pages

  • 1.
    Pour une présentation de la loi ÉLAN, v. Battistini P., La loi Élan décryptée pour les professionnels de l’immobilier, 15 fiches pour appréhender les nouveautés majeures de cette réforme, 2019, Gualino, Droit en Poche ; Battistini P., Logement social, Construction, Urbanisme… ce que change la loi ÉLAN, 21 fiches pour décrypter la réforme, 2019, Gualino, Droit en Poche.
  • 2.
    Ord. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis : JO n° 0254, 31 oct. 2019, texte n°3 ; Rapport au président de la République, relatif à Ord. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, portant réforme du droit de la copropriété des immeubles.
  • 3.
    Sénat, session ordinaire 2019-2020, n° 246.

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Référence : LPA 13 Juil. 2020, n° 151p3, p.5

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